REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Salerno, 1^ Sezione Civile, nella persona del Dott. Mattia
Caputo, in funzione di Giudice di primo grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N.R.G. 6794/2018, avente ad oggetto: solo danni a cose
TRA
(C.F.: ), rappresentata e difesa, Parte_1 C.F._1
giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, dall'Avv. Antonella Pierri, presso il cui studio, sito in Battipaglia alla via
Serroni n. 18, elettivamente domicilia;

- PARTE ATTRICE
E
(P.IVA: ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, dall'Avv.
IO RA, presso il cui studio, sito in Battipaglia alla via Udine n. 6, elettivamente domicilia;

- PARTE CONVENUTA IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da scritti difensivi e note depositate per l'udienza del 18/6/2025, tenuta con la modalità di trattazione scritta di cui all'articolo 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato il 07/7/2017 Pt_1
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza ha convenuto in giudizio la Pt_1 Controparte_1
e , deducendo: che in data 04/12/2001
[...] Controparte_1
stipulava quale conduttrice il contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Battipaglia (SA) al primo piano della via De
Amicis/Salgari n. 18, NCEU fol. 3, p.lla 144, sub. 21, con la
[...]
locatrice, dal 01/12/2001 al Controparte_1
30/11/2005; che nella notte tra il 10 e l'11 Maggio del 2002, mentre dormiva nella stanza da letto di tale immobile, veniva investita da calcinacci e pezzi di intonaco caduti dal soffitto sovrastante che era ceduto;
che dopo l'evento si è potuto constatare un vero e proprio cedimento strutturale che riguardava, oltre la stanza da letto, l'intero appartamento che presentava diverse zone interessate da infiltrazioni di umidità; che essa in conseguenza di tale evento riportava gravi lesioni e veniva trasportata presso il locale nosocomio con diagnosi di ingresso per “… trauma cranico;
vasta ferita lacero contuse alla regione frontale e zigomatica destra;
trauma e frattura nasale;
colpo di frusta…”, come da fotografie e referto ospedaliero che deposita;
che dopo tale evento alcuni beni mobile di sua proprietà sono andati in rovina ed altri distrutti, in particolar modo la mobilia della stanza da letto, come si evince dai reperti fotografici che deposita, per un danno complessivo non inferiore ad € 2.500,00; che in conseguenza delle lesioni riportate ella ha dovuto non solo subire due interventi chirurgici, come da cartelle cliniche depositate, ma anche osservare un periodo di inabilità temporanea e cure farmacologiche all'esito delle quali sono residuati postumi invalidanti per ITT, ITP e danno biologico in misura non inferior al
15-16%; che il distacco dell'intonaco è dovuto al precario stato manutentivo dell'immobile, ben noto alla società proprietaria, tant'è che a seguito di sopralluogo effettuato dal geometra funzionario del settore CP_2
tecnico ed ambientale del Comune di Battipaglia e di quello effettuato dai
Vigili del fuoco di Eboli, sono emerse profonde criticità strutturali dello
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza stabile e dell'unità immobiliare condotto in locazione, come da relazione di intervento che deposita;
che con ordinanza del 20/6/2002 che deposita il
Sindaco di Battipaglia disponeva lo sgombero dell'immobile; che la locatrice, ad oggi, non ha inteso risarcire alcun danno, nonostante la formale costituzione in mora, nè a seguito dell'instaurazione del processo civile con atto di citazione del 19/10/2005, iscritto al N.R.G. 20002995/2005 innanzi al Tribunale di Salerno – Sezione Distaccata di Eboli, conclusosi con ordinanza di cancellazione della causa dal ruolo del 23/11/2016; che intende ottenere il risotro dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
In virtù di quanto innanzi esposto ha formulato le Parte_1
seguenti conclusioni: accertare e dichiarare la responsabilità della
[...]
e di quali Controparte_1 Controparte_1
proprietari-locatori e custodi dell'immobile concesso in locazione, in relazione all'evento sinistrorso occorso;
per l'effetto, condannarli al risarcimento dei danni, in misura non inferiore ad € 30.000,00 per il danno non patrimoniale e non inferiore ad € 2.500,00 per il danno patrimoniale o nella diversa somma, maggiore o minore, che dovesse risultare in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dall'evento fino all'effettivo soddisfo;
con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge, da distrarsi in favore dell'Avvocato ANTONELLA PIERRI, dichiaratasi anticipataria.
Si costituivano tempestivamente in giudizio la Controparte_1
ed il sig. , deducendo: che la
[...] Controparte_1
sig.ra nei primi dieci giorni del mese di Maggio dell'anno 2002 ha Pt_1
cominciato ad assumere un comportamento mai tenuto in precedenza;
che l'attrice nel mese di Dicembre dell'anno 2001 locava dalla CP_1
un'unità abitativa sita in via Salgari/De Amicis e, proprio a far data dal mese di Maggio 2002, non adempieva al pagamento del canone di locazione, inadempimento protrattosi sino alla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità; che a seguito del ripristino dello stato dei luoghi, la sig.ra
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza continuava a dimorare nell'abitazione, dimostrazione fattuale ne Pt_1
è l'opposizione ex art. 668 c.p.c. promossa dall'attrice in data 27/9/2005 per il tramite dell'Avv. Grimaldi, onde ottenere la sospensiva dell'esecutorietà della ordinanza della convalida di sfratto;
che nelle more, in data 14/10/2005, è intervenuto il rilascio dell'immobile, ma - ad oggi - la sig.ra non ha adempiuto al pagamento di tutti i canoni di cui si Pt_1
era resa morosa e per i quali è intervenuto il D.I. n. 136/2006, reso dal
Tribunale di Salerno – Sez. Distaccata di Eboli – in data 03/1/2006, munito di formula esecutiva in data 20/2/2006 notificato contestualmente all'atto di precetto in data 13/4/2006; che la ricostruzione dei fatti offerta da parte attrice parla di danno “strutturale” e di “caduta di calcinacci e pezzi di intonaco”, per cui è chiaro che il problema è da riferire all'ordinaria manutenzione del soffitto dell'immobile; che è chiaro, altresì, che a distanza di soli cinque mesi dalla consegna dell'immobile, tale circostanza è ben rara ed ove effettivamente questa problematica si fosse manifestata la conduttrice, in caso di urgenza, avrebbe dovuto provvedere a proprie spese e chiedere (per ottenere) il rimborso al locatore, ovvero avrebbe dovuto rendere immediatamente edotto quest'ultimo così da consentirgli l'intervento manutentivo;
che a dimostrazione della non conoscenza/conoscibilità delle (presunte) gravi deficienze strutturali dell'immobile vi è la circostanza per cui la locatrice, venuta a conoscenza dell'inidoneità dello stato dei luoghi, si ribadisce, attraverso la notifica di un'ordinanza del Comune di Battipaglia, ha provveduto immediatamente a ripristinare lo stato dei luoghi;
che la mancata comunicazione del cedimento da parte del conduttore, la coincidenza temporale tra l'intimazione notificata alla ed il mancato pagamento dei canoni, lasciano trasparire CP_1
in maniera più che chiara che il conduttore abbia preso al volo l'occasione per accampare una scusa – a suo modo plausibile – per evitare il pagamento dei canoni di locazione;
che nel mese di Dicembre 2001, la sig.ra , Pt_1
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza a seguito della sottoscrizione del contratto di locazione per l'unità abitativa sita in Battipaglia alla via De Amicis/Salgari, veniva immessa nel possesso dell'abitazione mediante la consegna delle chiavi;
che l'attrice riconosceva il buono stato dell'immobile consegnato dal locatore tant'è che alcuna contestazione veniva sollevata dalla stessa;
che è lapalissiano, e poco verosimile il contrario, che ove l'immobile avesse presentato gravi danni strutturali (e tale doveva essere per il cedimento narrato) ed infiltrazioni di umidità in tutte le stanze, mai una persona di ordinaria diligenza avrebbe locato un bene immobile in tal stato, men che meno avrebbe acconsentito all'immissione in possesso;
che chiaramente la società locatrice ed il socio accomandatario, venuti a conoscenza dell'episodio (cedimento strutturale) rimanevano assolutamente sconcertati proprio per avere lo stesso consegnato l'immobile in buono stato solo cinque mesi prima e per non aver ricevuto alcuna richiesta di intervento da parte della conduttrice;
che, a ben vedere, dunque, nessuna responsabilità – che legittimerebbe un risarcimento del danno – è configurabile in capo agli odierni convenuti in quanto alcun inadempimento può essere posto a loro carico proprio in ragione della non conoscenza/conoscibilità della necessità di dover effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo;
che la giurisprudenza ha chiarito come gravi sul conduttore la responsabilità nel caso in cui questi abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo, non avvisando il proprietario ai sensi dell'art. 1577
c.c.; che è palese come nel caso di specie debba ipotizzarsi un esonero di responsabilità in capo ai convenuti, in quanto l'evento dannoso costituisce realizzazione di un rischio estraneo al comportamento del proprietario ed agli specifici doveri di custodia su di lui gravanti;
che, piuttosto, è ipotizzabile che l'insorgenza del rischio sia riconducibile esclusivamente all'operato del conduttore, il quale, a causa di un esercizio abusivo o scorretto dei poteri di diritto su di esso derivanti dalla detenzione
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza dell'appartamento, abbia reso possibile, in termini non controllabili dal proprietario, il verificarsi dell'evento dannoso;
che la diligenza nell'uso della cosa locata costituisce un'obbligazione che opera nel corso del rapporto, indipendentemente dal distinto obbligo di restituire al locatore la cosa al termine della locazione nello stato in cui è stata ricevuta, e consiste nell'adozione di tutte le cautele imposte dalla natura della cosa e dalla volontà delle parti;
che il danno poteva benissimo essere evitato ove la conduttrice avesse tenuto l'ordinaria diligenza ex art. 1227 comma 2 c.c.; che non è, dunque, risarcibile ai sensi dell'art. 1227, comma 2, c.c. il danno dedotto dalla sig.ra in quanto causato esclusivamente dalla Pt_1
condotta della medesima che non si pone in relazione causale con la colpa dei convenuti;
che qualora, infatti, l' attrice avesse debitamente reso edotti i convenuti, ove avesse mantenuto un comportamento improntato sulla correttezza, buona fede seguendo il principio di ordinaria diligenza sicuramente il danno non si sarebbe prodotto;
che è, pertanto, palese, la pretestuosità e l'infondatezza dell'azione risarcitoria posta in essere da parte attrice, sia nell' “an” sia nel “quantum”, pretestuosità rafforzata dalla carenza di interesse ad agire manifestata nel già introdotto giudizio N.R.G.
20002595/2005 dinanzi al Tribunale di Salerno, ex Sez. Distaccata di Eboli, per il quale è intervenuta cancellazione ex art. 309 c.p.c.; che chiede, altresì, al Giudice di riconoscere la responsabilità unica della conduttrice sig.ra e, per l'effetto, condannarla al risarcimento dei danni, Pt_1
patrimoniali e non, per il deterioramento dell'immobile, nei limiti della domanda attorea, danni che saranno meglio precisati e quantificati in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì dell'evento sino al soddisfo;
che, ancora, in via riconvenzionale, laddove il Tribunale dovesse ritenere sussistente la loro responsabilità, chiede che venga disposta la compensazione con le somme dovute dalla sig.ra per canoni Pt_1
insoluti come da Decreto Ingiuntivo.
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza In virtù di quanto innanzi esposto la Controparte_1
ed il sig. hanno formulato le seguenti
[...] Controparte_1
conclusioni: rigettare la domanda attorea, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
in via subordinate, accertare e dichiarare il concorso di responsabilità della sig.ra e, per l'effetto, quantificare il Parte_1
danno in proporzione alla responsabilità/colpa della stessa;
in via riconvenzionale, accertati tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi dalla società e dal sig. , in Controparte_1 Controparte_1
conseguenza della vicenda in atti, condannare la sig.ra Parte_1
al pagamento in favore della e del sig. Controparte_1 CP_1
, a titolo di risarcimento danni, patrimoniali e non, subiti e
[...]
subendi, della somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo;
in via riconvenzionale, ove il Tribunale dovesse ritenere sussistente la responsabilità esclusiva dei convenuti, disporre la compensazione dei crediti – certi, liquidi ed esigibili – vantati dalla
[...]
per canoni di locazione insoluti, come da Decreto Ingiuntivo CP_1
n. 136/2006 reso dal Tribunale di Salerno – Sezione Distaccata di Eboli – in data 03/1/2006, munito di formula esecutiva in data 22/2/2006 notificato contestualmente all'atto di precetto in data 13/4/2006 e non opposto;
con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge.
In data 10/4/2019 il presente procedimento veniva riassegnato al sottoscritto.
Alla prima udienza venivano concessi alle parti i termini ex art. 183, comma
6, c.p.c.; quindi questo Giudice ammetteva la prova testimoniale come articolata da parte attrice nella memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., limitatamente al capo b) con due testimoni, delegando il G.O.P. Dott.ssa
Mannino esclusivamente per la raccolta della prova testi.
La Dott.ssa Mannino espletava n. 3 prove testimoniali e disponeva
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza consulenza tecnica d'ufficio medico-legale.
All'udienza del 24/1/2025, tenuta con la modalità di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., questo Giudice assegnava la causa in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. (60+20) per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Con ordinanza del 09/3/2025 questo Giudice, atteso che in data
06/3/2025 il difensore del convenuto sig. aveva chiesto Controparte_1
dichiararsi l'interruzione del processo, essendo intervenuto il decesso di quest'ultimo, come da certificato di morte allegato, rimetteva la causa sul ruolo e ne dichiarava l'interruzione.
Il giudizio veniva riassunto tempestivamente dalla parte attrice e, all'udienza del 18/6/2025, tenuta con la modalità di trattazione scritta, questo Giudice assegnava la causa in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. (60+20) per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
SULLA FONDATEZZA DELLA DOMANDA ATTOREA
1 - ha introdotto il presente giudizio al fine di sentire Parte_1
accertata e dichiarata la responsabilità contrattuale della
[...]
per non avere adempiuto all'obbligazione Controparte_1
legale (art. 1576 c.c.), su di essa incombente quale locatrice, di effettuare la manutenzione dell'immobile a lei concessa in godimento e, di conseguenza, condannarla al ristoro dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, da lei subiti a seguito della caduta dei calcinacci e pezzi di intonaco dal soffitto nella notte dell'11/5/2002, mentre stava dormendo nella camera da letto.
La domanda attorea è infondata e va rigettata.
Invero, affinché possa ritenersi responsabile la società convenuta, quale locatrice, per avere omesso di effettuare la manutenzione e di intervenire per rimuovere la situazione che avrebbe determinato la caduta dell'intonaco e dei calcinacci nella camera da letto dell'immobile locato nella notte
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza dell'11/5/2002, è necessario accertare se, in concreto, ricorressero circostanze fattuali tali da rendere, appunto, necessario l'intervento manutentivo della Controparte_1
Orbene, ritiene questo Giudice che nel caso di specie parte attrice, ancorchè
a ciò gravata ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 2697 c.c., non abbia fornito la prova dell'esistenza di una situazione tale da imporre alla società locatrice di intervenire in adempimento dell'obbligo “ex lege” di manutenzione dell'immobile.
Invero, dalla lettura del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in causa (cfr. all. della produzione di parte attrice) e segnatamente dell'articolo 9), si evince che la conduttrice sig.ra al Parte_1
momento della sua stipulazione nel Dicembre del 2001 (appena 5 mesi del verificarsi dell'evento sinistrorso oggetto di causa), così dichiarava: “Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata in buono stato locativo ed adatta all'uso convenuto e – così – prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da questo momento custode della stessa”.
Tale dichiarazione, proveniente dalla parte attrice, appare del tutto incompatibile con il prospettato stato di umidità che avrebbe attinto le altre stanze del cespite locato (cfr. prima memoria istruttoria di parte attrice) ed al pessimo stato stato manutentivo dell'immobile stesso (cfr. denuncia- querela del 03/8/2022 allegata all'atto di citazione), atteso che proprio la conduttrice sig.ra aveva soltanto cinque mesi prima, nel mese Pt_1
di Dicembre del 2001, dichiarato di avere visitato la casa concessale in godimento e di averla trovata in buono stato locativo ed adatta all'uso pattuito (abitativo), di talché delle due l'una: o tale situazione di umidità e di pessimo stato manutentivo dell'immobile preesisteva alla stipulazione del contratto di locazione, ed allora la coduttrice, all'atto della stipulazione del contratto di
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza locazione, non avendo denunziato i difetti della cosa da lei conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. (Cass. Civ., Sez. III, n.
14737/2005). Oppure la situazione di umidità e grave carenza di manutenzione è sopraggiunta successivamente alla stipulazione del contratto, nel ridotto lasso temporale di appena 5 mesi, ed allora la sig.ra avrebbe dovuto informare tempestivamente di tale situazione la Pt_1
società locatrice, in tal modo facendo sorgere l'obbligo immediato di manutenzione in capo a quest'ultima. Tuttavia, a fronte della specifica contestazione sul punto da parte della convenuta, nella comparsa di costituzione e risposta (cfr. pagg. 3, 5 e 6), della non conoscenza/conoscibilità di tale situazione dell'immobile concesso in godimento, nonché della mancata informativa e comunicazione di tale situazione alla società locatrice ad opera della sig.ra , Pt_1
quest'ultima non ha fornito alcuna prova, non avendo prodotto alcun documento comprovante l'esistenza di comunicazioni scritte anteriori al cedimento del Maggio del 2002, né tanto meno articolando alcuna richiesta di prova, anche orale, su tale circostanza, in tal modo non assolvendo all'”onus probandi” su di essa incombente. Sul punto, peraltro, non può tenersi conto di quanto dichiarato dal teste sig. (cfr. Testimone_1
verbale di udienza del 30/11/2021) in sede di escussione innanzi al
G.O.P. a ciò delegato, atteso che la circostanza dell'avvenuta comunicazione da parte dell'attrice alla Controparte_1
dello stato in cui si sarebbe trovato l'immobile locato non costituiva oggetto del capitolato di prova articolato dalla sig.ra . Pt_1
Sicchè, non essendovi prova che la convenuta abbia avuto effettiva contezza
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza della situazione di pessimo stato manutentivo dell'immobile da essa concesso in godimento anteriormente ai fatti di causa, verificatisi l'11/5/2002, ne consegue che non è ravvisabile alcuna responsabilità della convenuta.
Peraltro, anche qualora la responsabilità della Controparte_1
dovesse essere qualificata ai sensi dell'articolo 2051
[...]
c.c., il mancato avviso al locatore, da parte della conduttrice, della situazione in cui versava l'immobile, integrerebbe gli estremi di un comportamento in grado, ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 1227, comma 2, c.c., di elidere l'obbligazione risarcitoria gravante sul custode.
Alla luce di quanto innanzi esposto consegue che la domanda attorea è infondata, in fatto ed in diritto, e va rigettata.
SULLA FONDATEZZA DELLA DOMANDA RICONVENZIONALE
2. – La ha poi chiesto in Controparte_1
via riconvenzionale, accertarsi la responsabilità della conduttrice Pt_1
per avere, col suo comportamento, causato i danni all'immobile di
[...]
sua proprietà.
La domanda attorea è infondata e va disattesa.
La società convenuta in riconvenzionale, ancorché a ciò tenuta in qualità di attrice, appunto, in riconvenzionale, non ha assolto all'onere della prova, su di essa incombente, di dimostrare l'esistenza dei pregiudizi asseritamente patiti a causa della condotta attorea, di talché anche tale domanda è infondata, in fatto ed in diritto, e va disattesa.
SUL REGIME DELLE SPESE DI LITE
3 - Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, considerato che la domanda attorea e quella riconvenzionale sono state rigettate, vi è “soccombenza reciproca” ai sensi dell'articolo 92, comma 2, c.p.c. e pertanto esse vengono integralmente compensate tra le parti.
Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:
1) Rigetta la domanda di parte attrice;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale;

3) Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Salerno il 26/10/2025
Il Giudice Dott. Mattia Caputo

Proc. N.R.G.A.C. 6794/2018 – Sentenza