R.G. 203 /2025
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 19/05/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 19/05/2025
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 19/05/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 203/2025 R.G.
TRA

Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. RUSSO RAFFAELE, come da procura in atti.
RICORRENTE
- pag. 1 di 8 - E

CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. IOZZOLINO ANTONIO, come da procura in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo.
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario atto di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierno istante adiva questo Tribunale al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso abitativo e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
che con contratto di locazione sottoscritto il 01.03.2021 e registrato all'Agenzia delle
Entrate di Napoli il 24.03. 2021, al n. 005084 serie 3T, concedeva Controparte_2
in locazione ad l'immobile ad uso abitativo sito in Napoli, al Vico CP_1
Santa Maria Vertecoeli, 31, piano 4, int. 15, identificato al N.C.E.U. di Napoli, Sez.
VIC, foglio 13, particella 5, subalterno 29, Categoria A/3;
che la durata della locazione era convenuta in quattro anni, con scadenza il
28.02.2025;
che con atto pubblico a rogito del Notaio dott. del 12 dicembre Persona_1
2023, Rep. n. 2273, Racc. n. 1663, l'intimante acquistava la piena proprietà dell'immobile subentrando, pertanto, nel contratto di locazione;

che con raccomandata a/r del 11.01.2024, consegnata il 16.01.2024, ai sensi e per gli effetti dell'art. 3, comma 1, della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, comunicava il diniego di rinnovazione del contratto, alla scadenza del 28.02.2025, invitando la conduttrice a rilasciare, per tale data, l'immobile libero da persone e cose.
- pag. 2 di 8 - Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti: “in caso di mancata comparizione o opposizione dell'Intimata, sentir convalidare
l'intimata licenza per finita locazione, per la data di scadenza contrattuale del giorno
28 febbraio 2025;
in caso di opposizione dell'Intimata, che non sia fondata su prova scritta, sentir emettere, nei confronti della stessa, ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva a sensi dell'art. 665 c.p.c., disponendo che l'Intimata debba comunque rilasciare l'immobile alla data di scadenza contrattuale del 28 febbraio 2025, e conseguentemente disporre il mutamento di rito ai sensi dell' c.p.c. con fissazione del prescritto perentorio termine per il deposito delle eventuali memorie integrative e dei documenti;

nel merito, respinta ogni contraria domanda ed eccezione, dichiarare che la locazione di cui al contratto precisato in narrativa scadrà in data 28 febbraio 2025, per effetto della intimazione e pertanto condannare l'Intimata, a rilasciare
l'appartamento de quo libero da persone e cose e nella piena disponibilità del sig.
, entro il 28 febbraio 2025; Parte_1
con vittoria di spese ed onorari di causa, da attribuirsi in favore dell'avv. Raffaele
Russo, per averne fatto anticipo, senza riscossione.”
Si costituiva la conduttrice la quale, si opponeva alla convalida. In via preliminare eccepiva l'inammissibilità della domanda e nel merito sosteneva l'infondatezza della stessa in quanto sfornita di riscontro probatorio circa la seria volontà di adibire l'immobile locato ad abitazione propria e, in subordine, nell'ipotesi di accoglimento delle deduzioni di parte ricorrente chiedeva concedersi un congruo termine di proroga in ragione delle condizioni economiche in cui versava.
Rassegnava come in atti le seguenti conclusioni: “voglia l'On.le Tribunale adito, in via preliminare e pregiudiziale, previo rigetto della chiesta ordinanza provvisoria e non impugnabile di rilascio, rilevata, anche d'ufficio, l'erronea scelta del rito sommario invece di quello di cui all'art.30 L. n.392/78 – disporre il mutamento del
- pag. 3 di 8 - rito ex artt. 426 et 667 c.p.c. , con fissazione dell'udienza ex art 420 c.p.c. e assegnazione dei termini di venti e dieci giorni, rispettivamente all'intimante e all'intimata, per il deposito di memorie difensive integrative, nonché del termine di giorni quindici per l'esperimento del procedimento di mediazione;
nel merito, rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione, in quanto inammissibile, infondata e non provata, ordinando alla parte attrice, in assenza di ulteriori cause di risoluzione del contratto previste dalla legge, di rispettare il contratto fino alla sua scadenza fissata il 28/02/2029; in subordine ed in ogni caso, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, concedere il termine massimo per il rilascio, sussistendone i gravi motivi;
vittoria di spese ed onorari di causa, con clausola di attribuzione in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Il Tribunale, rilevato che si trattava di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale e che il giudizio avrebbe dovuto essere introdotto nelle forme del ricorso, rigettava la richiesta volta alla concessione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento di rito, assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. 28/2010.
In ragione del disposto mutamento del rito, la parte ricorrente chiedeva accertarsi e dichiararsi la legittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza ed insisteva, in ogni caso, per la domanda come formulata nell'originario atto.
Parte resistente insisteva nelle proprie difese con svariate argomentazioni come in atti.
All'odierna udienza, questo Magistrato, ascoltata la discussione, all'esito della camera di consiglio, decide il giudizio mediante la presente sentenza.
Preliminarmente la domanda è procedibile atteso che l'iter di mediazione è stato svolto, come in atti.
L'odierna cognizione ha ad oggetto – come fatto palese dalle originarie conclusioni rassegnate dalla parte ricorrente – la risoluzione del contratto di locazione per finita
- pag. 4 di 8 - locazione in ragione della disdetta comunicata dalla ricorrente in data 11.01.2024.
(cfr. allegato al ricorso missiva lettera raccomandata).
Alla luce di tale doverosa precisazione può passarsi al sindacato giurisdizionale sulla domanda di cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Parte ricorrente ha prodotto il contratto di locazione del 01.03.2021 e registrato il
24.03.2021 presso l'Agenzia delle Entrate.
Del pari, ha prodotto la lettera raccomandata A/R dell'11.01.2024 n. 05243298047-3
(cfr. deposito agli atti), notificata alla resistente in data 16.01.2024 per la scadenza contrattuale del 28.02.2025, che dimostra la tempestività e la regolarità della disdetta.
In tale ultimo atto, senza alcun ragionevole dubbio, la parte ricorrente-locatrice ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto (cfr. allegato alla produzione di parte ricorrente).
Appare evidente che la vera res controversia pone al vaglio del Tribunale la questione relativa al “contenuto”, cioè al “merito” della disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo registrato in data il 24.03. 2021, al n. 005084 serie 3T, con durata quadriennale dalla data del 01 marzo 2021 alla data del 28 febbraio 2025.
In proposito occorre rilevare che l'art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma (“In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art.
3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata.
Tale norma essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed
- pag. 5 di 8 - analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge" (v. Cass. 16 gennaio 2013,
n. 936, Sezione III Civile).
E' stato ulteriormente chiarito che “affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità" (v.
Cass. 18 luglio 2013, n.17577).
In sostanza ben può il locatore denegare il rinnovo purché indichi i motivi posti a fondamento della volontà manifestata secondo il canone di cui all'art. 3 legge
431/1998.
Come ricordato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, il locatore non deve fornire la prova dell'effettività del motivo, essendo sufficiente la sussistenza di una volontà motivata nella comunicazione di diniego.
Orbene, la parte ricorrente, nella prefata comunicazione di disdetta, ha chiaramente manifestato al conduttore la necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria.
Il tenore letterale della missiva non consente ragionevoli dubbi circa la chiara manifestazione delle ragioni a fondamento della disdetta, consentendo non solo la
- pag. 6 di 8 - verifica del rispetto delle previsioni di cui alla citata disposizione dell'art. 3, lettera
a), della legge 431/1998, ma anche il controllo successivo, da parte del conduttore, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso, in merito alla serietà dell'intento.
In proposito va detto, infatti, che il locatore espressamente indicava la volontà di disdetta: “il sig. intende destinare l'appartamento attualmente Parte_1 locato ad abitazione propria, e, pertanto, nella propria qualità di proprietario dell'immobile, ai sensi e per gli effetti dell'art. , comma1, della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, mio tramite comunica il diniego di rinnovazione del contratto di locazione indicato in oggetto, alla prossima scadenza del 28 (ventotto) febbraio 2025
(duemilaventicinque) dichiara che intende adibire l'immobile ad abitazione propria
e, contestualmente, invita la sig.ra , nata a [...], il 27 gennaio Parte_2
1975, codice fiscale , a rilasciare, per tale data, libero da C.F._1 persone e cose l'appartamento sito in Napoli, al Vico Santa Maria Vertecoeli, 31 piano 4, int. 15, nonché a dare conferma della accettazione della presente disdetta entro 30 (trenta) giorni dal suo ricevimento, con l'avvertimento che, in mancanza, si provvederà all'avvio di ogni necessaria azione a tutela degli interessi del sig.
[...]
”. Pt_1
Infondate appaiono le deduzioni di parte resistente circa la pretesa genericità dei motivi, atteso che il locatore ha chiarito, adempiendo la “ratio” di cui al citato art. 3,
i motivi posti a fondamento della volontà di non rinnovare il rapporto alla prima scadenza;
motivi che, anche nell'odierna vicenda processuale, fermo quanto detto in tema di mera allegazione, risultano corroborati dalla difesa di parte ricorrente in tema di “serie” esigenze abitative dello stesso.
La domanda, pertanto, deve essere accolta.
La data di rilascio, in mancanza di attuazione spontanea, viene fissata in dispositivo, ex art. 56 legge 392/1978, considerate le contrapposte esigenze delle parti (esigenza abitativa della parte conduttrice, nella necessità di trovare un nuovo alloggio;
esigenze anche familiari della parte locatrice), la natura del contratto, la durata dello stesso e il tempo trascorso dalla disdetta.
- pag. 7 di 8 - Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014, come aggiornati ex d.m.
147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara definitivamente risolto per finita locazione, alla data del 28.02.2025, il contratto di locazione registrato in data 24.03.2021 al n. 005084 serie 3T avente ad oggetto l'immobile sito Napoli, al Vico Santa Maria Vertecoeli, 31, compiutamente individuato in atti;

2) Per l'effetto condanna la parte resistente al rilascio del detto bene in favore della parte ricorrente, libero e vuoto da cose e persone;

3) Fissa per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del 23.07.2025;
Condanna parte resistente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro 146,00 per spese ed euro 2.540,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., se dovute, come per legge, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro
- pag. 8 di 8 -