REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Palermo
V sezione civile
Il Giudice nella persona della dott. ssa Claudia Spiga ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9525/2021 promossa da:
rappresentato e difeso dall'Avv. Mauro Barresi Parte_1
Attore
E
rappresentato e difeso dall'Avv. Vincenzo Criscuoli Controparte_1
Convenuto
E
Controparte_2
Convenuto contumace
Conclusioni: come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. per l'udienza del
19.6.2024
MOTIVI della DECISIONE

ha proposto opposizione avverso l'ordinanza ingiunzione ex r.d. Parte_1
639/1910 (n.13 del 1.6.2021) con cui il gli ha domandato il Controparte_1 pagamento della somma di €. 18.755,77 quale rimborso delle maggiori somme pagate a titolo di oneri di esproprio delle aree sulle quali era stato realizzato l'immobile dallo stesso acquistato.
L'immobile in questione erano infatti stato realizzato dalla Cooperativa Edilizia
Florinda a sua volta concessionaria dell'area da parte del nell'ambito del CP_1
piano di edilizia popolare economica di cui alla L. 867/1971; il era Controparte_1
stato condannato giusta sentenza n. 12003 del 23.9.2004 (poi confermata in appello) a pagare ai proprietari di dette aree (eredi ) la somma di 607.055,07 euro a titolo Per_1
di indennità di esproprio;
pendente ricorso per Cassazione proposto dai proprietari espropriati, il aveva corrisposto agli stessi le somme dovute in base al titolo CP_1
esecutivo; la domanda di pagamento spiegata nei confronti della Cooperativa Florinda non aveva sortito l'esito sperato e pertanto il aveva agito pro quota nei CP_1
confronti degli assegnatari degli alloggi per il recupero pro quota di quanto versato ai proprietari espropriati.
Il ha invocato la previsione di cui all'art. 35 della L. 865/1971 e la CP_1
convenzione stipulata con la Cooperativa Florinda, al fine di ottenere, pro quota, dai proprietari/assegnatari degli alloggi realizzati sul terreno oggetto di esproprio, i maggiori oneri sostenuti a seguito delle sentenze indicate.
, dopo aver addotto profili di invalidità dell'ordinanza ingiunzione, ha Parte_1
eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva non essendo egli mai stato socio della cooperativa o assegnatario dell'alloggio avendolo comprato da Controparte_2
al prezzo di mercato. Ha escluso la configurabilità di una obbligazione propter rem azionabile da parte del nei confronti dei successivi acquirenti dell'immobile, CP_1
potendo la relativa domanda essere fatta valere esclusivamente verso la cooperativa concessionaria ed il socio assegnatario.
Ha poi eccepito la prescrizione della pretesa creditoria e domandato, previa chiamata del terzo, la condanna di a tenerlo indenne dalla domanda di Controparte_2
pagamento spiegata dal CP_1
Il , costituito in giudizio, ha domandato il rigetto dell'opposizione. Controparte_1
ritualmente citato (con citazione notificata il 15.12.2021), è rimasto Controparte_2
contumace.
***
Si premette che la presente controversia non afferisce all'esercizio di poteri pubblici, avendo ad oggetto l'accertamento del diritto del alla ripetizione delle maggiori CP_1 somme corrisposte per l'acquisizione dai privati delle aree occorrenti per la costruzione di alloggi di P.E.E.P. (cfr. Cass., 10.08.11 n. 17142, Cass., 11.6.2016, n. 20149).
Ne consegue la giurisdizione del giudice ordinario a conoscere della domanda avanzata dal Comune attore.
Deve rilevarsi come l'obbligazione dedotta in giudizio scaturisce dalla previsione di cui all'art. 35 co. 13 della L. 865/1971, che, nell'ambito della disciplina dell'edilizia economica e popolare, modificando l'art.10 della L. 167/1962, ha previsto che:
- le aree espropriate dal Comune ai sensi del co. 2 “destinate alla costruzione di case economiche e popolari, sono concesse in diritto di superficie, ai sensi dei commi precedenti, o cedute in proprietà a cooperative edilizie e loro consorzi, ad imprese di costruzione e loro consorzi ed ai singoli….”; (co.13 dell'art. 35 L. 865/1971);
- “la concessione è deliberata dal consiglio comunale o dall'assemblea del . CP_3
Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l'ente concedente ed il richiedente. La convenzione deve prevedere: a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma…omissis….e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita” (co. 8 e 9);
- “i corrispettivi della concessione in superficie, di cui all'ottavo comma, lettera a), ed i prezzi delle aree cedute in proprietà devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal per l'acquisizione delle aree comprese CP_3
in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167 (co. 13).
Nell'impianto normativo originario erano poi previsti specifici vincoli alla alienabilità degli immobili realizzati e al relativo regime del prezzo, che sono poi via via venuti meno e risultano rimodulati dal legislatore.
Il principio di “pareggio di spesa”, quindi, che impone che il costo della concessione delle aree ed il prezzo delle aree cedute in proprietà devono assicurare la copertura delle spese sostenute per l'acquisizione delle aree, costituisce norma inderogabile, per la quale opera il principio di cui all'art. 1339 c.c., con conseguente inserzione automatica della relativa clausola nella convenzione stipulata tra il e la cooperativa. Come CP_1
pure affermato dalla Giurisprudenza amministrativa, tale disposizione, in quanto orientata ad assicurare il pareggio sul piano economico tra la spesa relativa all'acquisizione delle aree e il prezzo di cessione delle medesime (cfr. Cons. Stato, Sez.
IV, 19 marzo 2015, n. 1492), e ad evitare che l'operazione si risolva in un indebito esborso di risorse finanziarie pubbliche, è inderogabile (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 17 luglio 2014, n. 3809 e da ultimo Cass. 1572/2022).
Tuttavia l'obbligazione pecuniaria relativa all'adeguamento del prezzo al costo di acquisizione delle aree, e quindi al pagamento dell'eventuale differenza tra il primo e il secondo, non riveste natura di obbligazione propter rem, ossia di obbligazione di natura reale che segua le vicende della circolazione giuridica dell'immobile, e come tale trasferita agli acquirenti successivi del medesimo. L'inserzione automatica di detta clausola opera pertanto soltanto nei confronti della cooperativa concessionaria e dell'assegnatario dell'alloggio (nonché socio della cooperativa stessa), entrambi parti del complesso procedimento disciplinato dalla L.
865/1971, ma non può operare per i successivi acquirenti in forza di ulteriori negozi traslativi per i quali è invece necessario fare riferimento al titolo negoziale e alla disciplina ivi prevista.
Si è infatti affermato che “in tema di recupero dei costi sostenuti dall'ente locale per il pagamento dei suoli destinati alla realizzazione del piano di edilizia economica e popolare (PEEP), nonché dei connessi oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, la natura reale c.d. "propter rem" dell'obbligazione riguarda i soli soggetti che hanno stipulato o richiesto la relativa convenzione, o che hanno realizzato l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa, risultando invece esclusi da tale novero i soggetti resisi successivi acquirenti, per i quali ultimi la fonte dell'obbligazione deve essere rinvenuta sul piano negoziale, occorrendo pertanto ai fini della esigibilità della relativa prestazione, che gli stessi abbiano assunto una espressa pattuizione contrattuale” (Cass. n. 18233/2024).
Sotto altro profilo deve tenersi in considerazione che mentre l'assegnatario dell'alloggio si avvale di un prezzo di cessione calmierato (in ragione della finalità solidaristica dell'istituto), il successivo acquirente in regime di libera contrattazione (quale deve presumersi in mancanza di allegazione diversa), verrebbe ad essere gravato di un ulteriore onere economico non previsto e non conoscibile.
Ciò posto va osservato come nella specie ha trovato conferma la circostanza che Pt_1 ha acquistato l'appartamento in questione (identificato al catasto al foglio 66,
[...]
particella 1059, sub. 28, in via dei Fiori n.9, quarto piano interno SX scala B) da
(cfr. atto di acquisto del 9.6.2009) e che a quest'ultimo l'alloggio è Controparte_2
stato assegnato da parte della cooperativa costruttrice (cfr. all. 4 della citazione) in data
8.6.1989.
Dall'esame dell'atto di compravendita da parte di non risulta che lo Parte_1
stesso abbia assunto alcuna obbligazione in relazione al maggior costo derivante dall'acquisizione dell'area da parte del risultando, al contrario che le parti CP_1 avevano convenuto “ che resta(va)no a carico della parte venditrice eventuali rapporti di debito e obbligo nei confronti della Cooperativa Edilizia Florinda a r.l.”. Ne consegue che la responsabilità dedotta dal non può farsi gravare sul terzo CP_1 acquirente, ma solo sull'assegnatario , socio della cooperativa, terzo Controparte_2
chiamato nel presente giudizio.
Va poi ricordato come nel giudizio di opposizione avverso l'ordinanza ingiunzione fiscale, l'accertamento demandato al Tribunale non è la legittimità del provvedimento adottato, bensì la fondatezza della domanda di pagamento ivi spiegata.
Ne consegue che avendo il costituito insistito per la domanda di pagamento CP_1 proposta e per effetto dell'estensione automatica della domanda nei confronti del terzo chiamato (operante in tutte le ipotesi in cui il titolo di responsabilità dedotto sia il medesimo per il convenuto e per il terzo chiamato, cfr. Cass. 4204/2024), deve condannarsi a pagare al la somma di €. 18.755,77 Controparte_2 Controparte_1
oltre interessi legali di cui all'art. 1284 co. 1 c.c. dalla presente sentenza sino al soddisfo.
Tenuto conto infine del complessivo esito del giudizio e della sussistenza di contrastanti orientamenti giurisprudenziali in relazione alla configurabilità dell'invocata obbligazione propter rem, sussistono i presupposti di cui all'art. 92 co. 2 c.p.c. per disporre l'integrale compensazione tra l'attore e il convenuto delle spese di lite.

p.q.m.

annulla l'ordinanza ingiunzione n. 13 del 1.6.2021; condanna a pagare al la somma di €. 18.755,77 Controparte_2 Controparte_1
oltre interessi legali dalla presente sentenza sino al soddisfo;
dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Palermo, il 6.2.2025
Il Giudice
Claudia Spiga