Proc. 75142/2022 R.G.A.C.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 75142/2022 R.G.A.C.C., promossa con citazione e vertente tra
“ -legale r.nte- con sede in Roma ed ivi Parte_1
elettivamente domiciliata alla Via della Mercede 11, presso lo studio dell'avv. Vincenzo
BRUNETTI, che la rappresenta e difende -unitamente all'avv. Carmen COLANGELO- in forza di procura in atti;

-ATTORE-
e pagina 1 di 7 residente in Roma ed ivi elettivamente domiciliato alla via Guido Controparte_1
d'Arezzo 32, presso lo studio dell'avv. Isidoro CAVALIERE, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti
-CONVENUTO-
OGGETTO: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Parte attorea:
“1) Accertata la responsabilità ex art. 2051 c.c. del Sig. proprietario Controparte_1
dell'immobile sito in Roma, Viale dello Scalo San Lorenzo, n. 13, piano primo, int. 2, per i danni provocati da infiltrazioni d'acqua, nel periodo compreso tra il 23 06.2021 e il 23.07.2021, nei locali sottostanti adibiti a ristorazione, gestiti dalla società Pinsa San
Lorenzo srls e, per l'effetto condannare lo stesso Sig. a risarcire la Controparte_1
predetta società per la somma di € 97.453,00 s.e. e/o o., ovvero della maggiore o minor somma che dovesse essere accertata in corso del giudizio, anche a seguito di CTU, oltre interessi, rivalutazione monetaria e spese;
2) Con vittoria di spese e compensi giudiziali.”
Parte convenuta:
“- in via preliminare, autorizzare la chiamata in causa del condominio di via dello Scalo di San Lorenzo n. 13 in Roma, in persona del suo amministratore l.r.p.t., al fine di essere dallo stesso tenuto indenne da qualsiasi responsabilità e/o conseguenza pregiudizievole che potrebbe derivare da un eventuale accoglimento della domanda formulata dalla parte attrice;
- in via preliminare, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva della Pinsa San Lorenzo Srls nel presente giudizio, con conseguente rigetto della domanda attrice;
- sempre in via preliminare, accertare e
pagina 2 di 7 dichiarare la carenza di legittimazione passiva del sig. nel presente Controparte_1
giudizio, con conseguente estromissione dello stesso e rigetto della domanda attrice;
- nel merito, rigettare la domanda svolta dall'attrice, e/o da chi che sia, nei confronti del convenuto sig. in quanto infondata in fatto, in diritto e non provata, Controparte_1
in punto sia di an, sia di quantum debeatur, nonché di sussistenza del nesso di causalità tra i danni lamentati dall'attrice e il sinistro di cui trattasi;
- sempre nel merito, accertare e dichiarare il condominio di via dello Scalo di San Lorenzo n. 13 in Roma, in persona del suo amministratore pro tempore, esclusivo responsabile del sinistro di cui trattasi”.

CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea afferma di condurre in locazione immobile in Roma (indicato in atti) in forza di contratto (datato 1/2/2009) ad essa società istante “ceduto da originario conduttore”; in detti locali l'ente attoreo esercita attività di ristorazione.
Espone l'istante che nel luglio del 2021 (il locale era restato chiuso dal marzo del 2020 per la nota pandemia, non potendo fruire di spazi all'aperto per una attività in deroga) si sono verificati fenomeni infiltrativi di acqua dal piano sovrastante, con anche gocciolamento di acqua dal solaio, in parte controsoffittato: ciò che causava danni materiali (con particolare riferimento a una “boiserie” in legno di castagno).
Narra parte attorea che le infiltrazioni dannose sono state causate dalla rottura di una tubazione portante acqua ai sanitari del bagno dell'appartamento sovrastante (in proprietà del convenuto e in locazione a terzo, assente dall'abitazione nel periodo “de quo”) passante all'interno della muratura dell'immobile di proprietà del.
[...]
CP_1
Documenta la parte (fattura in atti) effettuazione di lavorazioni di riparazione.
pagina 3 di 7 Argomenta parte attorea su responsabilità del convenuto ex art. 2051 cod. civ. e su quantificazione dei danni per un totale di € 97.453,00 IVA inclusa (€ 79.840,00 al netto dell'IVA di legge): dettagli ed addendi alle pagg.

6-7 della citazione.
Rende le conclusioni sopra riportate.
Parte convenuta:
• nega la legittimazione attiva dell'attore, atteso che il (qui) terzo originario conduttore in locazione, atteso che la visura camerale prodotta dallo stesso istante dà evidenza che esso è cessionario di azienda ma cedente non è l'originario (qui terzo) conduttore in locazione, bensì ulteriore terzo;

• nega la propria legittimazione passiva, affermando la proprietà condominiale del tratto di tubazione guastatosi;

• nega la dinamica degli eventi e la addotta eziologia dei danni narrata da controparte;

• contesta specificatamente la quantificazione dei danni, indicando la misura di €
5.772,00 ritenuta da compagnia di assicurazione del condominio;

• chiede autorizzazione alla chiamata in causa del condominio “Via dello Scalo di
San Lorenzo 13” in Roma.
Rende le conclusioni sopra riportate.
Con memoria ex art. 183 c.6 n°1 c-p-c- (rito previgente) parte attorea ha documentato: affitto dell'azienda di ristorazione da “Osteria San Lorenzo” s.r.l. a “2M” s.r.l.; successiva cessione della stessa azienda da “Osteria San Lorenzo” s.r.l. a “Roma Food”
s.r.l.; successivo affitto della stessa azienda a odierna parte attorea.
Ha anche argomentato su insussistenza di responsabilità del , per essere la CP_2
tubatura guastatasi in proprietà del convenuto.
Con memoria ex art. 183 c.6 n°1 c-p-c- (rito previgente) parte convenuta ha argomentato su concorso del fatto colposo di parte attorea, che ha ammesso in citazione che:
pagina 4 di 7 “L'ultimo accesso a detti locali era stato effettuato dal titolare del ristorante circa un un mese prima (…) i locali erano chiusi da circa un anno a causa della nota pandemia di covid19 (…) al momento dell'ultimo accesso, avvenuto in data 23.07.2021, il legale rappresentante della società di ristorazione si avvedeva dell'avvenuto allagamento dei locali, causato dalle sopracitate infiltrazioni d'acqua”.
Con ordinanza del 20/4/2023 è stata respinta la richiesta di autorizzazione alla chiamata di terzo: infatti, parte attorea ha dedotto essere in proprietà del convenuto la tubazione guastatasi, confermando esplicitamente detta affermazione anche nella memoria ex art. 183 c.6 n° 1 c.p.c.
Con ordinanza in data 8/8/2023 è stata ammessa prova orale e documentale ed è stata disposta CTU.
La causa è giunta alla fase decisoria sulla base della documentazione offerta dalle parti, essendo state respinte richieste di prova orale (escussi testi di sola parte convenuta).
Osserva il decidente quanto segue.
Il sinistro di infiltrazione di acqua con percolamento è avvenuto a causa della rottura di una tubazione portante acqua ai sanitari del bagno dell'appartamento sovrastante.
A norma dell'art. 1117 cod. civ. è condominiale l'impianto idrico (di adduzione di acqua, nel caso di specie), compresi i collegamenti, ma fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuali dei singoli condòmini.
In definitiva, i tubi che scorrono all'interno del singolo appartamento sono di proprietà privata (sia che passino nel pavimento, sia che passino nei muri tra una stanza e l'altra), salvo solo il caso che si tratti di sezione che scorra verticalmente e ancora colleghi più unità abitative: ciò che non è nel caso di specie.
Sussiste quindi la legittimazione passiva del convenuto.
pagina 5 di 7 La documentazione prodotta dà poi contezza della legittimazione attiva della parte attorea, ovviamente nella sua condizione di conduttore in locazione dell'immobile in cui esercita attività di azienda di ristorazione, in affitto da terzo.
E' proprio detta condizione (ripetesi: di affittuario di azienda) che limita il perimetro del danno risarcibile ai beni mobili propri (da dimostrare essere tali, stante affitto di azienda) e a danni connessi all'esercizio dell'attività di impresa, inevitabilmente ad inquadrarsi come lucro cessante (dovuto a possibile interruzione dell'attività nelle more del ripristino di funzionalità dei beni da parte del concedente in affitto l'azienda).
In tale contesto, va anche rilevato che -non essendo stato espletato (per scelta della parte danneggiata, ovviamente insindacabile) accertamento tecnico preventivo- né la prova orale né quella documentale né i rilievi del CTU han consentito di ritenere provate le voci di danno addotte dalla parte istante, sicchè i danni risarcibili nel caso di specie si concretano nella somma di € 5.500,00 si come quantificata dal CTU e resa già oggetto di offerta di risarcimento da parte di compagnia di assicurazione.
Non sussiste alcun concorso del fatto colposo del danneggiato, atteso che anzi risulta addotto un suo costante controllo dei locali condotti in locazione.
La domanda va quindi accolta nel limite suddetto e il regime delle spese segue la soccombenza, con liquidazione ex D.M. 55/2014 (valore di € 5.200,00 ad € 26.000,00; valori medi ridotto per l'effettiva minima consistenza delle questioni) e previa compensazione in ragione di 4/5 stante accoglimento ben solo parziale della domanda.
Le spese di CTU sono regolate con il medesimo criterio anche di parziale compensazione tra le parti.



P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- definitivamente pronunciando, in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti, nel proc. 75142/2022
RGACC così decide:
pagina 6 di 7 • in parziale accoglimento della domanda condanna parte convenuta al pagamento di € 5.500,00 al lordo di IVA a integrale risarcimento del danno;
oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

• condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da parte attorea, previa compensazione in ragione di 4/5 e liquida l'intero in € 3.553,90 per compenso;
oltre rimborso forfettario 15%, del CAP e dell'IVA di legge. Spese di
CTU a carico di parte convenuta, previa compensazione in ragione di 2/3.
Roma 31/3/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)

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