REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 15 dicembre 2025, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 36246 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, rappresentati e difesi dall'avv. Marco Gentile ed elettivamente domiciliati per il presente procedimento presso il di lui studio legale, sito in Roma, via G.G. Belli,
96
PARTE RICORRENTE
E
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e CP_1
difesa dall'avv. Andrea Carbone ed elettivamente domiciliata per il presente procedimento presso il di lui studio legale, sito in Roma, via Nizza. 45
PARTE RESISTENTE

OGGETTO: finita locazione.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida
[...]
conveniva in giudizio affinché venisse Parte_1 CP_1
convalidata la licenza per finita locazione alla data del 11 luglio 2025 del rapporto locatizio avente ad oggetto “i locali destinati all'esercizio dell'attività bar, siti presso il Centro
Congressi ubicato vicino all'accesso di Via Fermo Ognibene n. 25, che si estendono per una superficie di circa mq 115, comprensiva della zona retro-bar/cucina, oltre a due locali adibiti a magazzini, per una superficie complessiva di mq 30,00, così come indicati nell'elaborato grafico allegato alla perizia di stima del corrispettivo pattuito, elaborata dalla Parte_2
in data 1.2.2008”, giusto contratto del 27 marzo 2008, debitamente
[...]
registrato (doc. 3 dell'atto di intimazione introduttivo del giudizio) e versato in atti.
Circa la legittimazione passiva di parte intimante aveva cura di CP_1
precisare che questa società era subentrata, nel rapporto per cui è causa, a seguito di cessione di azienda in data 1 aprile 2011, alla precedente parte conduttrice che dopo essere, a sua volta, subentrata il 27 Parte_3
marzo 2008 “nel contratto” alla originaria Parte_4
conduttrice, aveva stipulato un “contratto novativo della durata di sei anni, decorrenti dal
12.7.2007, data in cui il sig. aveva comunicato il subentro della Parte_4 [...]
nel contratto” originario. Parte_3
Allegava, al riguardo, parte intimante la deliberazione n. 300 in data 27 marzo 2008 degli Istituti Fisioterapici Ospitaleri (doc. 2 dell'atto di intimazione introduttivo del giudizio) avente ad espresso oggetto “novazione del contratto di locazione per l'esercizio di un bar interno agli Istituti Fisioterapici la quale, nelle premesse, Parte_1
così come lo stesso atto di “novazione del contratto di locazione per l'esercizio di un bar interno agli Istituti Fisioterapici RI” che ne costituiva parte integrante, richiamava la circostanza che “tra gli Istituti Fisioterapici RI e la e Parte_4 [...]
in data 1.3.1989 è stato stipulato un contratto di locazione per l'esercizio di un bar Parte_4
interno all'Istituto”, precisava ancora nelle sue premesse la suddetta deliberazione del
2 27 marzo 2008, avente “durata fissata in anni sei e possibilità di rinnovo per periodi di anni sei salvo disdetta intervenuta almeno dodici mesi prima della data di scadenza”.
L'atto di novazione in questione (del “contratto di locazione per l'esercizio di un bar interno agli Istituti Fisioterapici RI”) dispone, all'art. 6, che “la durata del presente contratto novativo è di sei anni;
il termine iniziale decorre dal 12.7.2007 con scadenza 11 luglio
2013 e deve intendersi tacitamente rinnovato qualora non intervenga disdetta di una delle parti, che potrà essere esercitata solo per gravi inadempienze contrattuali dell'altra parte, da comunicarsi, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno dodici mesi prima della data di scadenza”.
Il successivo art. 8 stabilisce che “per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto disposto dalla L. 392/1978, dal codice civile e dal contratto di locazione il
1.03.1989, repertorio n. 3474”.
Deduceva ancora parte intimante che posto che “il subentro non ha modificato la durata del contratto, che, in mancanza di disdetta, si è rinnovato fino all'11.7.2019” e che, con tempestiva (ex art. 6 del contratto del 27 marzo 2008) “disdetta comunicata a mezzo
PEC in data 18.3.2024, gli Istituti hanno comunicato la volontà di non rinnovare il contratto per la scadenza dell'11.7.2025” a cui seguiva una comunicazione dell'intimata società
[...]
che, “in data 7.2.2025, richiamando l'art. 6 del contratto di novazione del 27.3.2008, CP_1
ha evidenziato di non ritenerla valida”, gli hanno proceduto Parte_5
alla notifica dell'atto di “licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida” introduttivo del presente giudizio per ottenere tutela giudiziale dei loro affermati diritti, “avvalendosi dei rimedi previsti dal codice di rito per l'accertamento della finita locazione”.
Attese le motivazioni opposte dall'intimata nel suddetto CP_1
riscontro alla comunicazione di disdetta ricevuta, gli intimanti Parte_1
deducevano, altresì, nell'atto di intimazione introduttivo del presente
[...]
giudizio che “in ogni caso, nel corso del rapporto di locazione, ha (n.d.r.: CP_1
avrebbe) maturato una notevole morosità” che “nella disdetta gli Istituti hanno (n.d.r.: avrebbero) richiamato espressamente”, precisando come “il debito della conduttrice ha
3 superato i 100.000,00 euro ed è stato oggetto di riconoscimento, da parte della debitrice, con PEC in data 7.3.2024 (doc. 10)”.
Comunicazione di disdetta del 19 marzo 2024 che, giova rilevare sin da ora, effettuava, nel suo reale ed effettivo contenuto, riferimento alla risoluzione del contratto per la sua scadenza temporale (finita locazione), essendo stata formulata, inviata e ricevuta dall'intimata nei seguenti termini: “OGGETTO: disdetta CP_1
contratto di locazione Bar interno agli I.F.O.
In virtù di atto di cessione d'azienda sottoscritto in data 13.5.2011, con la
[...]
la Vostra società è subentrata nel contratto di locazione del bar ubicato presso il Centro Controparte_2
Congressi degli I.F.O., Via Fermo Ognibene n. 25 Roma.
Detto contratto di locazione, da ultimo regolato dall'atto di novazione sottoscritto in data
27.3.2008 dagli Istituti e dalla avrà la sua prossima scadenza in data 11 Controparte_2
luglio 2025.
Atteso quanto sopra evidenziato, gli Istituti Fisioterapici RI, comunicano la volontà di non proseguire nel rapporto e di non voler rinnovare il contratto di locazione su indicato.
Pertanto, con la presente formulano formale disdetta del contratto di locazione, in scadenza alla data del 11 luglio 2025. Alla data di cessazione del contratto, i locali concessi in locazione dovranno essere riconsegnati liberi da persone e cose, fatto salvo il diritto degli Istituti di far valere la morosità maturata a seguito dell'inadempimento già contestato”.

2. Si è costituita con apposita comparsa in cui si è opposta alla CP_1
convalida dell'intimata licenza, ritenendo la già richiamata comunicazione di disdetta
“del tutto priva di efficacia” e, di conseguenza, che “il contratto di locazione si sia tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni ed abbia scadenza l'11/7/2031”.
Deduceva, difatti, l'intimata dopo aver richiamato al riguardo la CP_1
clausola del suddetto art. 6 del contratto di locazione già riportato per esteso, la genericità della stessa disdetta “facendo riferimento questa esclusivamente alla data di scadenza del contratto e non a specifici, circostanziati ed accertati inadempimenti contrattuali posti in essere da . CP_1
4 Solo “per completezza di difesa” rappresentava come la morosità richiamata fosse stata successivamente e alla data di incardinazione del presente giudizio sanata e comunque maturata nel periodo di cui alla nota emergenza sanitaria determinata dalla pandemia COVID 19 con conseguente, per la stessa società intimata, insussistenza della gravità dell'inadempimento “legittimante la disdetta del contratto”.
in via subordinata, per l'ipotesi in cui il contratto per cui è causa CP_1
fosse stato ritenuto cessato dall'ufficio chiedeva al Tribunale di accertare il relativo affermato diritto all'indennità di avviamento e di “condizionare l'esecuzione dell'eventuale provvedimento di rilascio dell'immobile alla corresponsione dell'indennità medesima”.

3. Previo il deposito di note autorizzate in cui gli Istituti intimanti deducevano la nullità della clausola di cui all'art. 6 del contratto o “al più, la sua validità solo per il primo rinnovo”, la fase sommaria è stata definita senza l'adozione dell'invocata ordinanza di rilascio, posto che l'ufficio ha ritenuto necessario un approfondimento di cognizione ed eventualmente istruttorio “in particolare, sulla suddetta clausola e, segnatamente, sulla sua dedotta, peraltro, dalla stessa parte intimante che l'ha sottoscritta eventuale nullità e sulle sue conseguenze e … sull'efficacia della comunicazione di disdetta inviata il 18 marzo 2024 per la scadenza del 11 luglio 2025 senza alcun riferimento alle
“gravi inadempienze contrattuali” richiamate nella stessa clausola”.
Ciò dopo aver l'ufficio sin dalla fase sommaria, tra l'altro e innanzitutto,
“ritenuto, seppur all'esito della delibazione tipica della fase sommaria, che nella presente vicenda contenziosa (oltre che negoziale tra le parti) venga in rilievo un rapporto locatizio e, pertanto,
l'azione procedibile anche nella fase del procedimento speciale azionato di licenza e/o sfratto per finita locazione che, come quello, sempre speciale, di sfratto per morosità presuppone, per la sua trattazione ed eventuale definizione già in esso della vicenda contenziosa, una pattuizione contrattuale” come quella, nella fattispecie, locatizia e non un provvedimento amministrativo qualificabile quale concessione come pur sosteneva la parte intimante nei suoi atti processuali perseguendo nel contempo la via processuale della licenza/sfratto per finita locazione.
5 E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.

4. Entrambe le parti hanno depositato tali memorie in cui hanno insistito nelle relative richieste.
La parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente, dopo ampia argomentazione sulla sussistenza in ordine al presente procedimento della giurisdizione del giudice ordinario benché non contestata dalla società – divenuta – resistente né posta in discussione dall'ufficio, ha eccepito l'insussistenza del diritto all'indennità, richiesta da di avviamento invocando, per l'ipotesi della CP_1
qualificazione dell'atto fondante il rapporto per cui è causa, quale contratto (di locazione) l'applicazione dell'art. 35 della legge n. 392 del 1978 nonché integrato le sue domande con quella, seppur nuova ammissibile in quanto strettamente correlata alla sopravvenuta – rispetto all'atto di intimazione di licenza per finita locazione introduttivo del giudizio – scadenza del contratto, di condanna di “ al CP_1
pagamento della somma mensile di euro 2.602,13, a titolo di indennità di occupazione, fino all'effettivo rilascio” nelle sue memorie integrative insisteva anch'essa nelle sue CP_1
richieste, comprese quelle formulate in via subordinata, a quest'ultimo riguardo richiamando alcune pronunce del giudice delle leggi e della Suprema Corte in ordine all'ambito applicativo dell'art. 35 della legge n. 392 del 1978.

5. Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria la causa all'odierna udienza del 15 dicembre 2025 è stata trattenuta in decisione e decisa alla luce della seguente motivazione.

6. Le domande degli Istituti ricorrenti di accertamento della cessazione del rapporto locatizio di cui trattasi alla data del 11 luglio 2025 nonché di condanna della resistente al conseguente rilascio del compendio immobiliare locato e alla corresponsione dell'indennità di occupazione sino al verificarsi di questo (rilascio) si
6 ritiene debbano trovare accoglimento al pari di quella relativa all'accertamento del diritto della resistente società alla corresponsione dell'indennità di avviamento preventivamente al suddetto rilascio.
Ciò alla luce delle seguenti ragioni
Innanzitutto, occorre osservare che nella presente vicenda processuale (e, più in generale, contenziosa e, ancor prima, negoziale) viene in rilievo un contratto di locazione e non un provvedimento amministrativo di natura concessoria.
Ciò non solo – l'ufficio ritiene – alla luce di quanto già osservato nell'ordinanza adottata a definizione della fase sommaria circa l'eventuale irrilevanza della natura pubblica o comunque rilevanza pubblicistica dell'ente titolare del compendio immobiliare posto che questa, come peraltro noto, non impedisce che il godimento di esso, anche a fini diversi – com'è quello che qui viene in rilievo e specificatamente commerciale – da quello abitativo, possa essere disciplinato e regolamentato su base contrattuale e paritaria (e non necessariamente concessoria, peraltro, sulla base di un provvedimento amministrativo con tale specifica natura e finalità di cui non vi è prova in atti, né dalla stessa parte ricorrente che pur tale natura ha adombrato, specificatamente o, comunque, più in dettaglio indicato).
Così come già osservato al riguardo anche nella medesima ordinanza di mutamento del rito adottata all'esito della fase sommaria in proposito “irrilevante risultando al riguardo l'eventuale fase di evidenza pubblica antecedente la nascita della vicenda contrattuale posto che tale eventuale procedimento di evidenza pubblica o altro amministrativo non escludono che questo possa esitare nell'individuazione di un soggetto la cui conduzione ed il cui godimento dello stesso compendio avvenga e vengano ad essere regolamentati sulla base di un contratto di locazione”.
Ai fini della qualificazione come contratto di locazione dell'atto fondante il rapporto per cui è causa depongono non solo la sua avvenuta registrazione (doc. 3 allegato all'atto di intimazione introduttivo del giudizio) da parte dei ricorrenti
Istituti che nei loro scritti talvolta invocano la “concessione” pur incardinando, sin dall'inizio del giudizio, il procedimento come “licenza per finita locazione” e i precedenti
7 rilievi circa l'irrilevanza anche nelle presente concreta vicenda dell'eventuale fase di evidenza pubblica antecedente la nascita della vicenda contrattuale e/o natura pubblica o rilevanza pubblicistica del soggetto proprietario del compendio immobiliare.
Un “contratto di locazione” (e non una concessione) viene ad essere richiamato – nei termini in precedenza riportati per esteso – nelle premesse all'atto di novazione del 23 marzo 2008 e nello stesso “contratto” novativo in pari data che, peraltro, nel suo art. 8, a sua volta, richiama, “per quanto non previsto dal presente contratto” la legge 27 luglio 1978, n. 392 e il codice civile.
Qualificato l'atto posto a base del rapporto per cui è causa tra le parti del presente procedimento come contratto di locazione evidente si ritiene ne appaia, in primo luogo, la sua finalità ad uso diverso da quello abitativo e nello specifico commerciale e, di conseguenza, la nullità, per contrasto ex art. 1418 c.c. con norme imperative (nello specifico costituite dall'art. 27, quarto comma, della legge n. 392 del 1978 che stabilisce la durata sessennale di tali pattuizioni contrattuali e prima ancora dall'art. 1573 del codice civile che limita la durata delle locazioni, impedendone la loro prosecuzione senza vincoli temporali e – in ipotesi, come potrebbe comportare nei termini in cui è formulato tale articolo – per una durata illimitata) della clausola di cui all'art. 6 del contratto di locazione.
Clausola che, peraltro, per come formulata, con una commistione tra istituti
- differenti - quali sono la risoluzione del contratto (di ogni contratto, compresi quelli di locazione, salvo eccezioni) per inadempimento di cui agli art. 1453 e ss. del codice civile e la risoluzione/cessazione di quello di locazione (come detto, già per dettato codicistico prima ancora di quanto disposto dalla legislazione speciale con la previsione di specifiche durate a seconda delle finalità) per scadenza di un suo termine che – per effetto di tali dettati normativi – deve essere necessariamente previsto contraria alla stessa ragione della distinta previsione degli stessi istituti, facendo dipendere, in ultima analisi e in linea astratta nella specifica vicenda contrattuale che qui rileva, la possibilità di porre termine al contratto di locazione
8 dalla sola evenienza del suo – grave – inadempimento, esautora o meglio, sembrerebbe voler esautorare se non se ne rilevasse la nullità, l'istituto della finita locazione dai suoi normativi e, per questo inderogabili, ambiti applicativi;
rendendo così la cessazione della locazione, appunto, una mera eventualità priva di ogni correlazione alla sua durata che, come esposto e per quanto al riguardo osservato, deve invece essere necessariamente prevista.
Invero, già la sua stessa definizione dettata dall'art. 1571 c.c. vincola la configurabilità della locazione alla sua previsione con un contratto “per un dato tempo”.
Il contratto per cui è causa, dichiarata, per le motivazioni esposte, la nullità della clausola di cui all'art. 6, deve pertanto essere ricondotto alla durata prevista per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo dall'art. 27 della legge n. 392 del 1978
Alla luce di tale riconduzione tempestiva, anche in relazione alla previsione di cui all'art. 28, primo comma, della legge n. 392/1979, appare la comunicazione di disdetta del 18 marzo 2024 per la scadenza del 11 luglio 2025; data in relazione alla quale viene ad essere accertata e dichiarata la cessazione della vigenza del contratto per cui è causa.

7. Da ciò ulteriormente discende che deve essere condannato CP_1
al rilascio del compendio immobiliare oggetto della pattuizione contrattuale intercorsa tra le parti.
Rilascio in ordine alla cui esecuzione, valutate le condizioni di queste, le ragioni per cui viene disposto e il tempo già trascorso dall'inizio del presente giudizio, si ritiene doversi fissare la data del 28 febbraio 2026, previa corresponsione ad da parte di dell'indennità di CP_1 Parte_1
avviamento nei termini e nella misura di cui all'art. 34 della legge n. 392 del 1978 in assenza dei presupposti per un'applicazione analogica dell'art. 35 della stessa legge
(Corte Costituzionale, sentenza 10 giugno 1992, n. 264) e di alcuna altra norma che consenta di derogare a quest'ultima previsione.
Ciò apparendo, del resto, l'avviamento configurabile anche in ordine ad un
9 esercizio – qual'è quello di cui trattasi – collocato all'interno di un complesso ospedaliero ove, peraltro, con documentata (doc. 5 delle memorie integrative della società resistente deduzione rimasta incontestata l'attività di CP_1
ristorazione non risulta esercitata da quest'ultima in regime di monopolio.

8. Sino alla data di effettivo rilascio, in accoglimento della domanda dispiegata al riguardo da dovrà Parte_1 CP_1
provvedere alla corresponsione dell'indennità di occupazione – ove già non corrisposta – dal 11 luglio 2025, data di cessazione del contratto di locazione per cui
è causa, in misura pari, per ciascun mese, a quella dell'ultimo canone di locazione dovuto nella vigenza della pattuizione contrattuale.

9. Le spese legali, attesa la reciproca e parziale per Istituti Fisioterapici
RI (in ordine alla domanda di di accertamento del diritto alla CP_1
corresponsione dell'indennità di avviamento) soccombenza possono essere compensate per la metà e per la restante metà si ritiene debbano essere poste a carico della resistente e liquidate, tenuto conto anche di quelle del sub-procedimento di mediazione obbligatoria di cui al D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, nella misura di €
2.840,50, di cui € 335,50 per esborsi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata.
- dichiara cessato alla data del 11 luglio 2025 il contratto di locazione intercorso tra e avente ad Parte_5 CP_1
oggetto “i locali destinati all'esercizio dell'attività bar, siti presso il Centro
Congressi ubicato vicino all'accesso di Via Fermo Ognibene n. 25, che si estendono per una superficie di circa mq 115, comprensiva della zona retro-
10 bar/cucina, oltre a due locali adibiti a magazzini, per una superficie complessiva di mq 30,00, così come indicati nell'elaborato grafico allegato alla perizia di stima del corrispettivo pattuito, elaborata dalla UOC Tecnica ed Ingegneria in data 1.2.2008”; Parte_2
- condanna la resistente società al rilascio della stessa unità immobiliare, fissando per l'esecuzione il termine del 28 febbraio
2026, previa corresponsione dell'indennità di cui all'art. 34 della legge
27 luglio 1978, n. 392;
- condanna al pagamento agli Istituti Fisioterapici Italiani CP_1
dell'indennità di occupazione sino al rilascio del compendio immobiliare in misura pari, per ciascun mese, a quella dell'ultimo canone di locazione dovuto nella vigenza della pattuizione contrattuale;

- rigetta tutte le altre domande;

- compensa per metà le spese di lite e per la restante metà condanna al pagamento in favore di Istituti Fisioterapici Italiani CP_1
nella misura di € 2.840,50, di cui € 335,50 per esborsi, oltre I.V.A. e
C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 15 dicembre 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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