N. R.G. 2408/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott. Emanuela Mazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2408/2023 – che riunisce la causa R.G. n.281/2024 - promossa da:
(C.F. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. RASTELLI CRISTINA e dell'avv. ORRU'
MARCO, elettivamente domiciliata presso i difensori contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SARA _1 CodiceFiscale_1
BOTTI, elettivamente domiciliata presso il difensore

Conclusioni: le parti hanno concluso come in atti (v. infra)

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La in persona del legale rappresentante socio accomandatario Parte_1 ha promosso ricorso ex art.447 bis cpc, - rubricato al R.G. 2408/2023 - nei confronti Parte_1 di con la quale aveva stipulato in data 21.03.2017 contratto di affitto dell'azienda _1 di sua proprietà corrente in ZU D'RD (PC), via Luigi Scapuzzi 46, avente per oggetto l'attività di gestione di servizi alberghieri nonché di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande esercitata sotto l'insegna “Ruota. L'attività di detta azienda era esercitata in immobile sito in ZU D'RD (PC), via Luigi
Scapuzzi 46, di proprietà della ricorrente e locato alla resistente in pari data con separato contratto.
Ha dedotto di aver azionato la clausola risolutiva espressa prevista in contratto a fronte dell'inadempimento dell'affittuaria la quale, dal gennaio 2023, non aveva corrisposto il canone d'affitto.
Detto canone, prima ridotto - per il periodo successivo al primo anno, all'importo di €.12.000,00 annui oltre Iva in luogo di quello di €.18.000,00 oltre Iva previsto contrattualmente, a fronte pagina 1 di 7 dell'obbligazione della affittuaria di provvedere a sua cura e spese all'aggiornamento tecnologico e amministrativo e alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti e macchinari ed arredamenti - era stato poi sospeso, in ragione dell'emergenza Covid, in via continuativa dal 21 marzo
2020 al 21.12.2022.
Ha chiesto la declaratoria di intervenuta risoluzione di diritto del contratto con immediata restituzione dell'azienda nonché la condanna della resistente al risarcimento dei danni per omessa riconsegna del complesso aziendale, quantificati in € 1.000,00 mensili a decorrere dalla data di risoluzione del contratto e sino alla riconsegna effettiva.
La resistente si è costituita contestando gli assunti della ricorrente, in particolare, la non rispondenza a norma dei beni aziendali e dell'albergo che non avevano formato oggetto di alcuna manutenzione straordinaria da parte di precedentemente alla conclusione del contratto e l'omissione degli Pt_1 obblighi manutentivi a carico dell'affittante che avevano determinato la solo parziale utilizzabilità delle camere dell'albergo nonché, in relazione all'attività di ristorazione, la inutilizzabilità della veranda, infiltrazioni, la facciata scrostata, la scarsa attrattiva a causa dello stato del parcheggio e dell'omessa potatura delle piante.
Ha dedotto di aver segnalato dal 2019 l'omessa manutenzione straordinaria dell'immobile locato, la mancata messa a norma di alcuni beni, nonché ogni rottura o difformità dei beni alla proprietà la quale, benché messa in mora, non era intervenuta e, inoltre, di essersi offerta nel marzo 2023 di intervenire direttamente alle riparazioni, alla messa a norma dei locali e alla manutenzione straordinaria perché improcrastinabile.
Ha dedotto di aver corrisposto il dovuto per l'affitto sino al 2022 e quel che aveva potuto nel 2023 in ragione delle difficoltà economiche conseguenti alla pandemia Covid pur ritenendosi creditrice dell'affittante per riparazioni urgenti eseguite e di aver regolarmente versato il canone locativo dell'immobile, nonostante l'inutilizzo della struttura ricettiva e ristorativa, e provveduto alla sua manutenzione ordinaria.
Ha lamentato di aver subito per le causali riferite danni quantificati in 250.000,00 euro oltre ad un'esposizione bancaria di euro 50.000,00
Ha dedotto di aver promosso – con esito negativo - procedimento di mediazione con riguardo alla richiesta di messa a norma degli impianti e per la manutenzione straordinaria e al rispetto degli accordi contrattuali, procedimento parallelo a quella promossa dalla ricorrente per la risoluzione del contratto di affitto d'azienda, pure chiusosi con verbale negativo
Ha chiesto il rigetto delle domande della ricorrente e, in via riconvenzionale, la condanna della stessa ad adempiere a quanto contrattualmente previsto in merito alla manutenzione straordinaria dell'immobile locato e alla messa a norma degli impianti e al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi, nonché in via subordinata, la condanna della ricorrente al pagamento di una indennità di avviamento di almeno 50.000,00, oltre al rimborso dei canoni d'affitto e di locazione versati con decorrenza dal 2017 e la restituzione dei depositi infruttiferi versati in sede di stipula del contratto di affitto e del contratto di locazione.
In corso di causa – in vista dell'udienza ex art.420 cpc - la resistente promuoveva ricorso per sequestro conservativo dei beni della ricorrente e del suo legale rappresentante, socio accomandatario, ai fini di garanzia della domanda di risarcimento.
La causa – ed il subprocedimento per sequestro venivano dichiarati interrotti ex artt.300 e 299 cpc quale conseguenza della dichiarazione di intervenuto decesso del legale rappresentante della ricorrente pagina 2 di 7 resa all'udienza del 01.02.2024, udienza nella quale parte ricorrente eccepiva l'inammissibilità della domanda riconvenzionale della resistente per omessa richiesta di differimento d'udienza ex art.418 cpc.
La causa veniva riassunta nel previsto termine dalla ricorrente.
Nelle more del termine per la riassunzione l'affittuaria promuoveva a sua volta _1 Parte_ ricorso ex art.447 bis cpc – rubricato al R.G. n.281/2024 - nei confronti della
Con tale atto, ripercorrendo le argomentazioni poste a base della vertenza giudiziaria interrotta e riassunta contestava l'omissione di interventi manutentivi nell'immobile oggetto _1 Parte di locazione e chiedeva l'adempimento contrattuale della al riguardo, nonché la messa a norma degli impianti oggetto di affittanza d'azienda ed il risarcimento dei danni. Ribadiva le medesime conclusioni formulate nella causa R.G. n.2409/2023 estendendole alle inadempienze contestate in relazione al contratto di locazione oltre che al contratto di affitto d'azienda.
Chiedeva termine per depositare perizia tecnica a descrizione dello stato dell'immobile, dei lavori necessari per la messa a norma e il costo relativo.
Rinunciato il ricorso cautelare promosso nella causa RG n.2409/2023, depositava inoltre, in corso di causa, ricorso per sequestro conservativo sui beni della nonché su quelli già del legale Pt_1 rappresentante della società, , motivando sull'intervenuto decesso di quest'ultimo e Parte_1 sulle conseguenze della temuta mancata ricostituzione della compagine sociale nel previsto temine di sei nonché contestando la legittimazione dell'amministratore provvisorio della società a Pt_1 conferire procura al difensore asserendo la insussistenza in capo alla medesima del relativo potere, si opponeva a tale istanza contestando le motivazioni dedotte dalla ricorrente a base Pt_1 dell'istanza cautelare Parte_ Nel merito della causa eccepiva l'inammissibilità o comunque l'improcedibilità della domanda proposta ex adverso perché già stata presentata nel giudizio R.G. 2408/2023 ed in tale sede improcedibile per osservanza delle previsioni di cui all'art.418 cpc
Contestava gli assunti avversari riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni svolte nella causa RG n.2408/2023 e chiedeva, in via preliminare, la declaratoria di inammissibilità ed improcedibilità delle domande svolte da e comunque il rigetto delle stesse in _1 quanto infondate e la condanna della medesima ricorrente ex art.96 cpc.
Definito il subprocedimento cautelare con il rigetto dell'istanza per la ritenuta infondatezza dei rilievi in punto a legittimazione dell'amministratore provvisorio e per la ritenuta insussistenza dei presupposti legittimanti la tutela cautelare, veniva disposta la riunione delle cause sia in ragione di connessione dal punto di vista soggettivo che di parziale connessione dal punto di vista oggettivo nonché ex art. 151 disp. att. c.p.c.
All'esito, la causa – già posta in decisione sulla base delle risultanze in atti – veniva rimessa sul ruolo in esito ad istanza con la quale chiedeva l'interruzione del procedimento _1 ritenendo essere venuto meno il potere rappresentativo della società in capo all'amministratrice provvisoria quale conseguenza della omessa ricostituzione della compagine sociale nel termine di sei mesi ex art.2323 c.c.
Ritenuta infondata e rigettata tale istanza con ordinanza del 18.11.2024, la causa viene decisa all'esito dell'udienza del 04.02.2025 trattata nelle forme e termini di cui all'art.127ter cpc.
Giova evidenziare che in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida", desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole pagina 3 di 7 soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare (cfr. Cass. Civ. n.26214/2022, Cass.Civ. n.2805/2022 Cass. Civ. ord. n.363/2019)
Ciò premesso, la valutazione delle risultanze di causa fa concludere per la fondatezza della domanda di per le ragioni che si vanno ad esporre. Pt_1
§.

1 - Va in primis ritenuta la fondatezza della domanda di declaratoria della risoluzione del contratto di affitto d'azienda atteso che risulta documentalmente provata – con la produzione di detto contratto – la pattuizione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 2, 6° cpv., che sanziona con la risoluzione di diritto il mancato o non integrale pagamento anche di una sola rata del canone oltre il termine di scadenza pattuito.
Al riguardo consta altresì prova documentale dell'inoltro – nella fattispecie eseguito a mezzo pec del
06.06.2023 - della comunicazione prevista dal medesimo articolo con la quale l'affittante ha dichiarato all'affittuaria di volersi avvalere dell'operatività di tale clausola. Per contro, la circostanza integrante il diritto esercitato dall'affittante – vale a dire il mancato pagamento del canone di affitto con decorrenza dal gennaio 2023 - non ha formato oggetto di contestazione specifica da parte dell'affittuaria la quale nulla al riguardo ha riferito nella replica a tale comunicazione, inoltrata in data 07.06.2023, in atti, e non ha specificamente documentato il fatto contrario – quindi il pagamento - che, quale fatto impeditivo, avrebbe inibito l'operatività della clausola.
L'affittuaria invero in atti ha dichiarato di aver versato il dovuto per il 2022 mentre, per il 2023, “le somme che poteva”.
Risultando documentato che sino al 20.12.2022 – e dal marzo 2020 - il canone di affitto dell'azienda era stato sospeso per accordo delle parti, trasfuso nelle scritture private prodotte in atti, tale asserzione va riferita al contratto di locazione dell'immobile e non anche a quello di affitto d'azienda.
Sul punto va rilevato che, per giurisprudenza costante, la pattuizione di clausola risolutiva espressa non consente al giudice di merito di valutare il profilo della gravità dell'inadempimento; infatti sono le parti che, nel pattuire detta clausola hanno preventivamente valutato l'inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione di diritto del contratto, avendo la clausola la funzione di accelerare la risoluzione ed eliminare la necessità di indagini specifiche (cfr. Cass. Civ. n. 3660/2024)
§.

2 - Il controcredito per spese e danni che parte affittuaria contrappone all'inadempimento contestatole
– credito conseguente, nella tesi della resistente, agli inadempimenti dell'affittante agli interventi manutentivi sull'immobile e sugli impianti e macchinari oggetto di affitto – non può ritenersi invece provato.
In merito alle carenze dei beni aziendali oggetto di affitto contestate dall'affittuaria, va osservato che parte ricorrente ha prodotto le certificazioni che hanno assistito i contratti (docc. nn. 19-26 causa RG
n.281/2024) mentre nel contratto d'affitto d'azienda del marzo 2017 si legge, all'art.4: “ L'affittanza riguarda l'azienda di cui sopra comprensiva delle relative autorizzazioni amministrative, dei beni pagina 4 di 7 mobili, degli arredi, delle attrezzature e degli impianti di séguito elencati - nello stato di fatto e di diritto in cui detti beni si trovano – ben noto ed accettato dalla parte affittuaria, così come visti e piaciuti e trovati di proprio gradimento dalla stessa (parte affittuaria) e considerati idonei all'uso cui sono destinati” e ancora, nel medesimo articolo, che “parte affittuaria dichiara di aver preso visione dell'azienda in oggetto riconosce, ancora una volta, l'idoneità delle dotazioni sopra indicate per l'espletamento dell'attività in oggetto nonché il normale stato di manutenzione e di conservazione dei beni testé elencati” nonché all'articolo 6b “La parte affittuaria dà atto, ancora una volta, che tutti gli enti affittati, attrezzature, mobili ed impianti, di cui sopra sono efficienti per averne preso visione”
Inoltre, la scrittura privata del 05.04.2018 in atti (doc. 3 ricorr. RG. 2408/2023) dà conto del fatto che,
a fronte della riduzione del canone di affitto – mantenuto, anche per gli anni successivi al primo, ad
€.12.000,00 oltre Iva anziché portato ad €.18.000,00 oltre Iva come contrattualmente previsto – le parti hanno pattuito, art.

3.1 che “la parte affittuaria, a sua cura e spese dovrà provvedere all'aggiornamento tecnologico e amministrativo nonché alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti e macchinari” nonché, al punto 3.2 “la parte affittuaria, a sua cura e spese, dovrà provvedere a mantenere gli impianti ed i macchinari aggiornati e ciò sia a séguito di innovazioni che di modifiche ed integrazioni che si rendessero necessari per rispettare nuove disposizioni relative agli stessi impianti e macchinari” nonché “a sua cura e spese, provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei macchinari ed arredamenti elencati nell'art.4”
Le contestazioni – che parte affittuaria riferisce, anche a verbale d'udienza dell'01.02.2024, in massima parte decorrenti dal 2019 – collocano temporalmente i rilievi ad epoca nella quale – in ragione delle previsioni pattuite fra le parti e sopra richiamate – gli oneri manutentivi risultavano assunti dalla stessa affittuaria.
Anche nel contratto di locazione dell'immobile nel quale è esercitata l'attività oggetto del contratto di affitto si rinviene – art. 3 – la dichiarazione della conduttrice “di conoscere l'immobile e di averlo trovato idoneo all'uso pattuito”
In ragioni di dette risultanze documentali - segnatamente delle pattuizioni contrattuali intervenute fra le parti - le censure dell'affittuaria/conduttrice non possono ritenersi provate
Va osservato e precisato che, in ragione della eccepita - e qui ritenuta - improcedibilità della domanda riconvenzionale svolta dall'affittuaria nella causa RG.2408/2023 e fondata sui rilievi dalla medesima sollevati in relazioni alle omissioni conteste all'affittante, la conclusione sopra esposta è consentita dalla valutazione delle allegazioni dell'affittuaria/conduttrice in via di eccezione .
Infatti, nel rito locatizio, la domanda riconvenzionale formulata con la memoria ex art.416 cpc senza richiesta, ex art.418 cpc, di spostamento dell'udienza è inammissibile, ma non preclude la valutazione, da parte del giudice, del fatto integratore della stessa che assuma valore di eccezione quale fatto impeditivo, estintivo o modificativo del fatto costitutivo della pretesa dell'attore, ai fini della decisione sulla domanda principale, risultando rispettata la relativa preclusione fissata dall'aert.416 cpc (cfr.
Cass. Civ. n.11679/2014)
§.

3 - In merito invece alla domanda svolta da nella causa riunita RG.281/2024 – _1 riproducente la domanda riconvenzionale svolta nella causa principale, domanda improcedibile in tale sede per inosservanza del disposto dell'art.418 cpc – va data adesione all'orientamento giurisprudenziale per il quale “Le decadenze processuali verificatesi nel giudizio di primo grado non possono essere aggirate dalla parte che vi sia incorsa mediante l'introduzione di un secondo giudizio pagina 5 di 7 identico al primo e a questo riunito, in quanto la riunione di cause identiche non realizza una vera e propria fusione dei procedimenti, tale da determinarne il concorso nella definizione dell'effettivo
"thema decidendum et probandum", restando anzi intatta l'autonomia di ciascuna causa. Ne consegue che, in tale evenienza, il giudice – in osservanza del principio del "ne bis in idem" e allo scopo di non favorire l'abuso dello strumento processuale e di non ledere il diritto di difesa della parte in cui favore sono maturate le preclusioni - deve trattare soltanto la causa iniziata per prima, decidendo in base ai fatti tempestivamente allegati e al materiale istruttorio in essa raccolto, salva l'eventualità che, non potendo tale causa condurre ad una pronuncia sul merito, venga meno l'impedimento alla trattazione della causa successivamente instaurata. (cfr. Cass.Civ. ord.n.20248/2023 Cass. Civ.22342/2019).
Applicato tale principio alla fattispecie qui in esame, la domanda di condanna dell'affittante all'esecuzione delle manutenzioni ed interventi richiesti dall'affittuaria nonché al risarcimento del danno e di restituzione dei depositi cauzionali – riproposte nella causa riunita RG 281/2024 - devono ritenersi di fatto colpite dalla medesima sanzione di inammissibilità, dovendo il Giudice provvedere solo sulla base della prima prospettazione.
Conclusivamente deve essere dichiarata l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto d'azienda in ragione della sussistenza di clausola risolutiva espressa azionata da parte affittante
A ciò consegue la condanna dell'affittuaria al rilascio dei beni costituenti l'azienda affittata quali individuati nel contratto del marzo 2017, entro termine che si ritiene congruo fissare al 31.03.2025.
§.

4 - Va altresì accolta la domanda di condanna dell'affittuaria al risarcimento dei danni per ritardato rilascio con decorrenza dal termine sopra fissato e sino all'effettivo rilascio, atteso che consta una previsione in tal senso pattuita fra le parti con il contratto di affitto di azienda azionato in questa sede.
Il quantum richiesto da parte ricorrente di €.1.000,00 per ogni mese di ritardo appare congruo, tenuto conto che detta quantificazione integra contenimento di quella, più alta, individuata dalle parti -
€.100,00 per ogni giorno di ritardo ex art. 4, capoverso 3, contr. affitto - per detta evenienza.
§.

5 - Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidati come da dispositivo ex d.m. 55/2014 tenuto conto della fase cautelare



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: ACCERTA E DICHIARA l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di azienda sottoscritto in data 21.03.2017 fra la e per effetto Parte_1 _1 dell'operatività della clausola risolutiva espressa di cuiall'art.2 di tale contratto, azionata dall'affittante con pec in data 06.06.2023 e, per l'effetto DICHIARA TENUTA E CONDANNA CP_1
a restituire alla , in persona del legale rappresentante
[...] Parte_1 pro tempore, i beni costituenti il complesso aziendale oggetto di affitto entro il termine del 31.03.2025
DICHIARA TENUTA E CONDANNA al pagamento a favore di _1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, della somma di Parte_1
pagina 6 di 7 €.1.000,00 per ogni mese di ritardo nella restituzione del suddetto complesso aziendale, con decorrenza dalla scadenza del termine sopra assegnato
GE le domande svolte da nei confronti di _1 Parte_1
, in quanto inammissibili
[...]
GE ogni altra domanda
DICHIARA TENUTA E CONDANNA al pagamento a favore di _1
in persona del legale rappresentante pro tempore, delle spese di Parte_1 lite che liquida – anche in relazione alla fase cautelare - in complessivi €.3.800,00 per compensi oltre rimborso spese 15% Cpa ed Iva, se dovuta.
Piacenza, 6 marzo 2025
Il G.O.P.
dott. Emanuela Mazza
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