N. R.G. 5308/2024
Tribunale Ordinario di Vicenza
I SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5308/2024 tra

Parte_1
RICORRENTE
e

CP_1
RESISTENTE
Il Giudice lette le note scritte ex art. 127 ter c.p.c. che devono intendersi ritrascritte;
visti gli artt. 127 ter, comma 5, 128, comma 1, e 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente Sentenza.
Il Giudice
dott. DE TT

pagina 1 di 6 N. R.G. 5308/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica ex art. 50 ter c.p.c., nella persona del Giudice dott.
DE TT ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5308/2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1 BRUGNOLO GIOVANNI BATTISTA
RICORRENTE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. TROFA CP_1 C.F._2 LUCIANO
RESISTENTE
OGGETTO: contratto di locazione.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Pertanto, piaccia al Tribunale adito, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, accogliere le seguenti conclusioni: in via principale: considerata la scadenza del contratto di locazione in oggetto, accertare l'occupazione indebita e senza titolo dell'immobile de quo da parte del sig. ; CP_1 accertare che il sig. è inadempiente rispetto al pagamento di canoni di locazione scaduti CP_1 per un importo complessivo pari ad € 703,00, oltre € 525,00 a titolo di deposito cauzionale.
pagina 2 di 6 e, per l'effetto, ordinare l'immediata riconsegna dell'unità immobiliare in oggetto libera da persone e/o cose, in favore dell'odierna istante;

e per l'effetto, imputare le somme bonificate in assenza di titolo giustificativo, ad indennità di occupazione;

e, per l'effetto, condannare il conduttore al pagamento dei canoni arretrati, allo stato indicato in
€ 703,00, oltre € 525,00 a titolo di deposito cauzionale ogni altra spesa occorrente nonché per i canoni / indennità dovuti fino al rilascio dell'immobile, oltre agli interessi di legge;

In ogni caso: accertare e dichiarare la responsabilità processuale aggravata del Sig. CP_1 per l'effetto, condannare il Sig. al pagamento, a favore della Sig.ra CP_1 Parte_1
di una somma equitativamente determinata dal Giudice;

[...]
Con vittoria delle spese, diritti ed onorari del giudizio, ivi comprese quelle sostenute per la mediazione obbligatoria.”
Per parte resistente:
“si chiede in via preliminare e in rito di dichiarare
l'improcedibilità dell'azione per carenza di legittimazione attiva e mancata attivazione della procedura prevista dall'art. 16 del contratto;
nel merito, di riconoscere la nullità della clausola transitoria e convertire il rapporto in locazione ordinaria ex art. 2, co. 1, L.
431/1998; rigettare la domanda di rilascio per finita locazione;
con vittoria di spese ed onorari da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario per entrambe le fasi del procedimento.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. a seguito di mutamento del rito, Parte_1 esponeva: di essere proprietaria dell'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Vicenza (VI -
36100), Via Bixio n. 31, piano secondo, catastalmente censita al N.C.E.U. del Comune di
Vicenza, al Foglio 46, particella 247 sub 5, e di un garage sito presso il medesimo indirizzo, censito al N.C.E.U. del Comune di Vicenza al Foglio 46, particella 251 sub 24; di aver concluso il 27.9.2022 un contratto di locazione di natura transitoria, registrato in data 28.10.2022) con attestazione di rispondenza ex art d.m. 16/1/2017 rilasciata dal Sindacato Unitario Nazionale degli Inquilini Assegnatari – S.U.N.I.A. – Federazione Territoriale di Vicenza (VI) per la durata pagina 3 di 6 di 18 mesi (diciotto) dal 01.10.2022 al 31.03.2024, al fine di soddisfare le esigenze lavorative del conduttore, essendo docente assunto con contratto a tempo determinato dal 01.09.2022 al
30.06.2023 presso ITE A. Fusinieri di Vicenza;
che le parti pattuivano un canone di locazione mensile pari ad euro 525,00, da corrispondersi entro e non oltre il giorno 5 di ogni mese, a mezzo bonifico bancario;
che il contratto di locazione in oggetto era scaduto in data 31.3.2024 e che ciononostante l'intimato continuava ad occupare l'immobile illegittimamente, privo di qualunque titolo giustificativo;
che il resistente risultava moroso nel pagamento della somma di Euro 703,00
e ometteva di versare la cauzione, ma continuava a bonificare le somme stabilite come canone mensile per i successivi mesi, senza alcuna motivazione e titolo giustificativo, le quali erano quindi da imputarsi ex art. 1591 c.c.; che persistendo l'occupazione senza titolo dell'immobile, aveva convenuto in giudizio il resistente intimandogli lo sfratto;
che il giudice rigettava l'istanza di rilascio e, disposta la trasformazione del rito, assegnava i termini per il deposito delle memorie integrative e per lo svolgimento delle mediazione obbligatoria;
che la mediazione si concludeva con esito negativo per mancata partecipazione del resistente.
Insisteva, quindi, per l'accertamento della finita locazione con condanna del resistente al rilascio del bene e pagamento delle somme ancora dovute oltre interessi di legge e spese di causa.
2. Il resistente si è costituito con memoria tempestivamente depositata, CP_1 eccependo: l'improcedibilità della domanda sia per mancato esperimento della procedura di mediazione, non essendo pervenuta alcuna comunicazione presso la sua residenza, sia per il mancato assolvimento di quanto previsto dall'art. 16 del contratto;
la nullità del contratto di
“locazione transitoria” del 27/9/2022, dissimulando lo stesso un ordinario contratto di locazione, con applicazione della disciplina prevista dalla L.431/1998; che tale circostanza risultava provata per presunzioni alla luce della continuazione di fatto del rapporto, avendo la ricorrente percepito i canoni successivi senza nulla eccepire;
l'invalidità del contratto per assenza della dichiarazione prevista dalla legge per la ricorrenza dei requisiti per la locazione transitoria e per la mancata attestazione della congruità del canone prevista per tale tipologia di contratto;
la mancata sottoscrizione delle clausole vessatorie relative ai sensi degli artt. 1341, 1342 c.c.; l'insussistenza della morosità, essendo il mancato pagamento di Euro 703,00 stato concordato con la ricorrente ed il deposito cauzionale stato già consegnato in contanti.
Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda di rilascio per finita locazione, con vittoria di spese da distrarsi in favore del difensore antistatario per entrambe le fasi del procedimento.
pagina 4 di 6 3. Celebrata la prima udienza, nella quale le parti si richiamavano ai rispettivi atti insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate, la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 27.11.2025 ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale veniva pronunciata la presente sentenza.
4. Preliminarmente, va dato atto dell'assolvimento della condizione di procedibilità da parte del ricorrente.
Infatti, nel verbale negativo di mediazione depositato in atti, si dà atto che la parte resistente non ha aderito al procedimento, pur essendo pervenuta, via raccomandata, all'indirizzo di residenza, la comunicazione di convocazione dell'Organismo di mediazione.
Del tutto irrilevante è invece la mancata attivazione della procedura ex art. 16 del contratto non essendo la stessa prevista come obbligatoria prima dell'esperimento di azioni giudiziali.
5. Tanto premesso, va rilevato, nel merito, che la ricorrente, a fronte dell'eccezione della controparte, ha dato piena dimostrazione della validità del contratto di “locazione transitoria”, avendo provato, documentalmente, sia l'esigenza lavorativa del conduttore - il quale aveva necessità di un immobile in via temporanea alla luce della stipula di un contratto di lavoro a tempo determinato fino al 30.6.2023 (doc. 10 ricorrente) - sia la corrispondenza della misura del canone ai criteri e requisiti indicati dall'art. 2., co. 4 DM 16 gennaio 2017, come attestato dal
SUNIA Federazione Territoriale di Vicenza (doc. 9 ricorrente).
Ciò esclude la rilevanza dell'allegata prova presuntiva circa la simulazione relativa del contratto, non potendo inferirsi alcune diversa volontà delle parti alla luce sia della dichiarazione di natura confessoria circa l'effettiva temporaneità del contratto (doc. 12 ricorrente) sia dell'irrilevanza della continuazione (di fatto) del rapporto con pagamento di canoni oltre la scadenza, dato che le parti, dopo la scadenza, hanno solamente trattato un rinnovo senza addivenire ad alcun accordo, tanto che il ricorrente, entro la fine dello stesso anno, ha quindi promosso la procedura di sfratto.
Non si è quindi consolidato alcun rapporto tale da determinare un eventuale rinnovo per fatti concludenti.
Del tutto infondata, infine, è l'eccezione di nullità del contratto per mancanza di doppia sottoscrizione delle clausole vessatorie “limitative della responsabilità”.
Infatti, il contratto corrisponde al modello legale e non è nemmeno chiaro a quali clausole di tale natura il resistente faccia riferimento, non sussistendo alcun patto di limitazione della responsabilità del locatore.
pagina 5 di 6 6. Essendo, quindi, cessato il contratto per finita locazione al 31.3.2024, il resistente va condannato al rilascio dell'immobile oggetto di causa, sgombro e libero da cose e persone, con termine da fissarsi in 30 giorni dalla data della presente sentenza.
7. Non essendo contestata la morosità di Euro 703,00 né provato il pagamento del deposito cauzionale di Euro 525,00, il resistente va altresì condannato al pagamento delle predette somme come da domanda.
8. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, applicati - nell'ambito dello scaglione di riferimento – i valori medi previsti dal D.M. 55/2014 (valore indeterminabile-bassa complessità) per le faso di studio e introduttiva e quelli minimi per quella decisionale, alla luce della natura documentale della causa - escluso il compenso per la fase istruttoria non essendo la stessa stata svolta - con assorbimento di quelle della fase sommaria alla luce dell'identità dei rispettivi atti difensivi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza nella suindicata composizione monocratica, ogni contraria e diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando ai sensi dell'art. 429
c.p.c. nella causa iscritta al n. 5308/2024 R.G., così provvede: in accoglimento delle domande proposte da;
Parte_1 condanna al rilascio alla ricorrente dell'immobile oggetto di causa sgombro e CP_1 libero da cose e persone entro 30 giorni dalla data della presente sentenza;
condanna al pagamento in favore di di Euro 703,00 a titolo CP_1 Parte_1 di canoni oltre interessi moratori al saggio ex art. 1284, comma 1, c.c. dalla scadenza alla domanda e al saggio ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo e della somma di Euro
525,00 a titolo di deposito cauzionale;
condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di CP_1 Parte_1 liquidate d'ufficio in Euro 4.358,00 per compenso, oltre a spese generali forfetarie, CPA e IVA ex lege ed Euro 145,50 per anticipazioni;
manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Vicenza, 28 novembre 2025
Il Giudice
DE TT
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