R.G. n. 7803/2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NOLA – I Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Valeria Rossi ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7803/2019 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi vertente
TRA
e , Parte_1 Parte_2
rappresentati e difesi, giusta procura in calce all'atto di citazione, dall'avv. Ulderico
Nigro, presso lo studio del quale elettivamente domiciliano in San Giorgio a Cremano
(NA), alla via De Lauzieres n. 28;
ATTORI
E
, e , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
rappresentati e difesi, giusta procura in calce alle rispettive comparse di costituzione e risposta, dall'avv. Bruno Incoronato, presso lo studio del quale elettivamente domiciliano in Portici (NA), alla via A. Diaz n. 7;
CONVENUTI
E in persona del l.r. p.t., Controparte_4
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Francesco Fiore, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nola (NA), alla via On.le F. Napolitano n. 64; CONVENUTA
FATTO E DIRITTO
Nell'atto introduttivo del presente giudizio gli attori esponevano che, con rogito per notaio di Addea di Napoli del 03.08.2010, Persona_1 Parte_1
acquistava da , e , al prezzo di CP_3 Controparte_1 Controparte_2
euro 450.000,00, l'appartamento con locale box sito in San Sebastiano al Vesuvio al viale del Progresso n. 11, identificato in catasto al foglio 11 p.lla 138 sub 16 e 17.
Riferivano che il prezzo veniva pagato, quanto ad euro 305.000,00, con la somma ricevuta a mutuo dalla (euro 350.000,00 in Controparte_5
totale) con atto notarile del 03.08.2010, da restituire in 35 anni in 140 rate trimestrali, comprensive di capitale ed interessi, e che a garanzia della restituzione l'acquirente concedeva l'iscrizione di ipoteca sul cespite acquistato. Pt_1
In seguito, su istanza della veniva promossa procedura esecutiva Controparte_6
immobiliare iscritta al N.R.G. 244/2017 del Tribunale di Nola con oggetto il detto immobile in danno della e successivamente del figlio Pt_1 AR
, cui nel frattempo era stato donato il cespite con atto per notaio
[...] Persona_2
in data 24.01.2017, e nel corso del procedimento il nominato CTU verificava
[...]
che l'appartamento era abusivo, non sanabile, valutandone il valore nel solo il diritto di uso per la somma di euro 50.000,00.
Sulla scorta di tali premesse e agivano Parte_1 Parte_2
in giudizio contro i AN , ed nonché contro la CP_3 CP_1 CP_2
chiedendo di accertare che l'immobile era Controparte_5
privo di autorizzazione a costruire;
di dichiarare la nullità nonché la risoluzione del contratto di compravendita e del relativo mutuo;
di condannare i venditori alla restituzione della somma di euro 450.000,00, oltre euro 60.000,00 per opere di ristrutturazione;
di accertare che la unitamente ai Controparte_5
venditori aveva indotto in errore gli acquirenti e, dunque, di condannare la detta alla restituzione in proprio e/o in solido con gli altri convenuti della somma CP_5
corrisposta per l'acquisto dell'immobile e di tutti gli interessi pagati sul mutuo, oltre al risarcimento danni per colpa grave;
in via subordinata, di accertare la nullità per mancanza di causa e/o di presupposizione e/o di oggetto del contratto di compravendita e del contratto di mutuo e, per l'effetto, condannare le parti convenute alla restituzione della somma di euro 450.000,00 oltre interessi, con vittoria delle spese di lite.
Si costituivano le quali eccepivano la carenza di Controparte_8 CP_2
interesse ad agire degli attori, in quanto non più titolari del cespite immobiliare che, all'esito della procedura esecutiva, era stato trasferito a al prezzo di Parte_3
euro 172.500,00. Deducevano che il bene venduto non presentava vizi manifesti e che l'irregolarità urbanistica, nonostante il vaglio di ben due notai e dalla banca erogatrice del mutuo, era emersa solo nel corso della procedura esecutiva, senza tuttavia incidere sulla commerciabilità del cespite, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico riferito al bene oggetto di disposizione. Contestavano la richiesta di rimborso delle spese di ristrutturazione e concludevano affinché fosse accertata la carenza di legittimazione degli attori e, nel merito, affinché fosse rigettata la domanda, con condanna al ristoro dei danni per lite temeraria.
A seguito della rinotifica dell'atto introduttivo, si costituiva anche che CP_3
svolgeva le medesime difese, eccependo altresì la prescrizione del diritto al rimborso delle spesse di ristrutturazione del bene.
Concessi i termini ex art. 183 c.p.c., con la prima memoria gli attori, prendendo atto delle difese avverse, precisavano le conclusioni in precedenza rassegnate chiedendo, in via subordinata, accertato l'inadempimento contrattuale dei convenuti, disporsi la riduzione del prezzo nella misura di euro 400.000,00 (differenza tra euro 450.000,00 prevista nel contratto di compravendita ed euro 50.000,00 stima del valore nella procedura espropriativa), con condanna dei convenuti e, per quanto di CP_3
ragione, del - detraendo dall'importo dovuto Controparte_5
quanto già corrisposto per ratei di mutuo - al pagamento in favore degli istanti di euro
400.000,00 oltre interessi come per legge. In via ulteriormente subordinata, accertato l'inadempimento, chiedevano disporsi la riduzione del prezzo nella misura esatta di euro 277.500,00 (differenza tra euro 450.000,00 prevista nel contratto di compravendita ed euro 172.500,00 prezzo di assegnazione degli immobili nella procedura espropriativa), condannando i convenuti e, per quanto di ragione CP_3
il al pagamento in favore degli istanti di euro Controparte_5
277.500,00 oltre interessi come per legge. In via gradata, dichiarato l'inadempimento contrattuale, chiedevano condannarsi a titolo di indebito arricchimento ex art. 2033
c.c. o, subordinatamente, di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., le parti convenute , ed alla restituzione, in solido tra loro, CP_3 CP_1 CP_2
dell'importo di euro 450.000,00, oltre interessi legali, ovvero altra somma ritenuta congrua ed equa, a decorrere dalla data della domanda ciò anche in solido con l'Istituto di Credito che ha erogato il mutuo.
Il Giudice, rigettate le ulteriori richieste di prova, ordinava alla
[...]
l'esibizione in giudizio del fascicolo relativo all'istruttoria per Controparte_5
la concessione del mutuo a favore degli attori e, in particolare, la relazione preliminare sugli accertamenti relativi alla regolarità amministrativa ed urbanistica del cespite compravenduto.
Si costituiva, in seguito, la cessionaria Controparte_9
della , esibendo quanto ordinato, la quale eccepiva Controparte_5
l'inammissibilità della domanda volta ad ottenere la declaratoria di nullità del contratto di mutuo, in quanto già risolto a far data dal 2017 per inadempimento della parte mutuataria, nonché l'infondatezza della stessa, non essendo prevista alcuna sanzione di nullità in merito, né potendo ricollegarsi l'invocata nullità a quella del contratto di compravendita.
Avversava la domanda di restituzione del prezzo, posto che la banca non aveva ricevuto somme per la vendita dell'immobile; contestava la pretesa risarcitoria deducendo che parte attrice - a tutto voler concedere - era stata indotta in errore sul bene non dalla banca mutuante, ma dal tecnico estensore della perizia e che, comunque, non era provato il nesso causale tra la condotta della banca ed il presunto pregiudizio. Concludeva, quindi, per il rigetto della domanda con vittoria di spese.
La causa veniva in seguito rinviata per precisazione conclusioni e, all'udienza del
20.05.2025, veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190
c.p.c.
Ciò premesso in ordine ai fatti del presente giudizio, prima ancora di vagliare nel merito l'azione di nullità che investe l'atto di compravendita, occorre soffermarsi sul difetto di legittimazione ad agire eccepito da parte convenuta, sulla base della considerazione che gli odierni attori non hanno alcun valido diritto rispetto all'iniziativa promossa in danno dei venditori convenuti, non potendo, nel caso di accoglimento della stessa, restituire ai AN i beni oggetto di CP_3
trasferimento, oramai aggiudicati ad un terzo, con l'evidente arricchimento senza causa degli attori, per uno spostamento patrimoniale che non avrebbe la sua giustificazione.
L'eccezione non ha pregio, atteso che la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto che “Nell'ipotesi di dichiarazione di nullità di un contratto la disciplina degli obblighi restitutori tra le parti è mutuata da quella dell'indebito oggettivo, poiché viene a mancare la causa giustificativa delle rispettive attribuzioni patrimoniali eseguite in forza del contratto nullo. Di conseguenza, in coerenza con la previsione di cui all'articolo 2033 c.c., colui che ha ricevuto un pagamento non dovuto in base ad un contratto dichiarato nullo è tenuto a restituire al solvens la somma percepita, con frutti ed interessi dal giorno del pagamento, qualora l'accipiens era in mala fede, ovvero dal giorno della domanda, qualora invece quegli era in buona fede” (v.
Cass. n. 3308/2019).
Ciò significa che nel caso di alienazione a terzi del bene le conseguenze restitutorie vengono regolamentate dalla previsione di cui all'art. 2038 c.c. - dettata per l'appunto in materia di “pagamento dell'indebito” - che contempla la fattispecie dell'“Alienazione della cosa ricevuta indebitamente”. Le stesse considerazioni valgono anche rispetto alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita e di mutuo, posto che, anche in tal caso, il venir meno della “causa adquirendi” comporta l'obbligo di restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso, secondo le regole dell'indebito oggettivo (v. ex multis Cass. n. 18185/2014).
Venendo al merito, gli attori deducono la nullità del contratto di compravendita e del contratto di mutuo, ex art. 1418 e 1346 cod. civ., in quanto il bene oggetto di compravendita era privo delle autorizzazioni necessarie a renderlo lecito;
in conseguenza di ciò, chiedono di dichiarare la nullità e la risoluzione di diritto del citato contratto di compravendita immobiliare e del relativo contratto di mutuo.
Orbene, “In materia urbanistica, la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (v. Cass. SS.UU. n. 8230/2019).
In virtù dei richiamati principi, l'atto di trasferimento contestato non si presta all'invocata declaratoria di nullità, atteso che nello stesso sono espressamente richiamati i titoli abilitativi riferibili all'immobile oggetto di disposizione.
Difatti nel rogito è riportato: “…ai sensi degli articoli 3 e 76 del D.P.R. 445/000, dichiara per gli effetti della vigente normativa urbanistica che gli immobili oggetto di questo atto sono stati edificati in virtù e conformità della licenza edilizia n. 3 rilasciata dal Comune di San Sebastiano al Vesuvio in data 4 maggio 1971, successivamente voltura in data 15 marzo 1972 e dichiarato abitabile con autorizzazione in data 6 dicembre 1972, e che dalla data di ultimazione dei lavori ad oggi non sono intervenute modifiche o variazioni per le quali si dovesse richiedere autorizzazione o concessione…” (v. p. 7 atto di compravendita, all. 1 alla produzione attorea).
Né rileva, in senso contrario, il fatto che l'immobile presenti difformità rispetto ai detti titoli posto che “In costanza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto, come si è esposto al § 6.5., non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale, affermato nei richiamati, precedenti, arresti della Corte, secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste” (v. ancora, in motivazione, Cass. SS.UU. n. 8230/2019).
La domanda volta a conseguire l'accertamento della nullità del contratto di compravendita, pertanto, non può trovare accoglimento.
Parimenti deve rigettarsi la pretesa di accertamento della nullità del contratto di mutuo stipulato il 03.08.2010, con cui la Controparte_5
concedeva a mutuo a e la somma di Parte_1 Parte_2
euro 350.000,00, da restituirsi in 35 anni, con il pagamento di 140 rate trimestrali e
, a garanzia della restituzione, concedeva in favore della Banca Parte_1
ipoteca sul bene acquistato dai fratelli . CP_3
Gli attori, difatti, ne prospettano la nullità come conseguenza della nullità del contratto di compravendita dell'immobile il quale non è nullo per le ragioni innanzi riportate. Ad ogni modo, a prescindere dall'invocato e non probato collegamento negoziale, il contratto di mutuo non può considerarsi nullo, non sussistendo, né essendo stata allegata, alcuna altra ipotesi di invalidità idonea a suffragare l'invocata pronuncia
(art. 1418 c.c.).
Occorre a questo punto soffermarsi sulla domanda di risoluzione dell'atto di compravendita, pure avanzata da parte attrice sul presupposto che l'immobile era stato costruito in difformità dal titolo autorizzativo, rilasciato dal Comune di San
Sebastiano per l'edificazione di un villino unifamiliare, ovvero di un immobile completamente diverso da quello di fatto realizzato, come accertato dal CTU nella procedura esecutiva, il quale ne ha escluso la sanabilità, riconoscendolo invece passibile di essere sanzionato con ordine di demolizione sine die (cfr. relazione CTU
a firma dell'Arch. , all. 5 produzione attori). Circostanza che ha Testimone_1
indotto il CTU a valutare l'immobile solo per il diritto di uso nell'importo di euro
52.000,00 e, quindi, per un prezzo nettamente inferiore al suo valore di mercato con conseguente pregiudizio degli interessi di parte attrice, la quale ha visto sfumata l'opportunità di soddisfare i creditori che avevano promosso la procedura esecutiva.
La domanda è fondata e deve essere accolta per le ragioni di seguito esposte.
Allorquando la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non opera la disciplina della garanzia per vizi della cosa venduta (1490 c.c.), non vertendosi in tema di anomalia strutturale della cosa stessa, né la disciplina prevista per la mancanza di qualità del bene (art. 1497 c.c.).
Si verifica, invece, una fattispecie riconducibile al paradigma dell'art. 1489 c.c. per il quale il compratore può chiedere, entro l'ordinario termine di prescrizione decennale, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, quando la cosa risulti gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti, che ne diminuiscano il libero godimento ed in tale casistica rientra l'abuso edilizio, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (cfr. Cass. Ord. n. 14595/2020), ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile.
Infatti, secondo la giurisprudenza, “in ipotesi di compravendita di immobile realizzato in difformità dalla licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art.
1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della P.A.
(adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione) tanto da determinare un deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile” (v. Cass. n. 4786/2007).
Nella fattispecie l'illegittimità urbanistica del bene venduto dai signori alla CP_3
emerge dal reso istruttorio senza argomentate contestazioni, né prove in senso Pt_1
contrario.
Difatti, nel corso del procedimento esecutivo avente ad oggetto l'immobile in questione, il CTU ha rilevato che “Dall'esame della documentazione acquisita presso
l'ufficio tecnico del Comune di S. Sebastiano al Vesuvio, di cui alla certificazione rilasciata (All.16), risulta che il fabbricato cui appartengono gli immobili subastati, è stato realizzato a seguito del rilascio della Licenza Edilizia n. 3 del 4 maggio 1971
(All. 17), su istanza della sig.ra successivamente volturata al sig. Parte_4
(costruttore), con provvedimento del Sindaco (All. 18), dopo Parte_5
l'acquisto da parte di quest'ultimo del terreno su cui insiste il manufatto, con atto del notaio del 23 febbraio 1972 (All. 8). Successivamente veniva Persona_3
rilasciata, allo stesso in seguito all'ultimazione delle opere e al Parte_5
relativo certificato di collaudo statico del 16 novembre 1972 (All. 19),
l'Autorizzazione di Abitabilità del 6 dicembre 1972 (All. 20). Tuttavia, dal confronto tra i grafici di progetto approvati, allegati alla Licenza Edilizia n. 3 del 4 maggio
1971, con lo stato reale dei luoghi, rilevato de visu e riportato, per la parte afferente gli immobili in parola, negli allegati elaborati grafici di rilievo (All. 12), nonché, con le planimetrie catastali attuali e storiche acquisite al N.C.E.U. del Comune di S. Sebastiano (All. 3), lo scrivente ha potuto verificare che l'intero fabbricato in questione, costituito da un piccolo palazzo per civile abitazione composto da: un piano terra, adibito in parte a ingresso e cassa scale e, in parte a residenza e box auto;
un primo e un secondo piano adibiti a residenza (per un totale di cinque appartamenti residenziali), è stato realizzato in totale difformità dal progetto approvato, di cui alla Licenza Edilizia n. 3 del 4 maggio 1971, che rappresenta una villetta unifamiliare composta da piano seminterrato, piano terra, primo e secondo piano;
per sagoma, tipologia architettonica e per volumetria totale” (v. pp. 27 e ss.
Relazione CTU, all. 5 alla produzione attorea).
L'Ausiliario, inoltre, ha rappresentato di aver rinvenuto nel faldone della pratica due dinieghi della uno del 05.10.1971 e Controparte_10
l'altro dell'11.11.1971, che rigettavano l'approvazione del progetto per eccessiva altezza e volumetria;
nonché un provvedimento di Nulla Osta dalla
[...]
del 22.11.1971, completo di grafici allegati, afferenti la Controparte_10
realizzazione della stessa tipologia di progetto (villetta unifamiliare), con un piano in meno.
Il CTU ha osservato che la volumetria realizzata risulta maggiore di quella approvata con la Licenza Edilizia originaria - rigettata dalla soprintendenza ai Monumenti -, di circa 200 mq e superiore alla volumetria di cui al progetto approvato dalla
Soprintendenza ai Monumenti, di circa 1300 mc. Motivo per cui, “essendo stato costruito in totale difformità dal provvedimento di autorizzazione rilasciato, per caratteristiche tipologiche architettoniche ed edilizie, nonché per caratteristiche planovolumetriche, di sagoma, collocazione e distribuzione dei volumi realizzati, secondo l'art. 31 del D.P.R. 380/01, il suddetto fabbricato è assimilabile ad un manufatto costruito in assenza di titolo autorizzativo (Licenza Edilizia, oggi
Permesso a Costruire)” (v. ancora Relazione CTU all. alla produzione attorea).
Il Consulente del Giudice, infine, ha osservato che in considerazione degli strumenti urbanistici vigenti e della tutela paesaggistica cui sono sottoposti i comuni vesuviani, tra cui quello di San Sebastiano, sull'area in oggetto è vietato qualsiasi intervento che comporti incremento dei volumi esistenti, in particolare di quelli residenziali, “di conseguenza, né il suddetto stabile, né gli immobili in oggetto, possono essere sanati con un “Accertamento di Conformità”, secondo l'art. 36 del D.P.R. 380/01, perché, in ogni caso, non sarebbe soddisfatto il requisito della doppia conformità alle prescrizioni degli strumenti urbanistici sia all'epoca della realizzazione che al momento della domanda”, dando atto del fatto che in Comune non risultavano istanze in tal senso, né ordinanze di demolizione.
Senonché successivamente gli attori hanno esibito (v. all. 8 alla II memoria ex art. 183 c.p.c.) anche l'Ordinanza di demolizione di opere abusive n. 19 del 23.04.2020 emessa (dopo il deposito dell'elaborato peritale) dal al Controparte_11
Vesuvio in ordine agli abusi accertati sul fabbricato in questione, in titolarità (dopo la procedura esecutiva) di , ad ulteriore dimostrazione dell'illegittimità Parte_3
urbanistica del bene.
Ne discende che la lamentata e documentata non conformità urbanistica ed edilizia del bene oggetto del contratto di compravendita del 03.08.2010, (all. 1 produzione attorea) integra a tutti gli effetti la fattispecie di bene immobile compravenduto gravato da oneri di cui all'art. 1489 c.c.
Ragione per cui sussiste senza dubbio l'inadempimento contrattuale, per il trasferimento della proprietà di un immobile abusivo, dei venditori , CP_3
ed i quali hanno colposamente dichiarato nel contratto (cfr. CP_1 CP_2
ancora all. 1 produzione attorea) la conformità dell'immobile ai titoli autorizzativi, nonché l'insussistenza di ogni gravame. Difatti, l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto sia libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con la conseguenza che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti (cfr. Cassazione n. 976/2006). Orbene, ai fini della risoluzione del contratto non è sufficiente l'inadempimento sic et simpliciter, ma occorre anche la valutazione circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo.
Nel caso di specie, vista l'acclarata ed insanabile illegittimità urbanistica del bene, colpito anche da ordine di demolizione, nessun dubbio residua in ordine alla gravità dell'inadempimento dei convenuti venditori posto che “Costituisce inadempimento di non scarsa importanza il comportamento di colui che prometta di vendere o venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione” (cfr.
Cassazione civile sez. II, 13/12/2024, n. 32307).
La risoluzione del contratto opera - in base al disposto dell'art. 1458 c.c. - ex tunc e, dunque, rende ormai privo di causa il versamento del prezzo del bene, ammontante ad euro 450.000,00, effettuato dall'attrice acquirente in favore dei Parte_1
venditori convenuti , e . Controparte_1 CP_2 CP_3
Tuttavia, all'attrice non dovrà essere restituito l'intero importo di euro Pt_1
450.000,00, pagato quale prezzo del bene - non contestato e contrattualmente documentato (cfr. all. 1 e 2, produzione attorea) -, ma dal detto importo dovrà essere decurtata la somma di euro 172.500,00, ovvero la somma realizzata all'esito della procedura esecutiva avente ad oggetto l'immobile in parola (v. all. 6 produzione attorea); altrimenti l'acquirente conseguirebbe un arricchimento ingiustificato, posto che l'importo di assegnazione del bene staggito è destinato a soddisfare i suoi creditori.
Pertanto, i convenuti , e dovranno restituire a Controparte_1 CP_2 CP_3 [...]
la somma di euro 277.500,00, insieme agli interessi legali dalla domanda e Parte_1
fino al soddisfo (cfr. Cass. SS.UU. 12942/92). Deve, invece, rigettarsi la domanda di risarcimento dei danni, pretesi da parte attrice nei confronti dei convenuti venditori, per l'importo di euro 60.000,00, asseritamente sborsati “per la ristrutturazione dell'immobile”.
Sebbene, infatti, la pretesa non possa considerarsi prescritta, in quanto l'abusività del manufatto è stata conosciuta solo nell'anno 2017 - e ciò non è contestato -, la stessa è del tutto priva di fondamento.
Infatti, le non meglio precisate opere di ristrutturazione del bene, suppostamente eseguite dagli attori, non hanno nessun collegamento causale con la taciuta illegittimità dell'immobile, atteso che non è dedotto né provato che si trattasse di interventi volti alla regolarizzazione del manufatto, peraltro impossibile nello specifico (v. Cass. Ord. n. 28765/2024).
A ciò aggiungasi che gli attori non hanno specificato la consistenza dei lavori ipoteticamente eseguiti sul bene, né gli specifici importi degli interventi effettivamente realizzati, essendosi limitati solo ad esibire “preventivi” e “copie di assegni”, che difficilmente potrebbero ricondursi alle supposte opere di ristrutturazione in assenza della compiuta allegazione e dimostrazione della loro portata.
Venendo, poi, alla domanda di risoluzione del contratto di mutuo stipulato il
03.08.2010, tra e (mutuatari) e Parte_1 Parte_2 [...]
(mutuante), la stessa non può trovare accoglimento. Controparte_5
In primo luogo, occorre chiarire che il mutuo fondiario oggetto di causa non è mutuo di scopo, non risultando per la relativa validità previsto che la somma erogata dall'istituto mutuante debba essere necessariamente destinata ad una specifica finalità che il mutuatario sia tenuto a perseguire, né l'istituto mutuante deve controllare l'utilizzazione che viene fatta della somma erogata, risultando piuttosto connotato dalla possibilità di prestazione da parte del proprietario di immobili (rustici o urbani)
a garanzia ipotecaria.
D'altra parte, mentre la compravendita oggetto di causa risulta stipulata tra gli odierni convenuti e l'attrice , nel contratto di mutuo risultano mutuatari sia Parte_1 che , non essendovi pertanto neppure Parte_1 Parte_2
una piena identità soggettiva tra gli acquirenti e i mutuatari.
Esclusa, dunque, la qualificazione del mutuo oggetto di causa in termini di mutuo di scopo ne va, altresì, escluso il collegamento negoziale invocato dagli odierni attori con il contratto di compravendita per cui è causa, con la conseguenza che l'accertata risoluzione della compravendita per le ragioni sopra esposte, non comporta automaticamente anche la risoluzione del contratto di mutuo stipulato con Banca erogatrice.
Neppure la domanda può trovare accoglimento sulla base della circostanza, valorizzata a tal fine dagli attori, che la banca a mezzo dell'accertamento dalla stessa esperito a mezzo del proprio tecnico - il quale aveva ritenuto l'immobile in regola con le norme urbanistiche e la sussistenza di tutti i titoli autorizzativi a rendere il cespite cedibile ovvero commerciabile - li avrebbe indotti in errore, unitamente ai venditori, sull'acquisto del bene ed avrebbe loro arrecato un danno in quanto, all'esito della procedura espropriativa, sono rimasti debitori nei confronti dell'istituto mutuante, avendo la procedura ricavato dalla vendita un minor importo rispetto al valore attribuito al bene all'atto dell'acquisto.
L'assunto non ha pregio, né si presta a suffragare la richiesta, giacché la risoluzione del contratto consegue all'inadempimento, all'impossibilità sopravvenuta oppure all'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione.
Nella fattispecie non si configura nessuna delle ipotesi innanzi elencate, atteso che la banca mutuante - è pacifico - ha eseguito la propria prestazione erogando l'intera somma concessa a mutuo, come si evince dal contratto di compravendita e dal contratto di mutuo del 03.08.2010 (v. all. 1 e 2 alla produzione attorea).
Viceversa, ad essere venuti meno ai propri obblighi restitutori sono stati gli attori, i quali hanno espressamente ammesso di aver corrisposto alla Controparte_5
rate fino al 01.10.2013, tra interessi e sorta capitale, in violazione
[...]
degli obblighi contrattualmente assunti (cfr. atto di citazione). Tant'è che l
[...]
cessionaria della mutuante Controparte_9 [...] nel costituirsi in giudizio, ha dedotto – senza contestazioni Controparte_5
avverse – che il contratto di mutuo è stato risolto a seguito dell'inadempimento di parte mutuataria e decadenza dal termine, come invocato e comunicato dalla banca con lettera del 03.10.2017.
D'altro canto, proprio a causa dell'inadempimento dei mutuatari la Controparte_5
interveniva nell'anzidetta procedura espropriativa, quale titolare di
[...]
iscrizione di primo grado, rivendicando con il proprio atto di intervento il riconoscimento dell'importo non corrisposto per rate scadute e non pagate e quanto di cui al saldo della somma per rate a scadere per sorta capitale ed interessi per l'importo complessivo pari ad euro 368.138,47 (cfr. all. 4 produzione attorea).
Neppure può accogliersi la pretesa restitutoria e/o risarcitoria avanzata nei confronti della mutuante, cui viene ascritta la violazione di obblighi di diligenza e perizia a causa dell'impropria valutazione compiuta dal tecnico estensore della relazione, il quale aveva ritenuto l'immobile urbanisticamente legittimo.
La pretesa è infondata, atteso che l'attività che avrebbe indotto all'errore è stata compiuta da un soggetto diverso dalla convenuta banca mutuante e, dunque, non è causalmente ascrivibile alla condotta di quest'ultima.
D'altra parte, la valutazione che l'istituto di credito è chiamato a porre in essere prima della concessione di un credito garantito da ipoteca è realizzata in primo luogo nell'interesse dell'istituto stesso, onde evitare di concedere finanziamenti non sufficientemente garantiti.
In questo senso si è, del resto, espressa la giurisprudenza secondo cui lo “scopo della valutazione affidata al perito è quello di fornire all'istituto di credito una conoscenza affidabile del valore cauzionale dell'immobile che il cliente intende acquistare e che contestualmente concede in ipoteca a garanzia del credito che sorge in capo all'istituto di credito all'atto del mutuo” (in questo senso cfr. Corte appello Milano, sez. II, 15.10.2019, n. 4125 e Cassazione civile, sez. III, 16.11.2020, n. 258659). L'assenza di un espresso obbligo informativo in capo alla banca in ordine al valore del bene compravenduto, la circostanza che solo occasionalmente il bene che la banca è chiamata a periziare corrisponde a quello oggetto della compravendita (e, cioè, solo nel caso in cui su questo bene venga posta l'ipoteca) ed il fatto che la valutazione del bene sia realizzata nell'interesse (esclusivo) dell'istituto di credito, sono elementi che inducono a ritenere non sussistente un obbligo informativo della banca in ordine al valore del bene che il mutuante intende acquistare con i proventi del mutuo.
Alla luce di quanto innanzi, deve dunque trovare accoglimento la domanda di risoluzione, per inadempimento dei convenuti venditori, del contratto di compravendita dell'immobile per notaio di Napoli del Persona_4
03.08.2010, stipulato tra e , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
parte venditrice, e , parte acquirente e, per l'effetto, i convenuti Parte_1
venditori vanno condannati in solido a corrispondere a la complessiva Parte_1
somma di euro 277.500,00, oltre interessi al tasso legale, decorrenti dalla domanda al saldo.
Va rigettata, invece, ogni altra domanda.
Ogni ulteriore considerazione si ritiene assorbita nelle motivazioni che precedono.
Il parziale accoglimento delle domande attoree esclude certamente in radice l'accoglimento della domanda dei convenuti di condanna per lite temeraria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n. 55 e ss. mod., in relazione al valore della controversia dichiarato indeterminabile (scaglione complessità media) ed all'attività concretamente esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, I Sezione Civile, in composizione monocratica, così provvede:

1. Dichiara risolto, per grave inadempimento dei convenuti venditori Controparte_1
e , il contratto di compravendita stipulato con
[...] Controparte_2 CP_3
rogito per notaio di Napoli del 03.08.2010 tra i detti Persona_4 convenuti, venditori, e , acquirente, e per l'effetto, condanna Parte_1 CP_1
e , in solido, a pagare a la
[...] Controparte_2 CP_3 Parte_1
complessiva somma di euro 277.500,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

2. Rigetta ogni altra domanda;

3. Condanna , e , in solido, al Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
pagamento in favore di e delle spese Parte_1 Parte_2
di lite, liquidate in complessivi euro 5.431,00 per compensi, oltre rimborso spese vive, spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

4. Condanna e , in solido, al Parte_1 Parte_2
pagamento in favore della delle spese Controparte_9
di lite, liquidate in euro 5.431,00, oltre rimborso spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Nola, 22.09.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi