REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Lidia del Monaco, ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6243/2018 promossa da:
, , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , e Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
in persona del legale rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv.
[...]
Silella Domenico, attori contro in Controparte_1 persona del legale rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv. D'Ippolito Davide, convenuto
CONCLUSIONI
Conclusioni: come da note depositate per l'udienza del 02.07.2025 – sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. – quivi da intendersi integralmente riportate e trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si procede alla redazione della presente sentenza senza la parte sullo svolgimento del processo ai sensi dell'art. 45 co. 17 L. 69/2009.Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della decisione (cfr. il combinato disposto degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto ritualmente notificato, i condomini Parte_1 Parte_2 Parte_3
, , e nonché il Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 [...] hanno citato in giudizio il Parte_8 Controparte_1
, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni di seguito riportate:
[...] CP_2
“accertare e dichiarare che l'assemblea condominiale del
[...]
con la decisione adottata in data 03.07.2017, ha violato l'art. Parte_9 67 disp. att. c.c., l'art. 1136 c.c. e l'art. 1123 c.c. e, per l'effetto, dichiarare nulla o annullare la delibera assembleare del 03.07.2017; accertare e dichiarare che l'assemblea condominiale del
[...]
con la decisione adottata in data Controparte_1 CP_2
19.01.2018, ha violato l'art. 67 disp. att. c.c., l'art. 1136 c.c. e l'art. 1123 c.c. e, per l'effetto, dichiarare nulla o annullare la delibera assembleare del 19.01.2018; condannare il
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., alla Parte_9 rifusione delle spese del presente procedimento.”
A sostegno della domanda gli attori, proprietari di unità immobiliari allocate nei condominii di
[...]
e 87 a loro volta posti all'interno del supercondominio Nettuno III strada Parte_9 CP_2
San Girolamo – Bari, comprensivo di cinque palazzine contraddistinte dai civici 57, 59, 61, 87, 89 nonché dalle lettere da A ad E, hanno allegato che, in data 03.07.2017, l'assemblea del supercondominio, in seconda convocazione, con presidente e segretario CP_3 CP_4
contrariamente a quanto previsto dall'art. 67 disp. att. c.c., invalidava la delega conferita dal
[...] all'avv. Silella in applicazione dell'art. 11 del regolamento supercondominiale. Ciò Parte_4 incideva sulla verifica ex art. 1136 penultimo co. c.c., che l'amministratore dichiarava di non poter compiere non disponendo di controprova documentale;
il presidente soggiungeva “vista la partecipazione complessiva delle scale non c'è bisogno di ulteriore riprova”. Viceversa, il presidente consentiva la partecipazione all'assise di e rispettivamente Controparte_5 Controparte_6 amministratori delle scale B e D, privi di mandato o delega, nonostante il disposto di cui all'art. 67 co. 5 disp. att. c.c. Inoltre, l'assemblea, ai punti nn. 1 e 2 o.d.g., deliberava l'approvazione dei bilanci consuntivo 2016 e preventivo 2017 in contrasto con quanto previsto dall'art. 1123 c.c. Invero, i rendiconti aggiungevano quale parte autonoma del supercondominio il locale di proprietà della le cui passività sarebbero state da porsi a carico delle sole palazzine A, B e C, presso Controparte_7 cui il locale è collocato, e non di tutti i partecipanti al supercondominio. Detti rendiconti imputavano le spese di gestione alle singole palazzine e non ai singoli proprietari degli immobili costituenti il supercondominio. L'assise approvava il riepilogo di quote per la manutenzione delle capriate al
23.05.2016 per una somma pari ad euro 2.112,60, di cui non veniva specificato l'utilizzo; detta somma, benché pacificamente incassata dal precedente amministratore, risultava assente dal libretto postale dedicato alla manutenzione delle capriate, che, anziché esibire un saldo di euro 7.702,70, ne esibiva uno di euro 5.590,10. Ancora, l'assemblea, per un verso, ratificava, abusando del proprio potere e senza specificare i condomini favorevoli, contrari e astenuti, il mandato all'Avv. D'Ippolito
Davide, incaricato del recupero delle morosità senza indicazione delle condizioni economiche regolatrici dell'incarico; per altro verso, approvava la dichiarazione dell'amministratore, contrastante col disposto di cui all'art. 1193 c.c., “tutti i pagamenti degli anni precedenti che perverranno in modo parziale e non a saldo delle poste di bilancio andranno a chiudere le partite più remote nel tempo”.
Infine, l'assemblea confermava, senza indicare i condomini favorevoli, contrari e astenuti, l'incarico di amministratore al rag. , omettendo di indicare le condizioni economiche regolatrici CP_4 del rapporto di mandato.
In data 19.01.2018, l'assemblea del supercondominio, in seconda convocazione, con presidente e segretario dichiarava validamente costituita l'assemblea, Parte_10 CP_4 computando fra i rappresentanti del supercondominio il locale cui arbitrariamente si Controparte_7 attribuivano millesimi giammai approvati né dall'assemblea né dall'autorità giudiziaria, con conseguente illegittimità delle decisioni adottate. Inoltre, si sarebbero dovuti convocare alla assemblea straordinaria tutti i proprietari degli immobili componenti le palazzine ubicate nel supercondominio, non rientrando le relative decisioni nelle competenze dei rappresentanti di scala, unici convocati. Con specifico riguardo alle singole decisioni assunte dall'assise, ai punti nn. 1 e 2
o.d.g., si ratificava, in violazione dell'art. 1123 c.c., la decisione dell'assemblea del 03.07.2017, avente ad oggetto l'approvazione del consuntivo per il 2016 e del preventivo per il 2017. Detti rendiconti sarebbero stati errati in quanto, innanzitutto, elaborati sulla scorta di tabelle millesimali mai approvate che ripartivano le spese, in un primo tempo, fra cinque soggetti e, in un secondo tempo, fra sei soggetti, con richiesta di pagamento, dapprima, alle scale e, poi, ai singoli proprietari. In secondo luogo, il bilancio consuntivo, omettendo il riferimento alla somma di euro 2.112,60, incassata per la manutenzione delle capriate, richiamava detto importo nel riepilogo, presente nel primo rendiconto e mancante nel rendiconto allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea del
19.01.2018. Infine, il rendiconto ometteva ingiustificatamente, stante la relazione del precedente amministratore, il fondo cassa AQP di euro 10.291,49 mentre addebitava i depositi cauzionali del consumo idrico solo ad alcune scale. Ai punti nn. 3, 4, 5 e 6 o.d.g., in contrasto con l'art. 1123 c.c., si deliberavano l'affidamento dell'incarico di recupero dei crediti condominiali al legale di fiducia e l'autorizzazione all'amministratore ad attingere i fondi necessari per detto recupero nonché
l'approvazione di lavori straordinari senza fornirsi prova dell'urgenza degli stessi e della loro consistenza quantitativa e qualitativa.
Gli attori hanno chiesto, dunque, in questa sede, l'invalidazione delle delibere condominiali impugnate.
Con comparsa depositata il 18.09.2018, si è costituito in giudizio il
[...]
il quale, preliminarmente eccependo il difetto di interesse Parte_9 ad agire di controparte, ha concluso per il rigetto della domanda perché inammissibile, infondata e non provata, con condanna degli attori al risarcimento dei danni ex art. 96 co. 3 c.p.c. ed al pagamento delle spese e competenze di lite. Concessi i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. la causa è stata istruita mediante acquisizione della documentazione in atti;
matura per la decisione, è stata definita all'esito della udienza celebrata il
02.07.2025, ai sensi del disposto di cui all'art. 281 sexies c.p.c.
In rito, con riguardo all'eccezione formulata dal supercondominio e relativa al difetto di interesse ad agire di parte attorea, si osserva che manchevole risulta la legittimazione ad impugnare in capo al condominio – Bari (scala E); le norme in materia di condominio, incluso Parte_9
l'art. 1337 c.c., si applicano altresì in materia di supercondominio, con conseguente legittimazione individuale, del singolo condomino, ad impugnare le relative delibere.
Scendendo al merito, si osserva quanto segue.
In via preliminare, non è conferente al presente giudizio la relazione tecnica di Ufficio resa nel distinto giudizio rubricato al n. 511/17 R.G. Tribunale di Bari sia in quanto avente ad oggetto la impugnativa della distinta rendicontazione al 4.12.2015, che in ragione della intervenuta approvazione, in data
21.10.2015, del regolamento del supercondominio Nettuno III (in atti). Ne consegue che tutte le rendicontazioni successive, comprese quelle in esame, debbano tener conto di quanto deciso dalla compagine condominiale alla fine dell'anno 2015.
Ancora in via preliminare, l'intervenuta impugnativa del verbale di assemblea del 16.11.2023 del
Supercondominio di approvazione dei bilanci relativi alle seguenti annualità Parte_9
2017/2018/2019/2020/2021/2022 - invero contestata dalle parti in causa [cfr. deposito documentale,
a cura di parte attorea, del 24.9.2024 e note cartolari di parte convenuta del 30.6.2025] – non è, di per sé, dirimente ai fini della decisione della controversia (su cui infra).
Ora, impugnando la delibera dell'assise supercondominiale del 03.07.2017, gli attori hanno, in primis, rilevato la violazione dell'art. 67 co. 4 disp. att. c.c. - norma imperativa ai sensi del successivo art. 72 disp. att. c.c. – stante l'invalidazione, ai sensi dell'art. 11 del regolamento condominiale, della delega fornita dal condomino ll'avv. Silella. Il rilievo è funzionale alla contestazione, impedita Parte_4 nel caso concreto al condomino escluso, della verifica afferente alla corretta convocazione dell'assemblea. Orbene, a tal riguardo, è assorbente l'osservazione per cui il riformato art. 67 co. 3 disp. att. c.c. ha risolto il problema della rappresentanza nell'assemblea del supercondominio, stabilendo che ciascun condomino deve designare il proprio rappresentante all'assemblea di supercondominio (con surroga giudiziale per l'ipotesi di mancata designazione), al fine di, non solo limitare il numero dei partecipanti alle assemblee dei supercondomini, ma anche di eliminare le difficoltà connesse alla convocazione di tali assemblee laddove fosse necessario far pervenire il relativo avviso a tutti i condomini.
E' incontestato che all'adunanza del 03.07.2017 partecipavano tutti i rappresentanti di scala;
il rappresentante della scala E) delegava alla partecipazione l'avv. Silella. Ne consegue Parte_4 che, pur escludendo dal computo quest'ultimo sulla scorta del disposto di cui all'art. 11 del regolamento del supercondominio, ricorrevano – come peraltro indicato nel verbale gravato – i quorum previsti ex lege. Né a distinte conclusioni può pervenirsi in ordine alla assenza di verifica della rituale convocazione in mancanza di contestazioni, sul punto, ad opera dei condomini.
Quanto, invece, alla deduzione in merito alla arbitraria presenza di e Controparte_5 P_
, risulta che questi non abbiano espresso diritto di voto;
nel corso della assemblea erano,
[...] peraltro, ritualmente presenti sia i rappresentanti della scala B che della scala D.
La approvazione dei rendiconto è intervenuta sulla scorta dei valori proporzionali di cui al regolamento del supercondominio [art. n. 2, art. n. 4] in ossequio alle tabelle millesimali in vigore
[cfr. tabella A) (cfr. all. n. 4 fascicolo di parte convenuta), con successiva attribuzione ai singoli proprietari degli immobili costituenti il supercondominio III [ cfr. “Il presente regolamento Pt_9 disciplina tutti i rapporti supercondominiali inerenti ai seguenti fabbricati siti in alla Pt_9 Parte_9
, di seguito richiamati condominio civico 57, condominio civico 59,
[...] Controparte_8 condominio civico 87, condominio civico 89, condominio civico 61, locale p. terra ed interrato civici dal n. 63 al n. 85” cfr. art. 2]. Per quel che riguarda la verifica in ordine alle quote per la manutenzione delle capriate - per cui il saldo del libretto postale dedicato (totale euro 5.590,10) non comprendeva la somma incassata dal precedente amministratore (euro 2.112,60) - la relazione alla rendicontazione dell'anno 2016, in atti, ne chiariva la distrazione a copertura dei debiti maturati nei confronti dell'AQP [“detto totale andrebbe a coprire debiti per 8.211,70 dovuti ad AQP S.p.A. La differenza è di euro 140,56 ed è il fondo cassa consegnatomi” ].
Le doglianze relative al computo di locali III ed alle spese di gestione del CP_7 supercondominio [§ 3 e 4 dell'atto di citazione] non tengono conto delle previsioni del citato regolamento del supercondominio, operante al momento della approvazione dei consuntivi.
Venendo alla ratifica del mandato già conferito dall'amministratore del supercondominio al legale di fiducia, avv. D'Ippolito Davide, in ordine al recupero degli oneri condominiali, la delibera non può dirsi invalida. L'avv. D'Ippolito veniva nominato al fine di porre rimedio alla grave situazione debitoria che interessava il condominio e, dunque, per il recupero della creditoria con conseguente applicazione dei parametri previsti ex lege.
L'assenza di preventivo non è idonea ad inficiare il mandato.
Con riguardo alla dichiarazione dell'amministratore “tutti i pagamenti degli anni precedenti che perverranno in modo parziale e non a saldo delle poste di bilancio andranno a chiudere le partite più remote nel tempo”, di cui è stata dedotta la contrarietà con il disposto di cui all'art. 1193 co. 1 c.c., deve evidenziarsi che questa non rappresenta un decisum del consesso, ma una manifestazione di intenti dell'amministratore, non sottoposta al voto dell'assemblea (cfr. verbale dell'assemblea del 03.07.2017).
Da ultimo, rispetto alla conferma dell'amministratore in carica, si osserva che la delibera impugnata ha confermato questi nella carica che già rivestiva;
se è vero che ex art. 1129 c. 14 c.c.
l'amministratore 'all'atto dell'accettazione della nomina o del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta', deve ritenersi che, in conformità alla sua ratio, la richiamata disposizione sia finalizzata ad evitare che i condomini, durante il mandato o alla fine di esso, si possano trovare di fronte a pretese economiche dell'amministratore non previamente concordate. Tale rischio non sembra potersi concretizzare quando l'amministratore sia stato confermato nell'incarico, dal momento che - in tal caso - si intende anche implicitamente confermato il suo compenso già noto ai condomini;
questi ultimi, dunque, non corrono il rischio di trovarsi esposti a pretese impreviste.
Si ritiene, dunque, che la 'specificazione analitica' del compenso in sede di rinnovo sia da ritenersi requisito di validità della delibera solo nel caso in cui in sede di prima nomina (o comunque precedentemente al rinnovo dell'incarico) non fosse stato precisato il compenso;
detta circostanza, nella specie, non è stata dedotta.
La delibera assunta in seconda convocazione il 19.01.2018 è da ritenersi, invece, invalida in relazione alle deliberazioni inerenti alla gestione straordinaria per la dedotta violazione del disposto di cui all'art. 67 disp att c.c. Nel silenzio, sul punto, del disposto codicistico deve reputarsi che per la gestione straordinaria si renda necessaria la convocazione personale di tutti i partecipanti ai singoli condominii. Nello specifico, il deliberato ha ad oggetto, in parte, la ratifica delle decisioni assunte nel corso della assemblea del 03.07.2017, invero già validamente assunte sulla scorta di quanto previamente esplicitato, in altra parte materie esulanti dalla ordinaria amministrazione [cfr. o.d.g. nn.
4, 5 e 6].
In relazione alle determinazioni di carattere ordinario non si ravvisa la dedotta violazione dell'art. 67 disp. att. c.c.; in merito alle decisioni di carattere straordinario il convenuto ha dedotto Parte_9 di aver tempestivamente recapitato ai condomini l'avviso di riunione ed, a riprova, ha richiamato la produzione a corredo dell'atto di costituzione avente ad oggetto gli avvisi di ricevimento delle comunicazioni inoltrate a , , al Miocondominio S.r.l. ed a Parte_5 Parte_4 [...]
inidonea, pertanto, a documentare l'intervenuta convocazione di tutti i Controparte_9 condomini partecipanti al supercondominio.
Ne consegue che le sole decisioni di carattere straordinario assunte dalla compagine condominiale il
19.1.2018 [ punti all'o.d.g. n. 4, n. 5 e n. 6] devono ritenersi assunte in violazione del disposto codicistico con conseguente annullamento, in parte qua, del deliberato.
I complessivi esiti del giudizio giustificano la compensazione integrale delle spese di lite tra tra , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...]
, ed il sito in alla strada San Girolamo nn. 57-59- Pt_6 Parte_7 Parte_9 Parte_9
61-87 – 89.
Le spese di lite tra il sito in III alla strada San Girolamo nn. 57-59-61-87 Parte_9 Parte_9
– 89 ed il sito in alla sono regolate secondo soccombenza Parte_9 Pt_9 Parte_9 in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014 e ss.mm.ii. (tabb nn. 2 e 25 bis finca n. 4 – valore indeterminabile); nei rapporti tra le predette parti, stanti l'esiguità dell'attività difensiva e l'assenza di questioni di particolare complessità, ricorrono i presupposti per l'applicazione delle riduzioni massime di cui all'art. 4 c. 1


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la carenza di legittimazione ad agire del Controparte_10
[...
- rigetta l'impugnazione proposta avverso la delibera assunta dal Parte_9 [...] in data 03.07.2017; Parte_9
- accoglie per quanto di ragione l'impugnazione proposta avverso la delibera assunta dal
[...] in data 19.01.2018 che, per l'effetto, Parte_9 annulla limitatamente ai punti di cui ai nn. 4, 5 e 6 all'o.d.g.;
- rigetta, nella restante parte, l'impugnazione proposta avverso la delibera assunta in data 19.1.2018;
- compensa le spese di lite nei rapporti tra il Parte_9
,
[...] Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
e
[...] Parte_6 Parte_7
- condanna il alla refusione delle spese processuali in Parte_9 favore del che liquida in Parte_9 euro 3.808,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese nella misura del 15%,
C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 02.07.2025
Il Giudice dott.ssa Lidia del Monaco