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TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA

Il Tribunale di Civitavecchia - Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1796 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 tra
(P.IVA ), con sede in Ladispoli (RM) – Via Glasgow, n. 58/F, in Parte_1 P.IVA_1 pe tore UN , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Carmelo Parte_2 A. Pirrone (C.F. ) e Paride Sforza (C.F. ) presso il cui C.F._1 C.F._2 studio in Roma, elettivamente domiciliat iusto mandato in atti (indirizzo PEC: ) Email_1
Attore
Contro
C.F. e (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
) rappresentate e difese, giusto mandato in atti dall'Avv. Luca Semproni (C.F. C.F._4
pec: ), ed elettivamente domiciliate C.F._5 Email_2 nsore i convenute
Conclusioni: come in atti
Fatto e diritto
Con citazione ritualmente notificata la onveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1
e affinchè il Tribunale: A – accertato che la società era esclusiva proprietaria Controparte_2 Parte_1 d sito in Cerveteri, alla Via Iaffei n. 29 – int. 31 e con al N.C.E.U. del predetto Comune al fg. 39 part. 833 sub. 31, condannasse e/o al rilascio Controparte_1 Controparte_2 immediato dello stesso in quante occupanti sine tit le co o o come meglio, alla corresponsione di una somma in favore della a titolo di indennità per l'occupazione Parte_1 senza titolo calcolata dal 30.06.2014 o, in subordine, a al mese di agosto 2021, tenuto conto del canone di locazione applicato ad immobili della stessa specie e metratura o nella diversa somma ritenuta di giustizia;
C – condannasse le convenute in solido o come meglio, al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa in favore dei procuratori antistatari. Premetteva la società che, nell'anno 2008, aveva avviato la costruzione di un complesso residenziale composto di n. 40 unità abitative a destinazione ordinaria presso il Comune di Cerveteri, Via Luigi Iaffei;
che, ultimata la costruzione, si era accordata verbalmente con la IG.ra , figlia di Controparte_2 [...] in merito alla compravendita di uno dei villini e, precisamente, del lotto identificato al CP_1 omune di Cerveteri al fg. 39 part. 833 sub. 31, sito in Via Iaffei n. 29 int. 31; che quindi, in data 30.6.2014 aveva consegnato alla IG.ra le chiavi dell'immobile immettendola, Controparte_1
1 così, nella detenzione del bene;
che la aveva anche acceso, in data 31.1.2017 un contratto di Parte_1 mutuo per l'importo di euro 180.000,0 do con la IG.ra che la stessa, previo rimborso CP_2 delle rate anticipate, avrebbe provveduto all'accollo dello stesso contestualmente alla stipula del rogito notarile;
che le parti non riuscivano a concordare una data per la stipula del rogito definitivo sicché, dopo una serie di proroghe, con raccomandata r/r del 16.8.2021, ricevuta il 18.8.2021, la aveva Parte_1 invitato formalmente la IG.ra presso i propri uffici per definire i dettagli dell'a 'invito CP_2 era rimasto disatteso e, quindi, seguito da formale diffida ad adempiere, anch'essa ignorata;
che, quindi, la si era sottratta all'impegno assunto venendo meno ogni giustificazione per la detenzione del CP_2 bene. Aggiungeva l'attrice il danno subito era consistente nel guadagno che la stessa società avrebbe conseguito se avesse venduto il bene nell'anno 2014, da valutarsi secondo i parametri del mercato immobiliare del periodo, ovvero tenuto conto del guadagno che la stessa società avrebbe potuto ottenere laddove avesse locato il bene, sempre a decorrere dallo stesso periodo, in subordine, a decorrere dal mese di agosto 2021, cui risaliva la fine della fase di trattativa per la conclusione della vendita Si costituivano le convenute contestando l'avversa domanda. La signora rilevava che, per stessa ammissione dell'attrice, l'immobile non era stato consegnato CP_2 a lei (ma al e che, quindi, lei non lo aveva mai posseduto avendo sempre abitato in via Amleto Palermi 24; che, in ogni caso, la domanda attorea era infondata anche nei confronti della sig. CP_1 per la sussistenza di un contratto di comodato gratuito tra la e la predetta Parte_1 CP_1 eventuale contratto preliminare di vendita immobiliare era nullo per difetto di forma con obbligo per la di restituire alla le somme versate e prive di giustificazione. Proponeva, quindi, Parte_1 CP_2 domanda riconvenzionale per la restituzione della somma di euro 25.000,00 comprovata dall'assegno nr. 1047313152-02 tratto in data 29.6.2020 sulla BCC Roma in favore della nonché dalle ricevute Pt_1 attestanti ulteriori versamenti con riserva di provare la dazione delle residue somme in corso di causa. La sig. concludeva per la erronea scelta del rito e la inammissibilità della domanda atteso che, CP_1 in ragione della stessa descrizione della vicenda operata dalla società attrice, non poteva parlarsi di
“occupazione senza titolo” atteso che il verbale di consegna chiavi evidenziava la esistenza di un contratto di comodato cd. “precario” sicché la società per rientrare in possesso del bene, avrebbe dovuto richiedere previamente la risoluzione del contratto e, solo come effetto della risoluzione stessa, la riconsegna del bene. La domanda di pagamento di un'indennità di occupazione era, anch'essa inammissibile, sia perché generica e non provata sia attesa l'esistenza di un contratto di comodato, per sua stessa espressa natura, gratuito. All'udienza del 04.07.2023, veniva esperito interrogatorio formale delle parti convenute ed alla successiva udienza l'esame testimoniale del IG. . Testimone_1
All'udienza del 18.01.2024, il Giudice istruttore formulava una proposta conciliativa che prevedeva:
“rilascio dell'immobile da parte delle convenute, rinuncia da parte della società attrice all'indennità di occupazione, rinuncia da parte della convenuta alla restituzione delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo dell'immobile; spese compensate”; la proposta non veniva accettata dalle convenute. All'udienza dell'11.9.25 la causa veniva assunta in decisione. La domanda attorea va accolta nei limiti di seguito precisati. L'istruttoria ha dimostrato:
- che l'immobile di causa, di proprietà della società attrice, è stato consegnato in data 30.6.2014 alla sig. la stessa ne ha confermato la detenzione come comodataria mentre la ha negato di CP_1 CP_2 ccupato. Alcuna prova è stata fornita del resto della occupazione dell'i opera della
CP_2
della consegna del bene è anch'essa provata in quanto ammessa da tutte le parti: si trattava di una anticipata immissione nella disponibilità del bene in previsione del futuro acquisto. Le posizioni delle parti divergono in ordine a chi avesse concordato il futuro acquisto: per la società si trattava della sig. per quest'ultima il di lei padre;
la sig. non lo ha chiarito ma la CP_2 CP_1 stessa conferma l' i un comodato precario. Rimane la circostanza della dazione, ad opera della sig. alla società della somma complessiva di CP_2 uro 15.000,00 che i documenti comprovano versata in anches alla società tra il 29.2.2017 e il
2 29.6.2020 e di cui la sig.ra ha chiesto la restituzione in via riconvenzionale attesa la nullità, per CP_2 difetto di forma, di un eve liminare di acquisto di immobile non assistito dalla forma scritta. A fonte di questo quadro probatorio assai “vago” rimane in dato che può ritenersi certo di una occupazione – quella della sig. che ha ammesso la detenzione del bene, ormai priva di CP_1 giustificazione. L'occupazione è senza titolo: sia se concessa in forza di un preliminare nullo per difetto di forma, sia se originante da un comodato precario cessato perché il comodante ha richiesto, quantomeno con la notifica dell'atto di citazione, la restituzione del bene. Come ha ribadito anche la giurisprudenza più recente – Cass. civ. Sez. 3 - , Ordinanza n. 11809 del 05/05/2025 – “A fronte della domanda di accertamento di un'occupazione senza titolo volta ad ottenere la condanna al rilascio del bene e al risarcimento del danno, compete esclusivamente al convenuto provare il possesso di un titolo che assicura il legittimo godimento del cespite”. La domanda di rilascio va, quindi, certamente accolta nei confronti della sg. che risulta allo CP_1 stato la unica “detentrice” dell'immobile. Quanto alla indennità di occupazione la domanda va respinta. Quanto al periodo di vigenza del comodato precario non risulta essere stato pattuito un corrispettivo, che sarebbe stato, peraltro, incompatibile con la natura del contratto. Quanto ad asseriti danni patiti dalla società attrice dopo la manifestazione della volontà di rientrare in possesso del bene va precisato che alla sig. la restituzione è stata richiesta solo con la notifica CP_1 della citazione (le raccomandate del 16.8.21 .- all.4 e del 13.10.21 all.5 sono indirizzate alla sig. . Parte_3 In ogni caso la richiesta di riconoscimento di un danno da illegittima occupazione necessita di probatorio che non è stato fornito dalla società attrice. E' noto che la Suprema Corte (Cass. sent. 14222 del 7.8.12; n.24100/11) abbia enunciato che “in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui il danno subito dal proprietario è in re ipsa discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dalla impossibilità di conseguire la utilità ricavabile dal medesimo bene in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso”. Ritiene questo giudice che del principio sopra espresso dalla Suprema Corte vada data adeguata applicazione secondo le più recenti indicazioni della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. U - , Sentenza n. 33645 del 15/11/2022 e Cass. Civ. sez.III, sentenza n.15757 del 27.7.2015) che ritiene comunque necessario l'assolvimento da parte del danneggiato, quantomeno, di un onere di
“allegazione” delle situazioni fattuali dimostrative dell'esistenza del danno c.d. conseguenza. Come le Sezioni UNte del 2022 hanno precisato, infatti, in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. Quanto alla riconvenzionale della sig. la stessa va accolta nei limiti delle somme del cui Parte_3 versamento è stata prodotta prova documentale (all.2 ). Peraltro parte attrice ha confermato la ricezione della somma mentre non ha dedotto alcunché per giustificarne la ritenzione. Per quanto sopra la va condannata al pagamento in favore di della somma di Parte_1 Parte_4 euro 15.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza: vanno liquidate per le cause di valore indeterminato di complessità bassa, in favore di parte attrice e con distrazione e in base al valore della somma riconosciuta, quanto alla riconvenzionale.
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Per questi motivi


Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.sa Roberta Nardone definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla società nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
così provvede;
Parte_4 accoglie la domanda attorea, per quanto di ragione, nei confronti di che condanna Controparte_1 all'immediato rilascio in favore dell'attrice dell'immobile sito in Cer . 29 – int. 31 e contraddistinto al N.C.E.U. del predetto Comune al fg. 39 part. 833 sub. 31; accoglie la domanda riconvenzionale di per quanto di ragione e condanna la società attrice Parte_4 al pagamento in favore della detta convenuta della somma di euro 15.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;
condanna alla refusione in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in Controparte_1 euro 518, 3809,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) da distrarsi in favore dei difensori antistatari;
condanna la alla refusione in favore di delle spese di lite che liquida in euro Parte_1 Parte_4
237,00 per esborsi ed euro 2090,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
Civitavecchia 14.9.2025 Il giudice
dott.ssa Roberta Nardone
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