R. G. n. 20027 / 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Nel procedimento iscritto al n. RG 20027/2017, viste le note di trattazione depositate telematicamente dall'avv. Marcello Galimi, nell'interesse del convenuto e dall' avv. Catalioto Antonio, nell'interesse Controparte_1 dell'attore , sulla scorta del decreto di regolamentazione TE dell'udienza 12.06.2025 adottato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in data 16.05.2025, (fissata per la discussione ai sensi dell'art. 281 sexies cpc con provvedimento emesso in pari data ) - pronuncia la seguente
SENTENZA tra
, (C.F. ), nato a [...] il TE C.F._1
24/07/1936 ed elettivamente domiciliato in Lipari, Via F. Mancuso n. 5 presso lo Studio dell'Avv. G. Maggiore, rappresentato e difeso dall'Avv.
Antonio Catalioto, che lo rappresenta e difende per mandato in atti
- attore - CONTRO
, (C.F. ), nato a [...] il Controparte_1 C.F._2
3/8/1958, residente in [...], rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'Avv. Marcello Galimi e presso il suo Studio, in Messina, Via Antonio Maria Jaci n. 26, isol. 450, elettivamente domiciliato per mandato in atti.
- convenuto- Oggetto: vendita di cose immobili.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Occorre premettere che la presente sentenza, secondo la previsione di cui all'art. 132 c.p.c. così come novellato dalla L. n. 69 del 2009, nonché del riformato art. 118 delle disp. att. c.p.c. (ex D.L. n. 69/2013), contiene solo la esposizione concisa delle ragioni in fatto ed in diritto che sorreggono la decisione, con limitata parte descrittiva delle attività processuali svolte. La vicenda scaturisce dall'atto di citazione datato 30.03.2017 con cui l'attore chiedeva la dichiarazione ex art. 1454 c.c. del contratto stipulato il 30.04.1995 avente ad oggetto il trasferimento di un terreno ubicato in Stromboli distinto in catasto al foglio 23 part. 186, con conseguente obbligo del convenuto al rilascio dell'immobile. L'attore premetteva che: “con scrittura del 30 aprile 1995 prometteva di vendere al un terreno ubicato in Stromboli al foglio 23 part. n. 186, CP_1 all'epoca catastalmente intestato a , ma di cui lo stesso Persona_1 reclamava l'usucapione nell'ambito di un giudizio pendente dinnanzi al Tribunale di Barcellona P.G., circostanza ben nota al convenuto. Le parti pattuivano il prezzo della compravendita in lire 35.800.000 da pagarsi ratealmente differendo al saldo del prezzo il perfezionamento del contratto definitivo. Al momento della sottoscrizione della scrittura il veniva CP_1 immesso nel possesso del bene. Nel tempo il convenuto, senza rispettare le modalità pattuite, si limitava a pagare soltanto la complessiva somma di lire 23.800,00”. L'attore lamentava che emessa sentenza con la quale era riconosciuta la piena proprietà del bene immobile in questione e comunicatolo al CP_1 questi non provvedeva alla stipula del rogito definitivo. Pertanto, con raccomandata del 21.10.2011 diffidava il convenuto al pagamento della rimanente somma e alla stipula dell'atto pubblico con avvertimento che trascorsi 30 giorni il contratto doveva intendersi risolto ex art. 1454 c.c. L'attore, quindi, chiedeva: “1) Ritenere e dichiarare il compromesso di compravendita stipulato tra le parti il 30 aprile 1995, avente ad oggetto un terreno ubicato in Stromboli distinto in catasto al foglio 23 part. 186, risolto di diritto ex art. 1454 c.c. 2) per l'effetto disporre la restituzione a favore dell'attore del bene sopra indicato con pagamento dell'indennità di occupazione per il
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periodo di possesso del bene alla data dell'intimazione sino al momento della restituzione, con interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese e compensi difensivi”. Con comparsa datata 03.07.2017 si costituiva chiedendo: Controparte_1
“1) rigettare le domande attrici siccome infondate in fatto e in diritto, previo riconoscimento e declaratoria che nella fattispecie non è imputabile al
[...]
inadempimento alcuno, dovendosi per converso ritenere CP_1
l'inadempienza dell'attore per non aver mai reso TE giuridicamente possibile, per un verso o per l'altro, il trasferimento del cespite de quo al nome del compratore;
2) in via riconvenzionale, ritenuta la scrittura del 30.04.1995 prodotta in atti da entrambe le parti un atto definitivo di compravendita, riconoscere e dichiarare autentiche le sottoscrizioni apposte in calce a detta scrittura dal venditore e dal compratore TE
, ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di Messina Controparte_1 di procedere alla trascrizione della suddetta scrittura con la quale il suddetto venditore ha trasferito al suddetto compratore la proprietà dell'appezzamento di terreno con soprastante fabbricato sito in Stromboli di Lipari, Via Cugno, di complessivi mq. 104 di cui mq. 57 di superfice coperta e mq. 47 di area scoperta, confinante a Ovest con detta Via, a Nord con proprietà a Sud e CP_1 Pt_1 ad Est con proprietà di terzi;
già individuato in catasto alla particella n. 186 del foglio 23 del Comune di Lipari, Sez ed oggi, a seguito di variazione catastale, alla particella n. 182, sub 1 dello stesso foglio n. 23; e ciò a cura e spese della parte che ne farà richiesta, ordinando contestualmente al convenuto
[...]
di corrispondere nell'assegnando termine all'attore CP_1 TE il saldo prezzo del cespite oggetto della compravendita nell'importo di € 3.625,48 (€ 6.197,48 - € 2572,00) effettivamente dovuto o comunque nell'importo di € 6.197,48 come richiesto dal con interessi legali sull'uno o l'altro importo Pt_1
(più di giustizia ritenuto dal Tribunale) dal 21.10.2011, data dell'attorea richiesta e sino al soddisfo;
3) sempre in via riconvenzionale ed ove il Tribunale ritenga la suddetta scrittura del 30.04.1995 un contratto preliminare, emettere, ex art. 2932 cc, sentenza che tenga luogo dell'atto pubblico e per l'effetto dichiarare trasferita in capo al convenuto la proprietà Controparte_1 dell'appezzamento di terreno con soprastante fabbricato sito in Stromboli di Lipari, Via Cugno, di complessivi mq. 104 di cui mq. 57 di superfice coperta e Pag. 3 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
mq. 47 di area scoperta, confinante a Ovest con detta Via, a Nord con proprietà
a Sud e ad Est con proprietà di terzi;
già individuato in catasto CP_1 Pt_1 alla particella n. 186 del foglio 23 del Comune di Lipari, Sez ed oggi, a seguito di variazione catastale, alla particella n. 182, sub 1 dello stesso foglio n. 23; e ciò previo versamento da parte del nei confronti di Controparte_1 TE
, nell'assegnando termine, dell'importo di € 3625,48 ( € 6197,48 - €
[...]
2572,00) effettivamente dovuto a saldo prezzo del cespite o comunque dell'importo di € 6.197,48 come richiesto dal in ogni caso con interessi Pt_1 legali sull'uno o l'altro importo dal 21.10.2011, data dell'attorea richiesta e sino al momento dell'effettuato pagamento;
4) in via istruttoria… 5) condannare l'attore al risarcimento dei danni nonché al pagamento delle spese tutte e dei compensi del presente giudizio”. All'udienza del 7.09.2017 erano concessi i termini ex art. 183, comma 6, cpc. e alla successiva udienza del 05.04.2018 il Giudice ritenuto il processo di natura documentale rilevato che “le istanze istruttorie di parte convenuta sono in parte irrilevanti (interrogatorio formale dell'attore), in parte inammissibili (giuramento decisorio) poiché la relativa richiesta è stata irritualmente formulata, non osservando quanto disposto dall'art. 233 cpc” rinviava per la precisazione delle conclusioni alla udienza del 6.12.2018. Con note di trattazione scritta datate 27.10.2021 parte convenuta insisteva
“affinché venga disposto il giuramento decisorio come personalmente deferito dal convenuto all'attore in udienza 06/12/2018 sulle circostanze articolate alle lettere a), b) e c) della domanda n. 4 della sua comparsa costitutiva 04/07/2017, trattandosi peraltro di circostanze rilevanti nell'economia del giudizio atteso che, ove confermate, verrebbero a ridurre notevolmente l'entità del saldo prezzo richiesto da parte attrice sino a renderlo pressoché insignificante o comunque di scarsa importanza, ex art. 1455 C.C., nonché di circostanze connesse al documento prodotto dal in allegato n. 3 alla sua comparsa costitutiva e CP_1 non contestato ( ex art. 215 c.p.c.) dal . Pt_1
Alla udienza del 12.01.2023 il giudice “atteso che il giuramento decisorio deferito alla parte attrice dal convenuto non appare decisivo al fine del decidere per le stesse ragioni per le quali è stata rigettata la richiesta di interrogatorio formale vertente sulle medesime circostanze formulate a tal fine che appaiono irrilevanti”, rinviava la causa alla udienza del 12.10.2023. Pag. 4 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
Alla udienza del 20.04.2025 la causa era rimessa anche per la discussione ex art. 281 sexies cpc alla udienza del 12.06.2025 che era svolta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. (con scambio di note in sostituzione della presenza fisica dei procuratori delle parti) ed era incamerata così in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda di parte attrice è infondata e va rigettata per le ragioni di cui si dirà. Parte attrice chiede la dichiarazione di risoluzione ex art. 1454 c.c. del contratto stipulato il 30.04.1995 tra e TE Controparte_1 avente ad oggetto il trasferimento di un terreno ubicato in Stromboli distinto in catasto al foglio 23 part. 186, con conseguente obbligo del convenuto al rilascio dell'immobile. L'attore lamenta che, stipulata la scrittura privata in data 30.04.1995 con la quale l'attore “… vende al sig. una particella di terreno meglio Controparte_1 identificata in mappa al foglio 23 del comune di Lipari part.la n. 186 attualmente intestata al catasto a ”, l'acquirente non Persona_2 provvedeva alla stipula del rogito definitivo. Pertanto, trascorso il tempo senza che il convenuto manifestasse interesse alla stipula dell'atto, con raccomandata del 21.10.2011 diffidava il convenuto al pagamento della rimanente somma e alla stipula dell'atto pubblico con avvertimento che trascorsi 30 giorni il contratto doveva intendersi risolto ex art. 1454 c.c. Pertanto, con successiva raccomanda del 28.02.2012 comunicava la risoluzione del contratto con diffida al rilascio dell'immobile e pagamento dell'indennità di occupazione per l'intero periodo di possesso del bene. Parte convenuta, dal canto suo, sostiene che: “non pare che nella fattispecie possa ravvisarsi a carico del un qualsivoglia inadempimento quando per CP_1 converso inadempiente deve ritenersi esclusivamente il non TE solo per avere venduto al un bene senza averne titolo, non solo per CP_1 avergli anche impedito, per ben 16 anni, di conseguirne la titolarità, ma soprattutto per non aver provveduto, nonostante più volte richiestone dal CP_1 che gli aveva persino corrisposto il relativo importo (all'evidenza impiegato… altrove dal a munire il fabbricato della licenza edilizia in sanatoria Pt_1 necessaria per procedere alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento”. In tema di diffida ad adempiere l'onere che grava sull'intimante è quello di Pag. 5 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
fissare un congruo termine entro il quale l'altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione pena la risoluzione ope legis del contratto. La ratio della norma è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti nell'esecuzione del contratto, portando a conoscenza la parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo della prestazione dovutale (Cass. sentenza 8910/1998). La Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che: “il giudice è tenuto comunque a valutare la sussistenza degli estremi, soggettivi e oggettivi, dell'inadempimento; in particolare, dovrà verificare sotto il profilo oggettivo che l'inadempimento sia non di scarsa importanza, alla stregua del criterio indicato dall'art. 1455 c.c., e, sotto il profilo soggettivo, l'operatività della presunzione di responsabilità del debitore inadempiente fissata dall'art. 1218 c.c., la quale, pur dettata in riferimento alla responsabilità per il risarcimento del danno, rappresenta un principio di carattere generale” (Cass. 5407/2006; Cass. 9314/2007; Cass.2979/1991). Ai fini di decidere sulla domanda di risoluzione per inadempimento il giudice deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei comportamenti sia del promittente venditore sia del promissario acquirente onde accertare la sussistenza di eventuali inadempimenti reciproci ed eventualmente apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità complessiva del contratto e degli interessi rispettivamente perseguiti (Cass. II, 28 marzo 2001, n. 4529). Invero: “... è imprescindibile un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si fosse resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti, configurandosi come causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale” (Cass. II 31 luglio 2018, n. 20226; Cass. II, Ord. 7 novembre 2017, n. 26364; Cass II, 30 maggio 2017, n. 13627; Cass II, 23 maggio 2016, n. 10605; Cass II, 6 aprile 2009, n. 8250; Cass II, 7 aprile 2006 n. 8212; Cass II, 16 gennaio 2006, n. 690; Cass II, 26 novembre 2006, n. 25364; Cass II, 2 dicembre 2005, n. 26233; Cass II, 6 agosto 2001, n. 10827; Cass II, 27 dicembre 1994, n. 11195). Orbene, nel compromesso di compravendita stipulato dalle parti del 30.04.1995 testualmente si legge: “ vende al sig. TE Controparte_1 Pag. 6 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
una particella di terreno meglio identificata in mappa al foglio 29 del Comune di Lipari, particella n. 186, attualmente intestata al catasto a Persona_1 ma con in corso l'atto di proprietà a favore di , sulla particella TE insiste una costruzione con pratica di sanatoria avviata fin dal 1984 ed in via di definizione. Il prezzo di vendita viene in accordo tra le parti, comprensivo degli interessi, stabilito in lire 35.000.000. I pagamenti avranno il seguente decorso a partire dal… l'uso dell'immobile è immediato. Si conviene tra le parti che il passaggio di proprietà presso uno studio notarile avverrà a richiesta delle parti contraenti, a saldo avvenuto della intera cifra pattuita, ogni spesa di registrazione dello atto di compravendita resta a carico dell'acquirente come restano anche a carico dello0 acquirente le tasse di proprietà e altro che graveranno sull'immobile fino all'atto notarile…”. Dalla documentazione versata in atti emerge che parte attrice, ottenuto il riconoscimento del diritto di proprietà sul bene oggetto di vendita e la cancellazione della trascrizione del pignoramento che gravava sull'immobile oggetto di preliminare, diffidava parte convenuta al pagamento della somma residua di € 6.197,48 ed a provvedere alla stipula del contratto definitivo. Con raccomandata del 28.02.2012 comunicava al TE che “la mancata stipula del contratto di compravendita nel termine CP_1 intimato ha determinato ex art. 1454 c.c. la risoluzione del relativo contratto preliminare” aggiungendo che: “in ogni caso, ove così non fosse, la risoluzione del contratto preliminare in argomento si sarebbe comunque determinata in ragione del Suo mancato adempimento all'obbligo di pagare il saldo del prezzo del terreno promesso in vendita”. Con raccomandata del 12.03.2012 parte convenuta, dal canto suo, rilevava che la corresponsione del saldo prezzo e la stipula dell'atto pubblico non aveva avuto luogo per cause imputabili al e con successiva missiva Pt_1 del 10.09.2012 invitava l'attore a presentarsi innanzi al Notaio scelto con invito al a “far pervenire in tempo utile al Notaio tutta la Pt_1 documentazione necessaria (titolo di proprietà, concessione edilizia in sanatoria, certificato energetico…) per procedere al formale trasferimento del cespite in questione”. Dalla documentazione versata in atti emerge, altresì, che parte convenuta Pag. 7 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
ha versato delle somme per la pratica di sanatoria. Orbene, in tema di risoluzione contrattuale mediante diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., l'effetto risolutivo non si produce quando anche la parte diffidante sia inadempiente, in applicazione del principio inadimplenti non est adimplendum di cui all'art. 1460 c.c. L'inadempimento del diffidante priva, infatti, di giuridica rilevanza quello del diffidato, rendendo inefficace la diffida stessa. Per costante orientamento della Suprema Corte: “dalla diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) rimasta infruttuosa non scaturisce la risoluzione del contratto quando anche il diffidante sia inadempiente, perché per il principio "inadimplenti non est adimplendum", sancito dall'art. 1460 c.c., l'inadempimento del diffidante priva di rilevanza giuridica quello del diffidato" (Cass. sentenza 22.04.2015 n. 8261; Cass. Civ., sez. II, sentenza 4 maggio 1994, n. 4275). Nel caso di specie, non può applicarsi l'effetto risolutorio ex art. 1454 c.c. atteso che anche il diffidante risulta inadempiente non avendo Pt_1 provato l'intervenuta concessione edilizia in sanatoria sull'immobile oggetto di causa atteso che dal tenore letterale del compromesso di compravendita intercorso fra le parti è desumibile l'irregolarità urbanistica dello stesso. Infatti: “… sulla particella oggetto del trasferimento insiste una costruzione con pratica di sanatoria avviata sin dal 1984 ed in via di definizione”. Parte attrice non ha fornito prova della regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita, risultando, pertanto, l'immobile stesso intrasmissibile. Ed infatti fra i principi di diritto espressi dalla S. C. sul punto vi è quello che
“In tema di compravendita di immobili abusivi, la nullità comminata dall'articolo 46 del Dpr 380/2001 e dagli articoli 17 e 40 della legge 47/1985 va ricondotta nell'ambito della nullità testuale del comma 3 dell'articolo 1418 del c.c. Viene in rilievo, pertanto, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile“ (Cassazione civile, Sez. Un., 22/03/2019, n. 8230). Nel caso di inadempimenti reciproci, come nel caso di specie, la risoluzione del contratto si verifica per inadempimento di entrambe le parti, con Pag. 8 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
conseguente inefficacia della diffida ad adempiere intimata da una di esse (Cass. ordinanza n. 17183 del 26.05.2022). In ogni caso la non trasferibilità del bene determina la nullità del preliminare avente ad oggetto un bene non trasferibile. Ed infatti, per costante orientamento della Suprema Corte: “Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa” (Cass., sentenza 17 ottobre 2013, n. 23591). Ed ancora: “Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa” (Cass. sentenza 17 dicembre 2013 n. 28194). L'irregolarità dell'immobile, per come risultante dal contratto preliminare del 30.04.1995 e la conseguente intrasferibilità dello stesso travolge necessariamente il predetto contratto preliminare con conseguente obbligo di restituzione dell'immobile in favore del promittente alienante. Per l'effetto, è tenuto alla restituzione dell'immobile libero Controparte_1
e sgombero da persone e cose. La domanda di parte di attrice volta ad ottenere “l'indennità di occupazione per il periodo di possesso del bene alla data dell'intimazione sino al momento della restituzione” è infondata e va rigettata avendo parte convenuta avuto legittimo possesso del bene giusto atto sottoscritto dalle parti. Va, inoltre, osservato che la risoluzione del contrato pur comportando per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 cc, l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo o meno, la restituzione della prestazione rimasta Pag. 9 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
senza causa, con la conseguenza che la domanda di restituzione proposta per la prima volta in grado di appello è inammissibile, in quanto domanda nuova (Cass. civ. n. 28722/2022). Consegue che, nel rispetto del principio di corrispondenza fra “chiesto e pronunciato” ex art. 112 cpc si omette pronuncia, mancando specifica domanda. Passando all'esame delle domande riconvenzionali formulate da parte convenuta. La domanda volta ad ottenere: “in via riconvenzionale, ritenuta la scrittura del 30.04.1995 prodotta in atti da entrambe le parti un atto definitivo di compravendita, riconoscere e dichiarare autentiche le sottoscrizioni apposte in calce a detta scrittura dal venditore e dal compratore TE
, ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di Messina Controparte_1 di procedere alla trascrizione della suddetta scrittura …” è infondata e va rigettata atteso che le parti avevano pattuito “…che il passaggio di proprietà presso uno studio notarile avverrà a richiesta delle parti contraenti, a saldo avvenuto della intera cifra pattuita, ogni spesa di registrazione dello atto di compravendita resta a carico dell'acquirente” non ritenendo, quindi, l'atto sottoscritto un atto definitivo di compravendita. In ogni caso accertata la nullità della predetta scrittura, la domanda appare comunque inammissibile. Nullità che appare assorbente anche avuto riguardo alla domanda rivolta ad ottenere il riconoscimento del diritto ad ottenere una pronuncia che produca gli effetti del contratto definitivo, che si sarebbe dovuto stipulare tra le parti in virtù degli impegni presi con il contratto preliminare di vendita del 30.04.1995 e, quindi, pronunciare, ex art. 2932 Cod. Civ., il trasferimento della proprietà del bene oggetto di causa al con CP_1 pagamento del saldo del prezzo pattuito. La domanda è inammissibile ed in quanto tale va rigettata. Come sopra esposto il predetto preliminare è nullo e, comunque anche ammessa la sua validità, l'immobile oggetto di giudizio risulta intrasferibile, mancando la prova della regolarità urbanistica dello stesso. Per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. di un preliminare di vendita di un immobile è però necessario procedere alla verifica della regolarità Pag. 10 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
urbanistica del bene oggetto del preliminare poiché in mancanza non si potrà ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. Come è stato ripetutamente confermato dalla Corte di Cassazione -anche per quella in precedenza citata- traendo spunto peraltro dal testo di legge, i preliminari –che hanno effetti obbligatori- non sono soggetti a tale obbligo formale, quindi, sono validi anche se nel preliminare non sono indicati i titoli edilizi;
ma questo, però, non vuol dire che è possibile trasferire con la sentenza ex art. 2932 c.c. un immobile abusivo in quanto è sottinteso che, durante il processo la parte che intende ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. dovrà provare la regolarità urbanistica dell'immobile o mediante il deposito dei relativi documenti (concessione edilizia, eventuale sanatoria), oppure mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, prevista dalla legge che attesti che le relative opere fossero state eseguite prima del 1 settembre 1967; ovvero, in assenza della dichiarazione contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 ora sostituito dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46. Detto poi che “...alla luce dell'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio;
della natura reale dei permessi edilizi (costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono); della rigidità della norma imperativa della L. n.
47 del 1985 ex art. 40 , comma 2, (che, comminando tout court la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi, comprova l'impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi); la questione relativa alla regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita e di cui si chiede l'esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. è rilevabile d'ufficio” (Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 15/05/2019) 19/09/2019, n. 23388), la domanda va rigettata. Anche le domande risarcitorie sono infondate e vanno rigettate. In materia contrattuale, i danni risarcibili sono quelli che discendono in maniera diretta ed immediata dall'inadempimento riscontrato (Cass. ordinanza n. 25160/18). Ove venga dedotto in giudizio un danno da inadempimento contrattuale la Pag. 11 a 13 R. G. n. 20027 / 2017
parte che lo deduce avrà il compito di fornire la prova, anche indiziaria, dell'utilità patrimoniale che avrebbe conseguito, se al contratto fosse stata data corretta e puntuale esecuzione. Nel nostro ordinamento non esistono danni in re ipsa e nessun risarcimento è mai esigibile se dalla lesione del diritto o dell'interesse non sia derivato un concreto e provato pregiudizio (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24474 del 18/11/2014, Sentenza n. 18812 del 05/09/2014, Sentenza n. 23194 del 11/10/2013, Ordinanza n. 21865 del 24/09/2013). Sul punto la Suprema Corte di cassazione è univoca nello statuire che oggetto di risarcimento è solamente il danno inteso come “conseguenza” della lesione di una situazione giuridica protetta, non la lesione in sé. Le conseguenze risarcibili, pertanto, devono essere oggetto di allegazione e di prova (Cass. civ., Sez. Un., 11.11.2008, n. 26972). Sul punto: “il danno conseguenza non è in re ipsa alla lesione ma deve essere allegato e provato da chi chiede il relativo risarcimento” (Cass, sez. I, ordinanza n. 9385/2018). Inoltre vi è da considerare che parte convenuta fosse a conoscenza della irregolarità urbanistica dell'immobile accollandosi il rischio. Sarebbe stata pertanto necessaria una conducente attività istruttoria finalizzata ad accertare i comportamenti dei contraenti, le rispettive eventuali reciproche mancanze e/o adempimenti e le loro conseguenze. Ciò in quanto ogni parte può essere tenuta a risarcire i danni subiti dall'altra dipendendo, l'entità del risarcimento, dalla gravità e dalla rilevanza degli inadempimenti di ciascuna parte. Non essendo stata svolta l'istruttoria necessaria mancando le relative istanze, le domande vanno, quindi, rigettate. Le suddette statuizioni sono assorbenti di ogni ulteriore decisione sulle altre domande formulate dalle parti in quanto ultronee. Sulle spese processuali. Stante il rigetto delle domande attoree e delle domande riconvenzionali le spese sono interamente compensate tra le parti.

P. Q. M.

Il Tribunale di Barcellona P. G., definitivamente decidendo, ogni
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contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa nel giudizio iscritto al n. R. G. 20027/2017:
1) RIGETTA la domanda di parte attrice
2) RIGETTA le domande riconvenzionali per le ragioni di cui in parte motiva;

3) DICHIARA la nullità del compromesso di compravendita intercorso tra e il 30 aprile TE Controparte_1
1995;
4) ORDINA, per l'effetto, a l'immediata Controparte_1
riconsegna dell'immobile individuato in catasto alla particella n.
186 del foglio 23 del Comune di Lipari, ad oggi, a seguito di variazione catastale, alla particella n. 182, sub 1 dello stesso foglio n. 23, libero e sgombero da persone e cose, al TE
;
[...]
5) RIGETTA nel resto;

6) COMPENSA interamente fra le parti, le spese del giudizio.
Così deciso in Barcellona P.G., il giorno 15/07/2025.
Il G. I. in funzione di giudice unico
Got Francesco Montera
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