N.R.G.4598/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simona Caterbi ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 4598/2024 promossa da:
(cf. ) con il patrocinio dell'avv. SCISCA Parte_1 C.F._1
GIORGIO
PARTE RICORRENTE
E
(c.f. ) Controparte_1 P.IVA_1
PARTE RESISTENTE
Piaccia alla giustizia dell'On.le Tribunale adito:
1) accertare, ritenere e dichiarare il diritto del sig. ad ottenere, ai sensi Parte_1 del combinato disposto degli artt. 1218 e 1590 c.c., il risarcimento dei danni subiti al proprio immobile sito in Ceranova (PV), via San Rocco n. 2/4, della superficie di mq 224,23 circa, identificato in catasto al foglio 1, mappale 312, cat. A, classe 1, vani 7, da parte della conduttrice
”, a seguito del comportamento inadempiente ai propri Controparte_2 obblighi di mantenere il bene locato in perfetto stato manutentivo e senza arrecare danneggiamenti allo stesso, come nascenti dal contratto di locazione del 27.06.2015;
2) per l'effetto, condannare la ” al risarcimento dei Controparte_2 danni subiti dal ricorrente a seguito del comportamento inadempiente della conduttrice, quantificati in complessivi € 52.000,00, fatto salvo il maggiore o minore importo che verrà eventualmente accertato in corso di causa o che verrà ritenuto di giustizia dall'On.le Tribunale adito, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;

3) condannare controparte al pagamento delle spese e compensi di giudizio, oltre accessori come per legge.

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., , premesso di essere proprietario dell'immobile Parte_1 sito in Ceranova (PV), via San Rocco n. 2/4, della superficie di mq 224,23 circa, identificato in catasto al foglio 1, mappale 312, cat. A, classe 1, vani 7; che con contratto di locazione ad uso abitativo per comunità, datato 27.06.2015 e registrato in data
28.07.2015, il detto immobile veniva locato, per la durata di anni sei, alla cooperativa sociale
, stabilendo un canone annuo di locazione del suddetto immobile di € Controparte_2
18.000,00, da corrispondersi mensilmente in rate di € 1.500,00 entro il giorno 10, a partire dal mese di ottobre 2015;
che la cooperativa conduttrice si rendeva tuttavia morosa nei confronti del proprietario odierno ricorrente, omettendo il pagamento dei canoni di locazione a partire dal mese di settembre 2018; che per tal motivo veniva notificato atto di intimazione di sfratto per morosità;
che in data 15.02.2019, veniva emessa dal Tribunale adito ordinanza di convalida di sfratto;

che veniva quindi eseguito lo sfratto, concordando il rilascio dell'immobile;
che in occasione dell'accesso sui luoghi, il ricorrente constatava rilevanti danneggiamenti all'immobile, dei quali forniva documentazione fotografica e perizia;

che i danni si riscontravano in quasi tutti i locali locati e concernevano le murature, gli impianti, gli infissi;

che per legge il conduttore risponde nei confronti del locatore per i danni cagionati da terzi alla cosa locata a titolo di inadempimento contrattuale ex art. 1218 c.c.;
che dal contratto emerge che l'immobile, al momento della consegna iniziale al conduttore si trovava in perfetto stato manutentivo;
tutto quanto ciò premesso convien in giudizio la società conduttrice al fine di ottenerne la condanna alla rifusione dei danni tutti cagionati, quantificati in € 52.000,00.
Nel giudizio così instaurato nessuno si costituiva per la conduttrice che veniva dichiarata contumace.
Acquisita la documentazione prodotta, escussi i testi indotti, la causa veniva discussa alla udienza del 1.7.2025, con riserva di deposito nei 30 giorni di sentenza e dispositivo.
***
All'esito dell'istruttoria, documentale, la domanda è fondata e va accolta nei termini che seguono.
Il conduttore ha allegato contratto di locazione dal 1 luglio 2015 Pt_1
La conduttrice dichiara di aver preso visione dell'immobile e di ritenerlo adeguato alle sue esigenze
(cfr. contratto doc. 1).
L'immobile, a seguito di sfratto, veniva rilasciato dietro liberazione attuata dall'ufficiale giudiziario in data 17.7.2019 (doc. 4). Al momento dell'accesso, la parte si riservava di inviare all'ufficiale giudiziario documentazione inerente ai beni di proprietà del conduttore presenti nell'immobile; nel verbale si dà atto che detta documentazione veniva allegata in data 7.8.2019 al verbale di rilascio, ma non risulta allegata agli atti del presente giudizio.
Peraltro risultano allegate plurime fotografie dalle quali emergono vistosi danneggiamenti agli infissi, interni ed esterni, presenza e di muffe nell'immobile e deterioramenti vari ai mobili ivi presenti.
I testi escussi hanno dichiarato:
“conosco la casa, è una villa bifamigliare, cioè sono due ville collegate da un portico, tutte
e due del;
sono costruite su un lotto di terreno di circa 2500/3000 metri quadri. Pt_1
Hanno circa una trentina di anni, le aveva costruite il quando aveva un'impresa. Pt_1
Precedentemente all'utilizzo della cooperativa erano in ottime condizioni, sia strutturalmente
a sotto il profilo delle rifiniture, le aveva corredate per uso personale aveva messo materiale pregiato.
Ad esempio il bagno aveva il mosaico, anche la vasca, la cucina era in muratura, la casa ha 5 camere. Preciso che una delle due ville è sempre stata usata da , l'altra è stata affittata. Pt_1
Vi è un salone triplo con altri due locali, tre bagni, una cucina e il porticato esterno adiacente all'ingresso con giardino.
Successivamente all'utilizzo ho visto la casa, ho visto danneggiamenti sia alla parte muraria con muri scrostati, le porte sono rotte e anche i muri è venuto giù l'intonaco.
Inoltre la piastrellatura per un buon 50% del bagno e della cucina è danneggiata;
le piastrelle della cucina sono sbeccate;
vi sono persiane danneggiate e finestre danneggiate confermo le fotografie che mi vengono rimostrate che evidenziano i danni.
Per quel che riguarda le finestre e le persiane si è verificato che gli ospiti della cooperativa a volte rientravano dalla finestra, motivo per cui le stesse sono state scardinate.
Preciso che una volta con il li abbiamo visti entrare dalle finestre, mi sembra che abbiamo Pt_1 fatto delle fotografie.
Cioè ero in casa del , ed ho visto, lui abita lì di fianco, nella villa accanto. Ho visto Pt_1
l'immobile prima e dopo la perizia, quando è venuto il geometra ero a casa del ”. Pt_1
(deposizione teste;
Tes_1
“Sono andato in loco ho fatto tutti i rilievi dello stato attuale di tutti i manufatti rotti, cioè porte, finestre, zanzariere, c'era il parquet rovinato. Io non conosco lo stato precedente, ho visto lo stato attuale, è evidente che trattasi di danneggiamento doloso e non di deterioramento connesso al semplice uso. Ho fatto un computo metrico nel quale ho esposto i costi per la sostituzione dei beni che sono danneggiati, serramenti, porte interne e la pitturazione, zanzariere, mentre i termosifoni non erano danneggiati ma erano da ripitturare.
Io ho visto il garage, all'interno del quale c'erano molti materassi e cose usurate;
anche il giardino non era in ordine, io non l'ho computato, perché ho periziato solo le cose danneggiate.
Il giardino non era in ordine, era rovinato.
Posso dire che io ho periziato secondo il prezziario della Regione Lombardia, che però non ha prezzi attualizzati, i prezzi di mercato sono molto più elevati. Confermo il computo metrico da me redatto” (deposizione teste ). Testimone_2
“Il aveva affittato una parte, io ho visionato una parte del giardino;
Pt_1 posso dire che era un disastro, c'erano delle betulle che erano secche, non curate, preciso che in precedenza io mi ero già recato presso l'immobile in quanto il è mio cliente e gli Pt_1 aveva consento materiale ad es. concime o altro.
Le betulle erano da abbattere perché morte, prima era un giardino curato con tagli frequenti ed accettabile, dopo mi sono spaventato, ho visto erba alta, buche, era incolto.
Il preventivo che ho fatto è per pulire il tutto;
preciso che si tratta di piante molto alte per cui occorre utilizzare un ragnetto perché la scala non è sufficiente.
Preciso che il preventivo è della data di quando sono usciti gli inquilini, lui mi ha chiamato subito.
Io sono andato quasi subito in quanto la mia casa è a 10 minuti. Non so come sia la situazione oggi perché non ho più eseguito alcun lavoro, ma potrebbero averlo fatto altri”.
(deposizione teste ). Tes_3
Ciò premesso in punto di fatto, in punto di diritto, si osserva.
La parte invoca l'art. 1590 c.c., norma che prevede che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Quanto alla presunzione di ottimo stato della cosa, la giurisprudenza evidenzia che:
“La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa” (Cass. sez. 3,
Ordinanza n. 12384 del 15/04/2022). Quanto alla prova dei danni, sempre la Suprema Corte afferma che “In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, qualora il locatore abbia provato l'avvenuto deterioramento della cosa locata, l'onere di dimostrare che questo si è verificato per un uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile spetta al locatario, sia per la regola generale che ripartisce l'onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto azionato, sia per la regola particolare di esclusione della responsabilità di cui all'art. 1590, comma 1, seconda parte, c.c.” (Cass. sez. 3 - , Ordinanza n. 11801 del 05/05/2025).
Ciò premesso, deve darsi atto che in sede di contratto la conduttrice dichiarava di aver visionato di immobile e di ritenerlo conferme all'uso. Tes_ Il teste , come sopra riportato, ha comunque dato atto che trattavasi di villetta adiacente a quella abitata dal ricorrente, da questi edificata negli anni '90 e mantenuta in ottime condizioni.
Le stesse fotografie prodotte confermano che trattasi di villetta ben edificata e con buone rifiniture, ed ottimi arredi, seppur risalenti a circa 30 anni fa.
Dopo la consegna, l'immobile si presentava invece danneggiato, in specie con riferimento agli infissi, in gran parte divelti, alle porte, e alla presenza di muffe connesse ad una non sufficiente areazione dei locali.
Va detto infatti che la cooperativa ha locato l'immobile per destinarlo ad ospitalità sociale e terapeutica e pertanto all'utilizzo da parte di plurime persone, in specie contattate tramite enti ecclesiastici, enti pubblici, appartenenti ad aree del disagio sociale, Associati Onlus;
detta destinazione imponeva alla conduttrice un particolare controllo negli utilizzi dell'immobile, adibito, con promiscuità, a plurimi soggetti provenienti dalle più ampie aree del sociale. Tes_ Lo stesso teste ha confermato di aver assistito, dalla adiacente casa del , a scene nelle Pt_1 quali i soggetti accedevano all'immobile scardinando le finestre.
Le fotografie in atti confermano la rottura degli infissi e delle porte, nonché la rottura di murature e di altri beni.
Il teste , oltre ad avere confermato i danneggiamenti, ha precisato di aver effettuato un Tes_2 computo metrico esponendo i costi per la sostituzione dei beni che sono stati danneggiati, ed in specie, serramenti, porte interne e la pitturazione, zanzariere, rilevando che i termosifoni non erano danneggiati ma erano da ripitturare.
E' pertanto emerso e documentato il danneggiamento apportato dalla conduttrice nel corso del rapporto.
In ordine alla quantificazione, si osserva.
La parte ricorrente ha prodotto, unitamente al ricorso, consulenza tecnica di parte, datata
20.07.2017, redatta dal geom. ; è stato inoltre sentito quale teste l'ing. Persona_1 [...] , che ha confermato il “computo metrico estimativo” a sua firma in ordine ai danni Tes_4 recati all'immobile.
In particolare, in detto documento, (cfr. doc.7), vengono dettagliatamente quantificati gli importi necessari per i lavori di riparazione e rispristino dello stato antecedente, con quantificazione dei lavori in misura pari a € 35.710,90, IVA esclusa, secondo il prezziario della Regione Lombardia;
per quel che attiene, inoltre, ai danni procurati all'esterno dell'immobile,
è stato sentito il teste , a conferma del preventivo redatto di € 4.900,00, iva esclusa Tes_3
(cfr. doc.9), relativo ai lavori per la sistemazione del giardino.
I danni ammontano, quindi, a € 40.610,90, oltre IVA come per legge.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone: accerta e dichiara il diritto di ad ottenere il risarcimento dei danni subiti al Parte_1 proprio immobile sito in Ceranova (PV), via San Rocco n. 2/4, per inadmepimento della conduttrice
” al contratto di locazione di data 27.06.2015; Controparte_2 per l'effetto, condanna ” al risarcimento dei danni Controparte_2 subiti da , che liquida in € 40.610,90, oltre IVA secondo l'aliquota di legge;
Parte_1 condanna altresì a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, Controparte_2 Pt_1 che si liquidano in, € 7.600,00 per onorari, oltre rimborso spese gen. al 15%, c.p.a. e i.v.a. e oltre rimborso contributo unificato e marca da bollo.
Pavia, 19 settembre 2025
Il Giudice
Simona Caterbi