N. R.G. 598/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
II Sezione Civile
Il Giudice Onorario di Tribunale, in funzione di Giudice monocratico, emette e pubblica, ai sensi dell'art. 281 sexies, 3° comma, c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa n. R.G. 598/2023 promossa da:
, nata a [...] il [...], residente in [...] (C.F. Controparte_1
rappresentata e difesa per delega apposta in calce all'atto di citazione C.F._1 dall'Avv. Fabio Fedeli del foro di Perugia - PEC: fax Email_1
075.5056278 - ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Perugia Via G. Tilli n. 54.
- attrice
nei confronti di:
, C.F. in persona del suo Amministratore e Controparte_2 P.IVA_1 legale rappresentante pro-tempore rappresentato e difeso, giusta Controparte_3 procura speciale apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv.
Riccardo Rossi ed elettivamente domiciliato in Perugia, via XIV Settembre n. 67, presso lo studio del difensore, il quale dichiara di voler ricevere le comunicazioni tramite il proprio indirizzo di posta elettronica certificata Email_2
– convenuto
Conclusioni per la parte attrice: “... 2) nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera assembleare del 9.1.2023 vista la palese mancanza di trasparenza nella gestione del denaro condominiale e tutti gli ulteriori errori, con ogni conseguenza di legge ed ordinare di rifare il bilancio nel rispetto delle regole vigenti.
Con vittoria di spese, funzioni ed onorari.”.
pagina 1 di 7 Conclusioni per la parte convenuta: “... NEL MERITO: respingere l'impugnazione della delibera in data 9/01/2023, perché inammissibile e comunque infondata in fatto e diritto, con vittoria di spese e di compensi professionali.”.
Oggetto: impugnazione delibera assembleare ex art 1137 c.c..
Fatto e svolgimento del giudizio.
Con atto di citazione notificato in data 6/02/2023, la SI.ra impugnava la Controparte_1 delibera assembleare adottata dal in data 9/01/2023, Controparte_2 chiedendo che fosse dichiarata la nullità e/o l'annullabilità della stessa, sulla scorta dei seguenti motivi:
1) errore nella data della seduta assembleare;

2) inesistenza e/o genericità' della delibera;

3) errore nell'appostazione delle spese straordinarie relative al citofono;

4) errore nell'uso del denaro contante;

5) errore nell'indicazione del debito della sig.ra CP_1
6) mancata delibera sui residui attivi;

7)errata gestione dei debiti del condominio;

8) errato conteggio del compenso dell'amministratore.
Chiedeva dunque che la delibera opposta fosse annullata o che ne fosse dichiarata la nullità.
Si costituiva ritualmente in giudizio il che contestava in Controparte_2 toto le avverse deduzioni chiedendo il rigetto integrale della domanda.
Veniva disposta in corso di causa apposita CTU per verificare l'esatto importo delle somme ancora dovute dalla ricorrente a titolo di spese condominiali.
Esperito dalle parti un tentativo di composizione bonaria della lite, con ordinanza ex art. 127- ter c.p.c. del 9 giugno 2025, la causa veniva rinviata in presenza all'udienza del 28 luglio 2025
e viene decisa ex art. 281 sexies, 3° comma c.p.c. (nuova formulazione), come di seguito.
Diritto.
La parte attrice, ha impugnato dinanzi all'organismo di mediazione una precedente delibera del 13/06/2022, con la quale era stato approvato il bilancio consuntivo 2021.
pagina 2 di 7 La procedura di mediazione si chiudeva il 16/12/2022 con verbale negativo, cui non faceva seguito l'impugnazione giudiziale della determinazione condominiale da parte della attrice che, tuttavia ha impugnato in questa sede la delibera del 9/01/2023, adottata dall'assemblea per riapprovare il consuntivo del 2021, che era già stato approvato il
13/06/2022, al quale erano state apportate modifiche.
La disposta CTU era stata disposta, su richiesta dalla attrice, per accertare “… l'ammontare esatto del debito dell'attrice nei confronti del convenuto , Controparte_1 CP_2 tenendo conto della corretta appostazione a bilancio della spesa del citofono e con esclusivo riferimento alle risultanze del bilancio consuntivo approvato dall'assemblea dei condomini del 9/01/2023”
Il CTU formulava le seguenti conclusioni:
“8 – CONCLUSIONE: AMMONTARE DEL DEBITO DELLA ATTRICE
Dovendo, quindi, rispondere al quesito proposto dal Tribunale e procedere alla quantificazione del debito della SI.ra in relazione all'esercizio 2021 – al netto dei CP_1 riporti - si può affermare quanto segue.
A) Qualora il Giudice, nel corso dell'istruttoria, dovesse accertare che nel corso della assemblea del 9/1/2023 i presenti hanno approvato solo la tabella di rendiconto 2021 contenente le spese ordinarie, allora in tal caso il debito della SI.ra sarebbe pari ad € CP_1
1.515,18.
Avendo, però, la stessa versato (come si legge nella colonna apposita) la somma di €
2.652,09, la attrice avrebbe un credito – ripetesi, al netto dei riporti – di € 1.136,91 B) Nel caso in cui il Giudice, nel corso dell'istruttoria, accertasse che nel corso della assemblea del
9/1/2023 i presenti hanno approvato il rendiconto 2021 in versione “globale” (ossia comprensivo di spese ordinarie e straordinarie), tuttavia, alla luce di quanto sopra esposto al paragrafo § 6 in merito al fatto che tale spesa risulta addebitata ma non concretamente effettuata, il risultato sarebbe il medesimo dell'ipotesi A)
Ciò in quanto dovrebbe essere espunta la tabella spese straordinarie
Anche in questo caso la SI.ra avrebbe un credito – al netto dei riporti - pari ad € CP_1
1.136,91.
B) Nel caso in cui il Giudice, nel corso dell'istruttoria, accertasse che nel corso della assemblea del 9/1/2023 i presenti hanno approvato il rendiconto 2021 in versione “globale”
(ossia comprensivo di spese ordinarie e straordinarie), tuttavia, alla luce di quanto sopra
pagina 3 di 7 esposto al paragrafo § 6 in merito al fatto che tale spesa risulta addebitata ma non concretamente effettuata, il risultato sarebbe il medesimo dell'ipotesi A)
Ciò in quanto dovrebbe essere espunta la tabella spese straordinarie
Anche in questo caso la SI.ra avrebbe un credito – al netto dei riporti - pari ad € CP_1
1.136,91.”.
L'indeterminatezza dell'esito della CTU dipende all'evidenza da due distinti fattori:
- dalla necessità di individuare quale rendiconto sia stato approvato con la delibera del
9/1/2023;
- dalla circostanza che nella redazione del bilancio sono stati utilizzati contemporaneamente sia il criterio di casa che il criterio di competenza.
Quanto al primo dei rilievi che precedono va detto che in ogni caso il CTU ha individuato, nell'una e nell'altra ipotesi, l'esatto ammontare delle somme dovute, pur a credito o a debito, dalla parte attrice a titolo di concorso delle spese condominiali, ma, nonostante ciò il dato risulta inconferente ai fini del giudizio, poiché come si vedrà la delibera dovrà essere annullata e dunque la questione dovrà ritenersi assorbita dagli altri motivi di opposizione alla delibera.
Quanto all'uso promiscuo, nello stesso bilancio dei principi di casa e di competenza, deve osservarsi che, nonostante l'attrice non abbia subito aggravi di spese rispetto a quelle dovute, emerge una significativa mancanza di trasparenza nella gestione contabile del tale da ingenerare nella parte attrice, ma verosimilmente in tutti i condomini, CP_2 una persistente situazione di incertezza: “All'assemblea però l'amministratore ha proseguito con il suo comportamento ambiguo, confusionario e superficiale, ed ha apportato solo delle modifiche formali e soprattutto ha portato due versioni del bilancio consuntivo. Una versione era quella con le spese del citofono tutte indicate a consuntivo (errato, poiché i lavori ed il saldo sono avvenuti nel 2022), ed uno senza tali spese (corretto) con una apposita ed autonoma tabella di tale spesa straordinaria (Ali. 3 e 4).”.
È pur vero che come osserva la parte convenuta non vi è alcuna norma che imponga all'amministratore del condominio di utilizzare, per la redazione dei bilanci il criterio di cassa o quello di competenza, come anche insegna la Suprema Corte: “Il rendiconto condominiale,
a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale pagina 4 di 7 del , con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, CP_2 avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di CP_2 cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare
l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.” Cass. Civ. Sez. II, ordinanza n. 28257 del 9/10/2023.
Deve infatti ritenersi necessario ai fini della legittimità della delibera di approvazione del rendiconto che: “In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo è necessario che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.” Cass. Civ.
Sez. VI, ordinanza n. 1370 del 18/01/2023.
Ma nel caso di specie non si può certamente affermare che tale condizione sia stata rispettata.
E soprattutto non può ritenersi che, nonostante la possibilità di utilizzare l'uno o latro dei criteri di redazione del bilancio, l'uso promiscuo del criterio di cassa e di quello di competenza nel medesimo elaborato contabile non sia di ostacolo alla concreta intelligibilità del bilancio.
La CTU espletata ne fornisce riscontro: “Ponendo l'attenzione sulla voce “uscite” (che rappresenta le spese effettivamente corrisposte) si nota che nel corso del 2021
l'Amministrazione condominiale non ha pagato alcun importo (€ 0, zero euro) per il citofono.
Tanto è vero che le due voci ( e Gran Prix) riconducibili a tale appalto sono poste Parte_1 nella colonna dei “debiti”, che raggruppa le poste non pagate nel corso dell'esercizio 2021.
Tutto quanto sopra esposto porta a presumere che il citofono non sia stato installato nel 2021
e che – per conseguenza – la spesa preventivata non possa essere posta a carico dei proprietari nell'esercizio in esame come se fosse una fattura realmente saldata … (pag. 10
CTU)”.
pagina 5 di 7 Dunque, la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo dell'anno 2021 non appare sufficientemente idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.
Ma la difficoltà di interpretazione del rendiconto consuntivo dell'esercizio condominiale si aggiunge ad ulteriori due motivi di opposizione che, unitamente al precedente, rendono la delibera del 9/01/2023 annullabile.
Deduce la parte attrice che la delibera debba essere annullata per la mancata consegna della nota sintetica esplicativa in violazione dell'art. 1130 bis c.c., mentre tale documento, per stessa ammissione di parte convenuta, non è stato consegnato (anzi non è stato proprio redatto).
Inoltre la parte attrice censura il comportamento dell'amministratore circa l'utilizzo di denaro contante per effettuare i pagamenti.
La nota sintetica del bilancio, che di fatto non è stata in alcun modo predisposta, non è un documento facoltativo, proprio perché la sua redazione è imposta dall'art. 1130-bis c.c. “Il rendiconto condominiale …. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione …”., né si può ragionevolmente sostenere che il bilancio approvato, come può desumersi dalla complessiva esposizione del CTU, non sia stato fonte di dubbi ed incertezze;
basta leggere in proposito le considerazioni espresse nell'elaborato dall'ausiliario.
La difesa convenuta sostiene in proposito che, essendo il rendiconto finalizzato a soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili indicati CP_2 nel bilancio, la nota sintetica esplicativa potrebbe non essere costituita da un documento allegato al fascicolo del rendiconto, ma potrebbe risultare direttamente dalla relazione svolta in assemblea dall'amministratore, potendo dunque scaturire “dallo stesso verbale di assemblea”.
La testi proposta non è in alcun modo condivisibile perché, diversamente da quanto sostenuto, dalla lettura della delibera non si trae alcun elemento chiarificatore che possa contribuire a chiarire le incongruenze degli elementi contabili indicati nel bilancio.
Venendo poi all'ulteriore motivo di opposizione riferito all'utilizzo di denaro contante va ricordato che tale divieto è espressamente previsto dall'art. 1129, comma 7, c.c.:
“L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su pagina 6 di 7 uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”.
La regola anzidetta non si presta ad una interpretazione elastica, né possono ritenersi condivisibili le giustificazioni addotte dal circa i motivi che avevano imposto tale CP_2 modalità di gestione delle risorse condominiali, pur non avendo l'amministratore tratto alcuna utilità dal suo operato.
La norma indicata non vieta infatti di ricevere dei pagamenti in contanti, ma impone semplicemente all'amministratore di versare le somme eventualmente ricevute con tale modalità nel conto corrente condominiale per poi eventualmente procedere ad effettuare corrispondenti prelievi dal conto per il saldo dei pagamenti dovuti.
Per tutto quanto precede la domanda attorea di annullamento della delibera opposta deve essere accolta, con ogni conseguenza in ordine alle spese di lite, che vengono liquidate come di seguito ai sensi del D.M. 55/14 e s.m.i. coerentemente con il valore indeterminato della causa.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni ulteriore eccezione e deduzione disattesa:
- in accogliento della domanda di parte attrice, annulla la delibera assembleare adottata dal , Perugia del 9/01/2023; Controparte_2
Pone a carico della parte convenuta le spese di lite che qui si liquidano in favore della attrice in € 518,00 per spese ed in € 2.800,00 per compenso professionale, oltre r.f. ai sensi dell'art. 2 del D.M. 55/14, IVA e CAP come per legge.
Pone definitivamente a carico della parte convenuta le spese di CTU già separatamente liquidate.
Perugia, 30 luglio 2025
IL GIUDICE ON. DI TRIBUNALE
Dott. Carlo GAMBUCCI
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