N. R.G. 690/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NUORO
SEZIONE MONOCRATICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Adelaide Satta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 690/2024 promossa da: nata a [...] il [...] (C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. D'EBOLI GIUSEPPE, VIA DEL TIRRENO 8 SAN TEODORO elettivamente ivi domiciliata indirizzo pec Email_1
ATTORE
contro
(C.F. , in persona dell'amministratore Sig.ra Controparte_1 P.IVA_1
con il patrocinio dell'avv. TRUBBAS LUCIANO ERNESTO, Controparte_2
elettivamente domiciliato in VIA DE GASPERI N. 69/A SINISCOLA presso il difensore avv.
TRUBBAS LUCIANO ERNESTO
CONVENUTA
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (art. 658 C.P.C.) - uso diverso
CONCLUSIONI come da verbale del 15.5.2025, le parti si sono riportate ai rispettivi atti difensivi.

pagina 1 di 5 Per parte attrice : si riporta alle note conclusive in atti concludendo in conformità e chiede che la causa venga decisa. Qui di seguito si riportano le conclusioni: affinché il Giudice Adito, premessa ogni più opportuna declaratoria del caso, Voglia: emettere sentenza di dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa della convenuta (violazioni degli obblighi ritenuta ex se gravi dal contratto del 01.07.2022 per lo scioglimento del vincolo contrattuale) e di condanna della stessa a rilasciare immediatamente l'immobile libero e sgombero da persone e cose, anche interposte, con fissazione della data di esecuzione nel termine minimo di legge (tenuto conto del comportamento stragiudiziale e giudiziale dell'intimata) con condanna al pagamento dei canoni e oneri accessori non corrisposti ed a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile locato;
con vittoria di spese e competenze professionali (aumentati del 33% ex art. 4, comma 1 bis D.M.
55/2014) di giudizio oltre rimborso forfettario, IVA e CPA.
Per parte convenuta: Si confermano le conclusioni dispiegate chiedendo il rigetto dell'avversa domanda, con il favore delle spese e competenze;
in via istruttoria si chiede l'ammissione della prova testimoniale dedotta nelle memorie integrative depositate il 6.12.2024.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità del 20 maggio 2024 regolarmente notificato, Parte_1
premesso di aver concesso alla con contratto di locazione ad uso Controparte_1
commerciale stipulato in data 01/07/2022 e registrato il 05/07/2022 con Protocollo Telematico
22070536305355569 presso l'Agenzia delle Entrate, ufficio territoriale di Olbia, l'unità immobiliare, sita in
San Teodoro, via Dei Gerani n.7 piano terra distinto al catasto fabbricati di Nuoro foglio 17 mappale 2196 sub 7) cat C01, cl 8. sup cat 34, rend. 718,19, per un canone mensile di 900,00 da pagarsi entro il 5 di ciascun mese a partire dal 5.7.2022 e con obbligo per il conduttore di stipulare una polizza per la responsabilità civile;

-che il contratto novava nella parte del locatore, il contratto relativo allo stesso immobile sottoscritto il
3.5.2016, dalla precedente proprietaria, la defunta zia dell'istante, alla cui morte era Persona_1 subentrata l'odierna attrice anche nella ricezione dei canoni e nella suddivisione tra gli eredi sino alla assegnazione del locale alla ricorrente;

-che le parti avevano pattuito che la violazione tra l'altro degli artt. 4 e 11 costituiva motivo di risoluzione di diritto del contratto (art. 13);
pagina 2 di 5 -che la si rendeva morosa nei confronti della locatrice avendo versato Controparte_1 nei mesi di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2024 la somma di € 700,00 anziché € 900,00 per una morosità complessiva pari ad € 1.000,00 oltre interessi, pertanto le intimava sfratto per morosità, contestualmente citandola per la convalida chiedendone la condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere, oltre rivalutazione ed interessi di mora.
Costituito il contraddittorio la ha spiegato opposizione alla convalida Controparte_1
chiedendo il rigetto della domanda. La conduttrice ha negato la sussistenza della morosità avendo sempre corrisposto tutti i canoni dovuti nell'importo complessivo previsto in contratto, con le medesime modalità di versamento concordato con la precedente proprietaria alla quale il canone veniva versato in misura ridotta nei mesi invernali esercitando nei locali attività commerciale stagionale , per poi saldare il conguaglio nei mesi estivi .
Chiusa la fase speciale è stata disposta la trasformazione del rito ordinario in rito locativo, ex artt. 667 e 426
c.p.c., con assegnazione di termine perentorio per l'integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti nonchè per l'invio delle parti in mediazione.
Parte convenuta ha depositato memorie integrative.
Esperita con esito negativo la procedura di mediazione, la causa è stata istruita con produzione di documenti. Disattesa la prova testimoniale richiesta dalla convenuta, all'udienza del 15.5.2025 previa concessione di giorni dieci per il deposito di note conclusive, dopo breve discussione orale è stata decisa dando lettura in udienza del dispositivo e contestuale motivazione.
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Premesso che nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione , destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c. , con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo pertanto l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (cfr Cass.
12247/2013).
Tanto premesso, dopo la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità parte conduttrice ha corrisposto la somma di € 1000,00 quale saldo residuo dovuto dei canoni di locazione versati mensilmente in misura ridotta (700€ anziché 900€) per le mensilità di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio 2024 nonché ulteriore somma di € 231 per adeguamento ISTAT per le medesime pagina 3 di 5 mensilità. Per le mensilità successive al mese di maggio 2024 non vi sono contestazioni tra le parti e pertanto deve ritenersi che i canoni siano corrisposti alle scadenze e per l'importo pattuito.
Va precisato che non si può ritenere che l'intervenuto pagamento in corso di causa definisca i rapporti del giudizio sotto il profilo sostanziale.
La intervenuta cessazione della materia del contendere non esimerebbe dall'indagine sulla soccombenza virtuale laddove ad essa non sia conseguito l'integrale abbandono del giudizio.
Nel caso in esame che scaturisce dall'intimato sfratto per morosità, la domanda principale resta da individuarsi nella richiesta di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice all'obbligazione di pagamento del canone di locazione onde l'oggetto del giudizio consiste nella verifica, alla data della domanda, di sussistenza di un inadempimento di gravità tale da giustificare lo scioglimento del contratto. Nel caso della locazione abitativa tale gravità è canonizzata dall'art. 5 della L. 392/78, nel caso della locazione non abitativa invece la valutazione sulla gravità dell'inadempimento è rimessa al giudice , art. 1455 c.c..
Va precisato che nella pec 26.1.2024 richiamata dal locatore non appare palesemente esplicitata la volontà di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c.c..
Il dedotto pagamento in corso di causa compone unicamente l'aspetto relativo al pagamento dei canoni non corrisposti prima dell'attivazione della domanda giudiziale senza influire sulle valutazioni in ordine alla gravità dell'inadempimento riservate ad altro profilo della decisione. Bisogna evidenziare che a fronte del dedotto ritardo non ci sono rilievi circa la fruibilità dell'immobile, il ritardo del versamento di una quota del canone mensile è imputato alla prassi consolidatasi nel tempo del versamento dei canoni in misura ridotta nei mesi invernali con conguaglio effettuato nei mesi estivi dal che risulta chiaro che il canone nel suo ammontare sostanzialmente non è contestato così come non
è contestata la validità del contratto.
Riguardo all'aspetto principale della controversia cioè il vaglio di sussistenza alla data della proposizione della domanda di inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto deve rilevarsi che sotto l'aspetto quantitativo, l'ammontare del canone parzialmente non corrisposto alla data era pari a 1000,00 € importo che di per sé non configura inadempimento di rilevanza tale da giustificare la risoluzione contrattuale in difetto di una sproporzione nella reciprocità dell'adempimento alle prestazioni rispettive nel caso di specie non riscontrata tenuto altresì conto che il versamento del canone ridotto è limitato nel tempo ( gennaio –maggio 2024) e dal giugno 2024 la società conduttrice ha puntualmente adempiuto l'obbligazione di pagamento del canone a suo carico.
pagina 4 di 5 Per quanto attiene la polizza per la responsabilità civile prevista nel contratto di locazione (art.11) di cui parte attrice assumeva l'inadempimento risulta provata per documenti che la conduttrice ha stipulato la polizza per la responsabilità civile in relazione al contratto per cui è causa come da quietanze (in atti) rilasciate dalla UNIPOLSAI per le varie annualità. Pertanto anche sotto questo aspetto non si rileva alcuna inadempienza a carico della società Controparte_1
Ne consegue che la domanda di risoluzione non può essere accolta.
La configurazione degli elementi di fatto e di diritto che hanno profilato il presente giudizio è imputabile ad entrambe le parti e questo costituisce ragione per l'integrale compensazione delle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:

1.Rigetta la domanda di risoluzione del contratto.

2.Dichiara cessata la materia del contendere quanto al pagamento dei canoni dedotti in domanda.

3.Spese compensate.
Nuoro, 15 maggio 2025
Il giudice dott.ssa Maria Adelaide Satta
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