N. R.G. 13736/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLOGNA
Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Marco D'Orazi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13736/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1
dell'avv. BONFIGLIOLI MICHELE e dell'avv. BERARDI
DANIELA, elettivamente domiciliata in VIA DEL MONTE N. 10,
40126 BOLOGNA, presso i difensori avv. BONFIGLIOLI
MICHELE e avv. BERARDI DANIELA
pagina 1 di 44 ATTORE
contro
(C.F. , con il Controparte_1 C.F._1
patrocinio dell'avv. DORI MARCO e dell'avv. MARZARI
MANUELA, elettivamente domiciliato in VIA D'AZEGLIO N. 47,
40123 BOLOGNA, presso i difensori avv. DORI MARCO e avv.
MARZARI MANUELA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come alla udienza del giorno 23 gennaio
2025.
In particolare, parte attrice concludeva come da atto di citazione.
Parte convenuta concludeva come da foglio depositato il 23 gennaio
2025. Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, datato 5 ottobre 2020, la
[...]
(nel prosieguo anche solo “ ”) Parte_1 Parte_2
conveniva in giudizio, avanti il Tribunale di Bologna, il Sig.
pagina 2 di 44 (nel prosieguo anche solo “Sig. ), Controparte_1 Pt_1
al fine di ottenere l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo della lite.
In ordine alla ricostruzione dei fatti di causa, la parte attrice narrava che:
- in data 24.02.2015, il Sig. e la società di famiglia Controparte_1
divenuta in data Parte_1 Parte_1
25.05.2015) stipulavano due distinti contratti di locazione;

- il primo contratto era relativo all'immobile sito in Bologna, alla
Via Ariosto n. 18, composto da un capannone ad uso industriale e da un'area cortiliva,
- il secondo contratto riguardava l'immobile sito in Bologna, alla
Via Ariosto n. 18, composto da un capannone ad uso magazzino e da un'area cortiliva;

- la stipulazione dei due contratti di locazione era preordinata al perfezionamento del contratto di affitto di azienda con opzione di acquisto, stipulato il 25.02.2015, in forza del quale la Pt_1
concedeva in affitto alla l'azienda, come
[...] Parte_1
descritta nel contratto di cui al doc. n. 1 di parte attrice;

pagina 3 di 44 - i contratti di locazione e il contratto di affitto di azienda decorrevano dal giorno 1° marzo 2015;
- la Fonderia subentrava, in qualità di conduttrice, nei contratti di locazione degli immobili presso i quali veniva esercitata l'attività di impresa, di esclusiva proprietà del Sig. in pratica, Controparte_1
la odierna attrice, in relazione a questa cessione di Pt_1
azienda, diventava la conduttrice;
il locatore era l'odierno convenuto;

- a garanzia delle obbligazioni nascenti dai contratti di locazione,
l'odierna parte attrice rilasciava a favore del Sig. Pt_1
proprietario degli immobili locati, due distinte fideiussioni bancarie a prima richiesta rilasciate da CP_2
- la prima fideiussione, n. 15/18107969, era relativa all'immobile ad uso magazzino, per un importo massimo garantito pari a Euro
30.000,00;
- la seconda fideiussione, n. 15/18107972, era relativa all'immobile ad uso industriale, per un importo massimo garantito di Euro
25.000,00;
- a copertura degli importi garantiti, la concedeva in Pt_1
pegno a titoli mobiliari, ossia obbligazioni;
CP_2 CP_2
pagina 4 di 44 - la società affittuaria esercitava l'opzione di acquisto, prevista dall'art. 17 del contratto di affitto di azienda stipulato il
25.02.2015;
- di conseguenza, con atto del 24.02.2017, la cedeva in Parte_1
via definitiva l'azienda alla , con effetti decorrenti Pt_1
dall'01.03.2017;
- in data 28.06.2017, la veniva posta in liquidazione;
Parte_1
- in data 03.07.2018 veniva cancellata dal registro delle imprese;

- in data 18.10.2018, l'Agenzia regionale per la prevenzione,
l'ambiente e l'energia (di seguito ARPAE) di Bologna eseguiva un controllo sugli immobili di proprietà del Sig. e condotti in Pt_1
locazione dalla . All'esito di tale controllo risultava Pt_1
irregolarità alle pertinenze dei locali locati e agli impianti nel suolo degli stessi;

- in data 08.01.2019, il Comune di Bologna intimava alla Pt_1
lo smaltimento delle sabbie di fonderia e la produzione di documentazione, relativa a attività precedenti all'intervento in sanatoria e successive allo stesso;

- inoltre, il Comune irrogava alla parte attrice una sanzione pecuniaria pari ad Euro 3.000,00, a fronte della rilevata non pagina 5 di 44 conformità degli scarichi pluviali e di lavorazione aziendale e intimava la regolarizzazione degli impianti;

- con lettera del 18.01.2019, la comunicava l'accaduto al Pt_1
proprietario degli immobili;

- con lettera del 04.02.2019, il Sig. escludeva la propria Pt_1
responsabilità;
- la odierna attrice rappresentava che l'accumulo dei rifiuti, rilevato dal controllo dell'ARPAE, risaliva ad un periodo precedente all'01.03.2015, ossia anteriore all'inizio dell'attività della Pt_1
negli immobili locati;

- a fronte dell'inerzia del locatore, la Fonderia provvedeva ad eseguire le opere necessarie, sostenendo notevoli esborsi di denaro;

- peraltro, veniva attivato un procedimento penale a carico del
Direttore Generale della Fonderia, l'Ing. per reato Persona_1
ambientale, che veniva archiviato solo in seguito alla certificazione di avvenuto risanamento;

- invero, al fine di ottenere la estinzione della ipotesi di reato e per continuare la propria attività produttiva, la provvedeva Pt_1
al risanamento delle violazioni relative alle sabbie di fonderia e al pagina 6 di 44 pagamento della sanzione, per un importo complessivo di Euro
47.142,76;
- gli eventi descritti, legati al compimento delle attività necessarie al risanamento e al ripristino, incidevano negativamente sull'attività produttiva e commerciale della , dimostrato, Pt_1
peraltro, dal calo del fatturato registrato nell'anno 2019, pari a
Euro 254.683,58;
- nell'estate dell'anno 2019, la chiedeva al locatore il Pt_1
ristoro dele spese sostenute per sanare i vizi degli immobili locati;

- nel mese di novembre 2019, le odierne parti in causa concordavano una sospensione del pagamento di canoni relativi ad alcune mensilità dovute per l'anno 2019;
- le parti non riuscivano a raggiungere un accordo sul risarcimento del danno subito dalla e sulle attività che il proprietario Pt_1
degli immobili avrebbe dovuto compiere per ultimare la sanatoria dei vizi;

- il 22.03.2020, in ossequio alla normativa dettata per il contenimento della pandemia da Covid-19, la chiudeva i Pt_1
propri stabilimenti e sospendeva l'attività di produzione;

- la riapertura parziale avveniva il 04.05.2020;
pagina 7 di 44 - con pec del 15.04.2020, il Sig. intimava alla conduttrice il Pt_1
pagamento della complessiva somma di Euro 29.106,66, relativa a due mensilità dell'anno 2019, a una mensilità dell'anno 2020 e alla quota dell'imposta di registro per l'anno 2020. Inoltre, il locatore minacciava l'escussione delle fideiussioni rilasciate a garanzia dell'adempimento, nell'ipotesi di mancato pagamento;

- con lettera del 21.04.2020, il difensore di parte attrice inviava al
Sig. diffida a non dare corso alla escussione delle fideiussioni, Pt_1
formulando exceptio doli e rilevando la violazione dei principi di buona fede e correttezza;

- il Sig. tramite il suo legale, contestava il contenuto della Pt_1
diffida e dichiarava di non voler attendere ulteriore tempo per ricevere il pagamento dei canoni di locazione;

- il 05.05.2020, comunicava alla Fonderia l'avvenuta CP_2
escussione e il pagamento a favore del Sig. della somma di Pt_1
Euro 38.424,76;
- a seguito della escussione delle fideiussioni, la subiva Pt_1
l'azione di regresso esperita dalla , attraverso la vendita dei CP_2
titoli dati in pegno per un importo pari a Euro 30.000,00 e i restanti
Euro 8.424,76 venivano addebitati direttamente alla;
Pt_1
pagina 8 di 44 - si trattava di obbligazioni che, al 2015, avevano un valore CP_2
nominale di Euro 55.000,00.
Tali le premesse in fatto esposte dalla parte attrice.
In diritto, la richiamava l'art. 1578 c.c., che poneva sul Pt_1
locatore l'obbligo di tenere indenne il conduttore dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dai vizi della cosa locata.
L'attore riteneva che il Sig. fosse a conoscenza della non Pt_1
conformità degli immobili e dei vizi di cui essi erano affetti, in quanto aveva svolto attività di fonderia all'interno dei locali a partire dall'anno 1983.
Inoltre, la invocava il principio di diritto, secondo il quale Pt_1
grava sul proprietario l'obbligo di attivarsi per la rimozione dei vizi dei beni locati, al fine di garantire il pieno e pacifico godimento del bene locato da parte del conduttore.
La parte attrice sosteneva di aver subito un danno a causa dell'escussione delle fideiussioni, alla quale il Sig. aveva Pt_1
proceduto nonostante il proprio inadempimento.
In particolare, quantificava i danni subiti in Euro 257.142,76, pari a:
pagina 9 di 44 - Euro 47.142,76, per i costi sostenuti per l'eliminazione dei vizi degli immobili, per i procedimenti sanzionatori di ARPAE e del
Comune di Bologna e per il procedimento penale;

- Euro 185.000,00, a titolo di lucro cessante per diminuzione del fatturato subito dalla . Pt_1
- Euro 25.000,00, a causa della illegittima escussione delle fideiussioni e della vendita dei titoli dati in pegno a a prezzi CP_2
inferiori al valore nominale.

Per questi motivi

, la società attrice chiedeva:
1) nel merito, previo accertamento dei vizi e dei difetti degli immobili locati di proprietà di parte convenuta, anche in relazione all'inerzia e al rifiuto di intervenire per rimediare ai vizi, nonché
alla illegittima escussione delle fideiussioni, di condannare il Sig. al risarcimento dei danni subiti dall'attrice, quantificati in Pt_1
Euro 257.142,76, ovvero nella diversa somma che risulterà provata al termine dell'espletanda istruttoria;

2) la vittoria delle spese e delle competenze del giudizio.
…oooOooo…
pagina 10 di 44 Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 16 febbraio
2021, il Sig. si costituiva in giudizio, contestando Parte_3
le pretese avversarie e proponendo due domande riconvenzionali.
In via preliminare, la parte convenuta rilevava che la domanda avanzata da parte attrice era diretta ad ottenere il risarcimento del danno subito derivante da un rapporto di locazione.
Di conseguenza, chiedeva che fosse emessa un'ordinanza di mutamente del rito ex art. 426 c.p.c., previa trasmissione della presente controversia alla sezione e al giudice competente.
In ordine alla ricostruzione dei fatti di causa, il Sig. narrava Pt_1
che gli accertamenti svolti dall'ARPAE erano intervenuti dopo diversi anni di conduzione degli immobili da parte della . Pt_1
ARPAE aveva rilevato una responsabilità sia a carico del proprietario degli immobili locati sia a carico della . Pt_1
Infatti, il deposito di rifiuti non pericolosi nello strato più profondo veniva addebitato al proprietario, mentre il deposito nello strato più superficiale era addebitato alla . Pt_1
Di conseguenza, parte convenuta riteneva che le spese sostenute per il risanamento dei luoghi dovessero essere divise equamente tra le odierne parti in causa.
pagina 11 di 44 Il Sig. rappresentava che la parte attrice non aveva Pt_1
prodotto alcun documento idoneo a dimostrare l'effettivo esborso di
Euro 47.142,76, che l'attrice affermava di aver sostenuto per il risanamento delle violazioni attinenti alle “sabbie di fonderia”.
Nello specifico, precisava che dal totale indicato dall'attrice dovessero essere decurtate le seguenti somme:
- Euro 7.440,00, a causa della duplicazione della voce “attività varie
fatte”;
- Euro 3.000,00, essendo una sanzione personale applicata dal
Comune di Bologna al Sig. in solido con la Persona_1
, per la violazione del provvedimento di Autorizzazione Pt_1
Unica Ambientale (nel prosieguo “AUA”), rilasciato alla Pt_1
in data 05.06.2018.
Il convenuto sottolineava che l'ultima attività di manutenzione e di pulizia annuale dei sistemi di trattamento delle acque reflue era stata eseguita nel 2016. Dunque, la mancata manutenzione e la mancata pulizia annuale, contestata alla , erano Pt_1
attribuibili a quest'ultima.
In relazione all'assenza di un sistema di emergenza per lo sversamento di sostanze liquide contaminanti e di un sistema di pagina 12 di 44 misurazione delle acque scaricate nelle fognature, il Sig. Pt_1
rappresentava di aver attivato gli interventi necessari. Nonostante
l'intervento del convenuto, parte attrice preferiva pagare la sanzione;

- Euro 10.000,00 ed Euro 4.085,00, somme sostenute per lo smaltimento di forme e anime, che costituiscono attività ordinarie proprie della fonderia e, dunque, estranee al presente giudizio;

- Euro 7.440,00, corrisposti dalla parte attrice per prestazioni legali e spese mediche.
Alla luce di tale ricostruzione, il convenuto riteneva che le somme affrontate dalla dovessero essere limitate ad Euro Pt_1
15.177,76, di cui soltanto la metà, o una minore somma, possono essere poste a suo carico.
Il Sig. rilevava l'infondatezza della domanda attorea di Pt_1
risarcimento del danno, a titolo di lucro cessante, quantificata in
Euro 185.000,00, non essendo suffragata da alcuna prova.
Peraltro, riteneva infondata e non dimostrata la domanda attorea di risarcimento del danno subito a causa della escussione delle fideiussioni e della vendita dei titoli dati in pegno. Sul punto,
pagina 13 di 44 escludeva che fosse intervenuto un accordo con la parte attrice in ordine alla sospensione del pagamento dei canoni di locazione.
Infine, il Sig. avanzava due domande in via riconvenzionale. Pt_1
In primo luogo, esponeva di aver sostenuto una spesa pari a Euro
71.114,37, per interventi di bonifica e di ripristino degli immobili locati. Pertanto, in via riconvenzionale, domandava la condanna della al rimborso del 50% dei costi sostenuti a tale titolo. Pt_1
Inoltre, addebitava alla parte attrice una negligenza nella manutenzione e conservazione degli immobili locati. Quindi,
chiedeva la condanna al risarcimento del danno, quantificato in
Euro 80.000,00.
Per le ragioni esposte, il convenuto chiedeva:
1) in via preliminare di rito, previa trasmissione della causa alla
Sezione e al Giudice competente per materia, l'emissione di un'ordinanza di mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., trattandosi di controversia in materia locatizia;

2) in via principale, accertata la corresponsabilità delle parti in causa rispetto alle violazioni riscontrate dall'ARPAE, di rigettare la domanda attorea di rimborso integrale delle spese di bonifica, in quanto infondata in fatto ed in diritto;

pagina 14 di 44 3) per l'effetto, di statuire che tali spese debbano essere sopportate dalle parti in causa nella misura del 50% ciascuna, o in quella diversa percentuale accertata tramite apposita C.T.U.;
4) di rigettare la domanda attorea di risarcimento del danno da lucro cessante per diminuzione del fatturato, siccome indimostrata ed infondata in fatto ed in diritto;

5) di rigettare la domanda attorea di risarcimento del danno da escussione delle fideiussioni, siccome infondata in fatto ed in diritto;

6) in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare il diritto del Sig.
ad essere rimborsato da dei costi Pt_1 Parte_1
sostenuti per la bonifica e per i ripristini dello stabile sito in
Bologna, alla Via Ariosto n. 18, per un importo complessivo pari a
Euro 71.114,37;
7) per l'effetto, di condannare a versare al Parte_1
Sig. il 50% della detta somma, fatta salva la diversa Pt_1
percentuale eventualmente determinata a seguito della espletanda
C.T.U.;
8) di accertare e dichiarare la negligenza e l'incuria di conservazione dell'immobile sito in Bologna, alla Via Ariosto n. 18, da parte di
Parte_1
pagina 15 di 44 9) per l'effetto, di condannare l'attrice a risarcire il danno al convenuto, nella misura pari ai costi di ripristino da accertarsi tramite apposita CTU ed indicati in Euro 80.000,00;
10) in ogni caso, la condanna di parte attrice al pagamento in favore del Sig. degli interessi legali, oltre alla rivalutazione Pt_1
monetaria sulla somma da liquidare dalla domanda al saldo;

11) la vittoria delle spese e dei compensi professionali di causa.
…oooOooo…
All'udienza dell'11 marzo 2021, la parte attrice contestava le difese avversarie. In subordine, in relazione alla istanza di parte convenuta di mutamento del rito, la si rimetteva a Pt_1
giustizia.
Il convenuto insisteva per l'accoglimento della domanda svolta in via preliminare di emissione di un'ordinanza di mutamento del rito
ex art. 426 c.p.c..
Il giudice rigettava l'istanza di parte convenuta;
concedeva i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e rinviava ad altra udienza.
All'udienza del 17 giugno 2021, tenutasi con modalità cartolari, il giudice ammetteva la prova per interpello richiesta da parte attrice;

pagina 16 di 44 nominava il consulente tecnico di ufficio, nella persona dell'Ing.
e rinviava all'udienza per il conferimento Persona_2
dell'incarico e per l'interrogatorio formale.
All'udienza del 21 settembre 2021, il consulente tecnico di ufficio accettava l'incarico e prestava il giuramento di rito. Le parti nominavano i consulenti tecnici di parte.
Successivamente, il giudice procedeva all'interrogatorio formale del convenuto Sig. e non ammetteva le istanze istruttorie Pt_1
formulate da parte attrice. Infine, rinviava all'udienza per l'esame dell'elaborato peritale.
In data 8 ottobre 2021, le parti comunicavano al giudice di aver raggiunto un accordo e, dunque, chiedevano congiuntamente la sospensione del presente giudizio.
Con ordinanza del 13 ottobre 2021, il giudice disponeva la sospensione del processo per la durata di tre mesi e rinviava ad altra udienza per verificare l'eventuale definizione transattiva del giudizio.
All'udienza del 25 gennaio 2022, le parti chiedevano congiuntamente un rinvio di circa due mesi, che il giudice pagina 17 di 44 concedeva, rinviando all'udienza del 22 marzo 2022, in cui veniva chiesto ulteriore rinvio di trenta giorni, che il giudice concedeva.
All'udienza del 28 aprile 2022, le parti chiedevano congiuntamente il rinvio dell'udienza ad una data successiva al 31 ottobre 2022. Il
giudice accoglieva la richiesta.
All'udienza del 15 novembre 2022, la parte attrice chiedeva un rinvio di almeno sei mesi, al quale la parte convenuta non si opponeva e che il giudice concedeva.
A seguito del trasferimento del giudice assegnatario del presente procedimento, Dott.ssa Gentili Carolina, ad altra sezione civile di questo Tribunale, la causa veniva assegnata alla Dott.ssa Per_3
.
[...]
All'udienza del 16 maggio 2023, le odierne parti in lite riferivano al giudice che la prospettata ipotesi transattiva non era più
perseguibile e di essere alla ricerca di una diversa soluzione conciliativa. Dunque, chiedevano breve rinvio, che il giudice concedeva.
All'udienza del 20 giugno 2023, le parti rappresentavano il fallimento delle trattative svolte e chiedevano che il giudice disponesse il prosieguo dell'attività istruttoria. Il giudice rinviava pagina 18 di 44 all'udienza di comparizione del C.T.U., per la definizione degli incombenti relativi alla consulenza peritale.
All'udienza del 18 luglio 2023, il giudice fissava i termini per il deposito della perizia del C.T.U. nominato e rinviava all'udienza di disamina delle risultanze della consulenza.
In data 9 dicembre 2023, il consulente d'ufficio nominato chiedeva una proroga del termine per il deposito della relazione peritale, che il giudice concedeva con decreto del 11 dicembre 2023.
In data 10 marzo 2024, il C.T.U. nominato depositava il proprio elaborato peritale.
All'udienza del 28 marzo 2024, le parti chiedevano la convocazione del C.T.U. al fine di rendere chiarimenti. Il giudice rinviava all'udienza di comparizione del consulente tecnico di ufficio.
All'udienza del 2 maggio 2024, compariva il C.T.U. nominato, Ing.
il quale rendeva i chiarimenti richiesti dalle parti in sede di Per_2
precedente udienza. Il giudice disponeva l'integrazione della relazione peritale;
concedeva al C.T.U. il termine fino al giorno 1
luglio 2024 per il deposito della relazione integrativa;
infine, rinviava ad altra udienza.
pagina 19 di 44 In data 26 giugno 2024, il C.T.U. chiedeva una proroga del termine di deposito, che il giudice concedeva con decreto del 27 giugno 2024.
In data 15 settembre 2024, il consulente tecnico d'ufficio depositava l'integrazione della elaborazione peritale.
All'udienza del 26 settembre 2024, il giudice concedeva alle parti il termine per il deposito di note scritte sostitutive d'udienza ex art. 127 ter c.p.c..
La seconda sezione civile del Tribunale di Bologna subiva ristrutturazione a seguito dell'insediamento del nuovo Presidente di sezione. Il presente procedimento veniva assegnato al Presidente
insediato, Dott. Marco D'Orazi. Egli, infatti, assumeva in ruolo tutte le cause di più antica iscrizione, fra le quali la presente causa,
secondo criterio automatico, al fine di ridurre, nei limiti del possibile, il tempo medio di definizione di questa sezione.
Con ordinanza del 26 novembre 2024, il giudice rinviava all'udienza di precisazione delle conclusioni, da tenersi con modalità “in
presenza”.
All'udienza del 23 gennaio 2025, la parte attrice precisava le conclusioni come da atto di citazione e parte convenuta come da foglio che il giudice autorizzava a depositare in telematico.
pagina 20 di 44 Il giudice tratteneva la causa in decisione e assegnava i termini di cui all'art. 190 c.p.c., con decorrenza differita a partire dal 27
febbraio 2025.
Seguivano le difese finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In rito
La causa è stata sempre trattata con il rito ordinario.
Lo stesso trattenimento in decisione è stato fatto con il rito ordinario.
Va rilevato come l'articolo 40, comma terzo, c.p.c., prevede – in caso di presenza di materia da trattare con il rito ordinario e con il rito speciale – che debba applicarsi il rito ordinario e non il rito speciale. Non tutto il rito del lavoro è attrattivo, dunque;
solo il rito del lavoro nelle ipotesi di cui ad articoli 409 e 442 c.p.c. Pertanto, nel caso di cause locatizie, in una con temi del decidere non locatizi,
deve prevalere il rito ordinario.
Nel caso di specie, non vi è dubbio che vi siano anche questioni solo indirettamente locatizie;
in cui il contratto di locazione è stato precedente remoto della pretesa. Ad esempio, la materia della escussione della fideiussione. Anche la domanda che il convenuto pagina 21 di 44 paghi le spese del processo penale non è inquadrabile immediatamente nel contratto di locazione ma solo in via mediata.
Dunque, la causa è stata trattenuta con il rito ordinario.
In ogni caso, il rito locatizio non offre maggiori garanzie quanto,
piuttosto, una maggiore speditezza. Pertanto, la adozione del rito ordinario non ha privato punto le parti del contraddittorio, caso mai moltiplicato ed aumentato, rispetto al rito locatizio.
La causa viene dunque decisa.
In generale
È fondata la domanda avanzata da parte attrice, volta ad ottenere la condanna del Sig. alla restituzione delle somme Pt_1
corrisposte dalla per l'eliminazione dei vizi degli immobili Pt_1
locati, seppure nei limiti che verranno indicati nel prosieguo della motivazione.
Diversamente, non possono essere accolte le domande attoree di condanna del convenuto al risarcimento del danno da lucro cessante e del danno derivante dalla illegittima escussione delle fideiussioni e dalla vendita dei titoli.
La domanda di compensazione, svolta in via riconvenzionale dal Sig.
può essere accolta nei limiti che saranno esposti di seguito. Pt_1
pagina 22 di 44 Infine, si rileva l'infondatezza della domanda avanzata dal convenuto in via riconvenzionale, volta ad ottenere la condanna della al pagamento di Euro 34.236,86, a titolo di costi di Pt_1
ripristino dei pavimenti degli immobili locati.
Sul diritto alla restituzione
della
[...]
chiedeva, in primo luogo, la condanna Controparte_3
dell'attore alla restituzione della somma versata al fine di rimediare ai vizi dell'immobile locato.
Questo giudice ritiene la domanda fondata, seppure nei limiti che saranno indicati nel prosieguo della motivazione.
La fondatezza della domanda risiede nella disciplina codicistica, che individua gli obblighi che gravano rispettivamente sul Sig. Pt_1
quale locatore, oltre che proprietario, degli immobili, siti in Bologna, alla Via Ariosto n. 18 e sulla a titolo di conduttrice. Parte_1
In particolare, in relazione al caso di specie, risultano dirimenti le previsioni di cui all'art. 1575 c.c.:
- n. 2, che pone sul locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in
istato da servire all'uso convenuto.
pagina 23 di 44 - n. 3, secondo cui il locatore è obbligato a garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata.
Dunque, per adempiere a tali obblighi, il Sig. avrebbe Pt_1
dovuto porre in essere le attività necessarie per il ripristino e per la rimozione dei vizi degli immobili locati, come prescritto dall'Ordinanza del Comune di Bologna n. 171908/2019.
In particolare, l'Ordinanza comunale ordinava al Sig. “di Pt_1
completare il trattamento delle sabbie di fonderia”, in solido con la
. Pt_1
L'ordinanza n. 171908/2019 era stata emanata all'esito di un procedimento, rispetto al quale l'attività istruttoria era stata svolta dall'ARPAE.
Quest'ultima, in data 18.10.2018, nell'ambito della sua attività di vigilanza, eseguiva un sopralluogo (verbale n. 1897, di cui al doc. n.
9 di parte attrice) presso lo stabilimento della e Parte_1
rilevava:
i) il difetto di un sistema di emergenza, previsto dall'allegato B del provvedimento di Autorizzazione Unica Ambientale (AUA PG
238394 rilasciato dal Comune di Bologna alla Fonderia il
05.06.2018);
pagina 24 di 44 ii) la mancanza di un sistema di misurazione delle acque scaricate in fognatura, anch'esso prescritto dall'AUA;
iii) la mancata esecuzione di attività di manutenzione e pulizia dei sistemi di trattamento delle acque reflue, effettuate per l'ultima volta il 21.01.2016.
Di conseguenza, all'esito del sopralluogo e alla luce dei vizi riscontrati, l'ARPAE contestava alla la violazione di cui Pt_1
all'art. 133, c. 3, del codice dell'ambiente (d.lgs. n. 152/2006) e addebitava a quest'ultima la responsabilità per il deposito incontrollato dei rifiuti sul cortile aziendale.
In data 08.01.2019, con ordinanza n. 6773/2019, il Comune di
Bologna ordinava alla di provvedere alla rimozione dei Pt_1
rifiuti, allo smaltimento delle sabbie di fonderia, alla luce dei rilievi emersi in sede di sopralluogo effettuato dall'ARPAE (doc. n. 8 di parte attrice).
Poi, con ordinanza ingiunzione n. 5880/2019 del 04.02.2019, il
Comune irrogava alla una sanzione pecuniaria, pari a Pt_1
Euro 3.020,00 (doc. n. 12 di parte attrice), a causa delle difformità riscontrate dall'ARPAE.
pagina 25 di 44 La presentava istanza di annullamento in autotutela Pt_1
dell'ordinanza n. 6773/2019, adducendo la responsabilità del precedente gestore, ossia della e del Sig. Parte_1 Pt_1
Sicché, il Comune di Bologna, ritenendo sussistente una corresponsabilità, emetteva l'ordinanza n. 171908/2019, con cui rettificava il precedente provvedimento (doc. n. 21 di parte attrice).
Preme sottolineare che l'attività aziendale della società attrice risale all'anno 2015.
Prima di quel momento, negli immobili siti in Bologna, alla Via
Ariosto n. 18, svolgeva la propria attività la società di famiglia divenuta il 24.02.2015 (ossia il Parte_1 Parte_1
giorno precedente alla data di stipulazione del contratto di affitto di azienda con l'odierna parte attrice).
La conduttrice provvedeva ad eseguire i lavori di ripristino e di bonifica, ordinati dall'Amministrazione, sostenendo una spesa che quantificava inizialmente in Euro 47.142,76 (pag. 8 dell'atto di citazione e doc. n. 16 di parte attrice), poi in Euro 47.054,43 (come indicato nella tabella riepilogativa di cui al doc. n. 33 di parte attrice).
pagina 26 di 44 All'esito della espletata consulenza tecnica d'ufficio, il C.T.U. rilevava alcune difformità tra l'importo indicato dalla Pt_1
nella tabella riepilogativa in relazione alle singole voci di spesa e gli importi risultanti dai documenti prodotti dalla stessa. In
particolare:
- rispetto alla voce “a5) Fattura di Eco2000 Soc.Coop. n.92 del
28/02/2019”, la Fonderia indicava un importo di Euro 1.180,00.
Dalla fattura, invece, risultava un importo pari ad Euro 7.304,20;
- in ordine alla voce “a9) Fattura di n.387 del Parte_4
09/04/2019”, l'attrice indicava la somma di Euro 2.550,00. La
fattura indicava un diverso importo, pari ad Euro 5.066,00;
- in relazione alla voce “b9) D'Apote – Attività varie fatte”, il C.T.U.
nominato rappresentava che si trattasse di nota pro forma, il cui importo era già stato indicato alla fattura b2) e, di conseguenza,
escludeva tale voce dal conteggio finale.
Pertanto, alla luce delle segnalate incongruenze, la somma erogata dalla , al fine di porre rimedio ai vizi dell'immobile locato, Pt_1
è pari ad Euro 49.454,00. Tale importo risulta comprensivo sia delle spese tecniche sia delle spese legali.
pagina 27 di 44 La chiedeva la restituzione di tale somma, in Parte_1
quanto le attività di bonifica e ripristino dei luoghi risultano essere state compiute dalla parte conduttrice che, pertanto, ha diritto ad ottenere la restituzione da parte del locatore Sig. Pt_1
La domanda è fondata e può essere accolta, seppure con alcune limitazioni. Va infatti ribadito che, dal punto di vista civilistico, tali spese erano in capo alla proprietà e non al conduttore, per la norma citata. Non rileva ai fini civilistici il provvedimento amministrativo;
lo stesso, per esigenze pubblicistiche condivisibili,
ha imposto i lavori. Il carico economico, però, deve essere disposto secondo le regole del codice civile, ai sensi della norma indicata. In termini tecnici, si trattava di una obbligazione della proprietà; essa
è stata assunta dalla parte conduttrice, anche in ottemperanza al provvedimento pubblico, parte conduttrice che ha diritto a rivalersi.
Il consulente tecnico di ufficio incaricato affermava che le spese tecniche sostenute dalla fossero “congrue”, ossia necessarie Pt_1
per adempiere alle prescrizioni dell'ordinanza comunale e, dunque, utili alla rimozione dei vizi e alla bonifica degli immobili.
pagina 28 di 44 Tuttavia, occorre rilevare una responsabilità addebitabile anche alla , che iniziava la propria attività nell'anno 2015. In Pt_1
particolare, lo spandimento dei rifiuti sugli strati più superficiali del suolo, come accertato dall'ARPAE, può essere attribuito alla
. Dunque, può ritenersi anch'essa responsabile rispetto alla Pt_1
violazione di cui all'art. 133, comma 3, del codice dell'ambiente
(d.lgs. n. 152/2006), contestata dall'ARPAE.
Di conseguenza, in relazione a tre voci di spesa, il C.T.U. rilevava una “congruità al 50%”. In altri termini, il C.T.U. voleva intendere che le voci di cui alla pag. 5, del primo elaborato depositato il
10.03.2024, dovessero essere poste in solido a carico delle odierne parti in lite.
Nello specifico, le voci in parola sono:
- a4) Sanzione Amm. Comune di Bologna 08/02/2019, pari a Euro
3.020,00;
- b6) Fattura di L.T.A. S.r.l. n. 283 del 04/06/2019, pari a Euro
10.000,00 (IVA Euro 2.200,00);
- b7) Fattura di L.T.A. S.r.l. n. 284 del 26/06/2019, pari a Euro
4.085,00 (IVA Euro 898,70).
La conclusione è corretta e può essere condivisa.
pagina 29 di 44 La consulenza tecnica sul punto è stata non del tutto legata al dato normativo;
in parte, tale evenienza è inevitabile, non essendo il tecnico un giurista;
in parte, tuttavia, la consulenza sul punto non chiarisce il punto giuridico, il che è anche compito di un c.t.u. Va
intesa in questo senso: non vi è dubbio che la proprietà non abbia adempiuto alla obbligazione (per così dire, permanente) di cui all'articolo 1575 c.c., di cui si è detto;
il bene non era già idoneo al servizio imprenditoriale cui era destinato;
lo stesso dicasi per la obbligazione dell'articolo 1576 c.c. Tuttavia, si è in presenza di una condotta del conduttore, in parte, non corrispondente alla diligenza del buon padre di famiglia, ai sensi dell'articolo 1587 del codice civile;
dunque, con una concorrente responsabilità del conduttore.
Infine, la parte attrice non ha diritto alla restituzione delle somme corrisposte all'Avvocato Marco D'Apote, al fine di provvedere alla difesa nel procedimento penale a carico del Direttore Generale della
, Sig. Infatti, tali spese non possono Pt_1 Persona_1
ricadere sulla parte locatrice, in quanto non rientrano tra le spese
“tecniche”, le uniche che la proprietà dell'immobile era tenuta ad affrontare.
pagina 30 di 44 Pertanto, la ha diritto ad ottenere la restituzione Parte_1
in nominale di Euro 34.662,13 da parte del convenuto Sig. Pt_1
ossia la restituzione delle somme corrisposte a titolo di spese tecniche.
Sulla infondatezza delle domande
attoree di risarcimento del danno
La domanda di risarcimento del danno da lucro cessante, avanzata dalla parte attrice è infondata.
La lamentava di aver subito un calo di fatturato nell'anno Pt_1
2019, pari a Euro 254.683,58, a causa delle difficoltà di gestione dell'impianto durante i lavori di risanamento e di ripristino. La
necessità di fronteggiare tali difficoltà avrebbe cagionato una riduzione dell'attività produttiva e commerciale della impresa.
Di conseguenza, chiedeva il risarcimento del danno sofferto, per un importo non inferiore a Euro 185.000,00 (pag. 8 dell'atto di citazione).
A sostegno della propria pretesa, allegava un documento (doc. n. 18 di parte attrice) da cui emergeva un calo del fatturato dell'anno
2019 rispetto al precedente anno 2018. Tale documento non è
pagina 31 di 44 idoneo a provare l'effettivo danno sofferto, in quanto si risolve in un mero prospetto prodotto dalla parte che lo invoca.
Inoltre, il documento in parola permette un confronto unicamente tra gli anni 2018 e 2019.
Dunque, non è dato sapere quale fosse l'andamento del fatturato della nei precedenti anni di attività. Pt_1
In ogni caso, non risulta che la parte attrice avesse interrotto la propria attività nell'anno 2019.
Pertanto, la domanda non può essere accolta, in quanto non risulta sufficientemente provato il danno lamentato dalla attrice;
non risulta sufficientemente provato il nesso causale fra la condotta di parte convenuta ed il danno, peraltro non provato in sé.
La genericità della produzione di parte attrice non conduce a prova, nemmeno secondo la nota regola del “più probabile che non”.
È altresì infondata la domanda di risarcimento del danno che la sosteneva di aver subito a causa della illegittima Pt_1
escussione delle fideiussioni e della conseguente vendita dei titoli dati in pegno a , avvenuta ad un prezzo inferiore al loro CP_2
valore nominale.
pagina 32 di 44 La parte attrice quantificava il danno in Euro 25.000,00, importo corrispondente alla differenza tra il valore originario dei titoli – pari ad Euro 55.000,00 – e la somma ricavata dalla loro vendita, pari ad
Euro 30.000,00.
La rappresentava che la escussione delle fideiussioni era Pt_1
avvenuta illegittimamente, ossia in violazione dell'accordo intervenuto con il Sig. che aveva concesso la sospensione Pt_1
parziale del pagamento dei canoni di locazione, in attesa di raggiungere una intesa sul ristoro delle spese sostenute da parte della per rimediare ai vizi degli immobili locati. Pt_1
L'escussione delle fideiussioni da parte del convenuto non può essere ritenuta illegittima, in quanto non è stata offerta la prova dell'accordo invocato dalla parte attrice. Peraltro, la presenza di una garanzia di quel tipo, come risultante dal tipo di beni in garanzia e dalla stessa previsione contrattuale, rende assai improbabile che vi fosse un pactum de non excutendo come quello invocato da parte attrice.
Parimenti, non può essere riconosciuto alcunché alla a Pt_1
titolo di risarcimento del danno subito a causa della vendita dei titoli da parte di avvenuta ad un prezzo inferiore CP_2
pagina 33 di 44 rispetto al valore nominale che i titoli avevano nell'anno 2015. Una volta escussa la garanzia, l'istituto bancario aveva diritto di rivalersi sui titoli in sub-garanzia; vendendoli, ovviamente al valore di mercato in quel momento. Accertata dunque la non contrarietà a patti della escussione, la si è rivalsa, secondo la corretta CP_2
filiera del meccanismo di garanzia. Se, poi, parte attrice intende in realtà sostenere che la è stata negligente nel liquidare i titoli, CP_2
poiché non ha ottenuto il miglior prezzo;
tale doglianza, all'evidenza, deve essere rivolta contro la e non contro la CP_2
parte convenuta.
Pertanto, le domande attoree dirette ad ottenere la condanna della controparte al risarcimento del danno devono essere rigettate, in ragione del mancato assolvimento dell'onere probatorio gravante sul soggetto “danneggiato” dalla altrui condotta.
Sulle domande riconvenzionali
I
Sulla domanda di compensazione
La domanda – avanzata in via riconvenzionale da parte convenuta
– di compensazione tra il credito vantato dalla parte attrice ed il proprio credito può essere accolta, seppure nei limiti che seguono.
pagina 34 di 44 Va infatti rilevato come emerga con chiarezza un

contro

-credito della parte convenuta. Pertanto, opera la compensazione.
La situazione indubbiamente fluida – che fra l'altro ha resi difficile la conciliazione – comporta che la liquidità dei crediti (che è data dal capitale, con interessi 1284, quarto comma, c.c., però da date diverse) operi solo dalla pubblicazione della presente sentenza.
Pertanto, come metodo di compensazione, prima si determineranno le somme dovute rispettivamente alla data di pubblicazione di questa sentenza (con gli interessi, appunto decorrenti da diverse date, la citazione la riconvenzionale) e, su tali somme si effettuerà
una compensazione. Poiché residua un credito di parte attrice, su tale somma dovuta a seguito della compensazione, interessi 1284,
quarto comma, fino al saldo. Ciò è espresso con chiarezza anche in dispositivo
Nei propri scritti difensivi, la parte convenuta esponeva di aver sostenuto spese per eseguire gli ordini impartiti dal Comune di
Bologna e, dunque, per porre rimedio ai vizi dell'immobile di sua proprietà, connessi alla violazione delle norme del codice dell'ambiente, come riscontrata dall'ARPAE.
pagina 35 di 44 Il Sig. riteneva di avere diritto ad ottenere la restituzione Pt_1
della metà dell'importo corrisposto a tal fine da parte della conduttrice, in ragione della responsabilità addebitabile anche ad essa rispetto alle violazioni rilevate dall'ARPAE.
Inizialmente, nella comparsa di costituzione e risposta,
quantificava i costi sostenuti per la bonifica e il ripristino dello stabile sito in Bologna, alla Via Ariosto n. 18, in Euro 71.114,37.
In seguito all'espletamento della consulenza tecnica di ufficio, alla luce dei risultati a cui era pervenuto il C.T.U. nominato, il convenuto indicava la diversa somma di Euro 50.811,86, di cui chiedeva la compensazione con il diritto di credito vantato dalla
. Pt_1
L'indicazione di un diverso importo discende dalla sottrazione dal totale delle spese sostenute della somma corrisposta dal proprietario per la pratica “AUA”, ossia per il rilascio dell'Autorizzazione Unica
Ambientale. Dunque, tale spesa resta a carico del proprietario dell'immobile locato.
Il C.T.U. nominato riteneva “congrue” anche le spese sostenute dal
Sig. ossia necessarie per l'esecuzione degli interventi di Pt_1
bonifica e di ripristino disposti dall'ARPAE.
pagina 36 di 44 A fronte del riconoscimento di una responsabilità anche in capo alla conduttrice dell'immobile locato, è opportuno, in via equitativa,
addebitare un terzo delle spese sostenute dalla proprietà alla
. Pt_1
Infatti, l'art. 2086, comma 2, c.c. pone in capo all'imprenditore il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell'impresa.
Per l'adempimento di tale obbligo, la deve provvedere ad Pt_1
affrontare le spese necessarie per il mantenimento e per la organizzazione dell'attività produttiva.
Dunque, le spese sostenute dalla proprietà possono ricadere in parte sulla in quanto rientrano nell'assetto organizzativo della Pt_1
impresa.
Un terzo di Euro 50.811,86 è pari a Euro 16.937,29.
Il credito che si riconosce in capo alla ammonta ad Euro Pt_1
34.662,13, a titolo di restituzione per le spese sostenute per il ripristino dei vizi dell'immobile.
Di conseguenza, è possibile compensare i crediti rispettivamente vantati dalle odierne parti in causa.
pagina 37 di 44 Dunque, la parte convenuta è tenuta al pagamento di Euro
17.724,84 nei confronti della . Pt_1
II
Sul danneggiamento della pavimentazione
È infondata la domanda avanzata in via riconvenzionale dal convenuto, diretta ad ottenere la condanna della al Pt_1
risarcimento del danno subito a causa del danneggiamento della pavimentazione dello stabile locato, quantificato in Euro 34.236,86.
Il mancato accoglimento della domanda discende dalla disciplina di cui all'art. 1590 c.c., che pone sul conduttore l'obbligo di restituire la cosa al locatore nello stato in cui l'ha ricevuta, ad eccezione dell'ipotesi in cui il deterioramento o il consumo che deriva dall'uso della cosa in conformità del contratto non lo consenta.
In relazione al caso di specie, occorre rilevare che la parte attrice opera nel settore metallurgico.
Di conseguenza, è inevitabile che la natura, per così dire, “pesante”
dell'attività da essa svolta si riverberi sulla pavimentazione che circonda gli stabili.
Il deterioramento invocato dal proprietario Sig. può essere Pt_1
ricondotto nell'alveo della “normale usura” della cosa locata,
pagina 38 di 44 discendente dall'uso della stessa in conformità all'attività svolta dalla Fonderia e, dunque, in conformità all'uso determinato nel contratto.
In ogni caso, non risulta che sia avvenuto il rilascio degli immobili e, dunque, non è ancora sorto sulla parte attrice l'obbligo di restituzione. La , quale parte conduttrice, è comunque Pt_1
tenuta ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato nel contratto di locazione, ex art. 1587 c.c.. In relazione a tale obbligazione gravante sulla parte attrice, non si ravvisa inadempimento che giustificherebbe l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno invocata avanzata dal Sig. Pt_1
Pertanto, alla luce delle considerazioni svolte, la domanda di risarcimento del danno da danneggiamento della cosa locata non può essere accolta.
Spese di lite
Non è possibile disporre una compensazione integrale, in ragione del parziale accoglimento della domanda di compensazione, avanzata da parte convenuta in via riconvenzionale.
pagina 39 di 44 Inoltre, la parte attrice ha avuto bisogno del processo, per ottenere il suo diritto. Sicché, in virtù del principio chiovendiano, secondo il quale chi è costretto a ricorrere al giudice deve vedersi ristorato, la compensazione si limita ad un terzo.
Inoltre, per la medesima ragione, la consulenza va posta a carico esclusivo di parte convenuta. E' pur vero che non tutto quanto richiesto dalla attrice le è riconosciuto (e ciò vale per le spese di lite);
tuttavia, la attrice ha avuto bisogno integralmente della consulenza.
Dunque, le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, in applicazione del D.M. n. 55/2014, applicando tariffe superiori al medio, in ragione della lunghezza del processo,
della complessità della consulenza e del relativo esame;
come previste per lo scaglione fino a Euro 26.000,00.
Lo scaglione è individuato in base alla somma riconosciuta, che prevale sulla somma richiesta ai fini della liquidazione delle spese di lite e, dunque, giustifica il ricorso allo scaglione inferiore, rispetto al
petitum (articolo 5 del d.m. n. 55 del 2014).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa che pagina 40 di 44 reca numero 13736/2020;
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone:
1) ACCOGLIE la domanda di restituzione avanzata da parte attrice nei termini e nei limiti indicati in motivazione.
2) NA il Sig. al pagamento di Parte_3
Euro 34.662,13, con interessi di cui all'art. 1284,
quarto (penultimo) comma, c.c., correnti dalla notificazione della citazione fino alla compensazione,
che avverrà alla pubblicazione di questa sentenza.
3) RIGETTA le domande di risarcimento del danno da lucro cessante e illegittima escussione delle fideiussioni, avanzate da parte attrice.
4) NA la parte attrice al pagamento nei confronti del Sig. di Euro 16.937,29, pari ad Pt_1
un terzo delle spese sostenute da quest'ultimo. Con
interessi di cui ad articolo 1284, quarto comma, c.c., pagina 41 di 44 correnti dalla costituzione in giudizio fino alla compensazione.
5) DICHIARA la compensazione tra i rispettivi crediti.
La compensazione fra i crediti 2 e 4 avviene al momento della pubblicazione della presente sentenza, nella quale sono liquidati;
calcolati i crediti come da punti 2 e 4, sono compensati.
6) NA parte convenuta a pagare a parte attrice la somma risultante dalla compensazione, come da punto che precede;
con interessi di cui ad articolo
1284, comma quarto, c.c., correnti dalla compensazione (dunque, dalla pubblicazione della presente sentenza) fino al saldo.
7) COMPENSA per un terzo le spese di lite.
8) NA la parte convenuta Sig. Parte_3
al pagamento in favore della parte attrice dei
[...]
restanti due terzi delle spese di lite;
spese di lite che si liquidano nell'intero (dunque, dovuti i due terzi di pagina 42 di 44 tutto quanto in appresso) in Euro 7.200,00 per compenso, spese generali pari al quindici per cento della somma che immediatamente precede;

anticipazioni per euro 786,00. Infine, IVA e Cassa
come per legge.
9) DISPONE che il costo della consulenza, come già
liquidato in Euro 3.837,11, oltre Cassa professionale ed IVA, venga posto in via definitiva a carico della parte convenuta, anche in relazione ad eventuali ulteriori pretese del c.t.u. (eventuali liquidazioni successive).
10) SI PUBBLICHI.
pagina 43 di 44 Sì deciso in Bologna nella residenza del Tribunale alla via Farini
numero 1, il giorno 14 luglio 2025
Il giudice dott. Marco D'Orazi

pagina 44 di 44