T R I B U N A L E D I P A L E R M O
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 1998/2024 R.G.
All'udienza del 28.1.2025, davanti al Giudice dr.ssa Liana Pernice, chiamata la causa promossa da
Parte_1 contro
( ) Controparte_1 Parte_2
e
Controparte_2 sono comparsi:
l'avv. Giulia Seminara, in sostituzione dell'avv. Luigi Scarbaci, per il ricorrente;

l'avv. Gioacchino Cascio, anche in sostituzione dell'avv. Raffaele Carrà, per l resistente. Controparte_1
Nessuno è presente per Controparte_2
I procuratori delle parti discutono la causa richiamando le conclusioni in atti.
Chiedono che la causa sia decisa dichiarando di rinunciare alla lettura del dispositivo.
Indi, il Giudice si ritira in camera di consiglio riservando all'esito della stessa la decisione della causa, ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ.
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice -G.O.T.
Dalle ore 10.30 alle ore 13.10, viene sospesa la camera di consiglio.
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice - G.O.T.
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Alle ore 18.00, terminata la camera di consiglio e all'esito di essa, viene emessa la sentenza che segue, ex art. 429 cod. proc. civ.
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice G.O.T.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo - Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa Liana Pernice, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1998 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, posta in deliberazione e decisa in data
28.1.2025 ex art. 429 cod. proc. civ., avente ad oggetto “locazione di immobile uso diverso”
TRA
(cod. fisc. ) elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Palermo, presso lo studio dell'avv. Luigia Scarbaci (domicilio digitale: , che lo rappresenta e difende per Email_1 procura ad litem in atti
RICORRENTE
E
Controparte_3
(partita iva elettivamente domiciliata in Palermo, presso lo P.IVA_1 studio degli avv.ti Gioacchino Cascio (domicilio digitale:
e Raffaele Carrà (domicilio digitale: Email_2
che la rappresentano e difendono per procura Email_3 ad litem in atti
RESISTENTE
E
(partita iva ), in Controparte_2 P.IVA_2 persona del legale rappresentante e Socio amministratore, con sede in Palermo via Ausonia n. 122.
RESISTENTE- CONTUMACE
RAGIONI DELLA DECISIONE
2 1.- Fatti controversi
1.1.- Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato alle resistenti il
13.12.2023 , nel convenire in giudizio innanzi il Tribunale di Parte_1 Cont Palermo l [d'ora in poi e la Controparte_1
[...] Cont
[d'ora in avanti , esponeva: Controparte_2
.- di essere proprietario dell'immobile sito in Palermo, Via Ausonia n. 122, piano secondo, scala unica, identificato in catasto del predetto Comune al foglio n. 30, particella 1511, sub. 105, concesso in locazione per uso diverso alle intimate con contratto di locazione registrato in Castelvetrano il 10.06.2019 al n. 777, serie 3T per il canone annuo di €. 19.800 da corrispondersi in n. 12 canoni mensili anticipati di pari importo di €. 1.650,00 (art. 5), oltre agli oneri accessori come specificate all'art. 7 del contratto di locazione;

.- che, in particolare, in forza dell'art. 7 del contratto di locazione, si era previsto che fossero “interamente a carico dei conduttori gli oneri e le spese condominiali ordinarie relative al servizio di pulizia e luci scale, acqua, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore nonché alle forniture degli altri servizi comuni, come da bilancio preventivo e rendiconto dell'amministratore dello stabile”;
.- che i conduttori erano morosi nel pagamento degli oneri condominiali alla data dell'1.9.2022 per l'ammontare di €. 2.300,25, sufficiente - in quanto superiore alle €. 500, previsto in contratto (art. 10) - a integrare l'inadempimento di non scarsa importanza per la risoluzione del contratto di locazione.
Intimava, sulla base delle suddette allegazioni, dopo avere premesso di avere sollecitato con nota del 15.11.2022 il pagamento dei predetti oneri, che aveva dovuto anticipare al (il quale aveva chiesto e ottenuto nei suoi CP_5 confronti D.I. n. 3705 reso dal Giudice di Pace di Palermo il 19.10.22 per il relativo pagamento), sfratto per morosità per la relativa somma - al netto dell'acconto di €.

1.000 nelle more versate -contestualmente citandole per la convalida e la condanna al rilascio e alla somma residua di €. 1.300,25.
Cont 1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con memoria difensiva del 24.1.2024, l' si opponeva alla convalida, adducendo l'insussistenza della morosità.
Nello specifico, deduceva, in primo luogo, la mancanza di certezza e attualità del credito ingiunto a cagione del difetto dei rendiconti condominiali di riferimento ritualmente redatti e approvati dall'assemblea condominiale. In secondo luogo, eccepiva che l'intimazione non fosse stata preceduta dalla necessaria e tempestiva richiesta stragiudiziale di cui all'art. 9 L. n. 392/78.
3 Infine, contestava in ogni caso l'ammontare delle somme, a suo dire inferiore alla somma di €. 500,00 (precisamente €. 481), adducendo che con il contratto di locazione del 10.6.2019, l'immobile era stato concesso in godimento in modo autonomo e separato alle due conduttrici che di conseguenza, al pari di quanto previsto per il canone, erano tenute anche per gli oneri condominiali a corrispondere il 50% dell'importo ciascuno, una volta che tali importi fossero stati oggetto di rendiconto condominiale ritualmente approvato dall'assemblea condominiale. Cont 1.3.- nonostante la rituale notifica dell'intimazione, avvenuta il
13.12.2023, non si costituiva in giudizio.
1.4.- Con ordinanza del 16.2.2024, il cui contenuto si richiama, veniva respinta la richiesta convalida dello sfratto, in ragione dell'opposizione dell'intimato, e negato il rilascio dell'immobile ex art. 665 cod. proc. civ. Era ad un tempo disposto il mutamento di rito ex artt. 667 e 426 cod. proc. civ., fissata udienza di comparizione delle parti con termine alle parti per l'integrazione delle difese e invito a promuovere la mediazione obbligatoria ex art. 5 d. lgs. n. 28/2010 e ss. mm. e ii.
La mediazione, ritualmente esperita, non sortiva alcun effetto.
Istruita, con la sola documentazione prodotta da ciascuna delle parti, la causa, Cont mutata la persona fisica del giudice - e notificate il 5.11.2024 alla rimasta contumace, le ordinanze del 16.2.2024 e 29.10.2024 - veniva rinviata per discussione ex art. 429 cod. proc. civ. all'udienza del 28.1.2025 e, all'esito della camera di consiglio, decisa.
2.- Merito della lite.
2.1.- Preliminarmente va dichiarata la contumacia della
[...]
la quale non si è costituita in giudizio nonostante la rituale Controparte_2 notifica sia dello sfratto (13.12.2023) sia dell'ordinanza di mutamento del rito del 16.2.2024 e successiva ordinanza del 29.10.2024.
2.2.- Nel merito, occorre premettere che se è vero che ai fini dell'emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (diversamente dalla regola generale posta dall'art. 1453 c.c.), tuttavia
è necessario che la morosità, nella misura idonea a determinare la risoluzione del contratto di locazione, sia già sussistente al momento della notifica della intimazione di sfratto.
Giova ancora premettere che ai sensi dell'art. 2697 c.c., il locatore che intende richiedere al conduttore il (rimborso del) pagamento degli oneri condominiali ha
4 l'onere di provare i fatti costitutivi del proprio diritto i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della L. n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza,
l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (cfr. ex plurimis,
Trib. Roma n. 16843/2020; Trib. Roma n. 998/2024; Tribun. Catania n.
1562/2023; Trib. Napoli n. 8895/2022). Dall'altra parte anche l'art. 7 del contratto di locazione ai fini dell'esistenza, della ripartizione e della misura degli oneri condominiali posti a carico del conduttore correttamente rinvia “..al bilancio preventivo e rendiconto dell'amministrazione dello stabile..”.
Il termine di gg. 60 dalla costituzione in mora (art. 9 L. n. 392/78) costituisce per altro verso il lasso di tempo entro cui il conduttore può muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, pretendendo a tale scopo la visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt. 210 e ss. c.p.c. (cfr. Cass. N. 20348/2010; Cass. N. 29329/2019). Ed
è del tutto evidente che, in mancanza dello stesso bilancio e del rendiconto dell'amministratore ritualmente approvato dall'assemblea dei condomini, è venuto meno in radice lo stesso diritto al pagamento in capo all'Amministratore
e di conseguenza il diritto al rimborso in favore del locatore. Né era, per contro, possibile al conduttore muovere contestazioni in ordine alle varie partite o pretendere la visione dei documenti giustificativi, etc.
Posto dunque che alla data di notifica dell'intimazione di sfratto, avvenuta in data 13.12.2023, non erano stati pacificamente elaborati, né tantomeno approvati dall'assemblea condominiale i rendiconti di esercizio relativi agli anni oggetto di sfratto (rendiconto consuntivo 1.7.2019 – 31.12.2023), non era nemmeno venuto ad esistenza il fatto costitutivo della pretesa e di conseguenza non era sussistente alcuna morosità. Ne inferisce che la domanda di risoluzione va respinta.
3.- Le questioni sopra vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 cod. proc. civ. in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato. Gli argomenti non espressamente esaminati sono stati ritenuti dal Tribunale non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
4.- Spese.
Le spese del giudizio, come liquidate in dispositivo nella misura già dimidiata, vanno poste a carico del ricorrente per la metà, mentre vanno compensate per il restante 50%.
Devono infatti ritenersi sussistenti i giusti motivi, in considerazione della peculiarità della vicenda in esame e delle ragioni poste a base della decisione, per compensare metà delle
5 spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile in primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
- rigetta le domande avanzate dal ricorrente;

- condanna il ricorrente a rifondere la resistente la metà delle spese di lite che liquida già dimidiate in €. 1.100,00, oltre spese generali iva e cpa, compensandole per la restante metà.
Palermo, li 28.1.2025
dr.ssa Liana Pernice- G.O.T.
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