SENTENZA ALL'ESITO DI NOTE EX ART. 127 TER

n. 4911/2020 R.G.A.C.

TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE PRIMA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il Giudice dott. Diego Dinardo,
Richiamato il proprio decreto con cui è stata disposta la trattazione in forma figurata della udienza;

Esaminate le note di trattazione depositate in atti;

Considerato che la causa è chiamata alla odierna udienza per la discussione
Visto l'art 281 sexies III co c.p.c.

P.T.M.
Pronuncia la seguente sentenza
Santa RI AP ET
Il Giudice
Dott. Diego Dinardo

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N. 4911/2020 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa RI AP ET, in persona del giudice unico dr.
Diego Dinardo ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 4911 del Ruolo Generale degli Affari Conten- ziosi dell'anno 2020, avente ad oggetto: contratti e obbligazioni varie – ven- dita di cose immobili - tra
, rapp.to e difeso, come in atti, dall'Avv Valerio Bene- Parte_1 duce e con questi elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore si- to in Vairano Scalo (CE) alla via Raffaele Viviani n. 1;
Attore
e
e , rappresentati e difesi, giusta procura in Controparte_1 CP_2 atti, dagli Avv.ti Nicola Leone e Luisa Piccirillo e presso di questi elettiva- mente domiciliati in Santa RI AP ET (CE) in Piazza Mazzini n. 45;
Convenuti

CONCLUSIONI
Il Giudice disponeva il mutamento del rito da sommario ad ordinario. Indi, acquisita la documentazione prodotta ed espletata l'istruttoria tecnica, le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza del 09.01.2025 di discussione ex art. 127-ter c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009,
n. 69.
Con ricorso 702bis c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1 CP_3
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glia e al fine di sentir “dichiarare risolto il contratto prelimi- CP_1 CP_2 nare di compravendita sottoscritto in data 15/02/2019 tra i sigg. , Parte_1 in qualità di compratore, e e , in qualità di venditori, Controparte_1 CP_2 per responsabilità di questi ultimi; e per l'effetto, “condannare i sigg. Parte_2
e al pagamento dell'importo di € 60.000,00 pari al doppio della ca-
[...] CP_2 parra versata in occasione della stipula del preliminare;
”
A fondamento della domanda il ricorrente adduceva che in data 15.02.2019 presso l'agenzia immobiliare Realpa S.r.l, in Curti (CE), sottoscriveva una proposta d'acquisto dell'immobile sito in Curti alla via Fratelli Bandiera
n.10, versando la somma di € 2.000, di proprietà dei coniugi Parte_2
e che in data 16.02.2019 i resistenti accettavano e il gior-
[...] CP_2 no successivo, versava la ulteriore somma di € 18.000 per un totale Pt_1 di € 20.000; che nell'atto preliminare, alla voce “dichiarazioni del venditore” ri- sultava “nulla o niente” in relazione alla regolarità edilizia e, pertanto, la data concordata per la stipula dell'atto definitivo veniva fissata al 31.05.2019; nel- le more della data dell'atto definitivo, il ricorrente versava altri € 10.000, per un totale di € 30.000 di caparra e la stipula del rogito definitiva veniva rin- viata al 30.09.2019; che nelle more della stipula del definitivo venivano in evidenza delle irregolarità edilizio- urbanistiche, compresa l'assenza di agibi- lità dell'immobile stesso;
in data 22.10.2019 i resistenti contestavano la man- cata stipula del contratto definitivo di compravendita e concedevano ulte- riori 15 giorni al ricorrente per la stipula;
in data 06.11.2019 il ricorrente in- viava una raccomandata ai resistenti evidenziando le criticità e problemati- che dell'immobile che rendevano impossibile la stipula del definitivo;
in data
22.11.2019 i resistenti comunicavano il recesso dal contratto preliminare vi- sta la mancata stipula del definitivo nei tempi indicati;
che le gravi irregolari- tà urbanistiche ed edilizie erano ben note ai resistenti i quali le tacevano vo- lontariamente viziando il consenso del ricorrente e violando il principio di buona fede contrattuale.
Ciò posto, il ricorrente chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
1) Accertate le causali di cui in premessa, DICHIARARE risolto il contratto prelimi- nare di compravendita sottoscritto in data 15/02/2019 tra i sigg. , Parte_1 in qualità di compratore, e e , in qualità di venditori, Controparte_1 CP_2 per responsabilità di questi ultimi;
2) Per l'effetto CONDANNARE i sigg. CP_1
e al pagamento dell'importo di € 60.000,00 pari al doppio della
[...] CP_2
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caparra versata in occasione della stipula del preliminare;
3) Vittoria di spese e compensi di giudizio (oltre accessori come per legge).
Si costituivano in giudizio i resistenti spiegando domanda riconvenzionale e adducendo che non sussisteva alcun grave inadempimento in capo ai resi- stenti posto che a seguito della segnalazione del ricorrente in relazione alle piccole difformità urbanistiche riscontrate, i resistenti davano incarico al proprio tecnico di fiducia di provvedere alla regolarizzazione di tali diffor- mità; in data 06.08.2019 veniva presentata una S.C.I.A di assestamento al comune di Curti che con determina del 19.09.2019 provvedeva a rettificare in autotutela il Pdc n. 5/s; che provvedevano, altresì, a smaltire i manufatti residui in amianto, entro il 23.09.2019; che nonostante i resistenti abbiano adempiuto a regolarizzare l'immobile, il ricorrente non stipulava il rogito en- tro la data del 30.09.2019 asserendo che il notaio non avesse ricevuto la do- cumentazione necessaria per la stipula dello stesso;
che il tutto appare inve- rosimile posto che tutta la documentazione veniva inviata a mezzo mail sia al tecnico di fiducia del ricorrente che all'agenzia immobiliare;
che non sus- siste nessuna responsabilità dei promittenti venditori che giustifichi la ri- chiesta del ricorrente di restituzione del doppio della caparra in quanto il contratto definitivo poteva essere stipulato essendo le pratiche catastali con- cluse prima della data convenuta per la stipula;
che la prova della risoluzione delle problematiche catastali dell'immobile risiede nella vendita del fabbrica- to oggetto di causa ad altro acquirente in data 19.11.2020 sulla base della medesima documentazione utilizzata ai fini della stipula del contratto defini- tivo con il ricorrente;
che sulla scorta delle argomentazioni del ricorrente, i resistenti propongono domanda riconvenzionale ai fini della risoluzione del contratto preliminare con diritto al mantenimento della caparra.
Ciò posto i resistenti rassegnavano le seguenti conclusioni: 1) Rigettare il ricor- so per infondatezza dei motivi, non sussistendo alcun grave inadempimento, imputabile ai resistenti, promittenti venditori;
2) in accoglimento della spiegata domanda riconvenziona- le, dichiarare la risoluzione del preliminare del 15/02/2019 per grave inadempimento del promittente acquirente, avvenuta ispo iure, in conseguenza dell'inviata diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. e, per l'effetto, dichiarare la legittimità della ritenzione, in ca- po ai resistenti, della caparra ricevuta;
3) in subordine e/o in via alternativa, ove l'Ill.mo
Giudice adito ritenesse la non validità dell'atto di diffida ad adempiere inviato dai pro- mittenti acquirenti in data 22/10/2019, accertare e dichiarare la risoluzione del con-
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tratto preliminare del 15/02/2019, per grave inadempimento del promittente acquirente
e, per l'effetto, dichiarare legittimo il diritto dei resistenti a trattenere la caparra ricevuta;

4) n ogni caso, condannare il resistente al pagamento delle spese e onorari di lite, rimborso spese generali, oltre oneri fiscali, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori quali an- ticipatari.
La domanda è fondata e va accolta.
In via preliminare si osserva che, nei casi di contratto preliminare nell'ambi- to del quale sia corrisposta una caparra confirmatoria, di fronte all'inadem- pimento di una parte, la parte contrattuale non inadempiente può recedere dal contratto e trattenere la caparra (ovvero chiederne la restituzione del doppio) oppure può chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno secondo le regole generali, provando il danno sia nell'an che nel quantum (art. 1385, co. 3 c.c.). Le due possibilità sono tra loro alternative e non cumulabili, in quanto la caparra confirmatoria ha la funzione di liquida- re convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovve- ro ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferi- sca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al ri- sarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum (cfr. Cass. sez. VI,
23/04/2020, n. 8050).
Nel caso in esame, la fattispecie va qualificata in termini di recesso, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c., atteso che il promissario acquirente ha chia- ramente richiesto la condanna della convenuta al pagamento del doppio del- la caparra confirmatoria e non al risarcimento del danno.
Ciò detto, risulta per tabulas che le parti dell'odierno giudizio si impegnava- no ad acquistare ed a vendere l'unita immobiliare specificamente indicata in contratto. In particolare il ricorrente, si impegnava ad Parte_1 acquistare l'immobile sito in Curti (Ce) alla via Fratelli Bandiera n. 10 (iden- tificato al catasto Fabbricati al foglio 3 particella 5043) e, i coniugi CP_1
e promittenti venditori, si impegnavano a vendere il
[...] CP_2 suddetto immobile;
la data della stipula del definitivo era indicata nel
31.05.2019; all'atto della stipula del contratto preliminare veniva versata la somma di € 30.000 (€ 2.000 venivano versati all'atto della proposta di acqui- sto, € 10.000 in data 17.02.2019 ed ulteriori € 10.000 nelle more della stipula
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del definitivo stabilita al 31.05.2019).
Ciò detto può dirsi provato che la parte convenuta non adempieva al suo obbligo di trasferimento in forza di alcune irregolarità del permesso a co- struire dell'immobile oggetto del preliminare, pur presente, che ne rendeva- no incerta la stabilità giuridica e giustificato il recesso dal contratto.
In particolare, nella relazione del C.T.U, Dott. , incaricato Persona_1 da codesto Tribunale, al fine di verificare se alla data della stipula del con- tratto preliminare, l'immobile poteva essere trasferito o meno, lo stesso ha concluso nel senso che: “l'immobile sito in Curti alla via F.lli Bandiera n. 10, non potesse essere definito “trasferibile” dal punto di vista urbanistico in quanto, esaminato il titolo edilizio con il quale risultava legittimato alla suddetta data, seppur in “sanatoria” ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/01 e della L.R. 19/2009, esso mostra evidenti aspetti di illegittimità riferiti ad una non corretta applicazione della stessa norma nazio- nale in quanto quest'ultima non prevede di condizionare l'efficacia dell'accertamento di conformità alla realizzazione di lavori che consentano di adeguare la configurazione del manufatto per renderlo conforme alle norme, regolamenti o strumenti urbanistici comunali
(nel caso specifico l'abbattimento di porzione di manufatto per sottrarre volumetria in ec- cesso). In altri termini la sanatoria concessa dal citato art. 36 esclude dal suo ambito quelle opere progettate per ricondurre l'intervento illegittimo nel perimento di conformità alla disciplina urbanistica, e quindi assentibile con “sanatoria postuma” o “sanatoria condizionata”. Inoltre, sempre in riferimento alla norma nazionale nessun titolo edilizio a sanatoria può essere emesso dal Comune in assenza del correlativo assenso sismico, assen- so che potrà essere ottenuto solo dimostrando la sussistenza della conformità, delle struttu- re realizzate, alla normativa tecnica vigente all'atto di edificazione, nonché a quella di ri- ferimento all'atto del rilascio della sanatoria stessa. A tutto ciò si aggiunge la non confor- mità di quanto richiesto in sanatoria in relazione alla L.R. 19/2009, in quanto, sebbe- ne la norma regionale preveda la regolarizzazione di un intervento già eseguito, impone che la porzione da sanare sia conforme alla norma stessa attraverso il principio della dop- pia conformità (in osservanza al principio stabilito dalla norma nazionale, art. 36 DPR
380/01) e quindi l'abuso dovrebbe configurarsi quale ampliamento (max del 20%) di un immobile già legittimato da titolo edilizio e conforme alle norme edilizio-urbanistiche, mentre nel caso specifico tale circostanza non è accertata, dal momento in cui
l'applicazione della norma regionale viene proposta su un manufatto totalmente difforme dal titolo edilizio originario e non ancora sanato. Inoltre, l'aliquota volumetrica del 20% che si intende sanare, non risulta esattamente individuabile (non configurandosi quale
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ampliamento) in quanto essa è parte di un immobile completamente difforme al titolo ori- ginario ed ancora la difformità è risalente ad un'epoca antecedente all'entrata in vigore della L.R., nella versione che consentiva la sanatoria di manufatti già realizzati e pertan- to la legge stessa ne esclude l'applicazione. Altresì, non si produce la conformità del manu- fatto alle norme sulle costruzioni in zona sismica, come richiesto dall'art. 4 comma 4 della
L.R.. Le suddette criticità accertate alla data della proposta di acquisto, pertanto, costi- tuiscono oggettivo impedimento al trasferimento dell'immobile nella misura in cui il relati- vo titolo edilizio, in possesso del venditore alla suddetta data, presenta criticità tali da non fornire all'acquirente la giusta garanzia di legittimità urbanistica, necessaria per tutti gli adempimenti propedeutici e successivi alla stipula dell'atto definitivo, il quale seppur stipu- lato con i criteri definiti dall'art. 46 del D.P.R. 380/01, (con avvenuta dichiarazione dell'alienante degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria) causereb- be il trasferimento di un immobile con problematiche urbanistiche non risolte, con tutte le conseguenze che tale situazione comporterebbe, a partire dalla possibilità di contrarre mu- tuo bancario”.
Alla luce delle conclusioni a cui è giunto il consulente tecnico incaricato, di cui non si ha motivo di dubitare, appare evidente che può dirsi legittimo l'esercizio del diritto di recesso dei promissari acquirenti stante le numerose criticità connesse al titolo edilizio relativo all'immobile oggetto di vendita.
In ordine alla somma che parte ricorrente assume di aver corrisposto a tito- lo di caparra (euro 30.000,00), seppur in assenza di quietanza di pagamento, tale importo può dirsi accertato alla luce della condotta dei resistenti che non ne hanno contestato l'ammontare.
Ciò posto, accertata la sussistenza di tutti i presupposti di legge, va dichiara- ta fondata la domanda di accertamento del diritto di recesso dal contratto preliminare di compravendita del 15.02.2019, per inadempimento delle parti resistenti e, conseguentemente, il diritto del promissario acquirente di rice- vere la restituzione del doppio della caparra versata, secondo il disposto di cui all'art. 1385 c.c., la quale, va individuata nella somma di euro 60.000,00, secondo il disposto della norma sopra richiamata.
All'accoglimento della domanda principale consegue, infine, il rigetto di quella riconvenzionale atteso che può dirsi provato che la mancata stipula sia dipesa esclusivamente da fatto imputabile ai convenuti.
Le spese di lite
Le spese di lite del presente giudizio seguono il principio della soccombenza
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e si liquidano secondo i criteri e nella misura minima di cui al D.M. n.
55/14, stante l'assenza di questioni di particolare complessità, avuto riguar- do al valore della causa e alla attività svolta, come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara il recesso del contratto pre- liminare del 15.02.2019 inadempimento di e Controparte_1 CP_2
ai sensi dell'art 1385 c.c.;
[...]
Condanna e in solido tra loro, al paga- Controparte_1 CP_2 mento in favore di dell'importo di euro 60.000,00 a Parte_1 titolo di doppio della caparra confirmatoria versata in esecuzione del contratto preliminare del 15.02.2019;
Condanna e al pagamento delle spese Controparte_1 CP_2 processuali in favore di , che liquida in € 7.052,00 per Parte_1 compenso professionale, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del
15% come per legge;

Pone le spese di CTU a carico di parte convenuta
Santa RI AP ET, 10.01.2025
Il Giudice
Dott. Diego Dinardo
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