N. R.G. 1179/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. M. RADICI Giudice ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1179/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE LUCA Parte_1 C.F._1 EN e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. DE LUCA EN
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FISCHI ROBERTO Controparte_1 C.F._2 e dell'avv. , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. FISCHI ROBERTO
RESISTENTE
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
per il ricorrente: Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis Nel merito:
Accertare e dichiarare la nullità (relativa), per violazione di norme imperative di legge, delle clausole contrattuali n. 4 dei contratti di locazione stipulati tra le parti in data 28.10.2020 e 29.06.2021;

Conseguentemente
Accertare e dichiarare, ex art. 13, L. 431/1998, che il suddetto rapporto di locazione deve essere ricondotto, per quanto riguarda il canone dovuto, alla disciplina legale della locazione c.d. convenzionata, di cui all'art. 2, comma 3, della stessa legge;


pagina 1 di 6 Conseguentemente
Accertare e dichiarare che il canone annuo legale dovuto per la locazione in questione doveva essere pari ad € 3.201,60 annui o quell'altra somma che sarà accertata in corso di causa e che sarà ritenuta di giustizia;


Conseguentemente
Accertare e dichiarare che il Sig. ha versato dal 29.10.2020 al Parte_1
29.10.2023 la somma di € 19.800,00 mentre legalmente avrebbe dovuto versare la somma di € 10.031,23 con un credito maturato a tale titolo di € 9.768,77 o quell'altra somma che sarà accertata in corso di causa e che sarà ritenuta di giustizia;

Accertare e dichiarare che il Sig. ha versato all'inizio della locazione Parte_1 la somma di € 1.100,00 a titolo deposito cauzionale che non gli è mai stata restituita;


conseguentemente
Condannare la sig.ra alla restituzione a favore del sig. CP_1 Pt_2 Parte_1
delle somme di € 9.768,77 e di € 1.100,00 per i titoli sopra esposti e per un Totale di €
[...] 10.968,77 o quell'altra somma che sarà accertata in corso di causa e che sarà ritenuta di giustizia;


Rigettare la domanda riconvenzionale formulata in giudizio da parte avversa perché infondata in fatto e in diritto;


In ogni caso
Con condanna di parte convenuta agli onorari e spese di lite, oltre accessori di legge, come da D.M. n. 55/2014, sia del presente giudizio che per la mediazione delegata dal Giudice;

per la resistente:
“Piaccia all'Illustrissimo Tribunale adito, Sezione e Giudice istruttore designandi, rigettata ogni contraria domanda ed istanza di controparte e accertati i diritti come individuati nella narrativa che precede, comunque e/o per l'effetto: IN VIA PRELIMINARE: alla luce della domanda riconvenzionale proposta, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., si chiede la fissazione dell'udienza di discussione in data successiva a quella stabilita nel decreto steso in calce al ricorso introduttivo;
si fa pertanto istanza di nuova udienza entro i termini stabiliti dall'art. 418 commi 2, 3 e 4 cpc NEL MERITO ED IN VIA PRINCIPALE: per le ragioni tutte dedotte nella narrativa, accertare che i due contratti di locazione in atti sono stati i conclusi in spregio alle condizioni previste dal DM del 16/01/2017e, per l'effetto, ricondurre i contratti stessi alla disciplina dettata per i contratti di locazione ad uso abitativo di cui alla legge 431/1998 e conseguentemente dichiarare che i canoni di locazione corrisposti dal ricorrente sono stati legittimante versati e richiesti dalla resistente NEL MERITO ED IN VIA SUBORDINATA: accertare che le parti hanno voluto simulare, per le ragioni già esposte, la stipulazione di contratti ad uso abitativo transitori in luogo di un accordo per un contratto di locazione dissimulato come previsto dalla legge 431/1998 della durata di anni 4+4 e per l'effetto dichiara legittima la corresponsione della somma di euro 550,00 versata dal conduttore alla locatrice nel periodo della locazione. IN VIA RICONVENZIONALE : per le ragioni tutte dedotte nella narrativa, accertare che il signor
, nel periodo della locazione dell'immobile di Legnano, via Liguria 158 di proprietà della Pt_1 resistente, ha causato danni all'immobile medesimo ed alla mobilia ivi presente per un importo complessivo di euro 6.258,60 e, conseguentemente, condannare il ricorrente alla refusione in favore della resistente di analoga somma di denaro e/o di quella diversa somma che verrà accertata nel corso
pagina 2 di 6 del giudizio, anche a mezzo di CTU, previa decurtazione dell'importo di euro 1.100,00 legittimante trattenuta dalla signora alla consegna dell'immobile. CP_1 In via istruttoria come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di ricorso depositato in data 27/3/2025 il Sig. , ut sopra, chiedeva al Tribunale in Pt_1 epigrafe, previ gli incombenti di rito, l'accoglimento delle conclusioni sopra esposte nei riguardi della Sig.ra . CP_1
Formatosi il contraddittorio, si costituiva quest'ultima mediante memoria di risposta con la quale contestava quanto ex adverso esposto e concludeva nei termini sopra esposti.
Espletati gli incombenti di rito, la causa viene decisa con sentenza.
Natura del contratto locativo
Parte ricorrente agisce nei riguardi della resistente sul presupposto della natura provvisoria del contratto locativo intercorso mentre quest'ultima afferma che si dovrebbe applicare il regime cd “a canone libero” per difetto dei presupposti richiesti per il contratto provvisorio.
Alla luce degli elementi di causa la tesi attorea è fondata e meritevole di accoglimento per le considerazioni che di seguito si espongono.
Anzitutto la natura transitoria del rapporto è stata espressamente indicata nei due contratti in questione sia nell'intestazione (“contratto di locazione abitativo ad uso abitativo di natura transitoria”) che nel contenuto ( “il locatore concede in locazione ad uso abitativo transitorio al conduttore, che accetta….”, “la durata della locazione è stabilita in mesi 8”, quanto al primo contratto, e in mesi 17 quanto al secondo contratto).
Inoltre nel contratto è specificata la ragione della natura transitoria del rapporto (“il locatore e il conduttore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro dell'Economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'art. 4, comma 2, della legge 431/1998 – di cui il presente tipo di contratto costituisce l'allegato “C”, dichiarano congiuntamente che la locazione ha esigenze che giustificano la transitorietà del contratto in quanto il conduttore ha un contratto di lavoro soggetto ad alta mobilità“) né è contestato l'assunto di parte attrice e cioè che la sua esigenza abitativa era legata al trasferimento in loco dalla Sicilia per svolgere l'attività di collaboratore scolastico presso l'Istituto Comprensivo IC Carducci di San Vittore Olona (cfr. docc. 3 e 4, ricorso introduttivo), tanto è vero che egli ha mantenuto la propria residenza in Sicilia.
Infine è pacifico che l'immobile è stato rilasciato dal ricorrente in seguito alla cessazione del termine indicato nel contratto (il fatto che ci sia stato un ritardo di alcuni mesi non è elemento che possa far ritenere che la durata del rapporto fosse quella del canone libero e d'altronde la resistente non ha mai chiesto l'applicazione di quest'ultimo regime, accettando, al contrario, la riconsegna dell'appartamento).
Gli argomenti addotti da parte locatrice per contestare l'assunto attoreo - quali l'utilizzo di una modulistica non appropriata al tipo di contratto;
la mancata specifica nel contratto della specifica esigenza transitoria;
l'omessa allegazione della documentazione atta ad attestare tale esigenza;
l'omessa conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine – hanno valore puramente formale e non sono idonei a superare gli elementi, di natura formale e sostanziale, sopra specificati, dai quali si evince che non solo pagina 3 di 6 vi è stato un riconoscimento da parte della locatrice della natura provvisoria del contratto, ma anche che lo sviluppo del rapporto è stato coerente con tale premessa e quindi con l'esigenza abitativa provvisoria del ricorrente, di cui è stato dato il riscontro oggettivo (ivi compresa la sottoscrizione del secondo contratto, di cui non vi sarebbe stata necessità ove il primo contratto non fosse stato transitorio, ed il rilascio dell'immobile in seguito alla scadenza).
Viceversa, la tesi di parte resistente appare del tutto incompatibile con lo sviluppo che ha avuto il rapporto tra le parti.
Alle considerazioni esposte occorre aggiungere che i requisiti che secondo la parte locatrice difetterebbero per sostenere la natura provvisoria del contratto sono stati previsti dal legislatore eminentemente in ragione di un'esigenza di tutela della parte conduttrice (al fine di evitare elusioni della normativa per i contratti locativi non transitori), esigenza che nel caso di specie non sussiste.
Credito attoreo
Per effetto delle considerazioni esposte il canone da applicare al rapporto locativo in oggetto è quello previsto dal DM Ministero Infrastrutture e dei Trasporti 16.01.2017 che così dispone:
Art. 2: “Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi.


1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.


2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall'art.

1. Gli accordi territoriali relativi ai contratti di cui al presente articolo possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della legge n. 431 del 1998. I canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti”.
Parte ricorrente ha allegato l'accordo locale Comune di Legnano del 11/1/2018 (doc. 8), che all'art. 5 stabilisce le modalità per la determinazione del contratto di locazione secondo i criteri dell'art. 2 del DM cit.
Sulla base di accordo il canone legale base annuo risulta ammontare ad euro 3.201,60 (doc. 9 di parte ricorrente) né la circostanza è contestata, mentre il ricorrente ha versato somme superiori (vd. infra).
Ne discende che, ai sensi dell'art. 13 l. 431/1998 l'importo versato in eccedenza rispetto al canone legale è privo di giustificazione (co. 4: “Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le
pagina 4 di 6 disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito“) e pertanto va restituito (co. 6: “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate“).
Pertanto, avendo il conduttore versato per il periodo locativo euro 19.800,00 mentre avrebbe dovuto versare, in base al criterio esposto, euro 10.031,23, va riconosciuto un credito a suo favore pari ad euro 9.768,77 (doc. 9 di parte ric.).
Merita dunque accoglimento la domanda svolta in principalità dal ricorrente.
Deposito cauzionale e riconvenzionale risarcitoria
Il ricorrente ha chiesto altresì la restituzione del deposito cauzionale, pari ad euro 1.100,00.
Parte resistente si è opposta alla domanda assumendo che il ricorrente ha lasciato l'immobile danneggiato ragione per cui non solo nulla è dovuto a tale titolo, ma anzi la locatrice vanta un credito ulteriore di euro 5.258,6 di cui chiede il ristoro.
Osserva lo scrivente che a fronte del rilascio dell'immobile avvenuto il 31/10/2023 spettava al locatore titolare di credito per il ristoro dei danni arrecati all'immobile del conduttore, che per tale ragione abbia trattenuto il deposito cauzionale, proporre la relativa domanda giudiziale (Cass. Sez. 6 – 3 ord. n 194 del 5/1/2023).
La resistente invece non vi ha provveduto, se non in via riconvenzionale a seguito del ricorso attoreo, nonostante non vi sia alcun verbale di riconsegna recante la contestazione dei danni e senza che tale contestazione sia stata fatta altrimenti.
Nel merito, tali danni non sono stati dimostrati posto che la documentazione fotografica allegata dalla resistente non appare decifrabile in modo chiaro ed è comunque contestata quanto alla riferibilità temporale all'atto della consegna dell'immobile, laddove la documentazione fotografica allegata dall'attore (più chiara e distinguibile) non palesa situazioni di danno.
In ogni caso, la resistente, unitamente all'an, avrebbe dovuto dimostrare anche quantum debeatur, di cui però non vi è prova (non essendo sufficiente a tal fine il preventivo sub doc. 2 di parte resistente).
Alla luce delle considerazioni esposte la domanda riconvenzionale svolta dalla resistente non può trovare accoglimento, al contrario della richiesta attorea di restituzione del deposito cauzionale.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e pertanto vanno poste interamente a carico di parte resistente nella misura che si determina come da dispositivo.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta così provvede:
1) Accertato quanto in premessa, condanna parte resistente a restituire al ricorrente la somma di euro 9.768,77 a titolo di canoni percepiti in eccesso per le ragioni sopra esposte;

pagina 5 di 6 2) Rigetta la riconvenzionale svolta dalla parte resistente;

3) Dispone che la resistente restituisca al ricorrente il deposito cauzionale pari ad euro 1.100,00;
4) Condanna la resistente a rifondere al ricorrente le spese di lite liquidate in euro 2.300,00 per compensi professionali oltre spese generali, anticipazioni documentate ed oneri di legge.
Manda alla cancelleria per quanto di competenza

Busto Arsizio, 14 novembre 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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