Trib. Roma, sentenza 22/10/2025, n. 14658

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Sentenza 22 ottobre 2025

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Sul provvedimento

Citazione :	Trib. Roma, sentenza 22/10/2025, n. 14658
Giurisdizione :	Trib. Roma
Numero :	14658
Data del deposito :	22 ottobre 2025

Testo completo

n. 16336 anno 2024
REPUBBLICA ITALIANA
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in persona d^el Giudice dott. Massimo Corrias, sulle conclusioni precisate dalle dell'art. 281 sexies, parti all'udienza del 26/9/2025, ha pronunziato, ai ^s^eⁿ^sⁱ terzo comma c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 16336/2024
tra
C.F. 1 ), Parte 1 (CF:
OS AR AR e ANNAAR AL, rappresentata e ^dⁱ^f^e^sa ^d^a^l^l^e avv.sse
DE CAROLIS in Via Sardegna 38, elettivamente domiciliata presso l'avv. GIUSEPPE
Roma,
attrice contro
Controparte 1 (^C^F: C.F. 2 )
rappresentata e difesa dall'avv.ssa MARINA ROSSI, elettivamente domiciliata in Via
Sardegna 29, Roma,
convenuta
Fatto e diritto.
Con ricorso per rito semplificato ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 12.4.2024 ^d^a^v^aⁿ^ti ^aControparte 2 q^u^e^s^t^o Parte 1 h^ac^oⁿ^v^eⁿ^u^t^o
Tribunale, esponendo: che era proprietaria, per successione mortis c^a^u^sa a ^s^u^o
dell'immobile sito in Roma, in Via Giacomo Bresadolapadre ERsona 1
55, palazzina A, 4° piano, interno 11, e del locale servizi, ex lavatoio, di circa mq.10, sul terrazzo condominiale;
^c^he ^s^uo padre, ^c^on ^a^c^c^o^r^do verbale ⁿ^oⁿ
registrato, a^v^e^va concesso ⁱn ^u^so detti immobili ^a^l^la conv^eⁿ^u^t^a CP_1
[...] ; che la forma verbale dell'accordo era stata voluta da entrambe le parti;
aveva corrisposto a suo padre, fino alla sua morte avveⁿ^u^t^a che la CP 1
1'11.2.2022, ^v^a^rⁱ^a^bⁱ^li ^t^ra €.300,00 ed €.350,00; ^c^he ^d^a^l^la m^o^r^te ^di ^s^u^o somme padre la CP 1 aveva cessato sia i pagamenti dovuti per l'uso degli immobili sia i pagamenti degli oneri condominiali;
che il contratto stipulato da suo padre con la CP 1 verbale e non registrato, era nullo;
che le trattative per la conclusione di un contratto di locazione scritto e registrato non erano an^d^a^te ^a
buon fine;
che pertanto la doveva essere considerata un'occupante CP 1 senza titolo. ^S^u^l^la ^b^a^se ^di ^t^a^li prospettazioni ^l^aParte 1 ha formulato ^le seguenti richieste:
"premesse le declaratorie del caso e di legge, contrariis reiectis, voglia il
Tribunale Ill.mo, definitivamente pronunciando, ogni altra i^s^t^aⁿ^za ^r^eⁱ^e^t^ta ^e
Controparte 1dⁱ^s^a^t^t^e^s^a, ^a^c^c^e^r^t^a^to e ^dⁱ^c^hⁱ^a^r^a^to ^c^he ^la ^c^oⁿ^v^eⁿ^u^ta sⁱ^g.^r^a оссира senza titolo l'immobile sito in Roma via Giacomo Bresadola n. 55
Palazzina A ⁱⁿ^t^e^rⁿo ¹1 censito al NCEU al Foglio 642 Particella 317 sub. 511,
Z.C 004, categoria A/3, ^c^l^a^s^se 2 ^c^oⁿ^sⁱ^s^t^eⁿ^za ^v^aⁿi 3 superficie catastale mq.
49,00, Rendita €. 464,81, ORDINARE alla medesima nonché ad eventuali conviventi di liberare immediatamente essa unità immobiliare e relative pertinenze e ^dⁱ
consegnarle, senza dilazione, libere da persone e cose, ai proprietari, dando le disposizioni del ^c^a^so e di legge. Voglia, altresì, ⁱl ^T^rⁱ^b^uⁿ^a^le ^c^oⁿ^d^aⁿⁿ^a^re ^l^a conv^eⁿ^u^ta al pagamento delle spese condominⁱ^a^li m^a^t^u^r^a^te e quantificate nella somma di €. 1.502,96 nonché al risarcimento del danno per illegittima detenzione dell'immobile quantificato in €. 300,00 mensili a far tempo dalla data di decesso del de cuius sino alla data di effettivo rilascio, oltre ad interessi dal dì del dovuto al saldo od a quella maggiore o minor somma che potesse risultare dovuta ed accertata. Con vittoria di spese, diritti ed onorari, rimborso forfetario, iva in rivalsa e cpa".
Controparte 1 si è costituita in giudizio contestando la fondatezza degli a^s^s^uⁿ^ti avver^s^a^ri ^ed esponendo: ^c^he ^e^f^f^e^t^tⁱ^v^a^m^eⁿ^te deteneva gli ⁱ^m^m^o^bⁱ^li ⁱⁿ
questione in forza di un contratto verbale e non registrato a suo tempo stipulato nel marzo 2018 con il padre dell'attrice, Parte 1 ^P^er ER 1 ^c^he i ^c^oⁿ^t^r^a^t^tⁱ di locazione di immobili stipulati verbalmente e non registrati sono viziati da nullità relativa di protezione che consente ai conduttori di richiedere ^l^a
rapporto locatizio a ^c^oⁿ^dⁱ^zⁱ^oⁿi ^c^oⁿ^f^o^r^mi a quanto previsto riconduzione del dall'art. 2, comma 1, della legge 431/1998; che pertanto intendeva chiedere ^l^a
riconduzione della locazione alle condizioni di legge;
che il ^c^aⁿ^oⁿe ^da ^u^l^tⁱ^m^o
ammontava ad €.300,00 mensili.versato a Parte 2
Sulla b^a^se ^di quanto sopra esposto ^l^aCP 1 ha formulato le seguenti richieste: "Voglia l'Ecc.mo ^T^rⁱ^b^uⁿ^a^le adito respinta ogni contraria ⁱ^s^t^aⁿza, ^e^c^c^e^zⁱ^oⁿe ^e ^d^e^d^u^zⁱ^oⁿ^e: accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto di locazione
-
stipulato senza la forma scrⁱ^t^ta ^t^ra ⁱl ^de ^c^uⁱ^u^sERsona 1 e [...]
CP 1 nel mese di marzo 2018, e per effetto, accertare e dichiarare che il contratto di locazione intercorso tra le parti decorre dal mese di marzo 2018 con scadenza nel mese di marzo 2026. Con vittoria di spese".
produzione ^di documenti, è s^t^a^ta discussa La causa, istruita con la sola
- ^a^l^l'^u^dⁱ^eⁿ^za ^d^el 2⁶.⁹.²⁰²5 ^ed è stata quindi trattenuta in decisione ai sensi
-
-
- dell'art. 281 sexies, terzo comma, c.p.c..
-
X
-
-
-
-
E' circostanza pacifica fra le parti, che ⁿ^el ^m^a^r^zo ^d^el 2018 LI ^P^e^r
ER 1, padre dell'attrice Parte 1 e Controparte 1 stipularono verbalmente un contratto, mai registrato, per l'uso degli immobili in questione, per ^un corrispettivo che ^l^a(non ^s^m^eⁿ^tⁱ^ta ^d^a^l^l'^o^dⁱ^e^rⁿ^a CP 1
attrice) ha indicato in €.300,00 mensili,
immobili per usoIn materia di contratti di locazione di abitativo stipulati verbalmente e non registrati, la Corte di Cassazione, con la sentenza 4975/2021,
si è così espressa : "i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati ^a
decorrere dall'entrata in vigore della 1. ⁿ. 431 del 1998, per i quali il locatore ⁿ^on abbia provveduto alla prescritta registrazione del ^c^oⁿ^t^r^a^t^to ⁿ^el ^t^e^r^mⁱⁿ^e
indicato al comma 1 dell'art. 13 citato, sono affetti da nullità relativa dⁱ
protezione, a prescindere dal fatto che siano stati conclusi ○ ^m^eⁿo ⁱn ^f^o^r^m^a
scritta ed aⁿ^c^o^r^c^hé i ^c^o^r^r^e^l^a^ti giudizi ^sⁱ^aⁿo ^s^t^a^ti ⁱⁿ^t^r^o^d^o^t^ti prima ^d^e^l^l^a
modifiche apportate dal richiamato art. 1, comma 59, allo stesso art. ¹³; ^c^a^u^s^a
di nullità, pertanto, denunciabile dal solo conduttore, ricorrendo ^uⁿo ^d^ei ^c^a^sⁱ
nei quali quest'ultimo ha la facoltà di domandare "la riconduzione del contratto a condizioni conformi "".
La domanda di riconduzione del contratto a condizioni conformi alla legge azionata ^d^a^l^l^aCP 1 è quindi risultata fondata e, pertanto, al contratto da questa stipulato con ERsona 1 nel marzo 2018 dovranno essere applicate le norme della legge 431/1998 che prevedono, per le locazioni abitative, un ^t^e^r^mⁱⁿ^e minimo di durata di quattro anni con rinnovo automatico per ulteriori quattro anni in difetto di diniego di rinnovo motivato ai ^s^eⁿ^si ^d^e^l^l'^a^r^t.3 ^d^e^l^la ^m^e^d^e^sⁱ^m^a legge;
dovrà quindi ritenersi che la CP 1 occupi i suddetti immobili ⁱⁿ
forza di un contratto di locazione valido fino al 31.3.2026 e che quindi non potrà
essere considerata un'occupante senza titolo. Occorrerà quindi:
-ricondurre alle condizioni previste dalla legge 431/1998 il contratto a ^s^uo ^t^e^m^p^o stipulato dalla CP 1 con Parte 2 e, per l'effetto, dichiarare la vigenza di detto contratto fino al 31.3.2026;
-respingere, di conseguenza, ^le ^d^o^m^aⁿ^de ^d^e^l^l^a Parte 1 volte all'accertamento dell'occupazione senza titolo, alla restituzione degli immobili e al risarcimento del danno per illegittima occupazione.
Parte 1 di rimborso degli oneri Occorrerà altresì respingere la domanda della non avendo questa fornito ^la prova ^dⁱ condominiali, aver già provveduto al pagamento di quanto richiesto dall'amministrazione del condominio;
la stessa,
infine, attesa la sua soccombenza, dovrà essere condannata a rifondere alla
CP 1 le spese del presente giudizio.

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni div^ersa ^d^o^m^aⁿ^d^a, ⁱ^s^t^aⁿ^z^a,
eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara che il contratto di locazione abitativa ^t^r^a ERsona 1
quale ^l^o^c^a^t^o^r^e, ^eControparte 1 quale parte conduttrice, relativo
4° piano, all'immobile sito in Roma, in Via Giacomo Bresadola 55, palazzina A,
11, e al locale servizi, ex lavatoio, di circa mq.10, ^s^ul ^t^e^r^r^a^z^z^o interno condominiale, stipulato verbalmente nel marzo 2018 e ⁿ^on ^r^e^gⁱ^s^t^r^a^t^o, ^d^e^b^ba ^e^s^s^e^r^e ricondotto alle condizioni conformi alla legge 431/1998;
-per l'effetto dichiara la vigenza del suddetto contratto fino al 31.3.2026;
-respinge ogni domanda qui azionata da Parte 1 c^oⁿ^t^r^oCP 1
[...] ;
-^c^oⁿ^d^aⁿⁿ^aParte 1 a ^rⁱ^m^b^o^r^s^a^re ^aControparte 1 l^e^s^p^e^s^e processuali che si liquidano in €.2.600,00 per compensi di avvocato ai sensi del
DM. Giustizia 147/2022 relativi alle fasi di studio, introduttiva, ⁱ^s^t^r^u^t^t^o^rⁱa ^e
decisoria, più spese generali, CPA ed Iva. ^R^o^m^a, ^lì 22/10/2025.
Il Giudice unico dott. MASSIMO CORRIAS