REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRIESTE
Sezione Civile
in persona del Giudice dott. Francesco Saverio Moscato ha pronunciato la seguente
S E N T E N ZA
nella causa civile in primo grado, iscritta in data 31.01.2023 al R.G. n. 318/2023,
vertente t r a
(c.f. ), imprenditore individuale sotto la Parte_1 C.F._1
ditta (P.I. ), con sede in Trieste, Androna Campo Marzio n. 1, CP_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. Cristiana Crevatin del foro di Trieste;

RICORRENTE
e
(c.f. ), residente a [...] C.F._2
n. 56, rappresentato e difeso dall'avv. Prof. Alessandro Rosario Rizza.
RESISTENTE
Causa discussa e decisa all'udienza del 10 luglio 2025 mediante lettura del dispositivo e contestuale motivazione a< norma degli artt. 447-bis e 429, 1° comma, c.p.c., sulle
1 seguenti
CONCLUSIONI
Per il ricorrente:
(come da note argomentative autorizzate depositate il 30.6.2025)
“Accertare che dal mese di luglio 2022 al mese di febbraio 2023 (compresi) il locatore si è reso contrattualmente inadempiente ex art. 1575 n.ri 2 e Controparte_2
3 c.c. per non aver garantito alla il pacifico godimento dei CP_3 Parte_1
locali locatigli siti in Trieste, Androna Campo Marzio n. 1 consistente ne:
Aver completamente e inutilmente intercluso il negozio con un'impalcatura CP_1
cielo terra collocata su tutto l'edificio condominiale;
Aver esposto il titolare della ditta e la sua clientela al concreto rischio di crollo della medesima impalcatura;
Aver del tutto impedito l'uscita di sicurezza dai locali (palo in corrispondenza dell'uscita), Aver
fortemente limitato l'accesso e la visibilità delle vetrine del negozio ed CP_1
inoltre, Aver privato i locali del servizio di riscaldamento e raffrescamento;
infine Aver
tolto e asportato l'insegna identificativa del negozio.
Accertare che dal mese di luglio 2022 al mese di febbraio 2023 (compresi) il locatore si è reso contrattualmente inadempiente ex art. 1585 comma 1 c.c. per Controparte_2
non aver impedito a terzi (ditta Team Edile s.r.l.), pur essendone facoltizzato, di molestare il signor parcheggiando gli automezzi nell'area antistante il Parte_1
negozio e recandogli, così, un'ulteriore diminuzione del pacifico godimento dei CP_1
locali siti in Trieste, Androna Campo Marzio n. 1 concessi in locazione;

Accertare che dal mese di marzo 2023 alla data odierna (giugno 2025) il locatore
2 , pur avendo rimosso l'impalcatura di cantiere, ha continuato a rendersi Controparte_2
contrattualmente inadempiente ex art. 1575 n.ri 2 e 3 c.c. per non aver garantito alla di il pacifico godimento dei locali locatigli siti in Trieste, CP_1 Parte_1
Androna Campo Marzio n. 1 consistente nel non aver ripristinato il servizio di riscaldamento e raffrescamento in uso al negozio locato alla per non aver CP_1
ripristinato l'insegna con logo identificativa del negozio omonimo, collocandola CP_1
sul proprio edificio condominiale.
Accertare che dal mese di marzo 2023 alla data odierna (giugno 2025) il locatore continua a rendersi contrattualmente inadempiente ex art. 1585 comma Controparte_2
1 c.c. per non aver impedito a terzi (ditta Team Edile s.r.l.), pur essendone facoltizzato,
di molestare il signor parcheggiando gli automezzi nell'area antistante Parte_1
il negozio e recandogli, così, un'ulteriore diminuzione del pacifico godimento CP_1
dei locali siti in Trieste, Androna Campo Marzio n. 1 concessi in locazione;

Accertare che in forza della diminuzione del godimento dell'uso dell'immobile patita dalla nel periodo dal luglio 2022 al febbraio 2023, sussiste il diritto della CP_1
ditta ricorrente ad ottenere dal locatore la restituzione dell'importo Controparte_2
pari al 50% di tutti i canoni di locazione pagati;
e dal mese di marzo 2023, la restituzione dell'importo pari ad almeno un terzo di tutti i canoni di locazione pagati e ciò fino al completo ripristino del pacifico godimento del bene locato,
Condannare il signor al pagamento in favore della ditta Controparte_2 [...]
dell'importo di € 2.844,80 (ovvero € 711,20 x 8 mesi = € 5.689,60 – Controparte_4
50% = € 2.844,80) per i mesi da luglio 2022 a febbraio 2023 compresi e al pagamento
3 dell'importo pari ad almeno un terzo del canone di locazione (€ 711,20 ) o nella maggiore percentuale ritenuta di giustizia, dal mese di marzo 2023 fino alla cessazione delle turbative e al ripristino del pacifico godimento del bene, con la maggiorazione degli interessi dal dì del dovuto al saldo e al ricalcolo della percentuale di riduzione sui canoni via via adeguati ex indici ISTAT.
Ordinare al locatore la cessazione delle turbative e delle azioni volte al ripristino del legittimo godimento della cosa locata (funzionalità impianto riscaldamento/condizionamento, ripristino insegna e cessazione delle molestie di diritto parcheggio in area cortile) e in caso di inottemperanza, condannare il locatore _2
al pagamento di una penale ex art. 614 bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo nel
[...]
corretto adempimento.
Con vittoria di competenze legali professionali e tecniche, sia relative alla fase cautelare che di merito ed altresì anche per il procedimento di mediazione”.
Per il resistente:
(come in atti)
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria in fatto e in diritto,
contrariis rejectis e con riserva di ulteriormente eccepire, dedurre e argomentare, per i motivi sopra esposti
In via preliminare, nel rito, accertare l'erroneità del rito con cui è stata introdotta la domanda e, per l'effetto, dichiarare la stessa inammissibile e/o improcedibile o comunque disporre la conversione nel rito ordinario;

In via alternativa, in rito, accertare la carenza della legittimazione passiva in capo al
4 dott. , ai sensi dell'art. 1585 co. 2 c.p.c., e per l'effetto dichiarare la domanda _2
attorea inammissibile e/o comunque improcedibile;

Nel merito, dichiarare comunque infondata la domanda attorea poiché palesemente pretestuosa e non provata e, per l'effetto, rigettare la richiesta di riduzione del canone pregresso e la sospensione del canone futuro;

In via di subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, volersi porre a carico di parte attrice le spese per l'attività richiesta e/o volersi disporre idonea cauzione a favore del dott. . _2
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari del giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato in data 31 gennaio 2023,
[...]
imprenditore individuale sotto la ditta si è Parte_1 Controparte_4
rivolto a questo Tribunale deducendo l'inadempimento di agli obblighi Controparte_2
contrattuali nascenti dal contratto di locazione stipulato fra le parti il 30 settembre
2009, e da ultimo rinnovato in data 31 agosto 2021 per ulteriori sei anni, avente ad oggetto l'immobile commerciale sito in Trieste, Androna Campo Marzio n. 1.

2. In particolare, il ricorrente ha lamentato la menomazione del pacifico godimento del bene locato, protrattasi in varie forme dal luglio 2022 sino all'attualità, per fatti riconducibili al potere di ingerenza e governo del locatore, e ha chiesto, in conseguenza,
la riduzione giudiziale del canone di locazione, la condanna alla restituzione dell'eccedenza corrisposta e l'adozione di un ordine inibitorio ex art. 614-bis c.p.c.

3. Il resistente si è ritualmente costituito, contestando la fondatezza Controparte_2
5 della domanda e chiedendone il rigetto.

4. Esperita l'istruttoria mediante produzione documentale e assunzione di testi, la causa
è stata trattenuta in decisione all'udienza del 10 luglio 2025, con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.
5. Inquadramento normativo e ambito della controversia.

5.1. La presente controversia, correttamente instaurata nelle forme del rito locatizio ex art. 447-bis c.p.c., ha ad oggetto l'accertamento dell'inadempimento del locatore ex art. 1575, nn. 2 e 3, c.c., e 1585, 1° comma, c.c., per non avere garantito al conduttore il pieno e pacifico godimento del bene locato, nonché la domanda di riduzione del canone,
restituzione dell'eccedenza versata e cessazione delle turbative in corso.
5.2. È pacifico in atti che il ricorrente è titolare di un'impresa Parte_1
individuale operante nel commercio di elettrodomestici sotto l'insegna “ e che CP_1
conduce, in forza di contratto di locazione commerciale, il locale sito in Trieste, Androna
Campo Marzio n. 1, al pian terreno di un edificio di proprietà del resistente _2
.
[...]
5.3. È parimenti incontestato che lo stesso è proprietario anche dell'edificio _2
attiguo e comproprietario della strada privata di accesso e dell'area antistante il negozio locato al ricorrente.
6. Il ponteggio e la natura emulativa dell'intervento.

6.1. Dal luglio 2022 al febbraio 2023, la facciata dello stabile è stata completamente oscurata e interclusa da un ponteggio cielo-terra, installato per volontà del locatore e formalmente ascritto a “lavori edili” affidati in economia alla società Team Edile s.r.l.,
6 soggetto che – è fatto decisivo – è anch'esso conduttore di locali adiacenti a quelli del e sempre in forza di contratto di locazione stipulato con lo stesso . Parte_1 _2

6.2. Il rapporto fra e la società Team Edile s.r.l. non è dunque né casuale né _2
terzo, ma si radica in un duplice vincolo: contratto di locazione e affidamento diretto dei lavori, eseguiti sotto la direzione di un architetto di fiducia del locatore.

6.3. Tale situazione assume rilievo dirimente, poiché il locatore non solo aveva piena disponibilità materiale e giuridica dell'area interessata, ma ha mantenuto un potere diretto e immediato di ingerenza sui soggetti attuatori delle condotte lesive, risultando quindi del tutto infondata la pretesa di estraneità rispetto a comportamenti formalmente riconducibili a soggetti “terzi”.

6.4. Ciò trova ulteriore conferma nell'assenza di qualsivoglia reale opera eseguita sulla facciata nel lungo periodo di installazione del ponteggio: come documentato dalla relazione tecnica dell'ing. (doc. 11), “non è possibile riscontrare Persona_1
l'effettuazione di opere edilizie in facciata […] si consiglia l'interdizione all'accesso all'attività commerciale”.

6.5. La condotta del locatore si rivela quindi gravemente negligente o addirittura emulativa, con finalità non funzionali, ma strumentali e dannose per l'impresa conduttrice, che è stata esposta a rischio per la sicurezza, oscurata, privata dell'insegna e del condizionamento, e impedita nell'utilizzo dell'uscita di sicurezza.
7. Persistenza delle molestie e responsabilità del locatore.

7.1. Anche successivamente alla rimozione del ponteggio (febbraio 2023), le turbative al pieno godimento dell'immobile locato al ricorrente non sono cessate.
7 Risulta infatti provato per documenti e per testi che:
• l'insegna non è stata più reinstallata;
CP_1
• l'impianto di riscaldamento/raffrescamento è rimasto definitivamente disattivato;

• la società Team Edile ha continuato a parcheggiare stabilmente veicoli e mezzi da lavoro davanti al negozio oscurandone vetrine, ingresso e uscita di sicurezza. CP_1

7.2. Nella fattispecie, la responsabilità del locatore non può dirsi elusa in forza della circostanza che le molestie lamentate dal conduttore — nella forma prima dell'interclusione del negozio e poi dell'ostruzione permanente dell'accesso e della visibilità — siano materialmente poste in essere da soggetti terzi. Infatti, la società
edile da cui tali comportamenti provengono è legata al locatore da un duplice vincolo contrattuale, essendo conduttrice, in forza di contratto stipulato con lo stesso , _2
di un locale finitimo a quello della e contestualmente incaricata dallo stesso CP_1
dell'esecuzione di lavori edili svolti in economia, privi di finalità edilizie effettive _2
e rivelatisi anzi pregiudizievoli per l'attività conduttrice.

7.2.1. Si dica poi che il locatore è anche comproprietario della strada privata antistante i locali in questione, e ha mantenuto piena disponibilità materiale e giuridica dell'area su cui si sono protratte le condotte lesive.

7.2.2. Non è insomma revocabile in dubbio che lo stesso avrebbe potuto in ogni _2
momento interdire tale uso improprio, ma ha invece tollerato e persino legittimato la condotta, come dimostrano, da ultimo, le cartellonistiche apposte sulle pareti del locale riportanti la dicitura “parcheggio privato Team Edile”, ossia l'indicazione di un CP_1
presunto diritto di parcheggio in favore della ditta edile.
8 7.3. In tale contesto, è configurabile un potere di governo effettivo, unitario e non neutrale da parte del locatore, che rende le condotte dei terzi a lui riconducibili, poiché
poste in essere da soggetti sotto il suo controllo contrattuale, in immobili di sua proprietà, e tollerate o addirittura legittimate attraverso condotte commissive e omissive.

7.4. Ne deriva che il locatore risulta inadempiente all'obbligo legale di garantire il pacifico godimento del bene locato (art. 1575 c.c.) anche quando le molestie provengano da terzi, ogniqualvolta egli abbia contezza delle stesse, ne tragga un vantaggio diretto o indiretto, ovvero disponga dei mezzi giuridici e materiali per rimuoverle e si astenga colpevolmente dal farlo.

7.4.1. La giurisprudenza ha in più occasioni rimarcato che, pur in presenza di comportamenti ascrivibili formalmente a terzi, il locatore risponde delle interferenze qualora ometta di intervenire laddove abbia strumenti giuridici e di fatto per evitarle,
specie quando la fonte della molestia sia contrattualmente o materialmente collegata a lui. In questo caso, tale responsabilità si configura in modo particolarmente evidente,
per la pluralità di elementi indiziari convergenti in tal senso.
8. Potere riduttivo del giudice – criteri e conseguenze.

8.1. Tenuto conto delle circostanze esposte, il Tribunale ritiene fondati i presupposti per l'esercizio, postulato dal ricorrente, del potere costitutivo-determinativo di riduzione del canone, in relazione al minor godimento concretamente verificatosi, secondo il criterio equitativo fondato sulla gravità e durata delle limitazioni subite.

8.2. Come efficacemente sintetizzato nelle note conclusive del ricorrente: “Il negozio
9 della è stato completamente intercluso dalla presenza delle impalcature;
la CP_1
clientela è stata sottoposta al concreto rischio di crollo;
è stata impedita l'uscita di
sicurezza; è venuta meno la visibilità; i locali sono stati privati del riscaldamento;
è stata
asportata l'insegna identificativa”.

8.3. E' rimasta incontestata l'affermazione del ricorrente, di avere nonostante tutto e sino all'attualità sempre corrisposto al locatore il canone mensile nella misura intera, pari a 711,20 euro.

8.4. Per il periodo luglio 2022 – febbraio 2023 (8 mesi), appare congruo stabilire una riduzione del canone nella misura del 50%: consegue il versamento in eccedenza nella misura di 2.844,80 euro. Per il successivo periodo marzo 2023 – giugno 2025 (28 mesi):
appare congrua una riduzione del canone nella misura – inferiore - del 33,3%, stante il permanere delle turbative e l'assenza di ripristino dei servizi essenziali: consegue, fino al mese di giugno 2025, compreso l'evidenza di versamenti in eccedenza nella misura complessiva di 6.639,87 euro.

8.5. Si perviene pertanto globalmente alla somma di 9.484,67 euro, che lo è _2
condannato a restituire, trattandosi di indebito oggettivo, a favore del ricorrente
Parte_1

8.6. Vanno riconosciuti anche gli interessi moratori nel saggio previsto dall'art. 1284, 4°
comma, c.c., da calcolare:
a) sull'importo di 2.489,20 euro (pari al 50% di n. 7 mensilità da luglio 2022 a tutto gennaio 2023) a decorrere dal 31 gennaio 2023 (epoca di deposito della domanda giudiziale) fino al saldo;

10 b) sull'importo eccedentario di ciascuna delle successive n. 29 soluzioni di canone, con decorrenza dunque dal 15.2.2023 per quanto attiene all'importo di 355,60 euro
(eccedenza mensilità di febbraio '23) e con decorrenza dal 15 di ogni mese successivo,
dunque a partire da marzo '23 e fino alla mensilità di giugno '25 compresa,
sull'eccedenza mensile, ciascuna pari a 237.07 euro, fino al saldo.
9. Cessazione delle turbative, ripristini e misure coercitive.

9.1. Il locatore, pur interpellato e sollecitato più volte, non ha rimosso le cause della menomazione, né ha ripristinato le condizioni antecedenti, che l'attività commerciale aveva all'epoca della stipula del contratto. CP_1

9.2. Alla luce di ciò, si impone di ordinare al resistente sia la cessazione delle persistenti turbative, avendo riguardo a ogni condotta di ostruzione perpetrata con veicoli della società Team Edile s.r.l. parcheggiati nell'area antistante il negozio gestito dal ricorrente, sia il ripristino della situazione funzionale al programma negoziale fra le parti in causa, segnatamente avendo riguardo alla:
• reinstallazione e attivazione impianto di condizionamento e riscaldamento;

• ricollocazione dell'insegna identificativa;

9.3. Per ogni violazione dell'inibitoria, posta in essere dopo il trentesimo giorno dalla notificazione della presente sentenza, viene fissata a norma dell'art. 614-bis c.p.c. la somma di 30,00 euro;
per il caso di inottemperanza protratta oltre trenta giorni dalla notificazione della presente sentenza al comando di ripristino, si fissa invece, a norma della medesima disposizione di legge, la somma di 150,00 euro per ogni (successivo) mese di ritardo o frazione di mese.
11 10. Le spese di lite seguono la regola della soccombenza e pertanto il resistente è
condannato a rifonderle al ricorrente, come da liquidazione in dispositivo, a norma del
D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato dal d.m. 147 del 13.8.2022), in adesione alla nota spese depositata dal ricorrente, parte vittoriosa, congrua sia in relazione alla fase prodromica della mediazione obbligatoria sia in relazione al giudizio di merito (anche considerato il coevo esperimento della tutela cautelare, sebbene in fatto assorbita dalla rimozione del ponteggio, attuata dal locatore non appena notiziato del ricorso – decreto di fissazione d'udienza).

P.Q.M.

Il Tribunale di Trieste, in composizione monocratica, in persona del dott. Francesco
Saverio Moscato, disattesa ogni contraria domanda, eccezione o istanza, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accertato l'inadempimento contrattuale del resistente ai sensi degli Controparte_2
artt. 1575 nn. 2 e 3 e 1585, 1° comma, c.c., riduce il canone di locazione dovuto dal conduttore ricorrente imprenditore individuale sotto la ditta Parte_1
(P.I. ), con sede in Trieste, Androna Campo Marzio n. 1: CP_1 P.IVA_1
• del 50% per il periodo luglio 2022 – febbraio 2023;
• del 33,3% per il periodo marzo 2023 e fino a quando non sarà stato pienamente ripristinato dal locatore resistente il pieno pacifico godimento dell'immobile sopra descritto;

12 2) condanna il resistente a pagare, in restituzione, al ricorrente la Controparte_2
somma complessiva di 9.484,67 euro, oltre interessi moratori ex art. 1284, 4° comma,
c.c., da calcolare:
a) sull'importo di 2.489,20 euro, a decorrere dal 31 gennaio 2023 fino al saldo;

b) sull'importo eccedentario di ciascuna delle successive n. 29 soluzioni di canone, e dunque con decorrenza dal 15.2.2023 sull'importo di 355,60 euro (eccedenza mensilità di febbraio '23) e in seguito dal 15 di ogni mese, a partire da marzo '23 e fino alla mensilità di giugno '25 compresa, su ciascuna eccedenza pari a 237,07 euro,
fino al saldo;

3) ordina al resistente di far cessare l'occupazione dell'area antistante il locale condotto in locazione dal perpetrata con il parcheggio di veicoli della società Team Parte_1
Edile s.r.l., e condanna altresì lo stesso resistente a ripristinare il pacifico godimento dell'immobile locato al mediante: Parte_1
• reinstallazione dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento;
• reinstallazione dell'insegna identificativa “ ; CP_1
4) Per ogni violazione dell'inibitoria espressa al precedente capo 3), posta in essere a decorrere dal trentesimo giorno dalla notificazione della presente sentenza, fissa a norma dell'art. 614-bis c.p.c. la somma di 30,00 euro;
per il caso di inottemperanza protratta oltre trenta giorni dalla notificazione della presente sentenza al comando di ripristino di cui al predetto capo 3), fissa a norma dell'art. 614-bis c.p.c. la somma di
150,00 euro per ogni (successivo) mese di ritardo o frazione di mese;

13 5) condanna il resistente alla rifusione delle spese di lite in favore del Controparte_2
ricorrente liquidate: Parte_1
- quanto al procedimento di mediazione obbligatoria, in complessivi euro 1.350,00 per compensi ed euro 256,20 per esborsi, oltre c.p.a. e i.v.a.;
- quanto al merito, in complessivi euro 8.500,00 per compensi ed euro 388,30 per spese esenti, oltre rimb. forf. spese gen. 15%, c.p.a. e i.v.a. (come per legge).
Così deciso in Trieste, il 10 luglio 2025
Il Giudice
dott. Francesco Saverio Moscato
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