REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott.ssa Simona Maria Cipitì, in funzione di giudice unico, sciogliendo la riserva ritenuta all'esito della trattazione scritta della causa, disposta ai sensi dell'art 127 ter c.p.c., con termine per il deposito di note al 23/05/2024 ore 9.00, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 14199/2023 R.G.,
PROMOSSA DA
(c.f. , residente in Parte_1 C.F._1
Partinico Via Genova n. 3, elettivamente domiciliata in Partinico via
Sanfilippo n. 12 presso lo studio dell'Avv. Sara Aurelia Bancheri, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria integrativa depositata il 10.02.2024
- ricorrente
CONTRO
nata a [...] il [...], n.q. di titolare della CP_1 ditta individuale “ ” (P.IVA rappresentata e difesa CP_2 P.IVA_1 dall'Avv. Giuliano Di Giuseppe Hasani, presso il cui studio in Partinico
Vicolo Tarollo 3, è elettivamente domiciliata, giusta procura in calce alla memoria integrativa depositata il 4.3.2024
- resistente avente ad oggetto: sfratto per morosità; risoluzione per inadempimento.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per convalida di sfratto, ha convenuto in giudizio, dinnanzi al Tribunale Parte_1 in intestazione, , nella qualità di titolare della ditta CP_1
1 individuale “ ”, chiedendo la convalida Organizzazione_1 dell'intimato sfratto per morosità e la condanna della convenuta al rilascio dell'immobile locato, sito in Partinico, nel Corso dei Mille n. 78 ,al piano terra (composto di n. 01 vani ed accessori) adibito a uso commerciale;
oltre alla condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti alla data dell'intimazione, oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, ed oltre ancora le spese della procedura, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
A fondamento delle domande proposte in giudizio, parte attrice ha allegato: (i) di avere concesso in locazione, per uso commerciale, in favore di , titolare della ditta individuale della CP_1 Org_1
, l'immobile sopra identificato verso il pagamento del
[...] canone annuo fissato in euro 2.640,00 da corrispondersi in rate mensili pari ad euro 220,00, ciascuna da corrispondersi entro il giorno trenta del mese;
giusta contratto di locazione regolarmente registrato;
(ii) che, a far data dal mese di aprile 2023, la conduttrice non ha più corrisposto il canone locativo mensile, così maturando una morosità complessivamente pari ad € 1.320,00.
All'udienza di convalida, si è costituita in giudizio la conduttrice personalmente opponendosi all'intimato sfratto deducendo di aver pagato le mensilità oggetto di intimazione ed esibendo all'uopo n. 3 ricevute di pagamento, di cui due sottoscritte dall'intimante Parte_1 concernenti il pagamento rispettivamente: a) in data 9 ottobre 2023, della somma di euro 500,00 in relazione alle mensilità di aprile e maggio con acconto giugno;
b) in data 19 ottobre della somma di euro 820,00 relativa al saldo della mensilità di giugno nonché alle mensilità da luglio a settembre 2023; c) in data 7 novembre 2023 la somma di euro 220,00 relativa alle mensilità di ottobre 2023, corrisposta a mezzo bonifico.
Stante l'insussistenza della morosità, con ordinanza resa a verbale dell'udienza di convalida del 14.11.2023, il Tribunale ha disposto il mutamento del rito di trattazione del giudizio, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., fissando l'udienza per la prosecuzione del procedimento ai sensi dell'art. 420 c.p.c., previa assegnazione alle parti di termini, di cui all'art. 426
c.p.c., per il deposito di memorie integrative.
Con la propria memoria integrativa depositata in data 10.02.2023, parte ricorrente ha insistito nella chiesta convalida di sfratto e nel rilascio dell'immobile, in considerazione della gravità dell'inadempimento
2 all'obbligazione di pagamento del canone locativo protrattosi per oltre sei mesi, invocando la clausola risolutiva espressa pattuita all'art. 6 del contratto di locazione ed evidenziando che la conduttrice si è resa ulteriormente inadempiente al pagamento del canone locativo del canone del mese di gennaio 2024.
Con la propria memoria integrativa, depositata soltanto in data
4.3.2023, parte resistente, dato atto dell'esito negativo della mediazione, ha allegato la situazione di grave difficoltà economica in cui versa la conduttrice, aggravata dalla pandemia da COVID 19 e dai furti subiti nella propria attività, cui si aggiunge il precario stato di salute suo e dei propri congiunti (in particolare la sorella), e, nonostante le predette difficoltà, ha dedotto l'avvenuto pagamento del canone mensile relativo al mese di gennaio 2024.
Sulla scorta di tali premesse, ha insistito nel rigetto delle domande attoree e, in subordine, allegando la propria buona fede, ha chiesto la concessione di un termine di mesi 6 al fine di poter individuare un altro immobile in cui esercitare la propria attività commerciale.
All'udienza del 12 marzo 2024, parte ricorrente ha dato atto dell'avvenuto pagamento seppure ritardato, da parte della conduttrice, delle mensilità maturate dopo l'udienza di convalida, sino al mese di gennaio 2024, deducendo la persistente morosità rispetto al canone del mese di febbraio 2024, mentre non si è opposta alla richiesta formulata dalla conduttrice concernente l'assegnazione del termine per il rilascio come indicato nella memoria integrativa;
parte resistente, senza contestare le allegazioni attoree, si è limitata a contestare la gravità dell'inadempimento a costei imputato.
La causa è stata istruita documentalmente e, all'udienza a trattazione scritta, disposta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con termine per note sino al 23.04.2024, è stata trattenuta in riserva per la decisione.
Con le note di trattazione depositate in vista dell'odierna trattazione della causa, in data 22 maggio 2024, parte ricorrente ha lamentato l'omesso pagamento, a detta data, dei canoni di aprile e marzo 2024, in relazione ai quali la conduttrice ha versato soltanto un acconto di €.
80,00, in data 22.04.24, unitamente alla mensilità di febbraio, pertanto corrisposta in ritardo.
La convenuta, dal canto suo, con le proprie note di trattazione scritta depositate in pari data, ha documentato l'avvenuto pagamento, in
3 data 21 maggio 2024, del canone della mensilità di marzo e di un acconto relativo alla mensilità di aprile;
ed, allegando la persistenza delle difficoltà già rappresentate, ha insistito nella richiesta di sospensione del procedimento con la concessione di mesi 6 al fine di poter individuare un altro immobile in cui esercitare la propria attività commerciale.
*°*°*°*
Preliminarmente deve essere disattesa la domanda di sospensione del procedimento sino al reperimento da parte della conduttrice di altro immobile ove esercitare la propria attività commerciale, poiché irrituale, e connessa esigenze attinenti alla sfera imprenditoriale della convenuta che esulano dall'economia del rapporto contrattuale dedotto in giudizio come da aspetti processuali;
e può essere al più esaminata alla stregua dell'art. 55 Legge n. 392/1978 come istanza intesa alla concessione di termine pari a sei mesi per l'eventuale rilascio dell'immobile locato.
*°*°*
Tanto premesso, la domanda di risoluzione del contratto di locazione dedotto in giudizio e la consequenziale domanda di rilascio è fondata e deve, pertanto, essere accolta per le ragioni appresso indicate.
Al riguardo si rammenta che nei contratti a prestazioni corrispettive, la parte adempiente, sia che agisca per l'adempimento, sia che domandi la risoluzione del contratto (come nel caso in esame), o il risarcimento del danno per l'inadempimento contrattuale, non può avere altro onere probatorio che quello di provare l'esistenza del titolo e, quindi,
l'insorgenza di obbligazioni connesse, ma non anche l'inadempienza dell'obbligato, mentre ai sensi dell'art. 2697 c.c., incombe sulla controparte la prova di avere adempiuto o dell'inadempimento incolpevole, ovvero, dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione dovuta (cfr. Corte di Cassazione n. 25584/2018: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”. Conf. Corte di Cassazione,
n. 15659/2011; n. 3373/2010; n. 9351/2007; Corte di Cassazione,
Sezioni Unite, n. 13533/2001).
4 Nel caso di specie, parte attrice ha adempiuto all'onere probatorio su costei gravante consistente nella prova di un valido titolo contrattuale
(prodotto in copia allegata alla citazione per convalida di sfratto, e regolarmente registrato) e nell'allegazione dell'inadempimento imputabile della controparte contrattuale, al momento della notificazione dell'intimazione di sfratto, all'obbligazione di pagamento del corrispettivo del godimento dell'immobile locato relativamente ai mesi da aprile 2023 a settembre 2023 (sei mensilità) per un importo complessivo di euro €
1.320,00.
Dal canto suo, parte resistente, senza contestare la morosità addebitatagli, ha dedotto, in sede di udienza di convalida, il pagamento delle mensilità oggetto di intimazione (dal mese di aprile 2023 sino al mese di ottobre 2023), producendo all'uopo copia di n. 3 ricevute di pagamento, di cui due sottoscritte dall'intimante Parte_1 concernenti, in particolare: a) un pagamento effettuato in data 9 ottobre
2023, della somma di euro 500,00 in relazione alle mensilità di aprile e maggio con acconto giugno;
b) un pagamento effettuato in data 19 ottobre della somma di euro 820,00 relativa al saldo della mensilità di giugno nonché alle mensilità da luglio a settembre 2023; c) nonché un pagamento, effettuato a mezzo bonifico bancario, della somma di euro
220,00, relativo alle mensilità di ottobre 2023, recante data 7 novembre
2023.
A fronte della riscontrata morosità sussistente al momento dell'intimazione, risulta pertanto che il pagamento delle mensilità oggetto dell'intimazione, maturate da aprile a settembre 2023, è stato integralmente adempiuto dalla conduttrice con notevole ritardo rispetto alle naturali scadenze contrattuali concordate dalle parti (art. 5 del contratto di locazione allegato all'atto di intimazione di sfratto).
Con la propria memoria integrativa, parte ricorrente ha altresì dedotto la persistente morosità imputabile alla resistente rispetto al pagamento del canone maturato nel mese di gennaio 2024, successivamente estesasi anche al canone di febbraio 2024 (si veda verbale di udienza del 12.03.2024); a fronte della quale parte resistente ha prodotto la ricevuta di un pagamento effettuata a mezzo di bonifico bancario, dell'importo di euro 220,00, recante data 20 febbraio 2024 (cfr. allegato “copia bonifico” alla memoria integrativa di parte resistente), mentre nulla ha dedotto in merito alla morosità mensilità di febbraio
5 2024. Tenuto altresì conto delle circostanze dedotte con le rispettive note di trattazione scritta del 22 maggio 2024, e pacifiche tra le parti, concernenti i pagamenti concernenti le successive mensilità, emerge un sistematico, affatto episodico, ritardo nel pagamento del canone di locazione rispetto alle scadenze convenute, pur a fronte della persistente ed ininterrotta disponibilità dell'immobile.
Tanto precisato in ordine alla morosità sussistente al momento dell'intimazione (pari a sei mensilità) è a dirsi che secondo orientamento consolidato della giurisprudenza anche di legittimità, il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dall'articolo 1453, comma 3, del c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti (al di fuori della specifica fattispecie di cui all'art. 55 della Legga n. 392/1978, applicabile alla diversa fattispecie delle locazione per uso abitativo, al ricorrere in ogni caso dell'ulteriore circostanza attinente al pagamento delle spese di lite) successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non è ostativa all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.
Di conseguenza, il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto (così, Trib. Roma sez. VI, 13/02/2020, n.3309; nonché, nello stesso senso Cass. civ. sez. III, 10/08/1999, n.8550; Cass. n. 30730/2019.; Cass.
14/11/2006, n. 24207).
A ciò si aggiunga la rilevanza, ai fini della decisione della domanda di risoluzione in esame, dell'ulteriore morosità maturata in corso di causa.
Invero, in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, deve valutarsi la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in
6 condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale di cui all'art. 1453 c.c. (a mente della quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione e non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a corrispondere il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna (ex multis Cass. n. 30730/2019).
Rileva invero che, anche dopo l'ordinanza di mutamento rito pronunciata ai sensi dell'art. 665 c.p.c., la società conduttrice ha adempiuto all'obbligazione di pagamento del canone in modo irregolare, incorrendo sempre in gravi e consistenti ritardi.
In particolare, dalla documentazione agli atti, risulta che la mensilità di gennaio 2024 è stata pagata solo venti giorni dopo la sua scadenza (si veda ricevuta di pagamento a mezzo di bonifico bancario datata 20 febbraio 2024 allegata alla memoria integrativa di parte resistente), mentre le mensilità di febbraio e marzo 2024 sono state corrisposte soltanto in data 22 aprile 2024.
A fronte dell'inesatto adempimento all'obbligazione di pagamento dei canoni relativi, tanto alle mensilità scadute, precedentemente alla notificazione dell'intimazione di sfratto da aprile 2023 a settembre 2023, sia nel corso del giudizio (gennaio 2024), corrisposte con considerevole ritardo rispetto alle scadenze mensili contrattualmente pattuite, e in ragione della persistente morosità rispetto alla mensilità di febbraio 2024, deve dirsi che la morosità è altresì imputabile.
Si ricorda al riguardo che l'inadempimento si presume colpevole fino a prova contraria;
perciò, tale presunzione cade solo in presenza di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte dal conduttore, le quali dimostrino che egli, nonostante l'uso dell'ordinaria diligenza, non sia stato in grado di eseguire la propria prestazione (Cass. 17/11/1999, n. 12760).
L'assenza di colpa costituisce prova del fatto impeditivo, il cui onere, ai sensi dell'art. 2697 c.c., ricade sul conduttore.
7 Nel caso di specie le giustificazioni allegate dalla conduttrice concernenti le difficoltà interne alla propria attività commerciale, aggravate dal precario stato di salute suo e della sorella, non sono idonee ad integrare ai sensi dell'art. 1218 c.c. il caso fortuito, o la forza maggiore.
Né tantomeno la complessiva contingenza economica conseguente alla pandemia da covid 2019 (considerato l'epoca della morosità successiva all'applicazioni delle restrizioni imposte ai fini del contenimento della pandemia, o comunque successivo alle più stringenti misure) e le sue ricadute – peraltro genericamente allegate - sull'attività commerciale svolta dalla conduttrice all'interno dell'immobile locato, possono ripercuotersi sulla sfera giuridica della controparte contrattuale essendo del tutto estranee all'oggetto del contratto, e potendo rilevare al più, nell'ambito dello statuto delle locazioni commerciali, a giustificazione del recesso del conduttore, fermo restando il rispetto delle obbligazioni assunte contrattualmente sino allo scioglimento del vincolo.
È altresì riscontrato l'ulteriore requisito richiesto, a norma dell'art. 1455 c.c., attinente alla gravità dell'inadempimento allegato dal creditore, che nel caso di specie emerge già con riguardo alla morosità esistente al momento dell'intimazione di sfratto (pari a sei mensilità), oltre che alla luce del notevole ritardo del suo ripianamento effettuato in corso di causa.
A tal riguardo è sufficiente rilevare che, nel caso di specie, le parti hanno provveduto a disciplinare, nell'ambito dello schema negoziale, il profilo della “gravità” dell'inadempimento, pattuendo espressamente all'art. 6 del contratto di locazione che “il mancato puntuale pagamento del canone degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituirà motivo di risoluzione del contratto fatto salvo quanto previsto dagli Art.5 e 55della legge n.
392/1978 e successive modifiche e integrazioni” (cfr. contratto di locazione allegato alla citazione per sfratto).
È documentalmente provato che la conduttrice è incorsa nell'inadempimento dedotto nella suddetta clausola contrattuale, essendo pacifico che al momento della notifica dell'intimazione di sfratto la conduttrice risultava morosa in relazione a sei mensilità (da aprile a settembre 2023) per un ammontare complessivo pari ad € 1.320,00.
Volendo prescindere dalla dibattuta questione concernente l'ammissibilità della domanda nuova proposta dalla locatrice con la memoria integrativa , alla luce delle evidenze e delle considerazioni sopra
8 compendiate, ricorre il requisito della gravità dell'inadempimento, rilevando in ogni caso la clausola di cui all'art. 6 del contratto stipulato tra le parti, in termini di indice di convenzionale oggettivato dalle parti di gravità dell'inadempimento della parte conduttrice all'obbligazione principale sulla stessa gravante.
Quelli compendiati, pertanto, vieppiù alla luce dell'art. 6 del contratto di locazione, integrano elementi idonei ad incidere sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto tale da alterare, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale, ed in particolare l'interesse del locatore, a fronte della continuativa disponibilità concessa dell'immobile, a ricevere puntualmente il corrispettivo dalla controparte.
Ne consegue che deve escludersi che l'inadempimento possa essere qualificato di scarsa importanza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c..
Alla luce di quanto sopra considerato, ricorrendone i presupposti, in accoglimento della domanda di parte attrice, deve essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti, in data
9.9.2008, avente ad oggetto la concessione in locazione, verso il canone mensile di euro 220,00, dell'immobile sito in Partinico, nel Corso dei Mille
n. 78, al piano terra (composto di n. 01 vani ed accessori) adibito a uso commerciale.
*°*°*°*°*
In conseguenza dell'accoglimento della domanda di risoluzione per grave inadempimento della conduttrice, quest'ultima deve essere condannato al rilascio dell'immobile sopra identificato.
Ai sensi dell'art. 56 Legge n. 392 del 1978, con il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile locato, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore, nonché di quelle del locatore, il Giudice fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi, ovvero in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.
Nel caso di specie, tenuto conto, della richiesta formulata in via subordinata dalla conduttrice con la propria memoria integrativa consistente nella concessione di un termine di mesi sei per consentirle di individuare un altro immobile in cui esercitare la propria attività commerciale e della mancata opposizione, rispetto a tale richiesta, manifestata dalla locatrice all'udienza del 12 marzo 2024, nel
9 contemperamento tra le contrapposte esigenze delle parti si ritiene congruo fissare il suddetto termine alla data del 30 settembre 2024.
*°*°*°*°*
Alla luce dei pagamenti documentati, la domanda attorea preordinata alla condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere sino all'effettivo rilascio, merita di essere accolta limitatamente alle mensilità scadute e non corrisposte alla data odierna, pari ad euro 160,00 relative al saldo della mensilità di aprile 2024, scaduta alla data odierna, oltre alle mensilità successive a scadere, sino all'effettivo rilascio, ed oltre interessi da ciascuna scadenza sino al soddisfo.
*°*°*
Le spese del giudizio - liquidate in € 1.490,00 per compensi e in €
96,28 per esborsi, secondo valori tendenti ai minimi per tutte le fasi del giudizio, ad eccezione della fase della fase di studio calcolata secondo i valori medi dei parametri recati dalle tabelle allegate al D.M. n. 147/2022 per lo scaglione di riferimento (con riguardo alla mora esistente alla data dell'intimazione di sfratto), tenuto conto della concreta attività posta in essere dalle parti e della complessità delle questioni trattate – seguono la soccombenza, pertanto sono interamente poste a carico della parte resistente, da distrarsi in favore del procuratore di parte ricorrente dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Simona Maria Cipitì, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente decidendo sulle domande proposte come in epigrafe, così provvede:
1) Dichiara risolto, per grave inadempimento della parte conduttrice, il contratto di locazione, per uso diverso, stipulato in data in data 9/9/2008, tra e Parte_1 P_
, titolare della ditta individuale “ ”, avente ad
[...] CP_2 oggetto l'immobile sito in Partinico, nel Corso dei Mille n. 78, al piano terra (composto di n. 01 vani ed accessori);
2) NN , titolare della ditta individuale P_
“ ”, al rilascio, libero da cose e/o Organizzazione_2 persone, in favore di l'immobile sito in Parte_1
10 Partinico, nel Corso dei Mille n. 78, al piano terra (composto di n. 01 vani ed accessori), nel termine del 30 settembre 2024;
3) NN , titolare della ditta individuale P_
“ ”, la somma due tuo 160,00 a titolo di saldo del CP_2 canone della mensilità di aprile 2024, scaduta alla data odierna, oltre alle mensilità successive a scadere, sino all'effettivo rilascio, ed oltre interessi da ciascuna scadenza sino al soddisfo;

4) NN , titolare della ditta individuale P_
“ ”, al pagamento, in favore di , delle CP_2 Parte_1 spese del presente giudizio liquidate in €96,28 per esborsi ed € €
1.490,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, I.V.A. e
C.P.A come per legge, da distrarsi in favore del suo procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Palermo, 23 maggio 2024
Il Giudice
Dott.ssa Simona Maria Cipitì
11