N. R.G. 8108/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 8108/2023 ,
Promossa da : (CF: ), rapp.ta e difesa dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
Nicola Belsito e Patrizia Mazzariello ed elett.te dom.ta come in atti,
Attrice/Intimante
Nei confronti di : (C.F. , rapp.to e difeso dall'avv. Fabio Controparte_1 C.F._2
Armenante ed elett.te dom.to come in atti,
Convenuto/Intimato
Avente ad oggetto : Sfratto morosità,
Conclusioni : come in atti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con contestuale citazione per la convalida, l'attrice intimava sfratto per morosità a in Controparte_1 relazione all'immobile sito in Vietri Sul Mare al Corso Umberto I n. 53, a questi concesso in locazione per uso diverso dall'abitativo, in virtù di contratto del 01.05.2016 - registrato presso l'Agenzia delle
Entrate di Salerno in data 19.5.2016 - al canone mensile di € 550,00, da corrispondersi entro il giorno
10 del mese presso il domicilio di essa locatrice;
deducendo il mancato pagamento di due mensilità di canone relative ad agosto e settembre 2023, chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza ex art. 665 cpc in caso di opposizione.
Con propria comparsa si costituiva il convenuto/intimato che chiedeva il rigetto della domanda per sua infondatezza in fatto ed in diritto, eccependo a difesa l'insussistenza della morosità nonché
l'inadempimento della locatrice agli obblighi di legge e contrattuali, meglio precisando che la stessa si era rifiutata di ricevere il pagamento del canone a mezzo assegno circolare a consegnarsi presso il suo pagina 1 di 5 domicilio - come da contratto - né, ugualmente, sebbene richiesta, aveva mai comunicato il suo IBAN al fine di consentire il versamento dei canoni senza ritardo;
evidenziava altresì il mancato riscontro alle doglianze avanzate circa il verificarsi di fenomeni infiltrativi riscontrati all'interno dell'immobile sì come segnalati con proprie note;
riferiva che l'inerzia della locatrice, inadempiente agli obblighi di legge, aveva determinato danni ai beni mobili di sua proprietà presenti nella res locata , il cui uso era risultato compromesso dalle infiltrazioni presenti sulle pareti interne che lo avevano costretto ad una serie di interventi al fine di arginare il problema;
spiegava indi domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni patiti, quantificati in € 5.000,00.
Successivamente, non emessa ordinanza provvisoria di rilascio, mutato il rito, rimesse le parti in mediazione e svolta l'istruttoria orale, la causa veniva decisa alla udienza del 08.04.2025 con il contestuale deposito delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Le eccezioni mosse a difesa dal convenuto non possono ritenersi idonee a superare le ragioni della domanda, non trovando riscontro nelle complessive risultanze probatorie in atti.
Va rilevato, in limine che parte attrice ha prodotto in atti il titolo negoziale posto a base della domanda e rappresentato dal contratto di locazione stipulato in data 01.05.2016, recante i patti e le condizioni economiche accettate dalle parti, ivi compresa la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 del contratto .
Circa l'operatività della stessa, deve osservarsi come parte intimante già nell'atto di intimazione, abbia espressamente richiamato tale clausola, palesando in tal modo la volontà di volersene avvalere ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 cc, con la conseguenza che alcun rilievo positivo sull'inadempimento maturato, può attribuirsi al un eventuale pagamento tardivo “offerto” o effettuato dal conduttore solo in esito alla notifica dell'intimazione.
Secondo consolidata giurisprudenza, la risoluzione di diritto del contratto conseguente all'applicazione di una clausola risolutiva espressa postula non soltanto la sussistenza, ma anche l'imputabilità dell'inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento dal contratto, pur eliminando ogni necessità di indagine in ordine all'importanza dell'inadempimento, non incide, per converso, sugli altri principi regolatori dell'istituto della risoluzione, né, in particolare, configura un'ipotesi di responsabilità senza colpa, onde, difettando il requisito della colpevolezza dell'inadempimento, la risoluzione non si verifica né, di conseguenza, può in alcun modo essere legittimamente pronunciata (Cfr., per tutte, Cass. n. 3044/91, n. 10102/94, n. 9356/00).
Pertanto, ai fini della risoluzione del contratto per inadempimento, in presenza di clausola risolutiva espressa, pur se la colpa del contraente inadempiente si presume, ai sensi dell'art. 1218 cc, il giudice non è tenuto solo a constatare che l'evento previsto dalla detta clausola si sia verificato, ma deve pagina 2 di 5 esaminare, con riferimento al principio della buona fede, il comportamento dell'obbligato, potendo la risoluzione essere dichiarata solo ove sussista (almeno) la colpa di quest'ultimo (Cfr. Cass. n. 15026 del 2005 e Cass. n. 2553 del 2007).
Il criterio di buona fede infatti, rappresenta la direttiva fondamentale per valutare l'agire dei privati e gli artt. 1175 e 1375 cc sono disposizioni dirette ad evitare condotte pretestuose nonché l'abuso del diritto. La giurisprudenza ha chiarito che, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla clausola risolutiva, risulti conforme al criterio della buona fede, non sussiste l'inadempimento.
Sotto tale profilo non può ritenersi che nel caso di specie la condotta dell'intimato sia risultata conforme al principio anzidetto, atteso che i canoni di cui alla domanda sono stati “offerti” in pagamento solo in esito alla notifica dell'atto di intimazione, per come peraltro pacificamente affermato dallo stesso conduttore.
Circa i motivi di merito dedotti a sostegno della spiegata riconvenzionale e ravvisati nella presenza di vizi alla res locata, tali da avere determinato danni asseritamente risarcibili per danneggiamento al mobilio e alle strumentazioni di proprietà - peraltro nemmeno provati - deve ritenersi principio noto che il rapporto locatizio è caratterizzato essenzialmente dal godimento dell'immobile, integrante la prestazione del locatore a fronte della quale si pone quella principale del conduttore, rappresentata dal pagamento del corrispettivo convenuto, ciò comportando, in via generale, che il mancato adempimento della prestazione economica cui è obbligato il conduttore deve ispirarsi a criteri di correttezza e buona fede, di guisa che essa non possa produrre un' alterazione del sinallagma contrattuale, determinando uno squilibrio delle rispettive posizioni delle parti all'interno del rapporto locatizio. Co Alla luce della consolidata giurisprudenza della pertanto, è da ritenersi legittima la reazione del locatore attraverso il ricorso allo speciale strumento processuale dello sfratto per morosità, laddove l'inadempimento del conduttore non sia ispirato ai suddetti criteri, salvo il caso in cui la prestazione del locatore (rectius: il godimento del bene locato) non venga completamente a mancare, come ad esempio nel caso della esistenza di vizi gravi nell'immobile che comportino la impossibilità di utilizzare il bene da parte del conduttore.
Tale conclusione è ricavabile dall'art. 1578 cc il quale prevede che, a fronte dei vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della res locata all'uso pattuito, il conduttore può chiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo, con ciò dovendosi implicitamente escludere il diritto dello stesso conduttore a sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone in attesa dell'accertamento giudiziale sulla fondatezza della domanda, da scrutinarsi esclusivamente dal Giudice competente al quale è demandato il compito di valutare la pagina 3 di 5 importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (cfr. ex multis Cass. 14739/2007, Cass.
24799/2008, Cass. 13887/2011, Cass. 10639/2012, Cass. 2091/2013, Cass. 26540/2014, Cass.
1317/2015, Tribunale di Milano 12427/2016, Tribunale di Salerno 4407/2016, Tribunale di Bari
2734/2015, Tribunale di Pisa 2705/2015, Tribunale di Palermo 5461/2016,. Tribunale di Monza
2705/2015; Cass. n. 18987 del 27.09.2016)
Il conduttore dunque, non può sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione, laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell'esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene (il cui onere probatorio rimarrà a carico del conduttore ex art. 2697 cc), tra le quali possono annoverarsi anche la mancanza dei requisiti di abitabilità dell'immobile se ed in quanto tale inidoneità sia in grado di impedire in modo assoluto l'utilizzo della res locata (cfr, Tribunale di Salerno 2011/2015 e Tribunale di Prato 250/2015, Tribunale di Roma 22852/2013 - in Red. Giuffrè 2013/2015; Cass 22312/2007,
Cass. 12983/2010, Cass. 25798/2010).
Tanto considerato deve rilevarsi che gli asseriti vizi all'immobile non hanno affatto ridotto la fruibilità dell'immobile, attesa la permanenza nello stesso da parte del conduttore, di tal che deve ritenersi che l'immobile oggetto di causa sia stato comunque utilizzato per lo svolgimento dell'attività, circostanza questa che consente di affermare la piena rispondenza del bene all'uso convenuto, rimanendo per converso, priva di riscontro probatorio, anche ai fini del risarcimento per danni oggetto di domanda riconvenzionale, la esclusiva riconducibilità degli asseriti vizi alla proprietà dell'immobile.
Va dunque ritenuto pacifico, a fronte del titolo negoziale, l'inadempimento ex parte conductoris alla principale obbligazione economica derivante dal contratto in essere tra le parti, con conseguente declaratoria di risoluzione traente origine dallo squilibrio del sinallagma contrattuale nelle prestazioni
(cfr. Cass. SS. UU. 23 ottobre 1984 n. 5384; Cass. 16 luglio 2002 n. 10271; Cass. 3 dicembre 2002 n.
17161; Cass. 28 luglio 2004 n. 14234).
Spese liquidate come in dispositivo.

PQM

Il GOP, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
ogni altra istanza o deduzione disattesa e/o assorbita, così provvede: Controparte_1
- Dichiara risolto il contratto di locazione del 01.05.2016 - registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Salerno in data 19.5.2016 - relativo all'immobile sito in Vietri sul Mare alla via Corso Umberto I n.
53, catastalmente indicato come in atti, per grave inadempimento del convenuto, disponendone il rilascio per data non anteriore al 30.05.2025;
- Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto;

pagina 4 di 5 - Condanna il convenuto al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, Controparte_1
oltre interessi dalle singole scadenze;

- Condanna il convenuto al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano in Controparte_1 complessivi € 1.382,20 comprensivi di esborsi per € 104,20 oltre 15% rimborso spese generali sul compenso, IVA e CpA come per legge.
Salerno, lì 08.04.2025
IL GOP
Dott.ssa Loredana Palcera
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