REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE 01 CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Lucia Dellapina ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 74/23 promossa da:

– rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Campagna ed elettivamente Parte_1
domiciliata, ai fini della presente procedura, presso lo Studio di detto difensore in Genova,
Via G.T. Invrea 16/4 ; Email_1
ATTRICE
CONTRO
– rappresentato e difeso all'Avv. Marco Sgroi p.e.c. CP_1
n. fax 0523/334188) ed elettivamente domiciliato in Email_2
Piacenza, via Pietro Giordani n° 15/f, presso la persona e nello studio del predetto difensore;

CONVENUTO
Conclusioni: in sentenza
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Premesso che la presente sentenza viene redatta ex art. 132 numero 4 cpc, come sostituito all'articolo 45, comma 45, comma 17, della legge 69/09, con la conseguenza che per la parte narrativa, ove non espressamente riportato, ci si richiama a quanto dedotto dalle parti nello svolgimento del processo, essendo sufficiente, ai fini dell'apparato giustificativo te la decisione, la “coincisa esposizione deve ragioni ti fatto e di diritto”, osservato che per consolidata giurisprudenza della
Suprema Corte, il giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'articolo 118 cpc, non è affatto tenuto ad esaminare specificamente e analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle questioni, di fatto e di diritto, rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata (cr. Cass. Civ. n. 1645/12); Ritenuto che le questioni non trattate non andranno quindi considerate come messe per l'effetto di un errore in procedendo, ben potendo risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato da giudicante.
***
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva avanti Parte_1
l'intestato Tribunale al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: CP_1
“Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectiis, In via principale - accogliere e ritenere fondata l'azione intrapresa dalla SI.ra contro il convenuto per i motivi Parte_1
e le ragioni esposte con il presente scritto difensivo;
- conseguentemente, verificata la sussistenza dei danni lamentati, confermare, con le poste eccezioni, le risultanze peritali svolte in sede di ATP (rg. n. 2284/2021) per i motivi e le ragioni meglio esposte con il presente scritto difensivo. Conseguentemente condannare il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, dei danni per “danno emergente” nella misura determinato in € 8.484,60 o nel maggiore/minore importo che verrà determinato ed accertato in corso di causa. - Conseguentemente condannare il convenuto al ripristino della copertura della terrazza oggetto del contendere nella misura di €
22.122,52 o nel maggiore/minore importo che verrà determinato ed accertato in corso di causa. - Conseguentemente condannare il convenuto al pagamento, a mani dell'attrice, delle spese del procedimento per ATP e che si quantificano in € 3.299,40 per costi di CTU, in € 1.653,66 per spese legali ed € 1.921,50 per spese tecniche di parte il tutto come meglio esposto con il presente scritto difensivo. - Accertare e quantificare il mancato utilizzo del bene di proprietà attoreo, a causa delle problematiche oggetto del presente contendere, determinandone conseguentemente il danno economico per lucro cessante, da porre a carico del convenuto, nella misura di € 15.000,00 e/o nel maggiore/minore importo meglio visto in corso di causa.”.
Sosteneva l'attrice che:
- Ella era proprietaria di unità immobiliare, da sempre utilizzata come forno/laboratorio per la panificazione, la quale aveva subito negli ultimi anni fenomeni infiltrativi dovuti, essenzialmente, al terrazzo soprastante di utilizzo esclusivo dell'appartamento di proprietà del convenuto. La zona in questione era stata oggetto di interventi demolitivi da parte del proprietario di detto dell'immobile, in particolare, della piastrellatura posta per assicurare e garantire una migliore tenuta e protezione dalle intemperie;

- La problematica era stata segnalata al convento, ma stante l'inerzia di quest'ultimo, era stato necessario avviare ex art. 696 e 696 bis c.p. procedura di Accertamento
Tecnico preventivo, atta alla verifica dello stato dei luoghi, degli interventi necessari per la sistemazione della terrazza, dei relativi costi e dei danni patiti dall'immobile di proprietà attorea;

- Il Tecnico del Tribunale aveva accertato che erano presenti “ampie zone interessate da precedenti infiltrazioni provenienti dal terrazzo/lastrico solare soprastante che hanno compromesso la salubrità dei locali visionati e determinato il distacco dell'intonaco su gran parte della superficie d'intradosso del solaio e sulla parte alta delle murature perimetrali a contatta con il solaio medesimo” : quindi, veniva concordato con i CTP “la necessità improrogabile di un intervento edilizio mirato all'eliminazione delle cause che determinano l'infiltrazione di acqua piovana dal terrazzo/lastrico solare soprastante e contemporaneamente a risanare le strutture del laboratorio artigianale interessate per danneggiamento dalle predette infiltrazioni”;
- Tuttavia, il Consulente aveva omesso di indagare alcune voci di danno richieste in ricorso, nello specifico relativamente all'impianto elettrico, verifica omessa per asserito: “ridotto valore dell'impianto di illuminazione, sia per la sua limitata estensione che per la composizione dei materiali presente oltre allo stato di vetustà dello stesso” e per “mancanza di corrente elettrica …….” ;
- Relativamente al terrazzo causa delle infiltrazioni, il CTU così si era espresso a: “Dal terrazzo si accede alla proprietà del SI. (appartamento posto al piano CP_1 primo identificato al Catasto Fabbricati con il sub. 3 del mappale 37) e ne costituisce pertinenza esclusiva. Il lastrico solare – zona scoperta – si presenta in pessimo stato di conservazione, non è presente alcuna pavimentazione (sono presenti nel massetto
i segni della pavimentazione preesistente, ma non si è conservata alcuna piastrella); il massetto risulta in superficie ampiamente disgregato e non protetto da alcun elemento di tenuta dell'acqua” . Non solo, le carenze di strutture veniva ricavata dalla
“differenza di quota nella superficie del terrazzo di cm 5 tra il massetto presente sulla porzione scoperta da quella pavimentata insistente sulla superficie coperta da tettoia in pannelli ondulati di vetroresina”; - In conclusione il CTU ravvisava la causa principale ed essenziale dei fenomeni percolativi: “nell'inadeguatezza dello strato di impermeabilizzazione eseguito sul lastrico solare, che determina l'infiltrazione dell'acqua a livello di solaio nei locali in causa;
in aggiunta la non idonea pendenza del pavimento, l'esecuzione della seconda pavimentazione sulla parte scoperta che di fatto ha modificato lo scolo del terrazzo, oltre all'acqua piovana che può bagnare in presenza di vento la porzione coperta, ha determinato fenomeni di infiltrazione anche della zona coperta a livello del solaio di copertura del locale 3 “Deposito farina e servizio igienico” oltre al corridoio che dà accesso al cortile del piano terra”. I danni venivano quantificati come segue: €
8.484,60 per il ripristino dei danni riscontrati all'interno del magazzino della SI.ra
ed € 22.122,52 per il ripristino della copertura ed eliminazione delle cause Pt_1 infiltrative”.
- Nonostante l'esito peritale nessun risarcimento era pervenuto dal resistente, né tanto meno quest'ultimo aveva provveduto ai lavori necessari all'eliminazione dei danni subiti;

- Inoltre, andava anche considerato che i danni lamentati si erano conseguenza del fatto, scoperto in corso di atp, che il proprietario del lastrico solare aveva arbitrariamente rimosso la costosa piastrellatura posta per maggiore tutela della struttura, così rendendo più esposti alle intemperie gli altri stati della copertura. Tale condotta determinava pertanto non solo una responsabilità esclusiva per i danni verificatesi, ma anche per i costi dei lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi;

- Non corretta era la definizione di “lastrico solare” attribuita dal Consulente Tecnico del Tribunale alla zona dalla quale, era stato appurato area dalla quale provenivano le infiltrazioni. Difatti, nel caso di specie, essendo presenti ringhiere, parapetti che consentivano l'affaccio, si doveva qualificare il manufatto in questione come
“terrazza”, con la conseguenza che alcune parti di essa, oggetto di intervento, dovevano essere imputate esclusivamente al fruitore del piano soprastante;

- Non trattandosi, nel caso di specie, di condominio ma di stabile composto da due unità (appartamento soprastante e laboratorio sottostante) si doveva fare riferimento alla disciplina da sempre applicata tra le parti. Ed infatti, relativamente alla manutenzione del terrazzo, i proprietari avevano sempre applicato la suddivisione dei costi al 50%, non potendosi applicare al caso la disciplina sul condominio: anche qualora si dovesse ritenesse di dover divergere da tale ripartizione, la norma di riferimento per la ripartizione dei costi doveva essere quella di cui l'art. 1125 c.c. Con comparsa di risposta si costituiva deducendo che: CP_1
- Egli era proprietario dell'immobile di cui agli atti, il quale come risultava dall'atto allegato sub doc. 1, gli era stato venduto da tal . Tale consistenza Persona_1
immobiliare concerneva l'unità abitativa posta al primo, comprensivo di un ampio lastrico solare che costituiva l'unico ingresso allo stesso e al quale si accedeva tramite scala condominiale: sia l'appartamento, che il lastrico solare erano di sua piena ed esclusiva proprietà. Al di sotto del menzionato lastrico solare, al piano terra, era ubicato il locale di proprietà della SI.ra , avente catastalmente natura Pt_1
artigianale, in un tempo remoto adibito a laboratorio per la produzione del pane.
Tuttavia, da tempo, i locali di proprietà attorea versano in stato di completo abbandono ed inutilizzo, del tutto indipendentemente dalle circostanze lamentate ex adverso. La pavimentazione del lastrico solare non era stata alterata e le condizioni della terrazza erano quelle già sussistenti al momento del loro acquisto, quindi dal
2013;
- L'immobile sottostante il lastrico solare era da anni in disuso, del quale la proprietaria si era a lungo disinteressata e delle infiltrazioni egli era venuto a conoscenza dei danni per la prima volta con raccomandata 9.7.2020. In seguito a tale comunicazione si erano instaurate trattative formali tra le parti, volte ad ottenere la risoluzione bonaria della vertenza: questione invero non semplice, stante il fatto che le condizioni dei locali di proprietà versavano e continuavano a versare in stato di abbandono, Pt_1
sicché risultava difficoltoso distinguere le eventuali conseguenze direttamente imputabili alle infiltrazioni da quelle dovute al deterioramento del bene per mancata sua cura;

- Non corrispondeva al vero che egli non avesse dato alcun riscontro alle comunicazioni dell'attrice, al contrario erano state avanzate diverse proposte riguardanti l'eventuale acquisto del bene e la suddivisione delle spese, sondando anche a più riprese la possibilità di risolvere la situazione, circostante tutte già dedotte nella memoria costitutiva nella procedura di ATP, rendendosi disponibile a far eseguire i lavori su sua commissione e – comunque - la suddivisione delle spese e degli eventuali danni accertati doveva essere fatta in base alla normativa vigente, ossia sul disposto dell'art. 1126 cod. civ;

- In sede cautelare, egli aveva condiviso le risultanze della Consulenza ,senza negare l'esigenza di porre rimedio alle infiltrazioni, di provvedere al rifacimento del fondo del lastrico solare, purché esso fosse eseguito nel rispetto delle prescrizioni di legge in tema di suddivisione delle spese;
- Inoltre, andava rilevato che, in corso di AT, accantonata l'ipotesi di acquisto dell'immobile dell'attrice, all'incontro del 9.5.2022, per il tramite del suo CTP Geom.
egli si era reso disponibile, in ottica transattiva e riservandosi ogni azione in Per_2
caso di mancato accordo, a «farsi carico dell'esecuzione a proprie spese delle opere di rimozione delle cause che determinano le infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lastrico solare, così come esposte nel computo metrico estimativo redatto dal
CTU, con l'esclusione della pavimentazione e relativo massetto di sottofondo (voci
n.8-9-10-12-13) in esso richiamate, a condizione che la parte ricorrente (sig. ) Pt_1
accettasse di farsi carico della totalità delle spese dei lavori necessari al ripristino dei danni arrecati dalle infiltrazioni all'interno del suo laboratorio artigianale» , servandosi di procedere a dette sistemazioni nel momento in cui egli avrebbe provveduto alla ristrutturazione complessiva del proprio appartamento;

- Concluso il procedimento di accertamento tecnico preventivo, non essendo stato raggiunto un accordo in ossequio ai rilievi del Consulente, egli si era impegnato a far eseguire i lavori necessari all'impermeabilizzazione, segnatamente, procedendo alla demolizione totale del massetto cementizio e smaltimento del materiale di risulta in pubblica discarica, al controllo e sistemazione della membrana bituminosa esistente con eventuale riparazione dove necessario, fornitura e posa di uno strato di membrana bituminosa autoprotetta da scaglie di ardesia naturale kg 4,5/mq
ER DO LI (marca INDEX), saldato a fiamma a giunti sfalsati con sormonto delle giunture di 8/10 cm. Per tali lavori – concernenti di fatto il rifacimento completo del manto impermeabile del lastrico solare e lavori conseguenti e correlati – era stata incaricata la CP_2
- Oltre alle opere di cui sopra, egli aveva incaricato una ditta edile al fine di eseguire gli ulteriori lavori a complemento dell'impermeabilizzazione del lastrico solare, consistenti nel risanamento e protezione del tratto di muretto di confine – fronte Est
– alla base del parapetto del terrazzo, con intervento operato dal cortile confinante, previa autorizzazione dei proprietari, così come indicato dal CTU nel prospetto “opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati e relativa stima della spesa (Allo stato, i lavori suddetti erano stati eseguiti e si era in attesa di emissione di regolari fatture per poi provvedere al pagamento delle medesime), che sarebbero state oggetto di domanda riconvenzionale ex art. 1126 cc;

- La domanda era del tutto infondata, non essendovi prova alcuna che egli avesse rimosso arbitrariamente la pavimentazione del lastrico, come sostenuto dall'attrice, così come non era provato che il padre dell'attrice, precedente proprietario, avesse dotato il lastrico di cui si discute di pavimentazione di pregio;

- Del tutto indifferente ai fini della qualificazione del bene di cui si discute era la qualificazione dell'area, se terrazza ovvero lastrico solare, posto che a rilevare era la funzione di copertura che essa rivestiva rispetto al piano sottostante, con conseguente applicazione dei criteri di ripartizione delle spese di cui all'art. 11266 cc e non quelli previsti dall'art. 1125 cc;

- Altrettanto non accoglibile era la richiesta risarcitoria dei rimanenti danni (impianto elettrico e mancato godimento economico del bene): durante il sopralluogo, i tecnici di comune accordo avevano ritenuto non procedere ad una sua valutazione stante l'assenza di alcun valore dello stesso;

- Altrettanto inconcepibile era la richiesta attrice avanzata in merito al lucro cessante per l'inutilizzo del laboratorio di sua proprietà, considerato che l'elaborato più volte richiamato evidenziava come i locali di proprietà fossero “in un evidente stato Pt_1
di inutilizzo da lungo periodo” e che tale “stato di vetustà per inutilizzo e abbandono da lungo tempo” comporta il fatto che esso immobile “necessita di una ristrutturazione importante sia per la parte edile che per quella impiantistica prima di un suo riutilizzo come laboratorio artigianale” : da quanto detto, risultava evidente che l'immobile non sarebbe comunque stato nelle condizioni necessarie per poter essere utilizzato, tanto che la SI.ra per molto tempo non se ne era nemmeno Pt_1
preoccupata, segnalando le problematiche soltanto nel luglio 2020.;
- Per tutti i motivi già esposti egli intendeva formalizzare domanda riconvenzionale nei confronti della SI.ra al fine di ottenere il pagamento, ai sensi e per gli effetti Pt_1
dell'articolo 1126 Cod. Civ., di quanto dovutogli per aver provveduto egli stesso ad effettuare i lavori improrogabili necessari alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati in perizia, eseguiti nei primi mesi del 2023, e di cui non era ancora possibile la loro quantificazione in termini monetari.
Ciò premesso, così concludeva il convenuto: “Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis: - in via principale: respingere tutte le domande, istanze, eccezioni e deduzioni avversarie svolte da parte attrice, perché inammissibili, improcedibili, infondate, non provate e defatigatorie;
- in via riconvenzionale: accertata e dichiarata l'applicabilità al caso di specie del criterio di riparto di cui all'art. 1126 Cod. Civ. per le spese relative alle opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati, nonché i danni occorsi a causa delle infiltrazioni all'immobile della SI.ra , per l'effetto Parte_1
condannare quest'ultima, nata a [...] il [...] (cod. fisc. C.F._1 residente in [...], Passo Armando Vezzelli 4/10, a pagare al SI. la CP_1
somma di € 11.920,15, o di quella maggiore/minore che dovesse risultare in corso di causa, anche a seguito della conoscenza delle effettive spese sostenute dal SI. er CP_1
le opere suddette;
- in subordine: ripartire le spese suddette tra il convenuto e l'attrice nella misura del 50 % ciascuno, secondo l'assunto avversario di tale uso tra le parti, se ed in quanto provato, con ogni conseguente pronunzia e condanna della SI.ra Pt_1
al pagamento della quota da lei dovuta”.
[...]
Depositate le memorie ex art. 183 VI comma cpc, svolte le udienze (anche in forma cartolare, con deposito di note di trattazione scritta), la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito di comparse e repliche conclusionali, ritualmente depositate.
***
La richiesta dell'attrice va accolta nei limiti che seguono.
La domanda attorea sia diretta a ottenere la condanna del convenuto ad un “facere”, consistente nell'esecuzione dei lavori di sistemazione della terrazza del convenuto, così come delineati dal Consulente della procedura di ATP svolta ante causam (il cui costo è stato quantificato in circa 22 mila euro), oltre che al risarcimento dei danni causati al suo immobile dalle infiltrazioni provenienti da detta terrazza, che ne costituisce (in tutto o in parte) il soffitto e dal suo mancato utilizzo.
Tra le parti si è aperto dibattito riguardo alla definizione dell'area in questione, se essa possa definirsi lastrico solare ovvero terrazzo, stante la diversa disciplina della ripartizione delle spese, ex art. 1126 cc nel primo caso, ex art. 1125 cc nel secondo.
Giurisprudenza e dottrina sono concordi nell'affermare che a rilevare – indipendentemente dalla specifica definizione – è la funzione di copertura e protezione dell'area dei piani sottostanti, indipendentemente dal numero di essi (rectius del numero di appartamenti): che si tratti di terrazza o lastrico solare, sempre trattasi di una superficie piana situata sulla sommità di un edificio, la cui funzione principale è quella di copertura e protezione dell'edificio stesso dalle intemperie, come sole e pioggia. Al più si potrà distinguere tra uso comune o esclusivo della zona: la normativa di riferimento è costituita dall'art. 1117 cc, che definisce il lastrico come parte comune, quando ha funzione di copertura per più unità immobiliari le cui spese e interventi di manutenzione sono disciplinati dall'art. 1123 c.c, mentre l'art. 1126 c.c. specifica come suddividere le spese per i lastrici ad uso esclusivo.
Orbene, emerge dalla documentazione prodotta e dalla relazione del Tecnico della procedura di Accertamento Tecnico svolto ante causam che la superficie di cui si discute è una terrazza, che è costituita dal piano scoperto di un edificio, delimitato da un parapetto che consente l'affaccio, normalmente praticabile e avente altresì funzione di copertura – in tutto e in parte – del piano sottostante: più precisamente, essa può essere definita “terrazza a livello” in quanto è accessibile da un'unità immobiliare, di cui rappresenta in effetti un'estensione e una proiezione verso l'esterno posta allo stesso livello (appunto) di un'unità abitativa, dalla quale si accede.
E ancora enuncia Cass. civ. n. 35316/2021 che, come nel caso che ci occupa “….. costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio
e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata.”
Nel caso in esame, la signora ha acquisito l'immobile per cui si discute Parte_1
per atto divisionale di comunione ereditaria, prodotto dal convenuto in allegato alla seconda memoria istruttoria prodotto da parte attrice( Cfr. doc. 11): il bene dotato di terrazza è stato poi alienato alla signora nell'anno 2007, per poi essere Persona_1
ceduto al convenuto nell'anno 2013: in entrambi i rogiti, il bene viene venduto come dotato di “terrazza”, che quindi si deve ritenere in proprietà e uso esclusivi dei vari acquirenti (cfr. rogito allegato all'atto di costituzione e alla II memoria istruttoria).
Dall'esame dell'elaborato peritale, è indubbio che la terrazza/lastrico di cui si discute funge da copertura (totale o parziale) del sottostante immobile di proprietà , Pt_1 asseritamente destinato a “laboratorio”.
Difatti, il Tecnico della procedura cautelare riferisce di aver esaminato il locale di proprietà , descrivendone la composizione (3 locali destinati a uso Pt_1
laboratorio/panificio - cfr. pag. 8), evidenziandone lo stato di degrado e incuria e lungo inutilizzo: “ci si è soffermati ad esaminare lo stato del soffitto e delle pareti perimetrali dei tre locali con annesso servizio igienico;
sono presenti ampie zone interessate da precedenti infiltrazioni provenienti dal terrazzo/lastrico solare soprastante che hanno compromesso la salubrità dei locali visionati e determinato il distacco dell'intonaco su gran parte della superficie d'intradosso del solaio e sulla parte alta delle murature perimetrali a contatto con il solaio medesimo. Si rinvengono sul pavimento ancora i calcinacci di intonaco staccatosi dal soffitto. La situazione di degrado riscontrata all'interno dell'immobile durante il sopralluogo risulta ben presente ai tecnici di parte intervenuti che concordano con il CTU sulla necessità improrogabile di un intervento edilizio mirato all'eliminazione delle cause che determinano l'infiltrazione di acqua piovana dal terrazzo/lastrico solare soprastante e contemporaneamente a risanare le strutture del laboratorio artigianale interessate per danneggiamento dalle predette infiltrazioni”(cfr. pag. 10 a 18 – elaborato peritale);
Quanto al terrazza/lastrico solare che funge per almeno 2/3 da copertura degli ambienti sottostante, detto Tecnico ha riferito: “Il terrazzo è ubicato al di sopra dei locali di proprietà della ricorrente e ne costituisce, per proiezione orizzontale, elemento di copertura e protezione. Il terrazzo è praticabile in quanto provvisto di parapetto sui quattro lati (di cui uno cieco sul confine di altrui proprietà, con muretto avente altezza cm.200), e risulta in parte coperto da tettoia. Dal terrazzo si accede alla proprietà del sig. CP_1
……. e ne costituisce pertinenza esclusiva. Il lastrico solare -zona scoperta- si
[...]
presenta in pessimo stato di conservazione;
non è presente alcuna pavimentazione (sono presenti nel massetto i segni della pavimentazione preesistente ma non si è conservata alcuna piastrella); il massetto risulta in superficie ampiamente disgregato e non protetto da alcun elemento di tenuta all'acqua. Si evidenzia la differenza di quota nella superficie del terrazzo di cm.5 tra il massetto presente sulla porzione scoperta da quella pavimentata insistente sulla superficie coperta da tettoia in pannelli ondulati di vetroresina;
tale situazione è dovuta verosimilmente alla formazione in tempi successivi all'epoca di prima costruzione, di un secondo pavimento sul preesistente, previa stesura di una guaina liquida ancora visibile messa in opera come intervento di riparazione che non ha costituito una valida soluzione di impermeabilizzazione. La porzione coperta del terrazzo/lastrico solare si presenta ancora pavimentata con piastrelle di gres;
si evidenziano zone oggetto di precedenti infiltrazioni che hanno interessato il massetto di sottofondo ad oggi ammalorato (lo testimonia la presenza di muschio nelle fughe delle piastrelle che denota la persistenza nel tempo di acqua nel massetto del pavimento); tali zone di ristagno di acqua sulla pavimentazione del lastrico solare sono dovute localmente all'assenza di pendenza minima della pavimentazione verso il sistema di scarico.”
Quanto alle cause di detti ammaloramenti, il tecnico riferisce: “La causa degli inconvenienti accertati risiede principalmente nell'inadeguatezza dello strato di impermeabilizzazione eseguito sul lastrico solare, che determina l'infiltrazione dell'acqua a livello di solaio nei locali in causa;
in aggiunta la non idonea pendenza del pavimento, l'esecuzione della seconda pavimentazione sulla parte scoperta che di fatto ha modificato lo scolo del terrazzo, oltre all'acqua piovana che può bagnare in presenza di vento la porzione coperta, ha determinato fenomeni di infiltrazione anche nella zona coperta a livello del solaio di copertura del locale 3:“Deposito farina e servizio igienico” oltre al corridoio che dà accesso al cortile del piano terra” (cfr. pag.
13):
Quanto agli interventi da effettuarsi, suggerisce il Tecnico: "Le opere necessarie alla riduzione in pristino dei locali danneggiati dal fenomeno di infiltrazione consistono nel rifacimento dello strato di intonaco e relativo tinteggio a soffitto e in parte a parete dei locali di proprietà di parte ricorrente. In particolare, le opere necessarie sono quelle riportate nel computo metrico estimativo allegato sotto la dicitura “allegato 7” riportante il titolo “LAVORI NECESSARI ALLA RIDUZIONE IN PRISTINO DEI LOCALI INTERNI
AL LABORATORIO ARTIGIANALE CONSEGUENTI ALLE INFILTRAZIONI DEL LASTRICO SOLARE
E RELATIVA STIMA DELLA SPESA”. I prezzi esposti si riferiscono ai lavori compiuti, dati in opera a regola d'arte, ad esclusione dell'IVA, ottenuti in base al prezzario della
Camera di Commercio Industria e Artigianato della Provincia di Piacenza, secondo
l'edizione più recente, in quanto desumibili, oppure in base ai prezzi medi di mercato
(anche in base alla personale esperienza dello scrivente) per quelle opere che esulano da una specifica classificazione. I prezzi indicati includono, se non compreso in quanto indicato nella voce opere provvisionali, inoltre gli oneri relativi all'organizzazione del cantiere e all'utilizzo di scale, trabattelli e altri mezzi per raggiungere le quote di lavoro, la pulizia finale, il rispetto delle normative antinfortunio
e di quelle concernenti la sicurezza sui luoghi di lavoro. Nei prezzi indicati – se non incluso in quanto descritto nella voce relativa alle opere provvisionali – è inoltre compreso il trasporto a discarica dei materiali di risulta o il conferimento a soggetto autorizzato e abilitato nel caso di rifiuti speciali o tossico-nocivi, le relative pratiche amministrative, compreso pure il pagamento di oneri, tasse e concessioni (cfr. pag.
14 – 15)”. Quanto alle opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati e relativa stima della spesa, così di espresso il Tecnico del Tribunale: “Le opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati consistono nel rifacimento completo del manto impermeabile del lastrico solare (inclusa anche la parte coperta da tettoia) previa demolizione di quello esistente, compresi i lavori conseguenti e correlati. La consistenza dell'intervento è delimitata dal perimetro del terrazzo/lastrico solare, costituito per due lati, parzialmente liberi dai muri degli edifici confinanti, dalla recinzione metallica posta in corrispondenza della canala di gronda
e per i restanti lati dal muro di confine del terrazzo in parte con altrui proprietà e parte con l'appartamento di cui il terrazzo costituisce pertinenza esclusiva. Si conviene inoltre con i CTP di risanare e proteggere con idonea scossalina il tratto di muretto di confine - fronte Est- alla base del parapetto del terrazzo, intervenendo dal cortile confinate di altrui proprietà, previa idonea autorizzazione, al fine di evitare infiltrazioni
d'acqua provenienti dal muro di confine”. In dettaglio, le opere necessarie sono quelle riportate nel computo metrico estimativo allegato sotto la dicitura “allegato 8” riportante il titolo “LAVORI 8 -NECESSARI ALLA RIMOZIONE DELLE CAUSE DEGLI
INCOVENIENTI ACCERTATI E RELATIVA STIMA DELLA SPESA" I prezzi esposti si riferiscono ai lavori compiuti, dati in opera a regola d'arte, ad esclusione dell'IVA, ed ottenuti sulla base del medesimo listino utilizzato per la stima delle opere precedenti e secondo i criteri oggettivi già precedentemente richiamati”. Infine, si legge in conclusioni:” il sopralluogo effettuato presso l'immobile in questione e il conseguente studio del caso in esame ha permesso di rispondere ai quesiti posti che sinteticamente si riportano di seguito: - l'unità immobiliare presenta in tutti e tre i locali (1, 2 e 3) significative e consistenti zone a soffitto e in parte in sommità alle pareti perimetrali, interessate da precedenti infiltrazioni provenienti dal terrazzo/lastrico solare soprastante con zone di parziale distacco dell'intonaco e locale rottura delle pignatte;

- la causa degli inconvenienti accertati è dovuta all'inadeguata tenuta dello strato di impermeabilizzazione del lastrico solare di pertinenza dell'appartamento del primo piano;
- quanto lamentato nel ricorso è attuale ed arreca pregiudizio alle condizioni di utilizzo dei locali del laboratorio/panificio, pur constatando che l'immobile in causa è in uno stato di vetustà per inutilizzo e abbandono da lungo tempo e che necessita di una ristrutturazione importante sia per la parte edile che per quella impiantistica prima di un suo riutilizzo come laboratorio artigianale (cat. D/1); le opere necessarie alla riduzione in pristino dei locali in causa consistono nel rifacimento delle finiture interne del soffitto e delle pareti;
la stima della spesa è di € 8.484,60 (IVA esclusa) – vedasi allegato 7; - le opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati consistono nel rifacimento del manto impermeabile previa demolizione di quello esistente compresi i lavori conseguenti e correlati;
la stima della spesa è di €
22.122,52 (IVA esclusa) –vedasi allegato).
Orbene, ritiene chi scrive che la domanda attrice sottenda una responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 cc (responsabilità da beni in custodia), ella attribuendo quanto occorso alla cattiva manutenzione dell'area sovrastante il suo immobile, con conseguente imputazione dei danni in via esclusiva al convenuto (coincidenti anche con l'obbligo di sostenere per intero le spese di rifacimento di detta zona), quindi per violazione del dovere di custodia e cura di chi è proprietario o usufruisce in via esclusiva del bene.
Al riguardo, va evidenziato che non vi è prova di quale fosse lo stato originario della terrazza, né che il padre dell'attrice avesse provveduto – in passato – a una costosa e efficace copertura, tanto meno della rimozione della piastrellatura da parte del convenuto.
Tuttavia, si evince dalle foto allegate alla perizia in atti, dalla descrizione dell'area del
Tecnico, che detta area era fortemente ammalorata e degradata e si può ben supporre che sia occorso un notevole lasso di tempo perché raggiungesse un simile stato di deterioramento.
Se è pur vero, che per gli già spiegati motivi, i costi di manutenzione di detta area siano ripartibili ex art. 1126 cc, la norma assume rilievo nel caso di assenza di colpa del suo proprietario o esclusivista, non potendo essa trovare applicazione a fronte si un comportamento marcatamente negligente di quest'ultimo, il quale a fronte del progressivo ammaloramento ha mantenuto un comportamento negligente, silente e inerte, non interrompendo detto deterioramento, anche semplicemente segnalando la necessità della sua sistemazione a spese pure comuni: non risulta credibile infatti, essendo dato di comune esperienza che in similari situazioni possano verificarsi infiltrazioni ai sottostanti piani/locali, che il convenuto non abbia potuto supporre il verificarsi dell'evento oggetto di causa.
Al riguardo, vedasi Cass. civ. n. 9084/2010 secondo la quale, “….la disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., nell'immobile condominiale a causa del difetto di impermeabilizzazione del terrazzo, dovuto a vetustà della relativa guaina impermeabilizzante e non già a vizi originari di progettazione o di esecuzione del manufatto, aveva ritenuto che la fattispecie fosse da sussumere nell'ambito applicativo dell'art. 2051 c.c.”.
E ancora precisa la Corte Cass. civ. n. 15131/200: “Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il risponde, quale custode CP_3 ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie.”
Per gli stessi motivi non può trovare applicazione l'art. 1115 cc, secondo il quale “…. le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11462 del 30 aprile 2021).
Sostiene il convenuto di aver già provveduto – aderendo ai suggerimenti del Tecnico
– in parte alla esecuzione dei lavori, in attesa di procedere con la ristrutturazione del proprio appartamento, cui il lastrico accede e al riguardo ha prodotto fatture (cfr. doc. allegati II memoria istruttoria): sotto questo aspetto, inutile sarebbe un ulteriore accertamento sulla loro effettiva e corretta esecuzione in assenza di prove concrete riguardo al riguardo (in tal senso la Consulenza sarebbe anche esplorativa), considerato che oggetto principale della domanda non è tanto il pagamento della somma necessaria per il rifacimento dei lavori (come detto accertata in circa 22 mila euro circa), quanto la condanna alla loro effettiva esecuzione. (molto più correttamente le parti, anche per porre fine al presente contezioso, o almeno di parte di esso avrebbero potuto dare loro corso contraddittorio tecnico tra loro), così che egli potrà semplicemente limitarsi a completare ciò a cui ha dato inizio. Quanto alla richiesta di Consulenza tecnica relativa ai danni all'impianto elettrico, rileva chi scrive che lo stesso consulente della procedura cautelare, senza che il CT di parte convenuta sollevasse obiezione alcuna, aveva evidenziato come l'estrema vetustà dello stesso impedisse un accertamento dei danni allo stesso: anche qualora esso fosse stato completamento ammalorato a causa delle infiltrazioni, la condanna al suo rifacimento, adeguato e conforme alla normativa vigente – visto lo stato di estremo degrado e trascuratezza dei locali – costituirebbe un indebito arricchimento per la danneggiata, che – pare – non abbia mai provveduto alla sua manutenzione.
Quindi, il rifacimento – nella misura rappresentata dal Consulente – va posta a totale carico del convenuto, il quale ha tenuto il bene in pessimo stato, senza mai intervenire o segnalare la situazione all'altra proprietaria interessata, comportamento valutabile ai sensi dell'art. 2051 cc: va da sé che la domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto (neppure ben determinata in considerazione dei lavori asseritamente svolti) può trovare accoglimento.
Quanto alla richiesta di risarcimento dei danni riportati all'interno dell'attrice, valgano le seguenti considerazioni.
Al riguardo si legge nell'elaborato peritale: “ 3.) OPERE NECESSARIE ALLA RIDUZIONE IN
PRISTINO STATO DEL LABORATORIO E RELATIVA STIMA DELLA SPESA. Le opere necessarie alla riduzione in pristino dei locali danneggiati dal fenomeno di infiltrazione consistono nel rifacimento dello strato intonaco e relativo tinteggio a soffitto e in parte
a parete dei locali di proprietà di parte ricorrente. In particolare, le opere necessarie sono quelle riportate nel computo metrico estimativo allegato sotto la dicitura
“allegato 7” riportante il titolo “LAVORI NECESSARI ALLA RIDUZIONE IN PRISTINO DEI
LOCALI INTERNI AL LABORATORIO ARTIGIANALE CONSEGUENTI ALLE
INFILTRAZIONI DEL LASTRICO SOLARE E RELATIVA STIMA DELLA SPESA” I prezzi esposti si riferiscono ai lavori compiuti, dati in opera a regola d'arte, ad esclusione dell'IVA, ottenuti in base al prezzario della Camera di Commercio Industria e
Artigianato della Provincia di Piacenza, secondo l'edizione più recente, in quanto desumibili, oppure in base ai prezzi medi di mercato (anche in base alla personale esperienza dello scrivente) per quelle opere che esulano da una specifica classificazione. I prezzi indicati includono, se non compreso in quanto indicato nella voce opere provvisionali, inoltre gli oneri relativi all'organizzazione del cantiere e all'utilizzo di scale, trabattelli e altri mezzi per raggiungere le quote di lavoro, la pulizia finale, il rispetto delle normative antinfortunio e di quelle concernenti la sicurezza sui luoghi di lavoro. Nei prezzi indicati – se non incluso in quanto descritto nella voce relativa alle opere provvisionali – è inoltre compreso il trasporto a discarica dei materiali di risulta o il conferimento a soggetto autorizzato e abilitato nel caso di rifiuti speciali o tossico-nocivi, le relative pratiche amministrative, compreso pure il pagamento di oneri, tasse e concessioni. Il costo orario della manodopera si riferisce al prezzo, comprensivo di spese generali (15%) e utile dell'impresa (10%) pari complessivamente al 25%, di un operaio di IV livello. I prezzi dei materiali in fornitura comprendono le spese generali e l'utile dell'impresa, nella stessa misura indicata per la manodopera.”: in sostanza, secondo detto Tecnico le opere necessarie alla riduzione in pristino dei locali in causa consistono nel rifacimento delle finiture interne del soffitto e delle pareti;
comporterebbero una spesa è di “€ 8.484,60 (IVA esclusa) –vedasi allegato 7”.
Orbene, ritiene il Giudicante che l'accoglimento integrale della domanda risarcitoria in ordine a questo aspetto di danno costituirebbe un ingiustificato arricchimento, visto lo stato si estremo degrado in cui si trovava l'immobile al momento dei sopraluoghi, da imputarsi in buona parte al disinteresse e all'incuria dell'attrice e considerato il fatto che – comunque – l'immobile necessiterebbe di un integrale rifacimento, così che si ritiene equo l'abbattimento di detto costo nella misura del
80%, quindi da porsi a carico del convenuto la sola somma di euro 1.696,80.
Va integralmente rigettata la domanda risarcitoria per lucro cessante (mancata possibilità di messa a rendita dei locali), posto quanto riferito dal Tecnico della procedura dell'ATP riguardo alla necessità della “messa a norma” di tutti gli ambienti, dal pessimo stato degli stessi emergenti dalle fotografie in atti, dalla data dell'ultima locazione (anno 2009- cfr. doc. F24 in atti , momento dal quale il bene pare non sia stato più locato) e che non vi è prova alcuna che lo stesso potesse essere fonte di reddito.
Quanto alla spese del presente giusto, in considerazione di quanto argomentato in parte motiva, della parziale soccombenza, si giustifica la compensazione delle stesse, così come il non accoglimento della condanna al rimborso delle spese delle procedura di ATP: lo stato di incuria estrema dell'immobile denuncia il lungo disinteresse dell'attrice al bene della quale è proprietaria: è altamente probabile che, visite periodiche al proprio immobile, avrebbero impedito l'aggravarsi dello stato di locali, già di per sé vetusto e non ben manutenuto.

PQM

Il Tribunale di Piacenza – nella persona del Got dott.ssa Maria Lucia Dellapina – definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti di ogni diversa istanza o eccezione disattesa, accoglie la CP_1
domanda nei limiti di cui alla parte motiva e per l'effetto: condanna: il convenuto a eseguire i lavori di ripristino così come individuati dal Consulente
Tecnico dell'Ufficio nella procedura di Accertamento Tecnico preventivo RG.
2284/2021 e meglio specificati nella relazione depositata dal Consulente dell'Ufficio; Condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro CP_1
1.696,80, dal dì della domanda a quella di effettivo soddisfo;

Rigetta: la domanda riconvenzionale, la domanda di risarcimento da lucro cessante esposta dall'attrice e di rimborso delle spese della procedura cautelare come sopra richiamata, in quanto tutte infondate per le ragioni di cui alla parte motiva.
Compensa le spese di lite del presente procedimento;

Così deciso in Piacenza 03.03.2025
Si comunichi
Il got dott.ssa Maria Lucia Dellapina