R. G. N. 1153 /2022

.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALMI
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario, in funzione di G.L., dott.ssa Eugenia Trunfio, verificato che le parti hanno depositato, entro il termine assegnato ex art. 127 ter cpc, note autorizzate per la trattazione scritta;
esaminati gli atti e documenti di causa;
ritenuto regolarmente costituito il contraddittorio;
pronuncia sentenza, ex art. 429 cpc, avvertendo che la pubblicazione della sentenza tiene luogo della lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, come di seguito riportate.
SENTENZA nella controversia iscritta al n. 1153/2022 Ruolo Generale Affari Contenziosi promossa da
(C.F.: ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
07/03/1972, elettivamente domiciliata in Palmi (RC), Via Michelangelo, 7, presso lo studio dell'avv. Francesco Nizzari, dal quale è rappresentata e difesa, unitamente all'avv. Domenico
Infantino, giusta procura in atti;

-opponente- nei confronti di
(C.F.: Controparte_1
), in persona del suo legale rappresentate pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. P.IVA_1
Lorenzo Grisostomi Travaglini, elettivamente domiciliato in Palmi, Via Bruno Buozzi, 10, presso lo studio dell'avv. Aurora Frezza, giusta procura in atti;

-opposto-
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte opponente chiede l'accoglimento dell'opposizione spiegata e, per l'effetto, il rigetto della domanda riconvenzionale avanzata da Controparte_2
; con vittoria di spese e competenze di lite.
[...]
Pag. 1 di 7 Parte opposta chiede, nel merito, di rigettare, per le ragioni di cui alle note conclusive autorizzate, la spiegata opposizione in quanto inammissibile, infondata ed illegittima e per l'effetto confermare la legittimità dell'azione esecutiva per il recupero del fondo indicato nel titolo esecutivo e nel precetto notificati;
in subordine ed in via riconvenzionale accertare la risoluzione del contratto in ragione della intervenuta adozione della informativa interdittiva prefettizia a carico della signora e condannare la stessa al rilascio immediato del fondo;
in ogni caso, per tutte le Parte_1
ragioni di cui alle note conclusive, condannare la signora al rilascio del fondo Parte_1
descritto in favore di sempre in subordine ed in via riconvenzionale, accertare il diritto di CP_2
ad un equo indennizzo e/o al risarcimento del danno in favore per l'abusiva occupazione CP_2 dei terreni da parte della sig.ra e, per l'effetto condannare la sig.ra a Parte_1 Parte_1 corrispondere la somma di € 11.252,34 annua, moltiplicata per ogni anno, dal 30 maggio 2011 incluso e sino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
con vittoria di spese, competenze ed onorari come da nota spese allegata alle note conclusive.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Le parti in causa, il 20 febbraio 2007, hanno stipulato, per notaio dott.ssa in Persona_1
Sant'Eufemia d'Aspromonte, il contratto di compravendita, con patto di riservato dominio, rep. n.
85.457 e racc. n. 16.576, registrato a Palmi il 14 marzo 2007 al n. 422, Serie 1T, trascritto presso i registri immobiliari della Conservatoria di Reggio Calabria il 15 marzo 2005 al n. 6011 reg. gen. e n. 3394 reg. part.
Con tale contratto l' ha venduto a con riserva della proprietà ai sensi CP_2 Parte_1 dell'art. 1523 c.c, i fondi, con fabbricati, siti nel Comune di Gioia Tauro (RC), per una complessiva estensione di ha 7.30.85, identificati al Catasto Terreni del Comune di Gioia Tauro (RC) al Foglio
36, particelle 175 della consistenza di ha 00.51.60, 77 della consistenza di ha 00.51.80, ubicate in località Pozzo;
210, della consistenza di ha 00.44.80, 329 della consistenza di ha 00.43.20, 255, della consistenza di ha 00.14.20, 330, della consistenza di ha 01.54.70, 495 della consistenza ha
01.54.25, ubicate in località Palazzetto;
al foglio 21 particella 257 della consistenza di ha 02.16.30, ubicata in località Vallomena;
e al catasto Fabbricati, sempre del Comune di Gioia Tauro (RC), al
Foglio 36, particelle 494 cat. C/2 consistenza 120 mq, p.t., e 497 cat. D/1, p.t., ubicate in Contrada
Pontevecchio; al foglio 21, particella 258, cat. C/2, consistenza 210 mq, p.t., sita in Strada
Provinciale Gioia Tauro-Drosi.
Sennonché, con Determinazione n. 671 del 15 dicembre 2011 del Direttore Generale, l'
[...]
, ha esercitato il diritto di recesso per inidoneità morale Controparte_1 dell'acquirente e la sussistenza di circostanze obiettivamente sintomatiche di connessioni e
Pag. 2 di 7 collegamenti della parte attrice con la criminalità organizzata, come risultanti dalla interdittiva prefettizia.
Dopo un carteggio tra le parti sulla restituzione degli immobili sopra indicati, parte opposta ha notificato atto di precetto unitamente al titolo esecutivo, costituito dal verbale di attestazione d'inadempimento del suddetto contratto a rogito notaio di Roma, rep. 878, racc. Persona_2
560, atto registrato a Roma 1 il 21/07/2020 al n. 16915 serie 1T ed annotato presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Caserta in data 21/07/2020 al n. 1688 di formalità, con il quale ha intimato, nel termine di 10 giorni dalla notifica, il rilascio del fondo per inadempimento contrattuale, non essendo stati pagati i canoni pattuiti a decorrere dal mese di maggio 2011, al quale è seguito il preavviso di rilascio, ai sensi dell'art. 608 c.p.c..
In quest'ultimo atto si ingiungeva il rilascio degli immobili sopra indicati per la data del 20 gennaio
2022 con conseguenziale immissione nel possesso di . CP_2
La ha proposto, innanzi al G.E., opposizione alla risoluzione del contratto per Parte_1
inadempimento sostenendo che il contratto si era già risolto per Determinazione del Direttore
Generale n. 671 del 15 dicembre 2011 e da quella data non era più obbligata a versare il canone pattuito e, comunque, di aver fatto offerta di restituzione dei beni già nel 2013.
Si è costituita parte opposta ed ha confermato il recesso dal contratto per Determinazione del
Direttore Generale n. 671 del 15 dicembre 2011 ed ha, però, eccepito di non essere stata immessa nel possesso dei beni, svolgendo domanda riconvenzionale di rilascio degli immobili per occupazione senza titolo e di risarcimento dei danni per illegittima occupazione parificato alle rate pattuite non versate.
La fase cautelare, innanzi al G.E, si è conclusa con l'ordinanza di rigetto della richiesta di sospensione dell'esecuzione per inadempimento dell'acquirente nel pagamento dei canoni pattuiti e concessione del termine per l'iscrizione della causa a ruolo.
Parte opponente ha iscritto la causa a ruolo per ottenere una pronuncia di merito, insistendo nell'opposizione già spiegata.
È pacifico fra le parti che, per Determinazione del Direttore Generale n. 671 del 15 dicembre 2011,
l' ha esercitato il diritto di recesso dal contratto per cui è causa. CP_2
È bene precisare che il contratto stipulato tra le parti, come nello stesso indicato, è un contratto di vendita con riserva della proprietà in capo al venditore, il cui trasferimento in capo all'acquirente si verifica al momento del pagamento dell'ultima rata del prezzo pattuito, ed è disciplinato dall'art. 1523 cc, richiamato nello stesso contratto stipulato tra le parti e depositato in atti, e che la rata pattuita non è, dunque, un canone di locazione che viene stabilito per l'uso della cosa locata ma è una rata di ammortamento del prezzo di vendita pattuito, come emerge dallo stesso contratto
Pag. 3 di 7 laddove è riportato il piano di ammortamento con le rate da pagare sia come sorte capitale, sia come interessi.
Il contratto di vendita con riserva della proprietà versato in atti è stato trascritto con nota del 15 marzo 2007, reg. particolare n. 3394 e reg. generale n. 6011, a favore di Parte_1
“possessore da acquisto da con patto di riservato dominio”, come indicato nello stresso CP_2 contratto, e contro l' . Controparte_1
Tale intestazione risulta vigente alla data del 13 luglio 2020, come emerge dall'ispezione ipotecaria di pari data, depositata in atti.
Per collocare la revoca della determinazione n. 290 del 4 luglio 2006, nella parte in cui ha accolto la richiesta di interventi presentata dalla sig.ra la contestuale risoluzione Parte_1
autoritativa ed il recesso dal contratto di vendita con patto di riservato dominio a rogito notar
[...]
sopra meglio specificato, proveniente dalla parte venditrice occorre fare riferimento alla Per_1
normativa di cui agli artt. 10 e 11 del DPR n. 252/1998, vigenti alla data di stipula del contratto per cui è causa.
In forza di tale normativa, gli enti pubblici, qual è l' , prima di stipulare contratti devono CP_2
acquisire la certificazione antimafia per come previsto e disciplinato dal citato art. 10, seppur il successivo art. 11 del citato DPR n. 252/1998 consente la stipula dei contratti anche in assenza delle informazioni del prefetto, facendo, però, salvo il diritto di recesso degli enti pubblici anche quando gli elementi relativi a tentativi di infiltrazione mafiosa siano accertati successivamente alla stipula del contratto.
Tale normativa è stata recepita e perfezionata dal D.L.gs n. 159/2011.
Il contratto per cui è causa è stato stipulato sulla base delle autocertificazioni, come emerge dall'ultima pagina della determina di risoluzione laddove si legge “considerato che l'adozione del provvedimento di cui al dispositivo del presente atto si impone anche in relazione al disposto dell'art. 75 del DPR n. 445/2000, non avendo trovato riscontro le dichiarazioni rese in sede di presentazione della domanda di intervento e di relativa istruttoria”, ed è stato risolto in conseguenza della lettera, del 19 ottobre 2010, con la quale la Prefettura di Reggio Calabria, nel trasmettere le informazioni antimafia, ha comunicato, ai sensi dell'art. 10 del D.P.R. n. 252/1998, che, da accertamenti svolti, erano emersi elementi relativi a tentativi di infiltrazioni mafiosa nei confronti della sig.ra sussistendo il pericolo di condizionamento da parte della Parte_1
criminalità organizzata, specificando che l'informativa ha carattere interdittivo.
L' , quindi, ha correttamente esercitato, con la suddetta determina del 15 dicembre 2011, il CP_2
diritto di recesso previsto dalla normativa sopra richiamata, che lo ha reso legittimo.
Pag. 4 di 7 Il recesso determina la fine del contratto con effetti ex nunc, ossia dal momento della sua dichiarazione, e nulla è più dovuto tra le parti reciprocamente, per cui, esercitato il diritto di recesso, la risoluzione del contratto per inadempimento non può essere più richiesta, essendo venuto meno, con il recesso, il rapporto contrattuale.
Il titolo esecutivo, ossia la risoluzione per inadempimento, fatto valere dall' per il rilascio CP_2
dei beni immobili non è, dunque, efficace per l'esecuzione.
L'opposizione va dunque accolta.
Passando all'esame delle domande svolte in riconvenzionale, di rilascio degli immobili e della domanda di pagamento dei canoni previsti dal contratto per il periodo successivo al recesso, occorre verificare se sono stati regolati tutti gli aspetti fiscali ed amministrativi, compresa la continuità delle trascrizioni, con la modifica dell'intestazione dei beni.
Al riguardo non vi è prova in atti.
Non può, pertanto, essere disposto il rilascio degli immobili, ancora intestati alla in Parte_1
mancanza di una già avvenuta regolarizzazione civile, amministrativa e fiscale del recesso dal contratto.
In secondo luogo il contratto stipulato tra le parti in causa, depositato in atti, all'art. 4 disciplina la diversa fattispecie di risoluzione del contratto con la procedura da seguire.
Tale procedura si ritiene possa essere applicata anche alla fattispecie del recesso con gli adeguamenti alla specifica fattispecie, considerando che gli effetti della risoluzione sono ex tunc mentre quelli del recesso ex nunc.
In caso di risoluzione del contratto parte acquirente si era impegnata, al comma 4 del predetto art. 4,
a lasciare il fondo libero da persone e cose a semplice richiesta di , specificando che al CP_2 momento del rilascio sarà redatto verbale di consistenza dell'immobile in contraddittorio tra le parti alla presenza di due testimoni. In tale circostanza verranno accertate le rispettive ragioni di credito e debito tra le parti ed ogni altra circostanza indicata nella norma.
Non vi è in atti nessun verbale di consistenza dell'immobile.
Parte opposta, nei propri atti difensivi, afferma che “la sig.ra nel corso degli anni, non Parte_1
ha mai posto in essere alcuna attività concreta finalizzata alla restituzione del fondo, quali ad esempio la riconsegna delle chiavi o la firma del verbale di riconsegna”.
Tale affermazione presuppone l'esistenza del verbale di riconsegna redatto in contraddittorio tra le parti ex art. 4 del contratto stipulato e, se esistente, lo stesso avrebbe dovuto essere versato in atti dalla parte opposta, al fine di dimostrare la mancata sottoscrizione di tale verbale, ossia il fatto dalla stessa allegato.
Pag. 5 di 7 Solo in questo caso è legittimo ordinare all'acquirente il rilascio degli immobili poiché lo stesso art. 4 del contratto per cui è causa, afferma che qualsiasi eccezione o contestazione della parte acquirente non potrà sospendere o ritardare il rilascio dei beni.
Non è, dunque, provata la mancata sottoscrizione del verbale di riconsegna da parte dell'acquirente.
Parte opposta afferma pure, senza essere contestata dalla parte opponente, che quest'ultima non ha provveduto alla consegna delle chiavi.
È, dunque, provata la mancata consegna delle chiavi ma essa è giustificata dalla mancata redazione del verbale di consistenza degli immobili e, quindi, dal mancato accertamento, in contraddittorio delle parti, alla presenza di due testimoni, dei fatti e delle pretese delle parti per come contrattualmente disciplinato al predetto art. 4.
In atti non vi è neppure allegazione e prova che è stato fissato, da una delle parti, il sopralluogo per la redazione del verbale di consistenza degli immobili e l'altra parte non si è presentata o si è opposta.
Alla luce delle risultanze processuali parte opposta non ha titolo per agire esecutivamente per l'immissione nel possesso degli immobili e chiedere il risarcimento danni per occupazione illegittima fino a quando non sarà redatto il verbale di consistenza degli immobili o fino a quando non vi sarà opposizione alla sua redazione e non saranno regolarizzati gli aspetti civili, fiscali ed amministrativi relativi al ritrasferimento dei beni in ossequio anche al principio di infrazionabilità della domanda e di equo processo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in complessivi €. 4.217,00, considerando il valore della domanda pari ad €. 143.000, corrispondenti alle rate maturate dopo il recesso dal contratto, le attuali tariffe ministeriali, l'importo minimo dello scaglione da €. 52.000 ad €. 260.000, con esclusione della fase istruttoria, oltre IVA, se dovuta, CPA e spese generali di studio e si pongono a carico dell' , in persona del suo Controparte_1
legale rappresentante pro tempore, ed a favore della parte ricorrente, Parte_1


PQM


Il Tribunale di Palmi, in composizione monocratica ed in persona del giudice onorario dott.ssa
Eugenia Trunfio, in funzione di G.L., definitivamente pronunciando:

1. Accoglie l'opposizione:

2. Dichiara valido, legittimo ed efficace il recesso esercitato, con Determinazione n. 671 del 15
dicembre 2011 del Direttore Generale, dall' Controparte_1
per inidoneità morale dell'acquirente e la sussistenza di circostanze
[...]
obiettivamente sintomatiche di connessioni e collegamenti della parte attrice con la criminalità organizzata, come risultanti dalla interdittiva prefettizia;

Pag. 6 di 7

3. Dichiara illegittimi ed inefficaci per l'esecuzione il precetto ed il verbale di attestazione d'inadempimento del contratto a rogito notaio di Roma, rep. 878, racc. Persona_2
560, atto registrato a Roma 1 il 21/07/2020 al n. 16915 serie 1T ed annotato presso la
Conservatoria dei Registri immobiliari di Caserta in data 21/07/2020 al n. 1688 di formalità, essendo già stato esercitato il diritto di recesso;

4. Dichiara inammissibili le domande riconvenzionali;

5. condanna l' , in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento degli onorari, che liquida in complessivi €.
4.217,00, oltre IVA, se dovuta, cpa e spese generali di studio, a favore della parte ricorrente,
Parte_1
Palmi, 13 febbraio 2025
Il G.O.P., in funzione di G.L.
Eugenia Trunfio
Pag. 7 di 7