N. R.G. 1130/2023
TRIBUNALE DI PISA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 1130/2023, all'udienza del 09/10/2025, alle ore 12:25, dinnanzi al Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, sono comparsi: per , l'Avv. LORENZO CARBONI in sostituzione dell'avv. Controparte_1
RE ZI per l'Avv. LORENZO TERMITE in sostituzione dell'avv. SOLLAI CP_2
GIANFRANCO;
l'avv. CLAUDIA BARTALI, per l'avv. AM NT;

l'avv. ELENA BARNINI, in sostituzione dell'avv. STEFANIA MEZZETTI, per CP_3
[...]
La difesa attrice precisa le conclusioni come da memoria integrativa, ribadendo le contestazioni ed eccezioni in merito alla domanda del dà nuovamente atto che le posizioni con gli altri CP_3 due convenuti sono state già definite.
L'avv. BARNINI conclude come da memoria integrativa;
insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e, nel merito, si riporta alla nota conclusiva poc'anzi richiamata.
L'avv. TERMINE rilevato l'intervenuto accordo transattivo con l'attore conclude per la cessata materia del contendere;
l'avv. BARTALI conclude anch'ella per la cessata materia del contendere, per le medesime ragioni.
I procuratori, rinunciando ad assistere alla lettura della sentenza, si allontanano dall'aula.
Il giudice si ritira in camera di consiglio;
quindi, tornato in aula, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale (sentenza in calce al verbale).
Il giudice dott.ssa Alessandra Migliorino N. R.G. 1130/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, all'udienza del 02/10/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. R.G. 1130 del ruolo di contenzioso generale dell'anno 2023 pendente tra
P.I. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, elettivamente domiciliata in Pisa, Lungarno Galilei n. 2, presso lo studio dell'avv.
RI RT, che la rappresenta e difende come da procura allegata al ricorso per intimazione di sfratto;

- ricorrente contro
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Pisa, via Giusti n. CP_3 C.F._1
10 presso lo studio dell'Avv. Stefania Mezzetti, che lo rappresenta e difende come da procura allegata alla comparsa di costituzione nel procedimento di intimazione di sfratto;

- resistente nonché contro
AM NT (C.F. con il patrocinio dell'Avv. Claudia Bartali che C.F._2 lo rappresenta e difende come da procura allegata alla comparsa di costituzione nel procedimento di intimazione di sfratto;

- resistente
e nei confronti di
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Gianfranco Sollai che CP_2 C.F._3 lo rappresenta e difende come da procura allegata alla comparsa di costituzione nel procedimento di intimazione di sfratto;

- resistente Oggetto: “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento”.
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 8.02.2023, la società aveva intimato Parte_1 lo sfratto per morosità nei confronti di AM NT, e CP_3 CP_2
i quali, in forza di subentro nel contratto del 15.01.2019, conducevano in locazione
[...]
l'immobile ad uso abitativo sito in Pisa, via delle Belle Torri n. 6, dietro il corrispettivo di 1.000 mensili, oltre ad € 20,00 per spese condominiali. A sostegno del ricorso, la società locatrice aveva dedotto la morosità dei conduttori in misura di € 3.042,71, a saldo dei canoni dovuti per i mesi di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2022, nonché per i consumi.
Con memoria del 15.02.2023 si opponeva allo sfratto , il quale confermava la CP_3 morosità ma eccepiva l'inadempimento della locatrice per avere quest'ultima omesso la manutenzione necessaria ad eliminare le muffe che infestavano l'immobile, rendendolo insalubre ed inidoneo all'uso. Per tali ragioni, l'opponente chiedeva il rigetto dell'intimazione di sfratto e, in riconvenzionale, previa conversione del rito, la condanna della controparte all'esecuzione dei lavori necessari nonché al risarcimento del danno sofferto.
In data 16.02.2023 si costituiva anche il quale eccepiva di aver adempiuto alla CP_2 propria obbligazione, avendo corrisposto la quota di canoni mensili a lui spettanti, e di avere comunque rilasciato l'immobile in data 15.12.2022 in ragione dell'insalubrità degli ambienti. Per
l'effetto, in sede di opposizione, ha chiesto il rigetto dello sfratto, la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di e la condanna di quest'ultima al risarcimento Parte_1 del danno e alla restituzione della caparra versata.
Infine, in data 17.02.2023 si è costituito AM NT, il quale nulla opponeva all'intimazione di sfratto rappresentando, in uno, di aver comunicato la disdetta del contratto di locazione in data 15.12.2022, alla quale ha fatto seguito il rilascio dell'immobile, e di aver già corrisposto la quota di canone imputatagli.
Con ordinanza del 21.03.2023, preso atto del rilascio del bene da parte di e CP_2
AM NT, il giudice concedeva l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. nei confronti del solo e, previa assegnazione dei termini per l'introduzione del procedimento di CP_3 mediazione (di poi conclusosi con esito negativo), convertiva il rito ex art. 447 bis c.p.c. per la prosecuzione della controversia.
In questa sede, le parti hanno depositato memorie difensive autorizzate, ribadendo le loro difese e domande. In particolare, la società ha chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto di Parte_1 locazione per inadempimento del conduttore, con condanna di quest'ultimo alla rifusione delle spese di lite. A sostegno della propria posizione, la società ha dedotto che le muffe, ancorché presenti, interessano una porzione minima dell'immobile insufficiente a renderlo inutilizzabile ed in ogni caso non giustificano l'inadempimento dell'obbligo di versare il canone di locazione.
Con memoria autorizzata del 13.09.2023 in via pregiudiziale, ha chiesto riunirsi CP_2 il presente procedimento a quello di opposizione a D.I. R.G. 1941/023 relativo alla pretesa economica della locatrice circa i canoni di locazione;
nel merito, avendo già rilasciato l'immobile oggetto di causa in data 15.12.2022, il resistente ha insistito per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della controparte, con conseguente venir meno dell'obbligazione solidale per i canoni ancora da pagare;
inoltre, in via riconvenzionale, ha richiesto la condanna della società locatrice alla restituzione della caparra, per € 500, nonché al risarcimento del danno.
ha ribadito di non essere debitore della controparte, in applicazione del principio CP_3 inadempimenti non est adimplendum.
AM NT ha ribadito di aver cessato ogni rapporto con la controparte in data 15.12.2022 ed ha eccepito il difetto di interesse della società ad agire in giudizio. Parte_1
La causa è stata istruita mediante prova per testi richiesta da . CP_3
Pendente il giudizio, la società locatrice ha raggiunto un accordo transattivo con i Parte_1 conduttori AM NT e CP_2
La causa, assegnata a questo giudice in data 05.08.2025, è stata discussa all'odierna udienza ex art. 429 c.p.c.
*****
1. In limine litis, deve darsi atto della cessata materia del contendere limitatamente alle domande proposte da e AM NT e Le parti, infatti, all'udienza del Parte_1 CP_2
13.12.2023 e nelle successive note conclusive, richiamate all'udienza di discussione, hanno dato atto di aver raggiunto un accordo transattivo, chiedendo lo “stralcio” delle relative domande processuali,
a spese compensate.
2. Il thema decidendum verte, pertanto, unicamente della lite tra e CP_3 [...]
. Controparte_1
3. La causa trae origine dal contratto di locazione del 15.01.2019 intercorso tra e, per ciò Parte_1 che in questa sede rileva, , avente ad oggetto la concessione in godimento del CP_3 bene immobile ad uso abitativo sito in Pisa, via delle Belle Torri n. 6, dietro corresponsione del canone mensile di € 1.000, oltre ad € 20 per spese condominiali (doc. 1 ricorrente), da considerarsi quale obbligazione pecuniaria a carico solidale dei conduttori;
è provato per tabulas, inoltre, il subentro di nel contratto in parola in data 15.10.2021 (doc. 2 ricorrente). CP_3 La società locatrice ha lamentato l'inadempimento del conduttore all'obbligo di versamento dei canoni ed ha pertanto chiesto dichiararsi risolto il contratto di locazione. Il conduttore ha resistito alla pretesa ex adverso azionata, lamentando a sua volta l'inadempimento del locatore per omessa manutenzione del bene locato, tale da renderlo insalubre ed inservibile all'uso cui è destinato. In forza di tali eccezioni ha chiesto la revoca dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., con condanna del locatore all'adempimento delle obbligazioni di manutenzione straordinaria, oltreché al risarcimento del danno sofferto a causa delle condizioni dell'immobile.
4. La domanda della società locatrice è fondata.
4.1. Invero, il resistente ha sollevato un'eccezione di inadempimento, che – come noto - in fase esecutiva del rapporto contrattuale consente di sospendere la propria prestazione in ragione dell'inadempimento della controparte (art. 1460 c.c.). Ciò vale anche quando la prestazione abbia ad oggetto il pagamento di canoni di locazione, a condizione che “venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. civ. n. 16918/2019; cfr Cass. civ. Sez. 3, 22.06.2020, n. 12103).
4.2. Nel caso di specie, non appare legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore. Invero, dalla documentazione in atti risulta che una prima segnalazione circa la presenza di muffe nell'abitazione fosse stata effettuata a cura della parte conduttrice nel dicembre
2021 (doc. 2 resistente); nella messaggistica compaiono una serie di problematiche lamentate dai conduttori quali la presenza di muffa, la necessità di sostituire la cucina, di riparare il bagno e l'armadio. Ad eccezione della pulizia dalle muffe, tutte le richieste risultano essere state riscontrate dalla locatrice. Tuttavia, dopo il predetto scambio di messaggi istantanei (“Whatsapp”), non è emersa alcuna successiva lamentela e alcun sollecito di intervento in relazione alla muffa presente nell'appartamento; ciò fino al novembre 2022 allorquando la locatrice aveva già contestato l'inadempimento del conduttore (nella missiva trasmessa nell'interesse di in CP_3 data 29.11.2022 si legge come la stessa fosse in risposta ad una pregressa contestazione della locatrice del 07.11.2022).
Sono successivi i verbali di accesso al pronto soccorso di (doc. 4 resistente) e CP_3 della compagna (doc. 5 resistente), nonché l'intervento – su richiesta del medesimo – dei CP_3 vigili del fuoco. Questi ultimi, per altro, pur avendo preso visione di umidità e muffa nei pressi dell'appartamento in locazione non hanno disposto alcuna misura tesa all'eliminazione delle stesse, né hanno interdetto l'accesso a talune aree dell'abitazione (doc. 11 resistente). E dunque, ferma e incontestata la presenza di muffa presso l'abitazione, non risulta che essa abbia reso l'immobile totalmente inutilizzabile né che essa abbia per ciò solo dato causa all'inadempimento dei canoni di locazione, trattandosi – per gli elementi indiziari appena esaminati – di muffa tale da non rendere l'immobile inidoneo ad essere abitato.
In tal senso depongono anche le missive di aprile, maggio 2022 e ottobre 2022 (doc. 8, 9 e 10 ricorrente), nelle quali o la compagna si sono limitati a porgere delle scuse per CP_3 il ritardo maturato nell'adempimento e hanno manifestato l'intenzione di procedere al pagamento del canone mensile, senza fare ulteriore cenno alle ragioni del confessato inadempimento. Per altro, anche ove il mancato pagamento dei canoni fosse dipeso dalla sola presenza di muffe e infiltrazioni, la sospensione integrale del pagamento dei canoni non sembra rispondente alla necessità di equilibrio tra le prestazioni contrattuali delle parti posto che, come evidenziato, il godimento del bene non era interdetto, né reso impossibile dalla presenza di muffa.
A conferma di ciò, il conduttore è sempre rimasto nella detenzione dell'immobile e, nemmeno in questa sede, ha chiesto la risoluzione del contratto, manifestando ancora una volta l'intenzione di proseguire nella detenzione dell'immobile previo intervento manutentivo a cura della locatrice.
4.3. Ne deriva la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, consistito nell'omesso pagamento di 4 mensilità.


5. La domanda riconvenzionale spiegata da è infondata. CP_3
Procedendo con ordine, attesa l'avvenuta risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, non può condannarsi il locatore ad effettuare interventi manutentivi presso l'immobile non più locato.
Quanto, invece, alla domanda risarcitoria, vale la pena evidenziare che ha CP_3 genericamente allegato di avere subito un danno per effetto delle condizioni manutentive dell'immobile, ma alcuna evidenza probatoria è stata fornita in tal senso. Nulla, sul punto, si ricava dal verbale di accesso nosocomiale, nel quale si legge solo “verosimile allergia a muffa domestica” senza alcuna prognosi.
Le prove per testi assunte in corso di causa nulla aggiungono a quanto già emerso, vale a dire la presenza di muffe presso l'immobile e l'utilizzo del divano posto fuori dalla stanza da letto al quale il conduttore ha fatto ricorso in ragione della muffa presente nella stanza.
6. Le spese di lite, per quanto concerne la posizione della ricorrente e del conduttore CP_3
sono poste a carico di quest'ultimo in virtù del principio della soccombenza (art. 91
[...]
c.p.c.) e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione dei valori medi di cui al DM 147/2022, tenuto conto del valore della lite e dell'attività processuale svolta. Le spese di lite sono invece compensate tra l'odierna ricorrente e i resistenti e CP_2
AM NT in ragione della cessata materia del contendere e dell'accordo raggiunto dalle parti anche in punto di spese.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, in persona della dott.ssa Alessandra Migliorino, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
DICHIARA cessata la materia del contendere limitatamente alle domande tra Parte_1 CP_2
e AM NT;

[...]
COMPENSA le spese di lite tra le predette parti;

ACCOGLIE il ricorso con riferimento alle domande nei confronti di;
CP_3 per l'effetto, DICHIARA l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore;
CP_3
RIGETTA la domanda riconvenzionale di;
CP_3
CONDANNA il resistente alla refusione delle spese di lite in favore della CP_3 ricorrente, che si liquidano in € 76,00 per spese vive, € 1.278,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Pisa, all'udienza del 9/10/2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Migliorino