Successivamente, all'udienza del giorno 11/03/2025, avanti al sottoscritto dott. F. Venier, sono comparsi il procuratore dell'attore avv. ZANINI
LIVIA e il procuratore del convenuto avv. BALDUCCI ROMANO FABIO.
E' personalmente presente il sig. . Parte_1
Il procuratore dell'attore precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nell'atto di citazione.
Il procuratore del convenuto precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nella comparsa di costituzione e risposta del 2 ottobre 2024 e chiede la distrazione delle spese, dichiarandosi antistatario.
Il Giudice invita le parti a discutere la causa e, dopo breve discussione,
pronuncia sentenza come da fogli allegati al presente verbale, dei quali dà
lettura.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice della seconda sezione civile del Tribunale di Udine, dott.
Francesco Venier, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 1070/2024 del R.G. in data 22
aprile 2024, iniziata con atto di citazione notificato in data 20 aprile 2024
(Cron. n° 1564 U.N.e P. del Tribunale di Udine)
d a
- , con i procuratori e domiciliatari avvocato Parte_2
ZANINI LIVIA del Foro di Roma e del Parte_3
Foro di Bologna per procura speciale allegata telematicamente all'atto di citazione,
a t t o r e
c o n t r o
- , con il procuratore e domiciliatario Parte_1
avvocato BALDUCCI ROMANO FABIO, per procura speciale allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta,
c o n v e n u t o
avente per oggetto: vendita di cose immobili – 1.40.011.
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 281 sexies c.p.c.
o s s e r v a ha convenuto in giudizio , con il Parte_2 Parte_1
quale ha concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare,
assumendo che il contratto definitivo non si era potuto concludere per
SENTENZA 11.3.2025 N° 1070/24 R.G. Pag. 1 l'inadempimento del promittente venditore e chiedendone la condanna alla restituzione del doppio della caparra versatagli.
L'attore ha dedotto che in data 15.7.2021 aveva sottoscritto una proposta di acquisto di un immobile sito a Udine in via Piemonte n. 11, versando contestualmente una caparra di € 4.000,00, proposta che era stata accettata da e che subordinava la conclusione del contratto Parte_1
definitivo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie, urbanistiche e catastali.
Poiché il notaio incaricato della stipula del rogito aveva accertato la assenza di tale conformità e il promittente venditore non aveva provveduto ad eliminare le irregolarità riscontrate nel termine assegnatogli con una diffida ad adempiere notificatagli il 4 luglio 2022, aveva Parte_2
comunicato il suo recesso dal contratto preliminare e chiesto senza esito il versamento del doppio della caparra.
Il convenuto si è costituito dopo la scadenza del termine previsto dall'art. 166 c.p.c., eccependo in via pregiudiziale la incompetenza del tribunale adito, atteso che la somma richiesta rientrava nella competenza per valore del giudice di pace e contestando nel merito la fondatezza della domanda attorea.
Inutilmente tentata la conciliazione delle parti, dopo alcuni differimenti e la sostituzione del giudice, la causa è stata rinviata alla odierna udienza per la discussione orale.
Come già rilevato con l'ordinanza pronunciata in data 22.2.2025, il convenuto, che pure si è dichiarato consapevole di poter svolgere solamente delle mere difese attesa la sua costituzione tardiva, è decaduto dalla possibilità di proporre la eccezione di incompetenza per valore di questo tribunale;
l'incompetenza, non essendo stata rilevata dal giudice nella udienza di prima comparizione delle parti, non è neppure rilevabile d'ufficio ai sensi dell'art. 28, comma 3 c.p.c.
SENTENZA 11.3.2025 N° 1070/24 R.G. Pag. 2 Nel merito, la domanda attorea è fondata.
Il contratto preliminare concluso dalle parti sulla base della proposta d'acquisto datata 15.7.2021 e accettata dal promittente venditore il giorno successivo (doc. 1 di parte attrice) conteneva la espressa previsione che
“alla data dell'atto notarile l'immobile dovrà essere conforme alle normative edilizie, urbanistiche e catastali” e, come riferito dal notaio incaricato del rogito nella mail inviata a uno dei legali dell'attore in data 19 dicembre 2022 (doc. 5 di parte attrice), “il giorno 9 maggio 2022, in sede in rogito di compravendita (…), è emerso che la planimetria catastale non
fosse conforme allo stato di fatto in quanto sul lato est della terrazza le
parti hanno evidenziato l'esistenza di un vano, vano però che non risultava dall'ultima planimetria agli atti depositata in Catasto di data 16 maggio
1995, vano che, invece, risultava da una rappresentazione grafica in
possesso della parte venditrice ed esibita in detta sede”.
Inoltre le parti avevano rappresentato “che vi era un problema con
riferimento al bagno, in relazione al vano retrostante (ove avrebbero dovuto
passare gli scarichi)” vano che non aveva “accesso diretto dall'unità adiacente ma esclusivamente dal corridoio condominiale”.
Il notaio ha ritenuto che tali sarebbe stato necessario effettuare ulteriori approfondimenti al fine di verificare la regolarità del vano non risultante dalla planimetria, come pure in relazione alla appartenenza alla unità
adiacente del vano retrostante al bagno e che, se del caso, sarebbe stato necessario “provvedere alla relativa regolarizzazione presso gli Uffici
Comunali, qualora ammissibile, ovvero provvedere alla relativa rimozione, qualora inammissibile”.
Non vi è ragione di dubitare della correttezza dei rilievi del notaio, che infatti le parti non discutono;
risulta pertanto evidente la irregolarità, quanto meno catastale, di una parte dell'immobile promesso in vendita e, di conseguenza, il mancato assolvimento della condizione prevista dal
SENTENZA 11.3.2025 N° 1070/24 R.G. Pag. 3 contratto.
Il convenuto ha dedotto che la conformità catastale e la allegazione delle relative planimetrie non sarebbero richieste ai fini della validità dei contratti preliminari di compravendita: ciò è indiscutibile e infatti le parti avevano condizionato alla regolarità catastale la stipula del contratto definitivo.
In ogni caso, la condizione inserita nel contratto impediva la conclusione del contratto definitivo anche se la conformità alle “normative edilizie, urbanistiche e catastali” non fosse richiesta dalla legge ai fini della validità
del contratto.
Il contratto preliminare stabiliva che la stipula del definitivo dovesse avvenire entro il 30 novembre 2021; secondo il convenuto quello previsto non era un termine essenziale, sicché sarebbe stato il promissario acquirente a rendersi inadempiente avendo comunicato il suo recesso dal contratto.
Se anche non si attribuisse a quello pattuito carattere di termine essenziale,
il suo superamento legittimava certamente la parte interessata alla conclusione del contratto ad inviare alla altra parte (come Parte_2
ha fatto) una diffida ad adempiere (doc. 6 di parte attrice) e, in caso di inottemperanza della controparte, a recedere dal contratto: “In tema di
contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra
confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di
provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art.
1454 c.c., può comunque esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c.,
comma 2, e in tal caso, ove abbia versato la caparra, ha diritto di ricevere
la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso”
(Cass. sez. VI, 23 aprile 2020, n. 8050).
D'altra parte il ripristino della conformità catastale, urbanistica ed edilizia era un onere del promittente venditore e la impossibilità di pervenire alla conclusione del contratto è a lui imputabile quale inadempimento.
SENTENZA 11.3.2025 N° 1070/24 R.G. Pag. 4 Per contro, è del tutto infondato l'assunto del convenuto secondo cui la mancata conclusione del contratto nel termine pattuito integrerebbe un inadempimento del promissario acquirente o determinerebbe la nullità del contratto, come affermato da nella missiva Parte_1
inviata all'attore il 12.8.2022 (doc. 2 di parte convenuta).
E' vero che, sia con la diffida ad adempiere che successivamente, Pt_2
ha proposto al convenuto la stipula di un nuovo contratto, ma tale
[...]
proposta, diretta ad avviare una nuova trattativa, non inficia la efficacia del recesso dal precedente contratto preliminare ed, anzi, conferma l'avvenuto scioglimento di quel contratto.
L'attore ha quindi diritto di ottenere il doppio della caparra versata, oltre agli interessi di mora dalla data di ricezione della lettera con la quale ha comunicato il suo recesso ed ha chiesto il pagamento degli 8.000,00 euro
(doc. 8 di parte attrice).
L'attore ha altresì diritto di essere tenuto indenne delle spese del presente giudizio, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto della mancata assunzione di prove costituende e delle modalità della fase decisoria.

p. q. m.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) Accerta e dichiara la legittimità del recesso di dal Parte_2
contratto preliminare concluso con in data 16 Parte_1
luglio 2021 e, per l'effetto,
2) Condanna a pagare a Parte_1 Controparte_1
capital somma di € 8.000,00 oltre agli interessi di mora dal 28 novembre
2022 al saldo;

3) Condanna a rimborsare a le Parte_1 Parte_2
spese del presente giudizio, liquidate in € 553,58 per esborsi, in € 700,00 per la fase di studio, in € 600,00 per la fase introduttiva, in € 840,00 per la fase
SENTENZA 11.3.2025 N° 1070/24 R.G. Pag. 5 istruttoria e di trattazione, in € 860,00 per la fase decisionale e in € 450,00
per rimborso forfettario delle spese, oltre IVA e CPA.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Udine, il 11/03/2025.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -
SENTENZA 11.3.2025 N° 1070/24 R.G. Pag. 6