REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, quarta sezione civile, in persona del giudice unico dr.ssa
Valentina Gigante, lette le note di trattazione scritta tempestivamente depositate, pronuncia, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 10079 /2018 r.g.a.c. e vertente

TRA
, C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura in Parte_1 C.F._1 atti, dall'Avv. D'ALESSIO MARIO e dall'Avv. DI SOMMA ALFREDO MARIA, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in CORSO GARIBALDI N. 56, SANTA MARIA CAPUA
VETERE;
INTIMANTE
E
C.F. , rappresentata e difesa, giusta procura in atti, CP_1 C.F._2 dall'Avv. CASELLA LANFRANCO e dall'Avv. ANTONIETTA VAIANO, elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in VIA XXIV MAGGIO “P.CO DEL SOLE” N 33, SAN
TAMMARO;
INTIMATA
C
O
N
V
E
N
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio chiedendo convalidarsi lo sfratto Parte_1 CP_1 dall'immobile sito San Prisco (CE), alla Via Circumvallazione n. 36, a quest'ultima locato ad uso commerciale con contratto stipulato in data 6.02.2001, per una durata di sei anni, verso il pagamento di un canone annuo di euro 2.400,00 da corrispondersi presso il domicilio del locatore. L'istante ha all'uopo lamentato l'omesso pagamento del canone dall'1.01.2017 per euro 4.569,86, importo del quale chiedeva altresì il pagamento.
Alla prima udienza, tenutasi in data 26.11.2018, si è costituita in giudizio parte intimata, la quale si è opposta all'intimato sfratto, deducendo la nullità del contratto per mancata registrazione del rinnovo e della proroga, l'insussistenza della morosità lamentata e dell'occupazione dell'immobile, asseritamente rilasciato alla fine del mese di agosto 2017 con la cessazione dell'attività commerciale ivi precedentemente svolta;
parte intimante, dal suo canto, ha contestato l'avventa consegna delle chiavi, insistendo nelle proprie richieste.
Con ordinanza del 28.11.2018, resa a scioglimento della riserva assunta alla precedente udienza, il
G.o.p., che ha preceduto la scrivente nella trattazione del fascicolo, preso atto dell'intervenuta opposizione, ha ordinato all'intimata il rilascio dell'immobile entro il giorno 27.12.18, disposto il mutamento del rito, fissando l'udienza dell'11.04.2019, e assegnato altresì termine di quindici giorni per l'esperimento del procedimento di mediazione.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, parte intimante ha reiterato le proprie richieste, precisando inoltre che, alla data del 28.12.18, l'intimata non aveva ancora provveduto alla consegna delle chiavi dell'immobile.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, l'intimata ha dal suo canto reiterato le difese e le eccezioni già svolte, preliminarmente eccependo l'improcedibilità della domanda, per avere l'intimante depositato l'istanza di mediazione solo in data 14.03.2019, dunque oltre il termine all'uopo assegnato dal Giudice. Ha altresì precisato che l'intimante erroneamente indica quale canone l'importo di euro 2.400,00 in luogo di quello pattuito pari a lire 2.400.000, deducendo poi di aver sempre corrisposto in contanti per i primi sei anni l'importo di euro 1.239,50 (ovvero l'importo da contratto di lire 2.400.000), ricevendo le ricevute solo durante il periodo in cui il contratto era regolarmente registrato, ciò per la volontà del locatore di evitare il pagamento delle imposte. Ha poi lamentato che siffatto comportamento le ha procurato un grave pregiudizio economico, costringendola a difendersi
U
T
O in un giudizio creato ad arte, e tanto in violazione dei doveri di correttezza, buona fede e diligenza, di cui agli artt. 1338, 1374, 1575 e 1175 c.c.
All'udienza dell'11.4.2019, parte intimante, alla luce delle deduzioni svolte dall'intimato nella rispettiva memoria ha chiesto termine per controdedurre e il Giudice che ha preceduto la scrivente nella trattazione del fascicolo ha rinviato all'udienza del 12.12.2019 concedendo termine per il deposito di note sino a dieci giorni prima.
Con ordinanza del 29.12.2019, resa a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, il giudice ha in parte accolto le istanze istruttorie articolate dall'intimata, rinviando per l'escussione dei testi all'udienza del 14.01.2021.
All'esito dell'escussione del teste il Giudice, ritenutane l'opportunità, ha rinviato Testimone_1
all'udienza del 23.06.21 per l'escussione del teste ai sensi dell'art. 257 c.p.c. Testimone_2
All'udienza del 3.02.22 (cui si perveniva dopo un differimento d'ufficio), il Giudice, preso atto dell'omessa intimazione del teste, ha dichiarato le parti decadute dalla prova, rinviando per la discussione all'udienza del 12.10.22.
Con note conclusive del 28.09.2022, parte intimante ha dato atto dell'intervenuto rilascio formale dell'immobile in data 30.07.2021 ed ha concluso chiedendo:: “l'accoglimento delle conclusioni tutte rassegnate da parte intimante del presente giudizio nell'atto introduttivo del procedimento de quo, quindi, avendo già emesso il Giudice adito l'ordinanza per la convalida dello sfratto ed essendo stato liberato l'immobile con immissione in possesso del sig. il 30.07.2021 a mezzo Parte_1 CP_2
si chiede il pagamento a carico di parte intimata dei canoni di locazione/indennità di occupazione non corrisposti fino alla data dell'effettivo, reale e legale rilascio dell'immobile; (30.07.2021) -con vittoria di compensi e spese a favore dei procuratori costituiti che se ne dichiarano antistatari”.
Con note conclusive del 29.02.2022, parte intimata ha dal suo canto reiterato le proprie difese, così concludendo: “Preliminarmente dichiarare l'improcedibilità della domanda per omesso/tardivo esperimento della procedura di mediazione, in violazione del termine fissato con ord. N. 1867/2018
(ex art. 5 c. 1 bis, D.Lgs. n. 28/2010); - Dichiarare la nullità del contratto di locazione in oggetto per omessa registrazione della proroga (c.d. adempimento successivo espressamente previsto dall'Agenzia delle Entrate per i contratti di locazione – cod. 1504); - Dichiarare l'insussistenza della morosità per i motivi esposti in narrativa, nonché per l'assenza di occupazione dell'immobile (già rilasciato nell'agosto 2017); - vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali,
IVA e CPA come per legge”.
A seguito di alcuni rinvii disposti per esigenze del ruolo, la causa è stata da ultimo rinviata all'udienza del 9.01.25 in trattazione scritta e definita dalla scrivente, subentrata sul ruolo in data 30.11.22.
***** Tanto premesso, le domande di risoluzione del contratto e pagamento dei canoni appaiono fondate e vanno accolte nei limiti che seguono.
Preliminarmente, occorre esprimersi sull'eccezione di improcedibilità della domanda.
Parte intimata, in particolare, si duole dell'instaurazione del procedimento di mediazione oltre il termine di quindici giorni assegnato dal Giudice con provvedimento del 28.11.18, deducendo pertanto l'improcedibilità della domanda.
Ebbene, l'eccezione appare infondata. Giova sul punto rammentare che, secondo una giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condivisa, il predetto termine non è perentorio, risultando sufficiente, ai fini della sussistenza della condizione di procedibilità, l'utile esperimento, entro l'udienza di rinvio, della procedura di mediazione -da intendersi quale primo incontro delle parti, conclusosi senza l'accordo - (Cass. civ n. 40035/2020). Ebbene, nel caso di specie, l'istanza è stata trasmessa dall'intimante in data 14.03.2019 ed il procedimento azionato si è concluso, stante l'assenza dell'intimata, in data 29.03.2019, dunque prima dell'udienza di rinvio fissata per il giorno 11.04.2019
(cfr. verbale negativo in atti).
Venendo al merito, va premesso che, come da giurisprudenza di legittimità qui senz'altro condivisa,
“il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per il pagamento (…) è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)" (artt. 2697 e 1461 c.c.; cfr. Cass. civ. Sez. Un. n.13533/2001; Cass. n.15659/2011;
Cass. n. 3373/2010; Cass. n.13674/2006; Cass. n. 8615/2006; Cass. n.2387/2004; Cass. n.9351/2007).
Perché possa pronunciarsi la risoluzione, occorre inoltre un inadempimento che, avuto riguardo all'interesse della parte, non sia di scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Nel caso che occupa, avente ad oggetto una locazione diversa dall'uso abitativo, la gravità dell'inadempimento, non essendo legalmente predeterminata come nelle locazioni ad uso abitativo (art. 5 L. 392/1978), deve valutarsi in concreto su di un duplice piano: da un lato quello oggettivo, sì da accertare che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto, dall'altro soggettivo, in modo da verificare se e come il comportamento di entrambe le parti possa, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Tornando al caso che occupa, il locatore ha innanzitutto prodotto in giudizio il Parte_1
contratto di locazione, regolarmente registrato, stipulato in data 6.02.2001, col quale locava ad CP_1
ad uso commerciale, l'immobile sito in San Prisco alla Via Circumvallazione n. 36.
[...]
Tale contratto deve reputarsi pienamente valido ed efficace, risultando del tutto infondata l'eccepita nullità dello stesso per l'omessa registrazione del relativo rinnovo. In proposito, si evidenzia che la fattispecie va ricondotta non già all'art. 1 co. 346 della legge finanziaria del 2005, che prescrive la registrazione del contratto di locazione a pena di nullità (norma peraltro astrattamente non operante nel caso di specie, risalendo il contratto in commento al 2001, dunque ad un momento antecedente all'entrata in vigore della norma;
cfr. sul punto Cass. civ. nn.
18213/2015; e 27169/2016) bensì all'art. 17 Tuir, che sanziona, ai sensi dell'art. 13 del d.lgs n. 471/97,
l'omesso versamento relativo alla proroga tacita del contratto di locazione. Detta norma, dunque, lungi dall'incidere sulla validità del contratto, investe aspetti di natura prettamente fiscale del tutto irrilevanti ai fini che occupano.
ha altresì allegato un inadempimento consistente nell'omesso pagamento del canone Parte_1
annuo a far data dall'1.01.2017.
Dal proprio canto, la conduttrice non ha provato alcun fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell'obbligazione su di lei gravante.
Non risulta infatti raggiunta prova certa dell'avvenuto rilascio dell'immobile e della conseguente consegna delle chiavi al locatore nell'agosto del 2017.
Le dichiarazioni rese sul punto dal teste non collimano difatti con la Testimone_1
prospettazione fornita in comparsa dall'intimata, per cui non possono reputarsi attendibili. Il teste ha infatti riferito che la consegna dell'immobile al locatore era senz'altro avvenuta nei primi quindici giorni di agosto, prima di Ferragosto (Adr: ricordo che la consegna è intervenuta nella prima quindicina di agosto, insomma prima di ferragosto, era mattina), mentre l'intimata ha dedotto che l'immobile è stato riconsegnato alla fine del mese di agosto.
Né può rilevare la documentazione attestante la cessazione dell'attività, inidonea, se isolatamente considerata, a comprovare il rilascio materiale del bene.
Per quanto di ragione, deve ritenersi sussistente l'inadempimento della conduttrice -protrattosi sino alla data del formale rilascio avvenuto nel luglio 2021-, che giustifica, in quanto grave, la risoluzione del rapporto per colpa di quest'ultima.
D'altronde, l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza pattuita costituisce la violazione di un'obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, per cui il reiterato e persistente inadempimento, come nel caso di specie, può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale (cfr. Cass. Civ. 18 marzo 2003 n. 3964).
Quanto al rilascio, va dichiarata la cessata la materia del contendere, atteso che pacificamente l'immobile oggetto del contratto di locazione è stato riconsegnato nel 2021, come da verbale in atti.
Venendo, infine, alla domanda di pagamento, la stessa va accolta per le ragioni sopra esposte, sia pur nei termini che seguono. Va infatti evidenziato che il contratto in atti prevede non già il pagamento di un canone annuo di euro
2.400,00, bensì di lire 2.400.000, ovverosia di euro 1.239,50 (art. 1277 c.c.). Di talché, la conduttrice va condannata al pagamento dei canoni annui maturati dal 2017 sino alla metà dell'anno 2021, per un importo totale di euro 5.578,00 (1.239,50 x 4,5), oltre interessi legali dalla scadenza sino al soddisfo.
Per quanto concerne le spese di lite, le stesse vanno integralmente compensate per gravi ed eccezionali ragioni stante la ricorrenza di una situazione di obiettiva incertezza sul diritto controverso (art. 92
c.p.c.; Corte Cost. n. 77/2018; Cass. civ. n. 21157/2019).
Stante la mancata partecipazione dell'intimata alla mediazione attivata dall'intimante senza giustificato motivo, si dà infine atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 12 bis co. 2 d.lgs
28/2010, per cui la prima va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria eccezione disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda principale e per l'effetto dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa della conduttrice, il contratto di locazione per cui è causa;

2) DICHIARA la cessata materia del contendere sulla domanda di rilascio;

3) CONDANNA al pagamento, in favore di , di euro 5.578,00, CP_1 Parte_1
oltre interessi come in parte motiva;

4) COMPENSA le spese di lite;

5) DICHIARA sussistenti i presupposti di cui all'art. 12 bis co. 2 d.lgs 28/2010.
Si comunichi.
Santa Maria Capua Vetere, lì 10 gennaio 2025
Il Giudice dr.ssa Valentina Gigante