TRIBUNALE DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE

VERBALE DELLA CAUSA R.G. N. 925/2021
Oggi 17 gennaio 2025 ad ore 12.30, innanzi al Giudice dott. Diego Novello, nella causa promossa da:
- (C.F. ); Parte_1 C.F._1
con gli avv.ti GIOVANNI CASARIN e RICCARDO CASARIN del foro di Venezia
contro
- (C.F. ), TR C.F._2
- (C.F. ), Controparte_2 C.F._3
con gli avv.ti MARCO NOVENTA e PIERLUIGI CAMPORESE del foro di Venezia sono comparsi: per la parte attrice l'avv. Giovanni Casarin, per la parte convenuta l'avv. Marco Noventa e Pierluigi
Camporese.
Il giudice invita i procuratori delle parti alla discussione orale della causa, ciò che le stesse fanno delineando ampiamente le reciproche posizioni, anche riportandosi alle conclusioni precedentemente formulate nei propri scritti e richiamandosi in particolare a quanto dedotto nelle note conclusive, ritualmente depositate.
A seguito della discussione, il giudice si ritira per la decisione della causa e alle ore 17.30, senza la presenza delle parti, dà lettura integrale della sentenza, con il che essa si intende pubblicata.
pagina 1 di 14 N. R.G. 925/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Venezia, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P., dott. Diego Novello, ha pronunciato ex art. 281 sexies cpc la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado promossa con atto di citazione notificato in data 22.01.2021 e iscritta al n. 925/2021 del Ruolo Generale da:
- (C.F. ); Parte_1 C.F._1
con gli avv.ti GIOVANNI CASARIN e RICCARDO CASARIN del foro di Venezia
(attrice)
contro
- (C.F. ), TR C.F._2
- (C.F. ), Controparte_2 C.F._3 con l'avv. MARCO NOVENTA del foro di Venezia
(convenuti)

* * *
pagina 2 di 14 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
Nel merito in via principale:
- per le causali di cui in premesse, accertare e dichiarare il mancato avveramento in concreto della condizione sospensiva (accensione di mutuo bancario) apposta al contratto preliminare inter partes stipulato in data 7.6.2019 e registrato in data 24.06.2019 ed il conseguente diritto della sig,ra Pt_1
alla restituzione delle somme versate ai Signori e;

[...] CP_1 CP_2
- accertare e dichiarare, stanti le condotte tenute dai signori e , TR Parte_2
l'avveramento fittizio della suddetta condizione ai sensi dell'art. 1359 cod. civ. ed il loro grave inadempimento agli obblighi contrattuali;

- per l'effetto, previo accertamento della legittimità del recesso della sig.ra , condannare i Parte_1 signori e a pagare, in via solidale tra loro, in favore dell'attrice TR Parte_2 la somma di euro 50.000,00 a titolo di restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare ed anche l'ulteriore somma di euro 50.000,00 dovuta al loro grave inadempimento, ai sensi dell'art. 1385 comma II cod. civ., oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Sempre nel merito ma in via subordinata:
- nella denegata ipotesi in cui non fosse accertata e dichiarata la sussistenza della condizione sospensiva (accensione di mutuo bancario), subordinante l'efficacia del contratto stipulato in data


7.6.2019 e registrato in data 24.06.2020, accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso comunicato dai signori e con lettera racc. di data 14.08.2020 ed il loro conseguente grave CP_1 CP_2 inadempimento agli obblighi derivanti dal contratto;

- accertare e dichiarare la legittimità del recesso della sig.ra ed il suo conseguente diritto Parte_1 alla restituzione della caparra di euro 50.000,00, versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare ed anche l'ulteriore somma di euro 50.000,00, dovuta all'inadempimento dei signori
e ai sensi dell'art. 1385, comma II, cod. civ., oltre interessi legali ex art. 1284, IV CP_1 CP_2 comma, cod. civ. dal dovuto al saldo effettivo;

- per l'effetto, condannare i signori e , in solido tra loro, a TR Parte_2 pagare in favore della sig.ra la predetta somma di euro 50.000,00 ed anche l'ulteriore Parte_1 somma di euro 50.000,00 dovuta ai sensi dell'art. 1385 comma II cod. civ., oltre interessi legali ex art.
1284, IV comma, cod. civ. dal dovuto al saldo effettivo;

In ogni caso.
- disporre l'integrale refusione delle spese del giudizio in favore dell'attore, incluso il rimborso delle spese generali 15 %.
*
Per parte convenuta + 1 TR
Voglia il Tribunale così provvedere:
Nel merito:
- rigettarsi le domanda svolte dalla GN nei confronti dei signori ed Parte_1 TR
, per i motivi suesposti, perché infondate in fatto ed in diritto. Controparte_2
pagina 3 di 14 In vai istruttoria: si insiste per l'ammissione delle istanze di prova orale formulate nella memoria ex art. 183, VI comma, n. 2) cpc.
In ogni caso:
- spese e compensi professionali integralmente rifusi, oltre a spese generali ed accessori di legge.
* * *
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 11 giugno 2021, la sig.ra conveniva in giudizio i Parte_1
sigg.ri e rassegnando le conclusioni ut supra riportate. CP_1 CP_2
Con comparsa di costituzione e risposta del 26.10.2021 si costituivano in giudizio i coniugi convenuti, i quali chiedevano il rigetto delle domande attore ritenendole infondate in fatto e in diritto per le motivazioni dedotte in atti.
Al fine di meglio comprendere ed approfondire le ragioni fattuali e giuridiche da porre alla base dell'odierna vertenza, appare opportuno ripercorrere brevemente i fatti e gli accadimenti che hanno condotto all'instaurazione della presente controversia.
Sul finire dell'anno 2018, i coniugi ed maturavano la decisione TR Controparte_2
di mettere in vendita la propria casa per acquistarne una nuova: l'immobile in vendita veniva affidato ad un'agenzia immobiliare di AN (id est: l'Agenzia Immobiliare Casa AN di
[...]
) che individuava, quale possibile acquirente, la GN . Persona_1 Parte_1
Ne derivava, pertanto, una trattativa finalizzata al trasferimento della proprietà dell'immobile sito in via
Kennedy, n. 19 a AN (VE): fu così che, in data 07 giugno 2019, i signori e , quali CP_1 CP_2
promittenti venditori, sottoscrivevano con la GN nella sua veste di promissaria Parte_1
acquirente, un contratto preliminare di vendita dell'immobile di AN in cui essi stessi abitavano
(doc. 1 fascicolo attoreo) prevedendo, quale termine per la stipula del rogito notarile di compravendita, una data da fissarsi “entro e non oltre il 30 aprile 2020”.
Successivamente, e cioè in data 27 giugno 2019, i sigg.ri e , in forza della CP_1 CP_2
pattuizione conclusa con la GN , a loro volta sottoscrivevano, con Parte_1 Controparte_3
un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento in cui stabilirsi, sito in AN (VE), via G.
Puccini n. 2/A (doc. 2 fascicolo attoreo). Nel periodo intercorso fra il 27 giugno 2019 e il 30 aprile
2020 si susseguivano vari contatti fra le parti e la sig.ra compiva accessi nell'abitazione promessa Pt_1
in vendita per prendere le misure prodromiche all'arredamento. Sopraggiungeva poi la data del 30 aprile 2020, che era stata indicata a preliminare come scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo tra i signori e , senza che, però, il rogito fosse poi effettivamente Parte_3 Pt_1
sottoscritto.
pagina 4 di 14 Il 04 giugno 2020 si teneva un incontro presso l'agenzia immobiliare Casa AN per meglio comprendere le sorti della compravendita de qua: nel frangente, la sig.ra comunicava al sig. Pt_1
- alla presenza del proprio partner, dell'agente immobiliare e del sig. CP_1 Persona_1
(figlio dei convenuti) - di non voler più acquistare l'immobile. A fronte della Persona_2
disponibilità del signor a concedere una proroga del termine indicato a contratto preliminare CP_1
(anche per la preoccupazione di non risultare inadempiente al proprio parallelo preliminare di acquisto), la sig.ra espressamente la declinava, ribadendo la volontà di non acquistare più, Pt_1
affermando testualmente, con espressione colorita ma di chiara comprensione, “non voglio prendervi per il culo”. Sul punto specifico, si evidenzia come la GN non abbia mai contestato Pt_1
specificamente, nei propri atti, la ricostruzione della dinamica fattuale dell'incontro suddetto, così come rappresentata dai convenuti, dinamica che, dunque, può ritenersi pacifica per il principio di non contestazione ex art. 115, comma primo, c.p.c., motivo per cui le istanze istruttorie orali formulate dal patrocinio dei convenuti sulle circostanze de quibus non sono state ammesse perchè ritenute superflue.
Si giungeva così al successivo 11 giugno 2020, momento in cui, all'esito del summenzionato incontro presso l'Agenzia , benché la GN avesse in tale frangente espresso la volontà di non Persona_1 Pt_1
acquistare più l'immobile di proprietà dei convenuti, per scrupolo ed in fondo sperando in un suo ripensamento – come motivato dalla difesa di parte convenuta nella sua comparsa conclusionale - i sigg.ri e chiedevano con lettera raccomandata (doc. 2 fascicolo attoreo) alla Polo di CP_1 CP_2
pronunciarsi in modo formale, entro 8 giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione, se essa intendesse addivenire alla conclusione del contratto definitivo, con nuova data di stipula da concordarsi tra le parti. L'odierna attrice, a mezzo del proprio legale, con comunicazione formale del 25 giugno
2020 (doc. 3 fascicolo attoreo), adducendo l'esistenza di un'asserita “condizione sospensiva” apposta al contratto preliminare di compravendita, che subordinava la stipula del rogito e il saldo del prezzo alla concessione a suo favore di un mutuo bancario, chiedeva di “attendere un ulteriore periodo di circa venti giorni per conoscerne l'esito”.
In data 15 luglio 2020 e, quindi, decorsi i 20 giorni richiesti dalla GN senza che, nel frattempo, Pt_1
fosse intervenuto alcun cenno di riscontro da parte della medesima, con l'indicazione dello stato della pratica di mutuo, i sigg.ri e , pur contestando l'esistenza della presunta clausola CP_1 CP_2
sospensiva, a mezzo del proprio legale di fiducia, chiedevano all'attrice (doc. 4 fascicolo attoreo) di far loro conoscere, entro i successivi 5 giorni, se intendesse stipulare il contratto definitivo con futura data da concordarsi, specificando che se nessuna risposta fosse ulteriormente pervenuta, essi si sarebbero ritenuti liberi di vendere ad altri l'immobile promesso a terzi.
pagina 5 di 14 Giova ricordare, per completezza espositiva, che gli odierni convenuti sono due coniugi ultrasettantenni che, in quel particolare momento, si sono trovati, loro malgrado, in una situazione di totale incertezza sul futuro della compravendita di cui si controverte: da un lato, i medesimi si professavano molto preoccupati di rimanere vincolati, a loro volta, a dover perfezionare l'acquisto di un appartamento senza avere nel frattempo effettivamente venduto la propria casa;
dall'altro lato, avevano a che fare con una promissaria acquirente che, a voce ma comunque davanti a testimoni, aveva dichiarato espressamente di non voler più comprare l'immobile di loro proprietà, ma poi non formalizzava tali intenzioni per iscritto, rendendosi inerte rispetto alle tempistiche che essa stessa aveva proposto ai convenuti e che le erano state concesse dai promittenti venditori.
Decorso un altro mese, e precisamente in data 14 agosto 2020 (e quindi, a ben considerare, ben oltre ai
5 giorni assegnati alla controparte con l'ultima lettera del 15.07.2020), i sigg.ri e CP_1 CP_2
comunicavano alla GN (doc. 5 fascicolo attoreo) il recesso con effetto immediato dal contratto Pt_1
ai sensi e per gli effetti previsti dall'art. 1385, II comma, cod. civ. per grave inadempimento della promissaria acquirente e, conseguentemente, trattenevano, ai sensi del medesimo articolo, l'importo di euro 50.000,00, da loro a suo tempo incassato a titolo di caparra confirmatoria, provvedendo al contempo alla restituzione dell'importo di euro 100.000,00 ricevuto, invece, dalla a titolo di Pt_1
acconto sul prezzo. Con comunicazione dell'11.09.2020 (doc. 6 fascicolo attoreo), inviata ai convenuti e al loro legale di fiducia dal difensore della sig.ra , quest'ultima provvedeva a riscontrare la lettera Pt_1
del 14.08.2020, contestando la legittimità del recesso così come esercitato da convenuti ed intimando sia la restituzione dell'acconto ricevuto pari all'importo di euro 100.000,00, sia la corresponsione della caparra in misura doppia di quanto corrisposto e cioè nell'importo di euro 100.000,00.
Con nota del 05 ottobre 2020 (doc. 7 fascicolo attoreo), l'avv. Noventa, in nome e per conto dei sigg.ri e , contestava nuovamente l'assunto attoreo relativo alla condizione sospensiva a cui CP_1 CP_2
sarebbe stato sottoposto il preliminare oggi in esame e provvedeva ad allegare la distinta di bonifico dell'importo di euro 100.000,00 attestante la restituzione solo delle somme versate a suo tempo dalla
Polo come acconto sul prezzo pattuito. Infine, in data 13 ottobre 2020, i coniugi vendevano al CP_1
signor (doc. 8 fascicolo attoreo) l'immobile di via Kennedy a AN (VE), ad Persona_3
un prezzo di euro 460.000,00, vale a dire ad un importo inferiore di euro 10.000,00 rispetto a quello in precedenza pattuito con l'attrice . Pt_1
All'udienza di prima comparizione, celebratasi in data 08.03.2022, entrambi i procuratori delle parti chiedevano e ottenevano dal Giudice la concessione dei termini di legge per il deposito di memorie istruttorie ex art. 183, VI comma, cpc, incombente che veniva espletato ritualmente da entrambe le parti. pagina 6 di 14 All'udienza successiva tenutasi in data 18.10.2022, parte attrice si opponeva alle istanze istruttorie avversarie chiedendo, in caso di loro ammissione, l'abilitazione alla prova contraria;
parte convenuta invece instava per la fissazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni: con successiva ordinanza del 18.08.2023, resa a scioglimento della riserva assunta all'esito dell'udienza del
18.10.2022, l'odierno Giudicante disponeva la convocazione delle parti personalmente avanti a sé al fine di formulare loro una proposta conciliativa ex art. 185 cpc., incombente che veniva espletato in data 03.10.2023, con rinvio all'udienza del 07.11.2023 per la verifica sull'accettazione o meno delle parti, nel corso della quale i procuratori comunicavano al Giudice la mancata accettazione della proposta conciliativa da parte di entrambe le parti in causa. Con ordinanza resa fuori udienza in data
08.08.2024, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione fissava udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale della causa ex art. 281 sexies dapprima per il giorno 08.11.2024 (con termine fino al 17.09.2024 per il deposito di note conclusive e fino al 18.10.2024 per eventuali repliche) e poi al 17.01.2025 per i medesimi incombenti.
All'udienza del 17.01.2025 i procuratori delle parti, dopo aver precisato le proprie conclusioni come sopra riportate, provvedevano a discutere ampiamente i profili giudici e fattuali della causa e all'esito della discussione, il Giudicante si è ritirato in camera di consiglio per la redazione della presente sentenza.
Alla luce di tutti gli accadimenti fattuali e giuridici sopra riferiti nonché degli incombenti processuali espletati nel corso del giudizio, la presente causa va ora decisa tenendo in debita considerazione tutti gli elementi in fatto e in diritto, dedotti ed effettivamente comprovati dalle parti, ritenuti dal Giudice necessari ai fini della decisione.
* * *
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
DELLA DECISIONE
La domanda di parte attrice, così come svolta in via subordinata, merita accoglimento solo limitatamente all'accertamento dell'obbligo restitutorio relativo alla somma di euro 50.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria dalla sig.ra ai coniugi al momento della Pt_1 CP_1
stipula del contratto preliminare del 07.06.2019, con conseguente condanna di questi ultimi alla restituzione alla prima di detta somma, maggiorata di interessi legali, come si avrà modo di precisare nel prosieguo del presente provvedimento.
Volendo entrare nel merito della presente causa, è orientamento giurisprudenziale maggioritario quello che prevede come, nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per pagina 7 di 14 inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito sia tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo tenuto dalle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte nonchè della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale. Si impone, quindi, la verifica della non scarsa importanza dell'inadempimento, tenuto conto della sua efficacia causale rispetto alla finalità economica complessiva. Ne consegue che, in difetto di prova sulla causa effettiva e determinante della risoluzione, il giudice non potrà dichiarare risolto il vincolo contrattuale per inadempienze equivalenti tra le parti, ma dovrà limitarsi al rigetto di entrambe le domande per l'insussistenza dei fatti giustificativi posti a sostegno di esse (si veda, ex multis, Cass. civ., 14/12/2020, n. 28.391).
In particolare, secondo tale recente giurisprudenza della Suprema Corte, sia ai fini della decisione circa la fondatezza della domanda di risoluzione ex art. 1453 cod. civ., sia ai fini della decisione circa la fondatezza della domanda di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 cod. civ., in caso di inadempienze reciproche, si impone un giudizio di comparazione in ordine ai comportamenti delle parti, allo scopo di stabilire quale di esse si sia resa responsabile delle trasgressioni che, per numero o per gravità ovvero per entrambe le cause, si rivelino idonee a turbare il sinallagma contrattuale e si impone ancora la verifica dell'importanza dell'inadempimento, tenuto conto della sua efficacia causale rispetto alla finalità economica complessiva.
Alla luce di tale chiara ed inequivoca posizione degli si impone a questo Giudice di Parte_4
procedere ad un attento esame delle azioni (nonché delle eventuali omissioni) che hanno determinato le parti a chiedere in giudizio l'accertamento della legittimità del recesso, così come da ciascuna di esse esercitato ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, II comma, cod. civ.
Volendo, in prima battuta, prendere in esame il contegno dell'attrice sig. e le ragioni dalla Parte_1
medesima addotte al fine di legittimare la propria azione di accertamento della fondatezza del recesso così come esercitato, giova osservare quanto segue.
L'attrice sostiene, in prima istanza, che il contratto preliminare sottoscritto in data 07.06.2019 fosse sottoposto alla condizione sospensiva dell'erogazione di un mutuo per ottenere il saldo prezzo indicato nell'accordo preliminare: in realtà – come correttamente eccepito dalla difesa dei convenuti – una condizione come quella a cui la sig.ra intenderebbe affidare le sorti del contratto, non è rinvenibile Pt_1
nel testo stesso dell'accordo, dove si può leggere solo che relativamente al saldo prezzo dell'importo di euro 320.000,00 parte di tale somma sarebbe stata ottenuta [dall'acquirente] a mezzo di accensione di mutuo bancario.
pagina 8 di 14 Tale laconica nota appare più una mera precisazione che non una condizione sospensiva, la quale avrebbe meritato una formulazione chiara e palese, con evidente indicazione della caducazione degli effetti del preliminare in caso di mancato avveramento della condizione stessa.
Ma, anche a voler diversamente argomentare, rimane comunque il fatto incontestabile che in alcun modo la sig. ha provato (né ha offerto di provare) l'effettiva negoziazione con un Istituto bancario Pt_1
di tale mutuo, mettendo in evidenza la mancata concessione dello stesso per fatto non imputabile alla medesima mutuataria. In altre parole, anche a voler ammettere (ma non concedere per i motivi dianzi già esplicati) che la concessione del mutuo de quo fosse da ritenersi - nel caso di specie - una condizione sospensiva, la sig.ra avrebbe dovuto comprovare l'effettività (in via documentale ma Pt_1
anche per testi) sia della richiesta alla banca di tale beneficio economico;
sia, soprattutto, il fatto che tale asserito mutuo non le fosse stato concesso per cause a lei non imputabili. Nulla di tutto ciò è stato prodotto in atti, per cui la richiesta di parte attrice di accertare la mancata verificazione dell'evento dedotto in condizione tale da rendere inefficace il contratto preliminare, non è degna di accoglimento.
Né, per converso, può dirsi legittimo il recesso esercitato dalla medesima attrice, in quanto ella non ha mai provveduto a convocare formalmente i promittenti venditori innanzi al notaio rogante (peraltro di sua scelta secondo gli usi e le convenzioni del settore immobiliare), dimostrando in quel frangente di avere a propria disposizione la provvista necessaria a perfezionare l'acquisto dell'immobile di AN di proprietà dei convenuti. In ogni caso dall'esame delle circostanze dedotte nella narrazione dei fatti posti alla base della presente vertenza, non emerge in nessun caso un contegno chiaro e corretto dell'attrice, la quale – probabilmente alla luce degli accadimenti dovuti all'insorgere della pandemia da
Covid 19 o comunque per altre sue determinazioni e motivazioni del tutto personali - aveva ripensato all'acquisto determinandosi a non procedere più allo stesso (come risulta comprovato anche e soprattutto dalle affermazioni esternate dalla stessa in forma “colorita” all'esito dell'incontro tra le Pt_1
parti, avvenuto in data 04.06.2020 presso l'agenzia immobiliare che aveva negoziato l'affare, e quindi alla presenza di terze persone, tra cui l'agente immobiliare ). Persona_1
Alla luce di tali risultanze, e alle valutazioni effettuate anche in via presuntiva, il recesso invocato dall'attrice non può affatto definirsi legittimo, non essendo la medesima risultata scevra da un comportamento diligente e improntato a buona fede e correttezza a fronte delle plurime manifestazioni di controparte di conoscere la sorte del preliminare e cioè se vi fosse o meno la volontà della Polo di procedere al perfezionamento o meno della compravendita. Tali considerazioni valgono indipendentemente dalla successiva compravendita del 13.10.2020, intervenuta tra i convenuti e il sig.
a ben considerare, infatti, tale evento è comunque posteriore di alcuni mesi alla data del Per_3
30.04.2020, dedotta quale termine entro cui avrebbe dovuto essere stipulato il rogito notarile, termine pagina 9 di 14 che, pur non essendo qualificabile come essenziale (risolvendosi la dizione entro e non oltre in una mera clausola di stile), in mancanza di indicazione specifica a contratto delle motivazioni sull'effettiva essenzialità dello stesso, tuttavia avrebbe potuto essere derogato solo a fronte di motivate (e soprattutto comprovate) ragioni da parte della promissaria acquirente.
Accertato e dichiarato che non vi è - nel caso di specie - un legittimo recesso dell'attrice, da ciò consegue come non possa essere accolta la richiesta, avanzata dalla medesima, di restituzione a carico dei convenuti di una somma pari alla caparra a suo tempo corrisposta in misura del doppio di quanto versato (vale a dire euro 100.000,00), in quanto - giova ripeterlo – il disposto di cui all'art. 1385, II comma, cod civ. trova applicazione solo sul presupposto che il comportamento del promissario acquirente sia qualificabile come adempiente.
Passando ora ad esaminare il contegno tenuto dai convenuti e applicando agli stessi le stesse regole che hanno determinato l'accertamento dell'illegittimità del recesso esercitato dall'attrice, giova osservare quanto segue.
Anche il contegno dei promittenti venditori nel caso in esame non può dirsi scevro da censure, tanto da non legittimare neppure loro ad esercitare il recesso e a conseguire i risultati che ad esso conseguono ai sensi dell'art. 1385, II comma cod. civ. Volendo scendere nel dettaglio, pur comprendendo appieno i timori dei coniugi di non riuscire ad adempiere a loro volta agli impegni contrattualmente CP_1
assunti nei confronti della società con la quale avevano sottoscritto un preliminare Controparte_3
di acquisto dell'immobile di proprietà della stessa, tuttavia non ci può esimere dall'evidenziare come, alla scadenza del termine del 30.04.2020 per addivenire alla stipula del definitivo di cessione dell'immobile di AN alla sig.ra , non abbiano mai, a fronte del mancato adempimento Pt_1
spontaneo della promissaria acquirente, provveduto ad intimarla nelle forma di legge ma abbiano – al contrario – concesso alla stessa varie proroghe del termine indicato nel preliminare, continuando per un certo lasso di tempo (e quantomeno sino alla comunicazione dei recesso del 14.08.2020) a cercare di
“salvare” gli impegni contrattuali a suo tempo assunti dalle parti.
In altre parole, a fronte della domanda specifica, formulata dall'attrice (e ribadita in sede di conclusioni), relativa all'accertamento dell'illegittimità del recesso esercitato dai convenuti, per potersi dichiarare - al contrario - la legittimità del medesimo a fronte degli accadimenti descritti in atti i coniugi avrebbero dovuto diffidare l'attrice, ai sensi e per gli effetti del disposto dell'art. CP_1
1454 cod. civ., a perfezionare il contratto preliminare intimando la a stipulare l'atto definitivo Pt_1
innanzi ad un notaio di sua fiducia in un termine non inferiore a 15 giorni dal ricevimento della diffida.
Come correttamente rilevato dalla difesa della sig.ra , in assenza di termine di carattere essenziale Pt_1
fissato nel contratto, non è possibile affermare se e quando si verifichi un inadempimento ed ancor pagina 10 di 14 meno se abbia importanza tale da giustificare lo scioglimento del vincolo. Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista come regola generale dall'art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo.
Ove non sia già predeterminata con la previsione di una clausola risolutiva espressa (come nel caso di specie), per far constare la gravità dell'inadempimento è, pertanto, sempre necessaria la notifica di una diffida ad adempiere ex art. 1454 cod. civ., che nel caso che ci occupa è stata omessa.
La diffida ad adempiere, osserva la giurisprudenza dominante, risponde allo scopo di delineare in modo chiaro la posizione delle parti nell'esecuzione del contratto, rendendo noto all'inadempiente che la controparte non è disposta a tollerare un ulteriore ritardo e che ha già scelto la strada della risoluzione
(da intendersi, in senso ampio, come scioglimento del vincolo) per l'ipotesi di inutile decorso del termine fissato, e che comunque non può essere inferiore a quindici giorni.
Occorre osservare che la diffida ad adempiere, come detto, è il meccanismo necessario per cristallizzare e rendere definitivo l'inadempimento quando non sia già predeterminata la fattispecie che determina lo scioglimento del vincolo negoziale, ed è comunque perfettamente compatibile con il recesso ex art. 1385 cod. civ., tanto è vero che - per consolidato orientamento di legittimità - è ammesso agire giudizialmente ex art. 1385 cod. civ. quando il contratto è stato preventivamente risolto ex art. 1454 cod. civ. Sulla piena compatibilità della diffida ad adempiere nel caso in cui si voglia successivamente optare per il recesso ex art. 1385 cod. civ. si è pronunciata la Suprema Corte, secondo cui il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicchè la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (cfr. Cass. civ., 13 marzo 2015, n. 5095; Cass. civ., 06/09/2011, sent. n. 18266). Non può essere disatteso come, nel caso in esame, il recesso “con effetto immediato” dal contratto preliminare sia stato comunicato dai promittenti venditori con lettera racc. a/r datata 14.8.2020 (doc. 5 fascicolo attoreo), e dunque in assenza della preventiva notifica di una diffida ad adempiere.
L'assenza di termine un essenziale (che non può evidentemente essere deciso unilateralmente da una parte) obbliga, di fatto, la parte adempiente ad avvalersi della diffida per far constare il definitivo pagina 11 di 14 inadempimento dell'altra: ciò vale sia che ci si avvalga della risoluzione ex art. 1454 cod. civ., sia che si eserciti il recesso ex art. 1385 cod. civ., poiché gli effetti sul negozio giuridico sono identici.
Ciò posto, la diffida di cui all'art. 1454 cod. civ., nonostante non richieda formule sacramentali, esige, in ogni caso, la manifestazione in modo inequivocabile della volontà intimante volta, per un verso, (i) all'ottenimento dell'adempimento del contratto entro un certo termine, e, per altro verso, (ii) a considerare risolto il contratto stesso come effetto dell'inutile decorso del termine.
Con tutta evidenza, infatti, la comunicazione del recesso contrattuale – che pacificamente produce gli stessi effetti della risoluzione, poiché scioglie il vincolo negoziale - non è mai stata preceduta da alcun atto proveniente dai promittenti venditori e contenente (a) l'intimazione dell'adempimento; (b)
l'indicazione del tempo concesso al debitore, che comunque non può essere inferiore a quindici giorni;

(c) la chiara menzione dell'effetto risolutivo per il caso in cui il debitore non assolva ai suoi obblighi entro il termine stabilito dal diffidante.
Tali caratteri indefettibili deve avere una diffida ad adempiere per poter essere qualificata come tale e per produrre gli effetti tipici previsti dalla legge: a ben considerare la lettera inviata dai convenuti in data 14 agosto 2020, non possiede tali requisiti. Parte_5
Ma anche a voler argomentare diversamente, ci si chiede come mai, a fronte del presunto inadempimento ascrivibile alla sig.ra , i convenuti non abbiano convocato formalmente l'attrice Pt_1
avanti ad un notaio di propria fiducia al fine di far risultare, in caso di mancata stipula dell'atto notarile di compravendita, il contegno inadempiente di controparte.
Tutti questi rilievi comportano l'accertamento dell'illegittimità del recesso, così come esercitato dai convenuti nel caso di specie, e quindi l'accoglimento (seppur parziale) della domanda svolta dalla sig.ra in via subordinata, legittimando l'attrice a richiedere la restituzione della somma corrisposta Pt_1
a titolo di caparra (pari ad euro 50.000,00 oltre interessi legali dal giorno del pagamento effettuato al saldo effettivo.
E tale effetto deriva dal fatto che la Suprema Corte (così Cass. civ., 19/03/2018, n. 6675) abbia già avuto modo di affermare il principio di diritto secondo cui in presenza di reciproche domande di risoluzione, fondate da ciascuna parte su determinati inadempimenti dell'altra, il giudice che accerta
l'inesistenza dei singoli, specifici addebiti, non potendo pronunziare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta (ex art.
1453, II comma, cod. civ.) di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 cod. civ., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale. (si vedano anche Cass. civ., 18/5/2005, n.
10389; Cass. civ., 16/2/2001, n. 2304; Cass. civ., 24/11/2000, n. 15167; Cass. civ., 4/4/2000, n. 4089; pagina 12 di 14 Cass. civ., 29/11/1994, n. 10217; Cass. civ., 29/4/1993, n. 5065; Cass. civ., 25/5/1992, n. 6230). In altre parole, quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve, in tali ipotesi, far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (v. Cass. civ., 19/12/2014, n. 26907; Cass. civ.,
19/1/2016, n. 767. Cfr. altresì, con riferimento a contrapposte dichiarazioni di recesso (come nel caso in esame), Cass. civ., 26/7/2011, n. 16317 e Cass. civ., 14/3/1988, n. 2435).
Da ultimo va rilevato come, nell'ipotesi in questione, non sussista violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, sicché proposta in primo grado una domanda di risoluzione per inadempimento di controparte non pronunzia ultra petita il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti ex art. 1453, II comma, c.p.c.: allo stesso modo, non incorre in siffatta violazione anche il giudice che accolga una domanda non espressamente formulata, ma implicitamente contenuta nella pretesa fatta valere in causa o necessariamente connessa con detta pretesa (si vedano, peraltro, Cass. civ., 26/1/1982,
n. 514; Cass. civ., 24/1/1980, n. 606; Cass. civ., 20/1/1975, n. 228; Cass. civ., 19/10/1972, n. 3146;
Cass civ., 6/2/1970, n. 260).
Da ciò, pertanto, consegue il rigetto delle domande di accertamento, esplicite e/o implicite, formulate in via principale dalle parti nei propri atti, con riferimento alla pretesa legittimità del proprio recesso per comportamento inadempiente asseritamente tenuto dall'altra, con conseguente risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 07.06.2019 e obbligo di restituzione delle somme (euro 50.000,00 oltre interessi legali dalla data del pagamento effettuato al saldo), corrisposte dalla ai coniugi Pt_1 CP_1
a titolo di caparra confirmatoria.
Per quanto concerne, da ultimo, il regolamento delle spese di lite, considerata la soccombenza reciproca paritaria delle parti in causa relativamente alle domande di accertamento della legittimità del proprio manifestato recesso ex art. 1385, II comma, cod. civ. così come esercitato da ciascuna di esse, si ritiene di dover disporre l'integrale compensazione delle stesse.


PQM

il Giudice Unico del Tribunale di Venezia, definitivamente pronunciando nella causa RG 925/2021, ogni diversa ragione ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: pagina 13 di 14 1.- accertato e dichiarato che nessun comportamento assolutamente adempiente, tale da legittimare ciascuna di esse ad esercitare il recesso per grave inadempimento della controparte ex art. 1385, II comma, cod. civ. può essere ascritto ad entrambe le parti;

2.- in parziale accoglimento della domanda attorea, così come svolta in via subordinata, dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 07.06.2019 per mutuo dissenso;

3.- e, per l'effetto, dispone la restituzione, a favore dell'attrice e a carico dei convenuti, della somma di euro 50.000,00 corrisposta dalla sig.ra a titolo di caparra confirmatoria, importo da maggiorarsi di Pt_1
interessi legali dalla data del pagamento effettuato al saldo integrale;

4.- spese legali interamente compensate tra le parti.
Così deciso in Venezia, 17.01.2025
Il G.O.P.
dott. Diego Novello
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