REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 11593 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025
TRA
(c.f. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in piazza dei Pt_1
Caprettari, n. 70, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Matteo Masoni, che la rappresenta e difende;



- ricorrente -


E
(c.f. , in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_2
tempore, elettivamente domiciliata in via Federico Cesi, n. 21, presso lo Pt_1
studio degli avvocati Massimo Togna e Giorgia Melchiorre, che la rappresentano e difendono;

- resistente –

FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione la – premesso di essere Parte_1 beneficiaria di una concessione in uso del complesso immobiliare “Auditorium
1 Parco della Musica”, sito in viale Pietro De Coubertin, n. 30, di proprietà Pt_1
di di aver, in forza di convenzione dell'11.3.2003, concesso in Parte_2
uso alla alcuni locali facenti parte del predetto Parte_3 complesso immobiliare per l'esercizio di attività di ristorazione a fronte del pagamento di un canone annuo di 120.000 euro, con durata di 4 anni, rinnovabile per uguale periodo, salva la disdetta di ciascuna delle parti con un preavviso di un anno rispetto a ciascuna scadenza;
che il 17.12. 2019 la
[...] ha ceduto alla il ramo d'azienda relativo Parte_3 CP_2 all'attività di ristorazione esercitata nell'immobile e il 18.12.2019 la Parte_1
e le due predette società hanno modificato il canone e i termini di disdetta del contratto;
che, con scrittura privata del 25.10.2013, la e la Parte_1 CP_1 hanno pattuito il subentro di quest'ultima nel contratto del 2003, a seguito
[...] di un affitto dell'azienda esercitata da nell'immobile; che il rapporto CP_2
si è tacitamente rinnovato più volte (sia alla scadenza contrattualmente prevista del 15 dicembre 2006, sia a quelle successive del 15 dicembre 2010, 15 dicembre 2014 e 15 dicembre 2018), sino a quando, in data 1.12.2021, la ha comunicato disdetta alla così manifestando la Parte_1 CP_1
volontà di non rinnovare il rapporto oltre la successiva scadenza del 15.12.2022
– ha intimato la sfratto per finita locazione alla CP_1

2. si è costituita in giudizio, opponendosi allo sfratto, qualificando CP_1
il rapporto come subconcessione e non locazione (con conseguente inutilizzabilità del procedimento di sfratto) e comunque individuando una durata contrattuale di sei anni ai sensi della legge n. 392/1978, con conseguente scadenza del contratto al 15.12.2026.

3. All'esito dell'udienza del 10.3.2025, il Tribunale ha denegato il rilascio, reputando l'opposizione prima facie fondata “nella misura in cui il rapporto inter partes, qualificabile come locazione di natura privatistica, non poteva che avere durata esennale” e necessario un approfondimento nel merito e ha disposto il mutamento del rito da sommario in locatizio.

4. In data 27.3.2025, la ricorrente ha introdotto il procedimento di mediazione, che si è concluso con esito negativo.
2 5. Le parti hanno depositato memorie integrative.

6. All'odierna udienza, in assenza di richieste istruttorie e ritenuta la controversia matura per essere decisa, la causa è stata trattenuta in decisione.

7. In via pregiudiziale, si rileva che nelle conclusioni dell'atto di citazione la aveva precisato di agire per lo sfratto, “Con riserva di proporre Parte_1
separato giudizio per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio del bene locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c., e per il credito derivante dalla ritardata restituzione dell'immobile ex art. 1591 c.c..”, salvo poi con la memoria integrativa chiedere la condanna della resistente “al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo dell'Immobile e delle spese per consumi, per il periodo dal mese di maggio 2024 sino all'effettivo rilascio, ad oggi pari a complessivi
Euro 150.429,98”.
Si tratta, come eccepito dalla resistente, palesemente non di una emendatio libelli, ma di una vera e propria mutatio libelli tramite aggiunta di una domanda del tutto nuova, non sviluppata, neppure in nuce nell'atto introduttivo.
Pertanto tale domanda è inammissibile e non può essere vagliata in questa sede.

8. Il rapporto instaurato dalle parti ha senz'altro natura contrattuale.
Non si tratta, invero, di una subconcessione discendente dalla concessione stipulata dall'allora (oggi con la CP_3 Parte_2 Parte_1 giacché i relativi atti non affidano a quest'ultima alcuna attività di ristorazione, che, con ogni evidenza, non rientra nei servizi e nelle attività artistiche e culturali affidate alla e a cui è funzionale la concessione. Parte_1
Ne consegue che la non poteva concedere posizioni giuridiche Parte_1
soggettive che non aveva e non ha.
La convenzione stipulata in data 11.3.2003, a prescindere dal nome iuris utilizzato (“Convenzione”), rientra, sebbene con connotati atipici, nell'area del contratto di locazione ad uso commerciale, con cui una porzione dell'immobile utilizzato dalla è stata sostanzialmente locata alla dante causa della Parte_1
per svolgervi la propria (e non della attività CP_1 Parte_1
imprenditoriale di ristorazione.
3 Peraltro l'art. 7 del contratto di servizi del 2003 tra l'ente locale e la concessionaria prevede espressamente, con riferimento ad eventuali attività commerciali esercitate dalla nel complesso immobiliare, che il Parte_1 comune rimane “estraneo ai rapporti posti in essere dalla Società con altri soggetti pubblici o privati”.
Inoltre, il contratto stipulato dalla e la dante causa della Parte_1 CP_1 riguarda esclusivamente l'utilizzo di un bene immobile per un periodo determinato a fronte del pagamento di un corrispettivo periodico, senza la previsione di alcun obbligo in capo al conduttore di offrire servizi o esercitare attività diverse da quella commerciale di ristorazione.
In definitiva, acclarata la natura negoziale del rapporto, il primo motivo d'opposizione è infondato, in quanto la poteva legittimamente Parte_1
utilizzare il procedimento di sfratto per finita locazione.

6.1. Posta la natura contrattuale privatistica del rapporto e, in particolare, recante uno schema sussumibile nel quadro della locazione ad uso commerciale, essa soggiace alla disciplina recata dalla legge n. 392/1978 e, per quanto d'interesse, all'art. 27, comma 1, ove è previsto, con disposizione imperativa e conseguentemente non derogabile dalle parti (argomento ex comma 4 del medesimo articolo e comunque alla luce dell'art. 79 della medesima legge), la durata temporale minima sessennale, di tipo 6+6 rinnovabile.
Conseguentemente, come dedotto dall'opposta con il secondo motivo, stante la decorrenza del contratto dal 15 dicembre 2002, esso non sarebbe scaduto in data
15 dicembre 2022 in forza di disdetta del 1°.12.2021 (allegata in atti e comunque non specificamente contestata), bensì dovrebbe scadere in data 15 dicembre 2026 (dopo 24 anni, ovverosia 6 anni più tre rinnovi di pari durata).
Cionondimeno, tale ricostruzione, ancorché corretta in astratto, è in concreto inconferente, poiché contrastante con il giudicato esterno implicito recato dal decreto ingiunto del Tribunale di Roma n. 8075/2024, emesso il 26.6.2024 nel procedimento r.g. 19823/2024 e dichiarato esecutivo con allegato decreto di questo Tribunale del 7.10.2024, stante la mancata opposizione nel termine stabilito.
4 In proposito si osserva che con detto decreto il Tribunale ha ingiunto a il CP_1 pagamento dell'importo pari ad euro 160.000, a titolo di indennità di occupazione senza titolo per i mesi da gennaio 2023 ad aprile 2024, nonché dell'importo per euro 22.181,12, a titolo di spese per consumi;
per un importo complessivo pari a euro 182.181,12. Invero, il Tribunale ha ingiunto a CP_1
“di pagare alla parte ricorrente per le causali di cui al ricorso, entro
[...] quaranta giorni dalla notifica del presente decreto:

1. la somma di €
182.181,12; 2. gli interessi come da domanda” e dalla lettura del ricorso monitorio emerge univocamente che le causali erano l'indennità di occupazione senza titolo e le spese per consumi.
Per il Tribunale, pertanto, il contratto era certamente scaduto a dicembre 2022, avendo ingiunto il pagamento di somme a titolo indennitario da gennaio 2023.
Ove la avesse voluto contestare l'intervenuta scadenza, avrebbe CP_1
dovuto farlo proponendo opposizione al decreto ingiuntivo, il che tuttavia non è avvenuto, sicché, attesa la definitività di detto decreto, non sono più contestabili in altro giudizio le ragioni che ne costituiscono sia pure implicitamente il presupposto logico-giuridico (cfr., ex aliis, Cass. civ. numeri 12905/2025,
25180/2024, 22465/2018, 281318/2017 e 11360/2010), tra cui la sussistenza di un'occupazione sine titulo dell'immobile locato a far data dal gennaio 2023, costituente la causa petendi della domanda di pagamento dell'indennità di occupazione.
Il definitivo accertamento dell'intervenuta scadenza del contratto assorbe ogni ulteriore richiesta subordinata della ricorrente e ogni altra questione e deduzione, anche in ordine all'abuso di dipendenza economica lamentato dalla resistente.

7. In conclusione, stante la cessazione nel dicembre 2022 del rapporto negoziale locatizio intercorso tra le parti e stante la perdurante occupazione sine titulo dell'immobile locato fin dal gennaio 2023, deve essere ordinato alla CP_1 di rilasciare, in favore della l'immobile concesso in uso con Parte_1 convenzione dell'11.3.2023 alla dante causa della sua dante causa.
5 Attesa la natura del rapporto e l'attività d'impresa svolta nei locali, la data del rilascio fa fissata al 30.9.2025.
Deve essere dichiarata inammissibile la domanda della ricorrente di condanna della resistente al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo da maggio 2024 in poi.

8. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) ordina alla di rilasciare, in favore della CP_1 Parte_1
i locali descritti nella convenzione dell'11.3.2003 stipulata tra la predetta
[...]
e la e facenti parte del complesso Parte_1 Parte_3 immobiliare Auditorium Parco della Musica”, sito in viale Pietro De Pt_1
Coubertin, n. 30 e fissa per l'esecuzione la data del 30.9.2025;
2) dichiara inammissibile la domanda della ricorrente di condanna della resistente al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo;
3) condanna a pagare, in favore della CP_1 Parte_1
le spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro 2.900, oltre al 15%
[...]
per spese generali, iva e cpa.
Roma, 18.6.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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