RG 66128/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VIII CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Gabriello Erasmo, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 66128 del registro generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2016, vertente
TRA
nata a [...] il [...] (C.F. ) Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Claudio Mazzoni ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Roma, Via Taro n. 35
- ATTRICE - contro nato a [...] il [...] (C.F. ), rappresentato e Controparte_1 C.F._2 difeso dall'Avv. Claudio Conti ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, Via
Stimigliano n. 5
- CONVENUTO -
Nonché contro
Il Roma (C.F. ), in persona Controparte_2 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore rappresentato e difeso dall'Avv. Natalia Pannone ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, in Via Livia Drusilla n. 13; La società a responsabilità limitata unipersonale (C.F. ), e per Controparte_3 P.IVA_2
essa, quale mandataria, la rappresentata e difesa CP_4 Parte_2 dall'Avv. Andrea Fioretti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Lungotevere
Arnaldo da Brescia n. 9/10;
, in persona del legale rappresentante pro tempore (C.F. ), nella sua CP_5 P.IVA_3 qualità di procuratore di rappresentata e difesa dall'Avv. Fabio Pontesilli ed Controparte_6
elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Roma, Via Francesco Orestano n. 21;
(C.F. ) in persona Parte_3 P.IVA_4 dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Salvatore Scianni ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, Via Lorenzo Bonincontri n. 43.
- INTERVENUTI -
Oggetto: Divisione di beni caduti in successioni.
Conclusioni delle parti come in atti.
FATTO
Con atto di citazione ritualmente notificato la sig.ra conveniva in giudizio il Parte_1 sig. per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Controparte_1
adito, contrariis reiectis, così giudicare: -accertare e dichiarare che i signori Parte_1
(nata a [...] in data [...]) e (nato a Roma in [...]
[...] Controparte_1
28.12.1962) sono eredi dei defunti genitori, il signor e la signora Controparte_7 [...]
e, per l'effetto, lo sono in ragione ciascuno del 50%, fatta eccezione per gli immobili Per_1
di cui al punto 5), 6), 7) e 8), dei quali il Sig. era già proprietario di una quota Controparte_1
pari ad 1/3 sin dal 22.10.1991;
- Accertare e dichiarare che il patrimonio relitto e da dividere è composto dai seguenti beni immobili: 1) Appartamento, sito in Roma, via Narni 16, int. 9, categoria A/2, foglio 930,
p.lla 181, sub 14, vani 8; 2) appartamento, sito in Roma, via Narni 16, int. 9, categoria C/2, foglio 930, p.lla 181, sub 23, mq 24; 3) magazzino, sito in Trigoria, Viale degli Impressori, classe c/2, foglio 1154, p.lla 876, sub 1, mq 23; 4) magazzino, sito in Roma Trigoria, Viale degli Impressori, categoria c/2, foglio 1154, p.lla 347, sub 1, mq 238; 5) immobile, sito in
Roma, Via Gualdo Tadino, 17, classe c/2, foglio 936, p.lla 188, sub 85, mq 53; 6) immobile, sito in Roma, Via Gualdo Tadino, 17, classe c/2, foglio 936, p.lla 188, sub 86, mq 38; 7) immobile, sito in Roma, Via Gualdo Tadino, 17, classe c/2, foglio 936, p.lla 188, sub 87, mq 62; 8) immobile, sito in Roma, Via Gualdo Tadino, 17, classe c/2, foglio 936, p.lla 188, sub
88, mq 56; 9) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 129, classe a/4, foglio 6, p.lla 113, sub 2, vani 5; 10) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio
Veneto, n. 26, classe c/1, foglio 4, p.lla 358, sub 1, mq 80; 11) appartamento, sito in
Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe c/1, foglio 4, p.lla 358, sub 2, mq 78; 12) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe c/6, foglio 4, p.lla
358, sub 3, mq 208; 13) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 4, vani 3; 14) appartamento, sito in Barbara (AN), Via
Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 5, vani 4,5; 15) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 6, vani 5,5;
16) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4,
p.lla 358, sub 7, vani 3,5; 17) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n.
26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 8, vani 4; 18) appartamento, sito in Barbara (AN),
Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 9, vani 5,5; 19) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 10, vani
7; 20) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4,
p.lla 358, sub 11, vani 5; 21) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n.
26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 12, vani 6; 22) appartamento, sito in Barbara (AN),
Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4, p.lla 358, sub 13, vani 5,5; 23) appartamento, sito in Barbara (AN), Via Vittorio Veneto, n. 26, classe A/2, foglio 4, p.lla
358, sub 14, mq 177; 24) Terreno, sito in Senigallia, (AN), foglio 12, p.lla 163 mq 2.582.
- Accertare e dichiarare che il solo signor (nato a Roma in [...]_1
28.12.1962), risponde delle ipoteche iscritte sugli immobili caduti in successione e, per l'effetto, l'onere delle stesse graverà esclusivamente sulla propria quota;

- Disporre la divisione del detto patrimonio ereditario in quote proporzionali ai diritti di proprietà di ciascuno dei condividenti (come meglio precisato più sopra), assegnando comunque all'odierna attrice, nell'ambito del cespite immobiliare, l'intero appartamento sito in Roma, Via Narni, 16, int. 9 (come meglio sopra descritto);
- Ordinare ai competenti Conservatori dei RRII, con esonero di ogni loro responsabilità, di trascrivere l'emananda sentenza;

- Il tutto col favore delle spese di lite, con accessori come per legge”.
Si costituiva in giudizio il sig. rassegnando le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia al Tribunale di Roma, contrariis reiectis, dichiarare improcedibile la domanda in quanto non preceduta dalla fase di mediazione obbligatoria per legge. Nel merito, ove il giudizio dovesse proseguire, accertare i rapporti di debito e credito sorgenti dal fallimento della Controparte_8
prima e dalla gestione dei beni comuni in Barbara dopo la morte della madre. Con vittoria di spese e compensi da distrarsi a favore dello scrivente avvocato Claudio Conti che se ne dichiara antistatario”.
Nel corso del giudizio intervenivano vari creditori, di seguito meglio indicato, al fine di tutelare i propri diritti di credito nei confronti della quota di competenza delle parti, quali loro debitori.
Precisamente, in data 29.01.2021 interveniva in giudizio il Controparte_2
nella qualità di parte creditrice, con atto di intervento volontario, rassegnando le seguenti conclusioni: “Tanto premesso, il , come sopra rappresentato, difeso e Controparte_2
domiciliato, con il presente, interviene volontariamente ex art. 105, co. 2, c.p.c., ad adiuvandum della domanda, spiegata dalla odierna attrice, di divisione del patrimonio ereditario in quote proporzionali ai diritti di proprietà di ciascuno dei condividendi”.
Successivamente in data 01.02.2021 interveniva la e per essa quale Controparte_3
mandataria la così concludendo: “Voglia codesto Parte_4
Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, 1) accertare la divisibilità o meno delle seguenti porzioni immobiliari site nel Comune di Roma e precisamente: - appartamento sito in Roma VIA NARNI n.
16 Sc.A Piano 4 int. 9, censito al NCEU di Roma al fg. 930 p.lla 181 sub.14: - soffitta sita in Roma
VIA NARNI n. 16 Sc.A Piano 5 int. 9, censito al NCEU di Roma al fg. 930 p.lla 181 sub.23; - magazziono con annessa corte esclusiva sito in Roma Via degli Impressori n.40 Piano terra, censito al NCEU di Roma al fg. 1154 p.lla 347 sub.1 e p.lla 876 sub.1 graffate;
- magazzino sito in
Roma Via Gualdo Tadino n.17 Via San Domenico Savio n.11 Piano S1 int.9, censito al NCEU di
Roma al fg.936 p.lla 188 sub.85, consistenza mq. 53; - magazzino mq. 38 sito in Roma VIA
GUALDO TADINO n.17 VIA SAN DOMENICO SAVIO n.11 Piano S1 in 10 censito al NCEU di
Roma al fg.936 p.lla 188 sub.86 consistenza mq. 38; -magazzino sito in Roma VIA GUALDO
TADINO n.17 VIA SAN DOMENICO SAVIO n.11 Piano S1 in 11 censito al NCEU di Roma al fg.936 p.lla 188 sub.87 consistenza mq. 62; - magazzino sito in Roma VIA GUALDO TADINO n.17
VIA SAN DOMENICO SAVIO n.12 Piano S1 in 10 censito al NCEU di Roma al fg.936 p.lla 188 sub.88 consistenza mq. 56; 2) disporre la divisione in natura delle singole quote di proprietà e la formazione di idoneo progetto ex art. 789 c.p.c. che attribuisca le corrispondenti porzioni di immobile in ragione delle quote di spettanza, salvo conguaglio ovvero, per l'ipotesi di indivisibilità, determinare la quota pecuniaria di spettanza dei condividenti disponendo la vendita del cespite nella sua interezza con attribuzione al creditore odierno comparente e ai singoli partecipanti della quota ad ognuno di essi spettante. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A.”.
In data 17.05.2021 , nella sua qualità di procuratore di CP_5 Controparte_6
“interviene nel giudizio di divisione ereditaria in epigrafe indicato al fine di poter partecipare alla distribuzione del ricavato dalla vendita in ragione della garanzia ipotecaria relativa al credito vantato sui beni oggetto di causa”.
Infine, in data 25.06.2021 il Parte_3
“interviene nel presente giudizio allo scopo di partecipare alla distribuzione del ricavato dalla vendita degli immobili caduti in successione in ragione del proprio credito, oltre ulteriori interessi, spese, competenze ed onorari del giudizio”.
Nel corso del giudizio è stata predisposta CTU tecnico estimativa, all'esito della quale sono derivati n. 2 progetti divisionali.
Al termine della fase istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Si deve dare atto, altresì, che la parte convenuta ha proposto ricorso ex art. 670 c.p.c. in corso di causa, in data 14.12.2020, chiedendo il sequestro giudiziario dei beni immobili facenti parte del compendio ereditario oggetto di domanda di divisione;
con ordinanza depositata in data 11.02.2021, il ricorso veniva rigettato, riservando la statuizione sulle spese alla fase di merito.
Così riscostruito lo svolgimento processuale, si rileva che la domanda di divisione formulata deve ritenersi improcedibile.
Invero, nell'elaborato peritale depositato dal nominato, CTU Arch. in data 27.05.2019, Per_2
è stata evidenziata la presenza di irregolarità urbanistiche di una consistente parte di beni oggetto di divisione, ad oggi non sanate (cfr. pagg. 10, 22, 33, 36 e 37).
La questione delle irregolarità urbanistiche veniva sollevata d'ufficio, dal giudicante, all'udienza del 16.12.2021, con assegnazione, alle parti, di un termine per prendere posizione sul punto, attesa la rilevanza ai fini della procedibilità della domanda di divisione.
Tuttavia, le parti, nonostante la situazione sopra evidenziata, nulla hanno prodotto o allegato circa una eventuale sanatoria o eliminazione delle irregolarità urbanistiche descritte;
conseguentemente la previa verifica della condizione dell'azione (cfr. Cass. 25021/2019) quale è la regolarità urbanistica degli immobili oggetto di divisione, impone la declaratoria di improcedibilità della relativa domanda di divisione giudiziale.
A riguardo, come di recente chiarito dalla Suprema Corte, gli atti di scioglimento della comunione
(sia ordinaria che ereditaria) sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al
1° settembre 1967 (cfr. Cass, sez. un., 7.10.2019, n. 25021).
Il principio esposto trova, peraltro, applicazione non solo nelle “divisioni volontarie”, cioè quelle contrattuali, ma anche alle divisioni giudiziali, risultando, in caso contrario, oltremodo agevole per i condividenti, mediante il ricorso al giudice, l'elusione delle norme imperative dinanzi citate (v.
Cass., 28.11.2001, n. 15133; Cass., 17.1.2003, n. 630).
A tal proposito deve pertanto ritenersi applicabile, al caso di specie, il principio di diritto in base al quale “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione, il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 40, comma 2, I. 47/1985, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione di divisione sotto il profilo della possibilità giuridica, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale, sicché la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (cfr. Cass. S.U. 25021/2019 e Cass.
2675/2020).
Pertanto, sotto il profilo sostanziale, ogni tipo di difformità ed irregolarità urbanistica, anche sanabile, determina l'inammissibilità della domanda di divisione della comunione (ereditaria od ordinaria), se sussistente al momento della decisione.
Si evidenzia, infine, che nelle ipotesi come nella fattispecie, l'ordinamento fornisce, comunque, gli strumenti necessari per procedere, in altra sede – anche, eventualmente, contro la volontà di alcuno dei condividenti – alla regolarizzazione dell'immobile, attività, quest'ultima, propedeutica e necessaria rispetto alla successiva divisione.
Quindi, alla luce delle considerazioni svolte, deve dichiararsi l'improcedibilità della domanda di divisione proposta dalle parti, rimanendo assorbita ogni altra questione connessa alla domanda di divisione.
Rilevato quanto sopra, visto l'esito del giudizio, ritenuto che le parti avrebbero dovuto conoscere, con l'ordinaria diligenza, le condizioni per instaurare la domanda e resistervi, quanto meno in relazione alla necessaria regolarità degli immobili oggetto di divisione, costituendo questa la domanda principale di attore e convenuto, ricorrono i presupposti di cui all'art. 92, 2° comma c.p.c., in considerazione della reciproca soccombenza di tutte le parti costituite, per la compensazione integrale delle spese di lite, inclusa la fase cautelare incidentale, con oneri della disposta CTU (e delle relative integrazioni) definitivamente a carico di tutte le parti costituite in egual misura.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara improcedibile la domanda di divisione per i motivi indicati in parte motiva;

- compensa integralmente le spese processuali di giudizio, compresa la fase cautelare, con oneri della CTU definitivamente a carico di tutte le parti, in egual misura.
Roma, 05/02/2025.
IL GIUDICE
Dott. Gabriello Erasmo
Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa Mariangela Dinoi, funzionario addetto all'Ufficio per il Processo.