REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del Giudice dott.ssa Alessandra Tedesco ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6315 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
e , rappresentati e difesi, in virtù Parte_1 Parte_2 Parte_3 di mandato in atti, dall'avv. Antonio Spallieri e dall'avv. Pietro Cielo, elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in Maddaloni alla via Cucciarella n. 108, Parco Alceda;

RICORRENTI
E
, rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Eugenio Manfredonia, CP_1
presso il cui studio elettivamente domiciliata in Maddaloni alla Piazza Umberto I n. 15;
RESISTENTE
NONCHE'
e ; CP_2 CP_3
RESISTENTI CONTUMACI
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. , e Parte_2 Parte_1 Parte_3
– premettendo di essere eredi di d' e, in quanto tali, proprietari
[...] Persona_1 dell'immobile sito in Maddaloni alla via S. Francesco d'Assisi n. 26, meglio identificato in atti, concesso in locazione con contratto del 1.5.1973 al canone mensile di £ 38.000,00, in favore di che con denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni immobili Parte_4
registrata all'Agenzia delle Entrate di Latina il 22.3.2011 al n. 2871 serie 3, le parti, in considerazione della intervenuta svalutazione monetaria, aggiornavano l'originario canone in €
485,00 mensili a far data dal 01.01.2011, regolarmente corrisposto sino al mese di settembre del
1 2021, che, pertanto, dal mese di ottobre del 2021 il conduttore è moroso nel pagamento dei canoni di locazione – hanno chiesto al Tribunale adito di risolvere il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, di condannare il conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino al rilascio.
Stante il decesso dell'originario conduttore parte ricorrente è stata autorizzata alla Parte_4
notifica del ricorso introduttivo e dei provvedimenti successivi nei confronti degli eredi dello stesso.
Si è costituita moglie dell'originario conduttore, la quale ha in primo luogo CP_1 precisato di essere l'unica detentrice qualificata dell'immobile in questione per essere succeduta al marito nel contratto di locazione, quale unica convivente. Inoltre, ha eccepito l'assoluta nullità della denuncia di contratto verbale di locazione con indicazione di un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto originario, in quanto, appunto, non oggetto di una pattuizione scritta, e che, pertanto, l'unico contratto valido ed efficace è quello scritto dell'1.5.1973, che ha subito un'unica variazione scritta del canone di locazione, con atto del 1.11.1978, per effetto del quale il canone mensile è stato pattuito in lire 65.000,00 mensili, pari ad € 33,57.
Pertanto, la resistente ha proposto domanda riconvenzionale di condanna dei ricorrenti alla restituzione delle somme versate mensilmente in più rispetto al canone previsto nel contratto del
1.5.1973.
La resistente, tuttavia, ha aderito alla domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dai ricorrenti, rendendosi disponibile a rilasciare l'immobile in questione.
Non si sono, invece, costituiti i figli dell'originario conduttore, sebbene ritualmente citati.
All'udienza dell'11.9.2024 le parti sono state invitate ad esperire la procedura di mediazione e, esperita la stessa con esito negativo, con ordinanza del 3.2.2025 è stata formulata una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c.
All'udienza del 5.3.2025 i ricorrenti hanno dichiarato di non aderire alla proposta formulata, mentre la resistente ha dichiarato di aderire alla proposta formulata.
La causa è stata, quindi, rinviata all'udienza del 23.6.2025 per la decisione.
In primo luogo, va rilevato che, come detto, la resistente ha aderito alla domanda di risoluzione del contratto di locazione e si è resa disponibile a rilasciare l'immobile.
Pertanto, stante la comune volontà delle parti, va dichiara la risoluzione del contratto di locazione, con condanna della resistente al rilascio dell'immobile entro il 30.9.2025.
Relativamente alla domanda proposta dai ricorrenti di condanna della resistente al pagamento dei canoni dal mese di ottobre del 2021 al rilascio e alla connessa domanda riconvenzionale proposta
2 dalla resistente di condanna dei ricorrenti alla restituzione delle somme corrisposte in più rispetto al canone previsto nell'unico contratto di locazione scritto, va osservato quanto segue.
È pacifico che il contratto di locazione sia stato stipulato in forma scritta in data 1.5.1973, con un canone originario pari a lire 38.000,00 mensili e che ha subito una variazione scritta, con atto del
1.11.1978, per effetto del quale il canone mensile è stato pattuito in lire 65.000,00 mensili, pari ad €
33,57.
Parimenti pacifico è che nel 2011, con dichiarazione verbale registrata presso l'Agenzia delle
Entrate di Latina in data 22.3.2011 (n. 2871, serie 3), il canone veniva indicato in € 485,00 mensili.
Sebbene tale variazione del canone è nulla per quanto si dirà, la domanda riconvenzionale proposta dalla resistente non può essere accolta.
L'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, all'art. 1, comma 4, impone la forma scritta a tutti i contratti di locazione stipulati dopo il 30 dicembre 1998, e al comma 6 dell'art. 2 ha affermato l'applicabilità della disciplina ai contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente.
Inoltre, l'art. 13 della legge n. 431/1998 dispone che “è nulla ogni pattuizione volta a modificare in senso sfavorevole per il conduttore l'entità del canone, se non risultante da atto scritto e registrato”.
Ne consegue la nullità dell'accordo verbale di aumento del canone, in quanto privo della forma scritta.
Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità “la sola registrazione del contratto di locazione verbale effettuata presso l'Agenzia delle Entrate non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998, non potendo riconoscersi alcuna efficacia, sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata alla pubblica amministrazione” (Cass. 8111/2020).
Né può ritenersi che l'originario canone di locazione si sia aggiornato secondo quanto previsto dall'art. 24 della legge 392 del 1978, in quanto, se l'aggiornamento non è previsto nel contratto di locazione, come nel caso di specie, lo stesso è applicabile solo se richiesto dal conduttore e, nel caso di specie, alcuna richiesta di adeguamento risulta documentata.
La domanda riconvenzionale proposta dalla resistente, tuttavia, non può essere accolta, in quanto il pagamento della somma di € 485,00 mensili dal mese di gennaio del 2011 al mese di settembre del
2021 non è stato dimostrato.
La circostanza che nel ricorso introduttivo si legge che il canone di locazione nella detta misura è stato corrisposto sino al mese di settembre del 2021 non costituisce piena prova di tale pagamento.
3 Invero, tale dichiarazione non può essere qualificata come una confessione giudiziale, in quanto il ricorso non è sottoscritto anche dalla parte ma unicamente dal difensore.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “alle ammissioni contenute negli scritti difensivi sottoscritti dal procuratore "ad litem" ben può essere attribuito valore confessorio riferibile alla parte, quando quegli scritti rechino anche la sottoscrizione della parte stessa, in calce o a margine dell'atto, dovendo presumersi che la parte abbia avuto la piena conoscenza di quelle ammissioni e ne abbia assunto - anch'essa - la titolarità” (Cass. 23809/23), che “le ammissioni contenute negli scritti difensivi, sottoscritti unicamente dal procuratore "ad litem", costituiscono elementi indiziari liberamente valutabili dal giudice per la formazione del suo convincimento. Esse, tuttavia, possono assumere anche il carattere proprio della confessione giudiziale spontanea, alla stregua di quanto previsto dagli artt. 228 e 229 c.p.c., qualora l'atto sia stato sottoscritto dalla parte personalmente, con modalità tali che rivelino inequivocabilmente la consapevolezza delle specifiche dichiarazioni dei fatti sfavorevoli in esso contenute” (Cass. 23634/18) e che “le dichiarazioni contenute negli atti processuali possono assumere il carattere proprio della confessione giudiziale spontanea, alla stregua di quanto previsto dall'art. 229 cod. proc. civ., purché sottoscritte dalla parte personalmente, con modalità tali da rivelare inequivocabilmente la consapevolezza delle specifiche ammissioni dei fatti sfavorevoli così espresse. Ne consegue che non ha efficacia confessoria la mera sottoscrizione della procura apposta a margine o in calce all'atto recante la dichiarazione, in quanto la procura è elemento giuridicamente distinto dal contenuto espositivo dell'atto cui accede, pur potendo tale dichiarazione "contra se" fornire elementi indiziari di giudizio” (Cass. 6192/14).
Pertanto, alla dichiarazione contenuta nel ricorso non può essere dato valore di confessione giudiziale ma può essere utilizzata unicamente quale elemento indiziario del pagamento.
Tuttavia, nel caso di specie, non essendo stato fornito alcun altro elemento probante il pagamento tale dichiarazione non è sufficiente.
Né il pagamento del canone di locazione nella misura di € 485,00 sino al mese di settembre 2021 può ritenersi fatto non contestato, in quanto nella prima udienza, tenutasi il 11.9.2024, parte ricorrente ha eccepito, relativamente alla domanda riconvenzionale proposta, l'assenza di prova degli asseriti pagamenti.
Pertanto, la domanda riconvenzionale va rigettata.
La domanda principale di condanna della resistente al pagamento dei canoni di locazione dal mese di ottobre del 2021 sino al rilascio va, quindi, accolta, considerato, tuttavia, il canone nella misura di € 33,57.
4 La resistente va, quindi, condannata al pagamento della somma di € 1.510,65 per i canoni di locazione dal mese di ottobre del 2021 al mese di giugno del 2025, oltre che al pagamento dei canoni che andranno mensilmente a scadere sino al rilascio.
Le spese di lite, in considerazione della particolarità della controversia e delle motivazioni poste alla base della decisione, vengono interamente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
• accerta la risoluzione del contratto di locazione del 1.5.1973;
• condanna la resistente al rilascio dell'immobile in favore dei ricorrenti entro il 30.9.2025;
• condanna la resistente a corrispondere in favore dei ricorrenti la somma di € 1.510,65, oltre ai canoni che andranno mensilmente a scadere sino al rilascio;

• rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla resistente;

• compensa le spese di lite.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere il 23.6.2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Tedesco
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