N. R.G. 434/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elena Scotti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 434/2018 promossa da:
(C.F. , in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. FRASCA' ALBERTO
e dell'avv. FUSIGNANI MARCO e domicilio eletto presso lo studio del secondo difensore;

PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore, con il patrocinio dell'avv. PANERI MARCO e domicilio eletto presso lo studio del difensore
PARTE CONVENUTA
Oggetto: inadempimento contrattuale – compravendita immobiliare

CONCLUSIONI

pagina 1 di 6 Conclusioni di parte attrice:
“Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, Nel merito in via principale Accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale della convenuta per inadempimento ad essa imputabile delle obbligazioni tutte assunte nei confronti di ATC per i fatti di cui in premessa e, per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare , in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, al risarcimento del danno patito dall'odierna attrice, quantificato nella misura di Euro
176.500,00=, di cui Euro 25.000,00= a titolo di danno emergente ed Euro 151.500,00= a titolo di lucro cessante dato dal decremento di valore dell'immobile, o altra veriore somma complessivamente accertanda, oltre rivalutazione e interessi di legge dalla data della domanda sino al soddisfo. In via istruttoria: si chiede l'ammissione delle prove come dedotte nella propria memoria ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c., depositata in data 3 settembre 2018 e nella propria memoria ex art. 183 VI comma n. 3 c.p.c. depositata in data 24 settembre 2018. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre IVA, CPA e 15% rimborso forfetario”.

Conclusioni di parte convenuta:
“Voglia il Tribunale Ill.mo Nel merito e in via principale Respingere le domande tutte formulate da parte attrice nei confronti di Parte_1 CP_1
(c.f. iva ) in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] PartitaIVA_3 P.IVA_4 sig. avente sede legale in Roma via Ruffini 2/a in quanto infondate in Controparte_2 fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui in narrativa. In ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali.”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
ha convenuto in giudizio chiedendo accertarsene la
[...] Controparte_1 responsabilità contrattuale per non aver dato seguito all'impegno irrevocabilmente assunto di procedere all'acquisto del proprio immobile sito in via Boschi n. 2 e CP_1 chiedendo condannarsi la controparte al risarcimento dei danni conseguentemente patiti, quantificati in complessivi € 176.500,00. si è costituita in giudizio, contestando le domande avversarie e Controparte_1 chiedendone il rigetto.
La causa è stata istruita solo in via documentale, essendo state rigettate le istanze di prova pagina 2 di 6 svolte dalle parti.
***
Le domande non sono fondate e devono essere respinte per le ragioni che seguono.
Parte attrice, nell'introdurre il giudizio, ha esposto che:
- nell'anno 2015, era stato maturato il proposito di porre in vendita l'immobile sito in via Boschi n. 2, per trasferire altrove la propria sede, fino a quel momento ubicata CP_1 in tale immobile;

- in relazione all'acquisto del bene, aveva manifestato la propria disponibilità
[...]
come risulta dalla lettera di intenti del 3/9/2015, con cui era stato proposto CP_1 un corrispettivo di € 750.000,00 (doc. 2);
- l'attrice aveva riscontrato tale proposta, chiarendo che, trattandosi di Ente pubblico, la vendita si sarebbe svolta attraverso asta pubblica, a cui avrebbe Controparte_1 liberamente potuto partecipare;

- l'attrice chiariva, altresì, che, qualora la vendita pubblica fosse andata deserta, le parti avrebbero potuto procedere alla sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita;

- confermava il proprio impegno vincolante e irrevocabile Controparte_1 all'acquisizione dell'immobile, al prezzo di € 750.000,00 (doc. 5);
- veniva svolta la procedura di vendita pubblica, in data 24/6/2016, che andava deserta
(doc. 7);
- con lettera del 31/8/2016, confermava nuovamente la proposta Controparte_1 irrevocabile di acquisto dell'immobile, a prezzo invariato, proponendone il pagamento dilazionato in cinque rate da € 150.000,00 cadauna;

- ATC, il 19/9/2016, deliberava di procedere alla vendita dell'immobile tramite trattativa privata, fissando la data del rogito con la controparte il 31/12/2016, al prezzo pattuito, da corrispondere, tuttavia, tramite una rateazione differente rispetto a quella indicata dalla controparte;

- il 24/11/2016, avanzava richiesta di ricevere copiosa Controparte_1 documentazione tecnica relativa all'immobile, per la maggior parte effettivamente trasmessa da ATC;

- richiedeva la consegna della documentazione ritenuta mancante e Controparte_1 rendeva noto di aver incaricato un proprio tecnico di effettuare alcune verifiche presso il
Comune di Novara;

pagina 3 di 6 - successivamente, in data 22/12/2016, la convenuta dichiarava di non essere intenzionata ad addivenire alla conclusione del contratto definitivo di compravendita entro la data del
31/12/2016, ritenendo insussistenti i presupposti per procedervi e revocava la proposta di acquisto effettuata (doc. 16).
Sulla scorta di quanto allegato, parte attrice ha affermato la responsabilità contrattuale di parte convenuta, la quale, pur a fronte di una proposta irrevocabile di acquisto, si è rifiutata di addivenire alla stipula del contratto, anche solo preliminare, per la compravendita dell'immobile.
Di qui la richiesta processuale di accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale di con conseguente condanna di quest'ultima al risarcimento dei Controparte_1 danni patiti, quantificati in € 176.500,00, di cui € 25.000,00 a titolo di danno emergente per le spese sostenute per addivenire alla conclusione del contratto ed € 151.000,00 a titolo di lucro cessante conseguente al decremento di valore dell'immobile. nel costituirsi in giudizio, ha esposto che tra le parti sono solo Controparte_1 intercorse trattative, senza il raggiungimento di alcun accordo vincolante e che l'operazione immobiliare non si è conclusa a causa delle molteplici criticità emerse in sede di verifica dei profili urbanistici e catastali, oltre che per il mancato accordo su elementi fondamentali del contratto.
Ebbene, la tesi sostenuta da parte convenuta è fondata, non essendo mai sorto tra le parti un valido vincolo contrattuale e non potendo, dunque, configurarsi alcuna responsabilità da inadempimento a carico di Controparte_1
Ai sensi dell'art. 1326 c.c., il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte;
un'accettazione non conforme equivale a nuova proposta.
Nei contratti a formazione progressiva, l'accertamento della conclusione dell'accordo con la conoscenza dell'accettazione da parte del proponente, presupponendo la conformità di questa alla proposta ex art. 1326 c. 1 e 5 c.c., impone al giudice di merito d'indagare, anche d'ufficio, sul piano giuridico prima ancora che su quello di merito, se tra proposta ed accettazione vi sia la concordanza voluta dalla legge (Cass. 13958/2024).
Sotto altro profilo, la giurisprudenza è costante nell'affermare che, ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare la sussistenza qualora - raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali, pure riportati in pagina 4 di 6 apposito documento (cosiddetto "minuta" o "puntuazione") - risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori, con la conseguenza che, rispetto a tale convenzione, non può esservi inadempimento, non essendo la stessa fonte di obbligazioni determinate (Cass. 11126/2024).
Dall'esame della documentazione prodotta da parte attrice, relativa allo scambio di corrispondenza intercorso tra le parti, possono svolgersi le seguenti considerazioni.
La missiva di cui al doc. 2 di parte attrice costituisce una mera manifestazione di interesse, come risulta testualmente (“siamo a comunicarvi il nostro interesse all'acquisizione dell'immobile”; “la nostra miglior offerta per l'eventuale acquisizione della sede ATC in oggetto è pari a € 750.000,00”; “in attesa di conoscere eventuali vincoli, tempi e modalità onde meglio definire ed eventualmente concretizzare il nostro interesse”).
La prima proposta irrevocabile di acquisto svolta da di cui al doc. 5 Controparte_1 di parte attrice, non è mai stata espressamente accettata dalla controparte.
Tale proposta è stata poi sostituita da quella del 31/8/2016, di cui al doc. 8 di parte attrice, ove il prezzo di acquisto è stato sì confermato in € 750.000,00, ma ne è stato proposto il pagamento dilazionato in cinque rate da € 150.000,00 cadauna;
inoltre, la parte proponente ha chiarito che nessuna ipoteca sarebbe stata iscritta sull'immobile oggetto della compravendita.
Tale ultima proposta non può ritenersi accettata da ATC, la quale ha inserito, nella propria accettazione, delle condizioni differenti rispetto a quelle proposte dalla controparte, condizioni da ritenersi essenziali nei rapporti tra i contraenti.
Trattasi, in particolare:
- di una diversa rateazione del pagamento del prezzo, con dilazione in sei rate anziché in cinque, di differenti importi e con differenti scadenze;

- dell'aggiunta della previsione del pagamento di interessi legali in relazione alla rateazione proposta, di cui non vi è cenno alcuno nella proposta di Controparte_1
- della necessità di prevedere delle forme di garanzia in caso di inadempimento, quali la retrocessione del bene o altro istituto analogo.
Non può ritenersi che tali aspetti siano secondari o di mero dettaglio rispetto all'accordo raggiunto, dovendo per contro affermarsi che trattasi di elementi essenziali del negozio, sia perché così considerati dalle parti, che vi hanno fatto espresso riferimento nei rispettivi atti, sia per la loro oggettiva rilevanza nell'ambito dell'assetto delle posizioni e degli interessi dei contraenti (cfr., in termini, Cass. 20893/2013, proprio relativa al mancato pagina 5 di 6 accordo in ordine alla modalità di pagamento del corrispettivo concordato ed all'individuazione delle garanzie da prestarsi).
Nemmeno può affermarsi che si verta in ipotesi, come sostenuto dall'attrice, di c.d. preliminare di preliminare, con conseguente applicabilità dei noti principi sanciti dalle
Sezioni Unite con la sentenza n. 4628/2015, dal momento che non può dirsi sorto il vincolo alla stipula di un ulteriore contratto preliminare, per difetto di accordo, come detto, su elementi essenziali del contratto, sicché il primo negozio non può qualificarsi quale contratto preliminare con cui le parti abbiano inteso inequivocabilmente vincolarsi alla stipula di un ulteriore contratto preliminare;
del pari, non si evince in alcun modo la volontà dei contraenti di cristallizzare in un documento gli elementi essenziali del negozio rispetto ai quali l'accordo potesse essere ritenuto raggiunto, con riserva di disciplinare successivamente ulteriori aspetti.
Per le ragioni esposte, in difetto di piena congruenza tra proposta e accettazione, non può ritenersi sorto alcun vincolo contrattuale tra le parti, con conseguente rigetto della domanda svolta di risarcimento del danno per inadempimento.
Alcuna domanda è stata formulata a titolo di responsabilità precontrattuale per ingiustificata rottura delle trattative e, pertanto, alcun esame può essere condotto sul punto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri medi di cui al d.m. 55/2014, salvo che per la fase di trattazione, in relazione a cui la liquidazione è effettuata secondo i parametri medi dimezzati, stante la mancata assunzione di prove costituende.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta le domande;

2) condanna parte attrice a rimborsare a parte convenuta le spese di lite, liquidate in €
11.268,00, oltre al 15% per rimborso forfettario, i.v.a. e c.p.a. di legge.
Novara, 31 gennaio 2025
Il Giudice
dott.ssa Elena Scotti
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