N.R.G. 2209/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa NT CE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2209/2025 promossa da:
, rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1
LE LI, giusta procura in atti;
ricorrente contro
CP_1
resistente contumace
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta rassegnate all'udienza del
3.12.2025, trattata in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Dell' ha intimato sfratto per morosità nei confronti di Parte_1 [...]
deducendo: 1) di aver concesso in locazione per uso commerciale alla ditta CP_1
pagina 1 di 6 l'immobile sito ad Apricena alla via San Giacomo n. 6, come meglio CP_1
descritto in atti, giusta contratto del 28.2.2018, regolarmente registrato, per la durata di sei anni (dal 1.3.2018 al 28.2.2024), tacitamente rinnovatosi;
2) di aver pattuito il canone mensile di € 250,00, da corrispondere entro il giorno 5 di ogni mese;
3) che, a partire dal mese di novembre 2023 sino al gennaio 2025, la conduttrice ha omesso il versamento dei canoni, per un ammontare complessivo di € 3.753,50, già comprensivo dell'aumento ISTAT. Ha dunque concluso chiedendo di convalidare l'intimato sfratto ed emettere decreto ingiuntivo, vinte le spese.
Rilevata l'incompatibilità della notifica ex art. 143 c.p.c. effettuata dall'intimante con la struttura del procedimento per convalida, all'udienza del 12.5.2025 è stato disposto il mutamento del rito.
Quindi la causa, previo esperimento del procedimento di mediazione, è pervenuta all'udienza del 3.12.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale, sulle conclusioni precisate come in epigrafe, è decisa.
Preliminarmente, va dichiarata la contumacia di che, benché ritualmente CP_1
evocata in giudizio a seguito del disposto mutamento di rito, non si è costituita.
Va poi osservato che, a seguito del rilievo d'ufficio della nullità parziale dell'art. 3 del contratto di locazione nella parte in cui prevede l'aggiornamento automatico del canone all'indice Istat senza bisogno di richiesta scritta (ord. 4.11.2025), la ricorrente ha rinunciato alla parte della domanda volta a ottenere l'aumento del canone.
Come noto, la rinuncia alla domanda o ai suoi singoli capi, qualora si atteggi come espressione della facoltà della parte di modificare ai sensi dell'art. 183 c.p.c. le domande e le conclusioni precedentemente formulate, rientra fra i poteri del difensore
(che in tal guisa esercita la discrezionalità tecnica che gli compete nell'impostazione della lite e che lo abilita a scegliere in relazione anche agli sviluppi della causa la condotta processuale da lui ritenuta più rispondente agli interessi del proprio rappresentato), distinguendosi così sia dalla rinunzia agli atti del giudizio, che può essere fatta solo dalla parte personalmente o da un suo procuratore speciale nelle forme rigorose previste dall'art. 306 c.p.c., e non produce effetto senza l'accettazione pagina 2 di 6 della controparte, sia dalla disposizione negoziale del diritto in contesa, che a sua volta costituisce esercizio di un potere sostanziale spettante come tale alla parte personalmente o al suo procuratore munito di mandato speciale, siccome diretto a determinare la perdita o la riduzione del diritto stesso (cfr. Cass. 1439/2002;
140/2002; 2572/1998).
Tanto chiarito, venendo al merito, la domanda è fondata e pertanto deve essere accolta.
Come noto, dal contratto di locazione sorgono obbligazioni a carico di entrambe le parti: in particolare, il locatore deve consegnare il bene locato e consentirne il godimento al conduttore;
quest'ultimo è tenuto al pagamento del canone di locazione pattuito, al quale non può sottrarsi finché gode del bene.
Quanto al riparto dell'onere probatorio, vertendosi in tema di inadempimento contrattuale, trova piena applicazione il consolidato e condiviso orientamento giurisprudenziale secondo cui “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così Cass. SS.UU. n. 13533/2001 e la successiva giurisprudenza di legittimità: cfr. da ultimo Cass. n. 2554/2018).
Ebbene, la ricorrente, mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione, che documenta idoneamente il titolo e la scadenza dell'obbligazione il cui inadempimento è stato dedotto nell'atto introduttivo del giudizio, nonché
l'allegazione dell'omesso versamento dei canoni a partire dal novembre 2023 sino al gennaio 2025, ha assolto all'onere probatorio sulla medesima incombente.
Di contro la resistente, avendo scelto di rimanere contumace, non ha adempiuto al proprio, così determinando il positivo accertamento giudiziale dell'inadempimento denunciato ex adverso.
Occorre dunque a questo punto valutare se il mancato pagamento dei canoni integri un inadempimento di importanza non scarsa ex art. 1455 c.c., tale da giustificare la domanda di risoluzione del contratto di locazione. pagina 3 di 6 Come noto, infatti, per quel che concerne le locazioni, quale quella di specie, ad uso diverso, la valutazione resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo, il principio di cui alla legge n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (cfr.
Cass. n. 13887/2011); la valutazione della gravità dell'inadempimento “va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (cfr. Cass. n. 3477/2012); l'inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta “dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale” (cfr. Cass. n. 987/2017); la valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (cfr. Cass. n. 14034/2005); ne deriva, che “la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” (cfr. Cass. n. 8076/2002).
Nel caso di specie, tenuto conto dell'omesso versamento dei canoni di locazione per
15 mensilità, appare indiscutibile la sussistenza e l'assoluta importanza dell'inadempimento: invero, l'omesso ingiustificato e protratto pagamento dei canoni posto in essere dalla conduttrice nella vigenza del rapporto è certamente idoneo a fondare un giudizio di gravità ex art. 1455 c.c., alterando l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore, costituente espressione del sinallagma contrattuale.
Deve quindi concludersi che la parte resistente è responsabile di un inadempimento che, per l'ammontare del debito rispetto all'importo dei singoli canoni, ha assunto pagina 4 di 6 una gravità tale da giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
Il contratto va quindi risolto per fatto e colpa della conduttrice, la quale va condannata al rilascio dell'immobile in oggetto, fissando per l'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 L. n. 392 del 1978, la data del 4.2.2026, comparate le opposte esigenze delle parti (rilascio dell'immobile da parte di un soggetto inadempiente – rinvenimento di altro e diverso immobile in cui allocare la propria attività) non disgiunte da motivi di equità.
All'inadempimento imputabile alla conduttrice consegue l'obbligo risarcitorio commisurato all'importo dei canoni rimasti insoluti da novembre 2023 sino al gennaio 2025, pari a complessivi € 3.750,00, oltre ai canoni a scadere fino all'esecuzione della presente sentenza.
A tale somma, trattandosi di debito di valuta, vanno poi aggiunti gli interessi legali, decorrenti dalle singole scadenze sino al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, applicati sul valore della domanda i parametri medi ed esclusa la fase istruttoria siccome non tenutasi.


PQM

il Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) ACCOGLIE la domanda e, per l'effetto:
1) RISOLVE il contratto di locazione stipulato tra Parte_1
e in data 28.2.2018 per inadempimento della conduttrice;

[...] CP_1
2) NA la resistente a rilasciare in favore della ricorrente, libero da persone e cose, l'immobile sito ad Apricena alla via San Giacomo n. 6, come meglio descritto in atti, libero e sgombero da persone e cose e fissa per l'esecuzione della presente condanna al rilascio la data del 4.2.2026;
pagina 5 di 6 3) NA la resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di € 3.750,00 per i canoni insoluti, oltre i canoni a scadere fino alla data del rilascio, oltre gli interessi legali decorrenti dalle singole scadenze sino al saldo;

b) NA la resistente al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese di lite, che liquida in € 76,00 e € 1.701,00 per compensi, oltre a rimborso spese forfettario al 15%, Iva e Cpa come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Foggia, 4.12.2025
IL GIUDICE
NT CE
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