R.G. N. 160/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, a scioglimento della riserva di cui all'art. 281-sexies c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al R.G. N. 160/2024, riservata per la decisione all'esito di discussione orale all'udienza del 15.07.2025, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Varese, piazza Parte_1 C.F._1
Monte Grappa n. 4, presso lo studio dell'avv. Marco Mainetti e dell'avv. Michele Squarzon, che lo rappresentano e difendono giusta procura allegata all'atto di citazione;

- Attori –
E
(C.F. , elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Morbegno, piazza Marconi n. 3, presso lo studio dell'avv. Giulio Speziale e dell'avv. Alice
Piccapietra, che lo rappresentano e difendono come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
- Convenuti -
Conclusioni delle parti:

Per l'attore: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, - accertato che l'attore ha acquistato il terreno meglio descritto in atti, anche per pagina 1 di 13 relationem ai documenti allegati, con atto di trasferimento che espressamente ne garantiva la suscettibilità edificatoria e l'assenza di componenti o materiali inquinanti o comunque catalogabilicome rifiuti;
- che la superficie del terreno sub iudice appariva, all'atto dell'acquisto, effettivamente priva di inquinanti, reliquati e rifiuti;
- che, in sede di sondaggio geologico prodromico alla richiesta di rilascio del permesso di costruire, l'attore si avvedeva della presenza, nel sottosuolo della porzione areale acquistata, di reliquati catalogabili come rifiuti ex art. 183 TUA, come rappresentato in narrativa e nella documentazione fotografica in atti;
- che la presenza degli anzidetti rifiuti, sottaciuta dal venditore, integra una causa di nullità del contratto per illiceità dell'oggetto, ovvero – in subordine – di annullabilità del contratto per dolo della parte venditrice e/o per errore su qualità essenziale dell'oggetto del contratto;
ovvero
– in via ulteriormente gradata – una legittima causa di risoluzione del contratto per inadempimento della parte venditrice, In via principale: dichiarare la nullità del contratto di compravendita a rogito Notaio del 5 gennaio 2023, rep. 24092 – rac. 17298, per Persona_1 illiceità dell'oggetto; In via subordinata: disporre l'annullamento del medesimo contratto per dolo del venditore o comunque per errore della parte acquirente determinante del consenso;
In via ulteriormente subordinata: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento della parte venditrice;
e per l'effetto: condannare il convenuto Sig. CP_1
alla restituzione in favore dell'attore del prezzo contrattualmente previsto e pagato, pari
[...] ad € 130.000,00, nonché al risarcimento di tutti i danni patiti e quantificati in € 25.694,60, o nella diversa somma maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre agli interessi legali dal dovuto all'integrale soddisfo. Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”;

Per il convenuto: “In via preliminare Dichiarare l'azione promossa da Parte_1
Improcedibile per il mancato rispetto del termine di decadenza di otto giorni per la denuncia dei vizi dalla loro scoperta ex art 1495 c.c.; Prescritta in quanto tardiva, essendo stata esercitata oltre il termine di un anno dalla consegna del bene ex art 1495 c.c.; Nel merito Nella denegata
e non creduta ipotesi di mancato accoglimento dell'eccezione preliminare, rigettare tutte le domande di parte attrice perché infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese tutte (legali pagina 2 di 13 ed eventualmente tecniche). IN VIA ISTRUTTORIA Si chiede ammettersi CTU volta all'accertamento della presenza di eventuali inerti e, in caso positivo, della loro qualificazione
/ quantificazione nonché dell'eventuale individuazione delle modalità e dei costi per la bonifica del terreno oggetto della presente causa. Vista la particolare materia, si chiede che il CTU che verrà eventualmente nominato sia un geologo;
Si chiede l'ammissione di prova per interrogatorio formale del sig. e per testimoni sulle seguenti circostanze: 1) Vero Parte_1 che in data antecedente il 5.1.2023 (data del rogito notarile) le Parti effettuavano un sopralluogo preliminare sul terreno oggetto della presente causa? 2) Vero che nel mese di agosto 2023 (e quindi oltre 6 mesi dopo l'atto di compravendita) le Parti effettuavano un sopralluogo congiunto sul terreno oggetto di causa? 3) Vero che, in quell'occasione, erano presenti anche il sig.
(padre del resistente), il geom. e il geologo dott. Persona_2 CP_2 CP_3
? 4) Vero che nelle circostanze di tempo e luogo di cui al punto 2 le Parti, dopo ampia
[...]
discussione, concordavano di effettuare prove e sondaggi specifici? 5) Vero che Lei, in data
17.10.2023 inviava a controparte un elenco di indagini ambientali preliminari da effettuare sul terreno oggetto di contestazione? 6) Vero che Lei è tutt'ora in attesa riscontro alla comunicazione? 7) Vero che Lei è tutt'ora in attesa di dare avvio alle indagini preliminari di cui al punto 5? 8) Vero che Lei, nel corso della sua vita lavorativa, ha sempre svolto attività di geometra di cantiere presso imprese edili? 9) Vero che il terreno oggetto della presente causa potrebbe essere chiarificato / ripulito dagli eventuali inerti e, all'esito dell'opera di bonifica, essere edificato? Si indicano, quali testimoni: Sig. nato a [...] il Persona_2
6.7.1941, residente a [...]: sui capitoli da 1
a 4 compresi, 8 e 9 Geom. domiciliato in RONAGO (CO) via Milano n. 14: CP_2 sui capitoli da 1 a 4 compresi, 7 e 9: Geologo dott. domiciliato in Testimone_1
Falloppio (CO) via Massimo D'Azeglio n. 27: sui capitoli da 1 a 7 compresi e 9”.
Oggetto: Garanzia per vizi della cosa venduta

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

pagina 3 di 13 1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 [...] dinanzi all'intestato Ufficio, esponendo di aver stipulato con la controparte, in data CP_1
5.01.2023, un contratto di compravendita con il quale esso attore aveva acquistato dal convenuto la proprietà di un terreno sito nel Comune di Solbiate con AG, via Vittorio Emanuele II, identificato catastalmente al foglio 9, mapp. 5654 e 5657, espressamente qualificato come edificabile, al prezzo di € 130.000,00.
Aggiungeva inoltre l'istante che, nel medesimo atto di compravendita, il venditore aveva garantito che il terreno fosse esente da vizi, sia apparenti sia occulti, anche nel sottosuolo, e che nello stesso non fossero presenti “fenomeni di inquinamento, abbandono rifiuti, interramento di sostanze tossiche e/o nocive, o comunque ogni e qualsiasi condizione che determini contaminazione dei suoli, anche ai sensi e per gli effetti delle disposizioni relative ai terreni contenute nel D. Lgs. del 3 aprile 2006 n- 152 e nel D. Lgs. 16 gennaio 2008 n. 4 e successive modificazioni” (cfr. all. 1 all'atto introduttivo); all'inizio del mese di luglio 2023, esso attore aveva tuttavia commissionato un'indagine geologica, prodromica alla presentazione di una richiesta di permesso di costruire, dalla quale era emerso che il terreno presentava consistenti quantitativi di inerti e reliquati di varia natura, presenti nel sottosuolo.
Premesso quindi che gli stessi erano da qualificarsi in termini di “rifiuto”, secondo quanto previsto dall'art. 183 d.lgs. n. 152/2006, chiedeva dichiararsi la nullità del contratto, per via dell'illiceità del suo oggetto, o comunque di disporne l'annullamento per dolo del venditore o per errore su una qualità essenziale dell'oggetto del contratto.
In subordine, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte.
Infine, premesso quanto sopra, chiedeva la condanna del convenuto alla restituzione del prezzo già versato di € 130.000,00, nonché al risarcimento del danno da lui subito, da liquidarsi nella misura complessiva di € 25.694,60, il tutto oltre interessi.
Con comparsa di risposta tempestivamente depositata, si costituiva in giudizio
[...]
concludendo per il rigetto integrale delle domande attoree. CP_1
Sollevava, infatti, eccezione di decadenza e di prescrizione quanto alla garanzia per i vizi della cosa venduta, per non avere la controparte denunciato la presenza dei vizi nel termine di otto pagina 4 di 13 giorni dalla scoperta e per avere, comunque, la stessa agito in giudizio oltre un anno dalla consegna dell'immobile. Contestava, in ogni caso, la sussistenza del vizio, che non era stato accertato in occasione del sopralluogo effettuato prima della stipula del contratto, e deduceva che lo stato dei luoghi ben avrebbe potuto essere stato alterato prima dell'indagine geologica;
la presenza dei rifiuti era stata, infatti, accertata unilateralmente dall'attore e non vi erano elementi per affermare che il terreno fosse completamente inservibile.
In sede di verifiche preliminari, veniva disposta la mediazione demandata e la prima udienza veniva differita al 2.10.2024; la trattazione della causa proseguiva, dunque, con il deposito delle memorie integrative di cui all'art. 171-ter c.p.c., nelle quali le parti davano atto di aver soddisfatto la condizione di procedibilità e che la mediazione aveva avuto esito negativo.
Fallito il tentativo obbligatorio di conciliazione, la causa veniva istruita con l'esame dei soli testi indicati dall'attore e, all'esito, veniva disposto rinvio all'udienza del 15.07.2025, per la precisazione delle conclusioni con discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c., esaurita la quale la causa veniva riservata per la decisione.
A scioglimento della riserva, viene infine pronunciata la presente sentenza.
2. Tanto esposto, va premesso che è pacifico tra le parti, oltre ad essere documentalmente provato, che l'attore aveva acquistato dal convenuto, in data 5.01.2023, un terreno sito nel
Comune di Solbiate con AG, distinto catastalmente al foglio 2, mapp. 5654 e 5657, al complessivo prezzo di € 130.000,00, interamente versato.
All'art. 6 del contratto di compravendita, il aveva dichiarato che “il terreno in CP_1 contratto (…) è esente da vizi, sia apparenti sia occulti, anche in sottosuolo, e che nello stesso non sono presenti fenomeni di inquinamento, abbandono rifiuti, interramento di sostanze tossiche e/o nocive, o comunque ogni e qualsiasi condizione che determini contaminazione dei suoli, anche ai sensi e per gli effetti delle disposizioni relative ai terreni contenute nel Decreto
Legislativo del 3 aprile 2006 n. 152 e nel Decreto Legislativo 16 gennaio 2008 n. 4 e successive modificazioni” (all. 1 all'atto introduttivo).
È infine emerso nel corso del giudizio che, dopo aver acquistato il terreno e in prospettiva della sua edificazione, il aveva commissionato l'esecuzione di scavi e la redazione di Pt_1
un'indagine geologica, da cui era emersa la presenza di materiali di risulta nel terreno. pagina 5 di 13 Tanto si evince non solo dalla relazione tecnica di parte allegata all'atto introduttivo (cfr. all. 2 all'atto di citazione), ma anche dall'istruttoria orale svolta nel corso del giudizio.
In particolare, il teste ha riferito di aver svolto accertamenti geologici, su richiesta Tes_2
dell'attore, sui materiali di risulta rinvenuti nel fondo, prima dare inizio all'attività edilizia, e di aver appurato, nella predetta occasione, la presenza sui luoghi di causa di scarti cementizi, mattoni, rifiuti plastici, pezzi di legno, tutte tracce di una precedente demolizione. Inoltre, ha dichiarato il teste di aver predisposto un piano di indagine e di rimozione dei rifiuti, in vista della successiva attività edificatoria (cfr. quanto dichiarato dal teste sentito all'udienza del Tes_2
17.12.2024, sul cap. 3 della memoria istruttoria di parte attrice: “Confermo la circostanza.
Quando sono giunto sui luoghi di causa, erano già presenti circa dieci trincee e ho notato la presenza di materiale non antropico, cioè rifiuti di demolizione e costruzione. In seguito, ho anche redatto una perizia (…). Confermo di avere redatto personalmente la perizia che mi si mostra (…). In tale occasione, ho rinvenuto sui luoghi di causa scarti cementizi, mattoni, rifiuti plastici, pezzi di legno, tutte tracce di una probabile demolizione. Voglio precisare che successivamente, ho predisposto un piano di indagine e rimozione rifiuti, al quale ho allegato documentazione fotografica storica rinvenuta su Google maps, dalla quale risultava la presenza di un cumulo di rifiuti simili a quelli che ho rinvenuto sul posto, che è stato verosimilmente interrato”).
Allo stesso modo, il teste perito edile, ha riferito di aver preso visione del terreno Testimone_3
per cui è causa in occasione della presentazione della domanda di permesso di costruire e di aver notato, a seguito degli scavi commissionati dall'attore, la presenza nel sottosuolo di macerie, pezzi di calcestruzzo e altri rifiuti vari (cfr. quanto dichiarato dal predetto testimone all'udienza del 17.12.2024, sul cap. 1 della memoria istruttoria di parte attrice: “Confermo di aver preso visione del fondo di cui mi si chiede”; sul cap. 2: “Io mi occupavo della domanda di permesso di costruire e avevamo incaricato un geologo di cui non ricordo il nome;
penso fosse lo studio
Geocipo o Geotipo con la sede in Solbiate con AG”. ADR: “Non ho visto di persona il geologo, era presente solo il committente”; sul cap. 3: “a seguito degli scavi, sono emersi dei materiali di risulta nel terreno. In alcune parti, erano presenti macerie, in altre parti pezzi di
pagina 6 di 13 calcestruzzo misti a spazzatura”. ADR: “Gli scavi non sono stati eseguiti dal geologo ma direttamente dal committente”).
Infine, è pacifico tra le parti, non essendo stata la circostanza specificamente contestata dal convenuto costituito, che l'edificazione del fondo presuppone la previa esecuzione di opere di bonifica e di pulizia del sottosuolo.
3. Tutto ciò premesso in punto di fatto, merita innanzitutto di essere respinta la domanda di nullità del contratto di compravendita.
L'istante ha infatti censurato la validità del contratto sotto il profilo della liceità dell'oggetto; occorre, tuttavia, precisare che l'oggetto della vendita attiene al trasferimento della proprietà su un bene determinato dietro pagamento del relativo prezzo.
Esula, invece, dall'oggetto della pattuizione la presenza di rifiuti nel sottosuolo che attiene, piuttosto, ad una particolare qualità della cosa compravenduta.
Né la nullità potrebbe fondarsi sulla violazione di norme imperative, occorrendo sul punto richiamare la tradizionale distinzione tra regole di validità del contratto e regole di comportamento, con la conseguenza che “ove non altrimenti stabilito dalla legge, unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità e non già la violazione di norme, anch'esse imperative, riguardanti il comportamento dei contraenti la quale può essere fonte di responsabilità” (cfr. Cass., sez. un.,
19 dicembre 2007, n. 26724).
4. Allo stesso modo, va respinta la domanda di annullamento del contratto.
Sul punto, deve infatti rammentarsi che “a norma dell'art. 1439 cod. civ., il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati siano stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe prestato il proprio consenso per la conclusione del contratto, ossia quando, determinando la volontà del contraente, abbiano ingenerato nel "deceptus" una rappresentazione alterata della realtà, provocando nel suo meccanismo volitivo un errore da considerarsi essenziale ai sensi dell'art. 1429 cod. civ. Ne consegue che a produrre
l'annullamento del contratto non è sufficiente una qualunque influenza psicologica sull'altro contraente, ma sono necessari artifici o raggiri, o anche semplici menzogne che abbiano avuto
pagina 7 di 13 comunque un'efficienza causale sulla determinazione volitiva della controparte e, quindi, sul consenso di quest'ultima” (cfr. Cass., sez. III, 23 giugno 2015, n. 12892).
Ai fini dell'annullamento del contratto, è in altri termini sufficiente anche una dichiarazione mendace dell'altro contraente purché riguardi, ai sensi dell'art. 1429 c.c.: la natura o l'oggetto del contratto;
l'identità dell'oggetto della prestazione o una qualità dello stesso che, secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze, deve ritenersi determinante del consenso;

l'identità o le qualità della persona dell'altro contraente, sempre che l'una o le altre siano determinanti del consenso;
oppure questioni di diritto che costituiscono la ragione unica o principale del contratto. Il tutto, sempre che il mendacio abbia avuto una concreta ed effettiva portata decettiva e sia, in altri termini, tale da indurre in errore l'altro contraente.
Orbene, risulta dagli atti di causa che, al momento della stipula del contratto, il convenuto aveva dichiarato che “il terreno in contratto è esente da vizi, sia apparenti sia occulti, anche in sottosuolo, e che nello stesso non sono presenti fenomeni di inquinamento, abbandono rifiuti, interramento di sostanze tossiche e/o nocive, o comunque ogni e qualsiasi condizione che determini contaminazione dei suoli, anche ai sensi e per gli effetti delle disposizioni relative ai terreni contenute nel Decreto Legislativo del 3 aprile 2006 n. 152 e nel Decreto Legislativo 16 gennaio 2008 n. 4 e successive modificazioni” (all. 1 di parte attrice).
Tale dichiarazione si è inoltre rivelata mendace, dal momento che il sottosuolo era al contrario pieno di rifiuti e altri scarti dell'edilizia e non vi è prova che lo stato dei luoghi sia mutato, a seguito della conclusione del contratto, su iniziativa dello stesso attore, essendosi sul punto il convenuto limitato ad alludere a presunte, e non meglio specificate, “manomissioni di terzi” (cfr. comparsa di risposta, pag. 3).
Va detto tuttavia che nulla ha dedotto l'istante circa la natura determinante del dolo, ovvero sulla ragione per la quale egli si sarebbe astenuto dallo stipulare il contratto se fosse stato a conoscenza del reale stato dei luoghi, dovendosi al contrario ritenersi che il dolo abbia assunto una portata meramente incidente: il avrebbe comunque concluso il contratto, sia pure a condizioni più Pt_1
vantaggiose per il compratore (art. 1440 c.c.).
Né l'annullamento potrebbe fondarsi sull'errore dell'acquirente, nulla avendo dedotto l'istante in relazione alla sua natura essenziale (art. 1429 c.c.). pagina 8 di 13 5. Deve, invece, trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di compravendita, atteso che il bene difetta delle qualità promesse dal venditore.
L'art. 1497 c.c. prevede, infatti, che quando la cosa venduta non abbia le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso cui la cosa è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
Come si è visto, nel caso di specie, il aveva espressamente garantito al che il CP_1 Pt_1
terreno compravenduto fosse esente da vizi e, soprattutto, che non vi fossero fenomeni di inquinamento nel sottosuolo;
questo, in quanto l'attore intendeva svolgere attività edilizia, tanto evincendosi, in particolare, dalla previsione negoziale che identificava l'oggetto del contratto come “appezzamento di terreno edificabile, sul quale non insiste alcun tipo di manufatto, avente la destinazione urbanistica quale risulta specificata nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Responsabile del Servizio Area Tecnica del Comune di Solbiate con AG in data
15 dicembre 2022”.
È inoltre successivamente emerso che il terreno presentava nel sottosuolo una serie di rifiuti e scarti dell'edilizia, ragionevolmente derivanti da una precedente demolizione, ed è pacifico tra le parti che tale circostanza impedisca la costruzione in assenza di una completa attività di bonifica del fondo (cfr. quanto ammesso dal convenuto in comparsa, pag. 3: “Il terreno oggetto della presente causa ben potrebbe essere chiarificato / ripulito dagli eventuali inerti e, all'esito dell'opera di bonifica, essere edificato”).
Deve dunque ritenersi che il bene compravenduto difetti delle qualità promesse, essenziali in relazione all'uso cui la cosa è destinata, e che il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi precludendo lo svolgimento dell'attività edilizia.
Infine, va respinta l'eccezione di decadenza sollevata dal convenuto in comparsa.
Ai sensi dell'art. 1497, secondo comma, c.c., il diritto alla risoluzione del contratto per difetto di qualità promesse è infatti comunque soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'art. 1495 c.c. Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, tuttavia, “in materia di garanzia per
i vizi della cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza pagina 9 di 13 obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi
e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta” (cfr. Cass., sez. II, 27 maggio 2016, n. 11046; nello stesso senso, v. anche Cass., sez. VI-2, 20 dicembre 2021, n.
40814).
Nel caso di specie, è senz'altro vero che il geologo non ha effettuato in prima Tes_2 persona gli scavi;
deve tuttavia ritenersi che l'istante abbia potuto acquisire una conoscenza effettiva sulla portata del vizio solo dopo aver acquisito il piano di indagine e rimozione dei rifiuti, predisposto dal proprio consulente in data 13.07.2023.
Solo allora egli ha infatti avuto un'esatta comprensione dell'impatto, anche in termini economici, che il difetto di qualità avrebbe avuto sull'auspicato esercizio dell'attività edilizia.
Da questo punto di vista, risulta quindi tempestiva la denuncia effettuata in data 17.07.2023 (cfr. all. 9 alla prima memoria integrativa di parte attrice).
Né si pone un problema di prescrizione, atteso che la predetta comunicazione stragiudiziale del
17.07.2023 ha prodotto anche un effetto interruttivo sul corso della prescrizione ed una nuova interruzione si è prodotta con la notifica della citazione.
Infatti, secondo l'impostazione prevalsa in giurisprudenza, “in tema di compravendita, le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore, compiute nelle forme di cui all'art.
1219, comma 1 c.c., costituiscono, ai sensi dell'art. 2943, comma 4, c.c., atti idonei ad interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, di cui all'art. 1495, comma 3 c.c., con l'effetto di determinare l'inizio di un nuovo periodo di prescrizione, ai sensi dell'art. 2945, comma 1 c.c.” (cfr. Cass., sez. un., 11 luglio 2019, n. 18672; nello stesso senso, v. anche Cass., sez. II, 30 aprile 2024, n. 11590).
Alla luce di quanto sopra esposto, la domanda di risoluzione del contratto merita pertanto di essere accolta, senza necessità di ammettere i capitoli di prova per testi e per interrogatorio formale articolati dal convenuto nella seconda memoria di cui all'art. 171-ter c.p.c., siccome relativi a circostanze generiche (cap. 9) e non rilevanti ai fini della decisione (cap. 1, 2, 3, 4, 5,
6, 7 e 8). I predetti capitoli di prova sembrano, infatti, finalizzati a dimostrare che l'attore avrebbe potuto accertare l'esistenza del vizio prima della consulenza geologica;
circostanza, che non pagina 10 di 13 rileva nel caso di specie, in quanto l'azione non va ricondotta alla garanzia per i vizi, bensì alla garanzia per difetto di qualità promesse, e comunque il venditore ha garantito che la cosa fosse esente da vizi, non applicandosi quindi la previsione di cui all'art. 1491 c.c.
Né la circostanza rileva sotto il profilo della decorrenza del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c., poiché essa presuppone una conoscenza effettiva, non già potenziale, dell'esistenza del vizio;
peraltro, il sopralluogo cui allude il convenuto nei capitoli di prova orale sarebbe avvenuto nel mese di agosto 2023, dopo la denuncia del vizio avvenuta in data 17.07.2023.
6. Dalla risoluzione del contratto discende poi la condanna del convenuto alla restituzione del prezzo della vendita, per complessivi € 130.000,00, cui devono aggiungersi gli interessi di mora al tasso legale dalla domanda al saldo.
Infine, va accolta la domanda di risarcimento del danno avanzata dall'attore; quest'ultimo ha infatti dimostrato di aver sostenuto una serie di costi, sia per la conclusione del contratto di compravendita, sia in vista della successiva edificazione, sia infine con lo scopo di accertare la presenza dei materiali di risulta nel sottosuolo.
Il risarcimento del danno va dunque liquidato in modo tale da ricomprendere: le spese notarili, interamente versate per € 14.450,00 (cfr. all. 12 alla seconda memoria di cui all'art. 171-ter c.p.c. di parte attrice); il compenso del geom. incaricato di redigere il progetto Testimone_3
preliminare, di € 3.152,00 (cfr. all. 13 alla memoria istruttoria di parte attrice); l'onorario dello
Studio Termotecnico Mattiroli di € 1.281,00 (cfr. all. 14 alla memoria istruttoria dell'attore); il costo della relazione geognostica di € 927,20 (cfr. all. 15 al fascicolo di parte attrice).
Le altre spese dedotte dall'attore in citazione sono, invece, risultate indimostrate.
Segue la condanna del convenuto al pagamento, in favore dell'attore, dell'ulteriore somma di €
19.810,20; importo, quest'ultimo, al quale, determinato in valuta attuale e costituente debito di valore, non si possono aggiungere né la rivalutazione monetaria, né gli interessi compensativi sulle somme devalutate e rivalutate anno per anno.
Infatti, secondo l'impostazione che appare più persuasiva, “nella obbligazione risarcitoria da fatto illecito, che costituisce tipico debito di valore, è possibile che la mera rivalutazione monetaria dell'importo liquidato in relazione all'epoca dell'illecito, ovvero la diretta liquidazione in valori monetari attuali, non valgano a reintegrare pienamente il creditore il pagina 11 di 13 quale va posto nella stessa condizione economica nella quale si sarebbe trovato se il pagamento fosse stato tempestivo. In tal caso, è onere del creditore provare, anche in base a criteri presuntivi, che la somma rivalutata (o liquidata in moneta attuale) sia inferiore a quella di cui avrebbe disposto, alla stessa data della sentenza, se il pagamento della somma originariamente dovuta fosse stato tempestivo. Tale effetto dipende prevalentemente, dal rapporto tra remuneratività media del denaro e tasso di svalutazione nel periodo in considerazione, essendo ovvio che in tutti i casi in cui il primo sia inferiore al secondo, un danno da ritardo non è normalmente configurabile. Ne consegue, per un verso che gli interessi cosiddetti compensativi costituiscono una mera modalità liquidatoria del danno da ritardo nei debiti di valore;
per altro verso che non sia configurabile alcun automatismo nel riconoscimento degli stessi” (cfr. Cass.
13 luglio 2018, n. 18564; nello stesso senso, v. anche Cass. 18 febbraio 2016, n. 3173; Cass. 12 febbraio 2010, n. 3355; Cass. 24 ottobre 2007, n. 22347; Cass. 25 agosto 2003, n. 12452).
Dalla data di pubblicazione della presente sentenza, verificandosi la conversione del debito di valore in debito di valuta, saranno invece dovuti gli interessi di mora al tasso legale fino al pagamento effettivo.
7. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo in applicazione dei valori medi di cui al DM n. 55/2014, per come modificati dal DM n. 147/2022, per tutte le fasi del processo, ad eccezione della fase decisionale, da liquidare ai minimi per via del modulo decisorio scelto, all'esito di discussione orale.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa ed ogni ulteriore richiesta assorbita, così provvede:
1) Rigetta la domanda di nullità del contratto proposta da nei confronti di Parte_1
Controparte_1
2) Rigetta la domanda di annullamento del contratto proposta da nei confronti Parte_1
di Controparte_1
3) Dichiara la risoluzione del contratto di compravendita, stipulato in data 5.01.2023 da e da per difetto di qualità promesse;
Parte_1 Controparte_1
pagina 12 di 13 4) Condanna al pagamento in favore di della somma di € Controparte_1 Parte_1
130.000,00, a titolo di indebito, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

5) Condanna al risarcimento del danno a favore di che Controparte_1 Parte_1
liquida in € 19.810,20;
6) Condanna alla refusione delle spese processuali in favore di Controparte_1 Pt_1
che liquida in € 759,00 per esborsi ed € 11.977,00 per compensi, oltre spese
[...] generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Si comunichi.
Como, 29 luglio 2025 Il giudice dott. Paolo Bertollini

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