N. 816/2024 R.G.
TRIBUNALE DI SONDRIO
VERBALE D'UDIENZA
Successivamente all'udienza del 16/12/25 ore 8:30 avanti il G.O. dott.ssa Cinzia Zugnoni
Per l'attore opponente l'Avv Bonetta Alex in sostituzione dell'Avv Rossi Parte_1
AB
Per parte opposta l'Avv Stoppani Maria Giulia in sostituzione dell'Avv Mazza CP_1
MI e la parte personalmente
L'Avv. Stoppani precisa le conclusioni come da note conclusive depositate in data 15 dicembre 2025, da intendersi qui integralmente richiamate, anche ai fini della discussione di causa. In replica alle note conclusive depositate da controparte, deduce inoltre quanto segue.
Circa il grave inadempimento di parte promittente venditrice
Non v'è dubbio che il ritardo nella costruzione dell'immobile in cui è incorsa la promittente venditrice sia gravissimo, considerato che, alla data del 31 dicembre 2023 prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita (oltre due anni e mezzo dopo la sottoscrizione del preliminare) CO non aveva CP_2 ancora ottenuto il permesso di costruire, richiesto solo in data 11 dicembre 2023 sulla base di un progetto radicalmente diverso rispetto a quello approvato dal signor Pertanto, è evidente che il ritardo nell'avvio CP_1 dei lavori di costruzione ha determinato un ritardo nella consegna del bene immobile calcolabile in anni, ritardo inaccettabile a fronte delle esigenze del promissario acquirente, che nemmeno aveva approvato il nuovo progetto costruttivo. Inoltre, la promittente venditrice non è mai stata nella disponibilità delle aree oggetto di edificazione, che sono state vendute dai terzi proprietari ad altra società, che ha incaricato della costruzione altra impresa diversa dalla promittente venditrice. Tutte circostanze non contestate dall'attrice opponente.
È pertanto conclamato il gravissimo e irreparabile inadempimento in cui è incorsa , che legittima Parte_1 la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita ai sensi degli artt. 1454 e 1455 c.c., con conseguente diritto del signor ad ottenere la restituzione degli acconti versati. Di più, anche ove non si CP_1 ravvisasse il grave inadempimento di controparte, il signor avrebbe comunque diritto alla restituzione CP_1 degli acconti versati ai sensi dell'art. 4 del contratto preliminare di compravendita, che prevede la possibilità di recedere dal contratto in caso di ritardi significativi o differenze sostanziali del progetto, come avvenuto nel caso di specie.
In subordine, circa la nullità del contratto preliminare di compravendita ex D.lgs. 122/2025
Controparte nelle proprie note conclusive introduce nuove difese in merito all'eccepita nullità del contratto preliminare di compravendita, sostenendo, in particolare, che la disciplina di cui al D.lgs. 122/2025 non è applicabile a quei contratti aventi ad oggetto immobili 'da costruire', ove non sia stato ancora rilasciato il relativo permesso di costruire e/o comunque depositata la relativa domanda. Tuttavia, nel contratto preliminare di compravendita la promittente venditrice dava atto dell'esistenza della pratica edilizia per la costruzione degli immobili, che necessitava unicamente del deposito di un progetto in variante, ragione per cui la disciplina richiamata è applicabile al caso di specie. Inoltre, ad avviso di questa difesa, la disciplina richiamata è comunque applicabile, poiché la Suprema Corte Costituzione con Sentenza n. 43/2022 del 24 febbraio 2022 ha chiarito che “deve, in particolare, accogliersi la censura relativa alla irragionevole disparità di trattamento fra coloro che si trovano nelle condizioni richieste dal combinato disposto degli artt. 1, comma 1, lettera d), e 9, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005 e coloro che parimenti possiedono i requisiti previsti dalle citate norme, fuorché per la circostanza di aver concluso il contratto di acquisto dell'immobile a efficacia obbligatoria o reale differita prima che il costruttore avesse presentato la richiesta di permesso di costruire”.
La disciplina ex D.lgs 122/2025 dev'essere pertanto applicata anche ai c.d. “contratti su carta”.
Non v'è dubbio, pertanto, che il signor abbia diritto alla restituzione degli acconti versati, CP_1 maggiorati degli interessi legali ex art. 1284 c.c. dal 7 giugno 2021 al saldo, ragione per cui si auspica nel rigetto dell'opposizione avversaria e nella conferma del decreto ingiuntivo opposto.
L'Avv Bonetta si riporta alle note conclusive depositate, precisa le conclusioni come ivi rassegnate e insiste per il loro accoglimento;

Il GI, dato atto, previo ritiro in camera di consiglio, dispone come da allegata sentenza ex art 281 sexies cpc di cui legge in udienza il dispositivo;

Il Giudice
Dott.ssa Cinzia Zugnoni REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SONDRIO in persona del GI., in funzione di Giudice Unico monocratico, dott.ssa Cinzia Zugnoni, ha pronunciato ai sensi dell'art 281 sexies cpc, la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado iscritta al n. n. 816/2024 R.G., promossa da:
(c.f. ), in persona del legale, con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 P.IVA_1
FA SI, elettivamente domiciliato in Rimini, Vicolo San Gregorio, n. 28,
- attrice opponente =
CONTRO
(C.F. , con il patrocinio degli avv.ti MICHELE CP_1 C.F._1
AZ e GI PA, elettivamente domiciliato in Sondrio, via Trieste 20/B,
- convenuto opposto =
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo n. 236/2024 emesso dal Tribunale di Sondrio in data
19 settembre 2024
CONCLUSIONI
Conclusioni per parte attrice opponente:
Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare:
Nel merito
IN VIA PRINCIPALE
Accertata l'insussistenza di un grave inadempimento contrattuale della società Parte_1 in accoglimento della proposta opposizione, accertare e dichiarare la non debenza della somma portata dal Decreto ingiuntivo opposto n° 236/2024 – RG 596/2024 emesso dal Tribunale di
Sondrio il 18.09.2024 con conseguente revoca e/o annullamento del decreto ingiuntivo opposto.
Il tutto con vittoria di spese ed onorari di giudizio.
Conclusioni di parte convenuta opposta:
Piaccia al Tribunale illustrissimo, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, previe le più opportune declaratorie: nel merito: in via principale: rigettare l'opposizione al decreto ingiuntivo e ogni domanda avversaria, perché inammissibile e infondata in fatto e in diritto;
in ogni caso: previe le più opportune declaratorie, condannare CO alla Parte_1 restituzione degli acconti versati dal convenuto in opposizione, pari ad € 88.000,00, i.v.a. al 10% compresa, oltre agli interessi legali maturati e maturandi ai sensi dell'art. 1284 c.c. dal 7 giugno
2021 al saldo e alle spese del procedimento monitorio, o comunque al pagamento dell'importo, maggiore o minore, che risulterà dovuto all'esito del presente giudizio.
Con il favore delle spese del giudizio e delle successive occorrende, oltre iva e accessori di legge.
BREVE ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione datato 29/10/24, ritualmente notificato, rappresentata Parte_1 come in epigrafe, conveniva dinanzi a questo Tribunale il signor proponendo CP_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 236/2024, con cui il Tribunale di Sondrio ingiungeva all'attrice opponente di restituire al convenuto opposto l'acconto di € 88.000,00 oltre interessi e spese del procedimento corrisposto in forza di contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti in data 5 giugno 2021. La parte attrice opponente eccepiva di non essere inadempiente del contratto preliminare sottoscritto con il signor poiché il contratto non conteneva alcun termine CP_1 essenziale e pertanto non poteva ravvisarsi alcun grave e colpevole inadempimento della promissaria venditrice. L'attrice opponente, non ravvisando i presupposti per l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti, domandava la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Si costituiva la parte opposta signor contestando tutto quanto dedotto nell'atto di CP_1 citazione avversario e domandando in via preliminare la concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto e, nel merito, il rigetto dell'opposizione e in ogni caso, previe le opportune declaratorie, la condanna della convenuta opposta alla restituzione dell'acconto corrisposto dal signor in data 7 giugno 2021, di € 88.000,00 i.v.a. compresa, oltre interessi legali ex art. 1284 c.c. da CP_1 tale data al saldo. Il signor deduceva che il termine per la conclusione del contratto definitivo CP_1 era spirato in data 31 dicembre 2023 e nel mese di luglio 2024 non era stato ancora concesso il permesso di costruire all'opponente, permesso di costruire peraltro richiesto solo nel mese di dicembre
2023 (pochi giorni prima della scadenza del contratto preliminare) in forza di un progetto completamente diverso da quello proposto al promissario acquirente e da quest'ultimo non accettato. Il promissario acquirente inviava pertanto alla Promittente venditrice, in data 1° luglio 2024, una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.p.c., con la quale la invitava a stipulare il contratto definitivo di compravendita, e sottolineava come quest'ultima non avesse neppure risposto e come questo avesse comportato la conseguente risoluzione di diritto del contratto, comunicata all'opponente con missiva del 18 luglio 2024. Aggiungeva che l'opponente non solo non aveva realizzato l'appartamento da trasferire al signor non solo non aveva ottenuto il permesso di costruire dell'immobile CP_1 promesso in vendita, ma nemmeno aveva mai avuto neppure la proprietà, o anche solo la disponibilità, dell'area sulla quale avrebbe dovuto costruire l'immobile promesso in vendita (e a riprova di ciò, il signor produceva il contratto di compravendita in data 30 ottobre 2024 con il quale i terzi CP_1 proprietari avevano alienato ad un'altra società, tale Moriko s.r.l., l'area su cui la società Parte_1 avrebbe dovuto realizzare l'immobile oggetto di causa).
[...]
Inoltre, la società opponente veniva del tutto estromessa dalla costruzione dell'immobile.
Insisteva pertanto per l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita, e in subordine, per sua nullità per violazione del D.Lgs. 122/2005, e conseguentemente, chiedeva il rigetto dell'opposizione avversaria e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Con le successive memorie ex art. 171ter c.p.c. l'attrice opponente non contestava quanto riportato in fatto dal convenuto opposto, limitandosi a contestarne le conseguenze in diritto.
Con memoria istruttoria il convenuto opposto deduceva inoltre che l'attrice opponente aveva già riconosciuto il proprio debito a titolo di restituzione dell'acconto ricevuto e depositava documentazione a supporto (docc. 17 e 18 parte convenuta opposta). Successivamente alla prima udienza del 15 ottobre 2025, alla quale l'opponente non si presentava personalmente, questo Giudice, nuovo assegnatario a seguito del trasferimento del Giudice precedente, con provvedimento del 23 ottobre 2025 concedeva la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto ed ammetteva le istanze istruttorie orali richieste dal convenuto opposto.
Alla successiva udienza del 2 dicembre 2025 non compariva il rappresentante legale dell'attrice opponente a rendere interrogatorio formale, limitandosi a far pervenire certificato medico, e questo
Giudice, assunta la testimonianza della signora rinunciate le ulteriori Testimone_1 testimonianze richieste da parte del convenuto opposto, con accettazione dell'attrice opponente, valutato che la causa era di pronta definizione, rinviava per discussione e contestuale decisione all'udienza del 16/12/2025, con termine alle parti fino al 11/12/2025 per la produzione di note difensive e conclusionali.
All'udienza odierna entrambe le parti discutevano riportandosi alle rispettive memorie conclusionali ritualmente depositate.
Il Giudice, previo ritiro in camera di consiglio, decideva la causa valutando l'infondatezza dell'opposizione e, pertanto, la sua inaccoglibilità, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto.
L'odierno opposto, ricorrente nel ricorso monitorio, ha documentato di aver concluso contratto preliminare di compravendita in data 5 giugno 2021 (cfr doc 2) e di aver versato acconto di € 88.000 +
10 % IVA (cfr doc 3 e 4);
Nel contratto documentato risulta chiaro che “CO dichiarava di avere la disponibilità CP_2 giuridica dell'area contraddistinta al Catasto Fabbricati del Comune di Noli ai fg. 11, part. 74, subb. 4,
5, 6, 7, 8 e 9; part. 269, sub. 7, part. 270, subb. 3, 4, 5 e 6, part. 590, 586, 587, 589 e 453, sulla quale avrebbe costruito entro i successivi due anni due fabbricati di civile abitazione, in forza di un progetto
Pratica Edilizia n. 1 del 1° aprile 2019 e di una successiva concessione in variante di cui aveva già chiesto il rilascio agli organi competenti” e che il termine per la sottoscrizione del contratto definitivo veniva fissato entro il 31/12/2023;
Nessuna contestazione è mossa contro le risultanze documentali, l'unica eccezione svolta dall'opponente riguarda l'insussistenza di un “termine essenziale” e la non sussistenza di alcun impedimento imputabile in capo alla società attrice;
Sul punto il Sig ha prodotto la corrispondenza intercorsa dalla quale risulta che nel settembre CP_1
2023 CO SGC comunicava di essere intenzionata ad apportare modifiche sostanziali al progetto illustrato contestualmente alla sottoscrizione del preliminare e l'acquirente esprimeva subito il proprio dissenso circa tali importanti cambiamenti (cfr doc 17) e inoltre ha documentato che la società opposta non ha mai avuto né la proprietà né la disponibilità dell'area sulla quale avrebbe dovuto costruire, entro il termine del 31/12/2023, l'immobile promesso in vendita e che, per giunta, i lavori di costruzione sono stati affidati a un'altra impresa;
Tutte le circostanze in successione cronologica sono documentali ovvero che nel luglio 2024 le aree promesse in vendita erano nel medesimo stato di fatto in cui si trovavano nel 2021, senza che nemmeno fosse stata demolita la discoteca ex Gulliver e che l'area era di proprietà di soggetti terzi, signori e (cfr doc 11); in data CP_3 CP_4 Parte_2
30 ottobre 2024 gli ex proprietari signori e vendevano alla società Moriko s.r.l., in CP_3 Parte_2 forza di preliminari di compravendita sottoscritti nel mese di aprile 2024, i beni sui quali Parte_1 avrebbe dovuto realizzare gli immobili promessi in vendita al signor (cfr doc. 14), Parte_1 CP_1 che uno dei consiglieri di Moriko s.r.l. altri non era che il signor ossia Persona_1
l'amministratore unico e socio di maggioranza dell'opponente e nel novembre 2024 lo stato dei luoghi risultava il medesimo del luglio 2021 (cfr doc 12 fotografie, dalle quali risulta ancora in piedi la discoteca ex Gulliver) e in tale occasione compariva l'affissione sul cancello del complesso immobiliare dell'avviso di ottenimento del permesso di costruire n. 11/24, nel quale si leggeva che committenti della futura costruzione erano Moriko s.r.l., e mentre CP_3 Parte_2
l'impresa costruttrice era tal (come risulta dalle fotografie doc. 13); Controparte_5
Tali circostanze, documentali, supportate altresì dalla testimonianza resa dalla Sig.ra Tes_2
e in ogni caso non contestate, rendono del tutto evidente il grave inadempimento in cui è
[...] incorsa la promittente venditrice;

E' di legittima evidenza che il signor considerato il grave ritardo in cui era già incorsa CP_1 controparte, in data 1° luglio 2024 ha inviato alla promissaria venditrice diffida ad adempiere ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c. al contratto preliminare di compravendita entro i successivi quindici giorni (cfr doc. 6) e, non avendo ottenuto alcun riscontro, stante il grave inadempimento di
[...] alle obbligazioni assunte, in data 18 luglio 2024 ha comunicato all'opponente la risoluzione Parte_1 di diritto del rapporto, intimandole l'immediata restituzione di quanto ricevuto a titolo di acconto (cfr doc. 7).
La sua richiesta deve quindi essere accolta con conseguente conferma del decreto ingiuntivo n.
236/2024 emesso dal Tribunale di Sondrio
Le spese seguono la soccombenza cx art. 91 c.p.c. e vanno quindi poste integralmente a carico della parte opponente, che si liquidano in euro 9141,50 per compensi professionali ex DM 147/22 (secondo i valori minimi per fascia di valore da euro 52.000,00 ad € 260.000,00, dimidiati per le fasi 3 e 4 per tenuità dell'attività concreta svolta) oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2
DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:
- accerta la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita oggetto di causa per inadempimento di e, conseguentemente, rigetta l'opposizione proposta da Parte_1 nei confronti di e, per l'effetto, conferma il decreto Parte_1 CP_1 ingiuntivo n. 236/2024 emesso dal Tribunale di Sondrio dichiarandolo esecutivo;

- condanna l'opponente a rifondere l'opposto delle spese di lite, liquidate in complessivi euro 9141,50 per compensi professionali ex DM 147/22 oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali cx art. 2 DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A.
Così deciso in Sondrio 16 dicembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Cinzia Zugnoni