N. SENT. CONT. 2025 n. 3191/21 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA n. CRON.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO n. REP.
Il Tribunale civile e penale di Verona
Sezione III civile
Il G.U. dott. Maurizio MARTORO
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA

OGGETTO: risarcimento danni;

nella causa civile promossa con atto di citazione notificato ritualmente;

DA: ND FE, nato il [...] a [...] e residente a
Verona in vicolo EL n. 8, c.f. [...], elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Francesco Spimpolo del Foro di Verona che lo rappresenta e difende. Attore
ZE MA EL, nata il [...] a [...] ed ivi residente in vicolo EL n. 8,
c.f. [...], elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Francesco
Spimpolo del Foro di Verona che la rappresenta e difende. Attrice
ND NT, nato il [...] a [...] e residente a [...], c.f. [...], elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Francesco Spimpolo del Foro di Verona che lo rappresenta e difende. Attore
ND ON, nato a [...] il [...] e residente in [...], c.f. [...], elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv.
Francesco Spimpolo del Foro di Verona che lo rappresenta e difende Attore

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CONTRO

: CONDOMINIO EX CALZONI, in persona dell'amministratore pro tempore, sito a
Verona in vicolo EL n. 16, c.f. 93000130232, elettivamente domiciliato presso lo studio degli avv.ti Matteo Carcereri e Maurizio Voi del Foro di Verona che lo rappresentano e difendono. Convenuto
CONCLUSIONI

PER GLI ATTORI:
1) accertata e dichiarata la risoluzione per inadempimento del Condominio Ex Calzoni del contratto denominato scrittura privata di transazione 23.10.2020 sottoscritto con i sig.ri IO FE, NT, ON e MA EL Zeman:
2) condannarsi il condominio Ex Calzoni, anche a seguito di C.T.U., a porre in essere ogni lavorazione risulti necessaria per eliminare definitivamente ogni possibilità di infiltrazione presso l'unità adibita a negozio, con rimozione del pluviali situato sulla proprietà IO/ER;
3) condannarsi il condominio al rimborso nei confronti del sig. FE IO e della sig,ra MA EL ER ex art. 1134 cod. civ. della somma di € 1.346,00;
4) condannarsi il condominio al pagamento nei confronti del sig. FE IO e della sig,ra MA EL ER, a titolo di risarcimento del danno, della somma di € 890,60
(iva inclusa) per la fornitura e posa lastre di pietra per la copertura dello scavo nel cortiletto, di € 4.209,00 (iva inclusa) per il ripristino delle pareti danneggiate dall'umidità, trattamento antimuffe e tinteggiatura sottonegozio o in quella diversa maggiore o minore somma che dovesse risultare in corso di causa, anche a seguito di
C.T.U., di € 4.240,26 per l'assistenza legale e tecnica nella fase stragiudiziale e della somma di € 2.000,00 o in quel diverso maggiore o minore importo da liquidarsi in via equitativa, per l'impossibilità dal 07.01.2020 di utilizzare il cortiletto adibito a parcheggio;

5) condannarsi il condominio al pagamento nei confronti del sig. FE IO e della sig,ra MA EL ER, a titolo di risarcimento del danno, della somma di euro pagina 2 di 10 12.120,00 e comunque dell'importo netto pari a 6 mensilità di canone, dal recesso del conduttore sino al mese di giugno 2021 o in quella diversa somma che dovesse risultare in corso di causa, oltre all'importo pari ai canoni che verranno successivamente a scadere, sino al ripristino dello stato dei luoghi;

6) spese e compenso di lite integralmente rifuse.

PER IL CONDOMINIO CONVENUTO:
1) in via principale, respingersi tutte le domande così come formulate dagli attori, poiché, infondate in fatto ed in diritto;

2) in via subordinata, solo nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande attoree, condannarsi il condominio ad eseguire le opere meno costose ed invasive in relazione alle proprietà di terzi al fine di eliminare le lamentate infiltrazioni, anche in considerazione della circostanza che i locali attorei sono adibiti a magazzino e sono interrati e non provvisti di guaina impermeabilizzante fin dall'origine;
3) rigettarsi o in subordine ridursi a congruità, le domande di rimborso ex art. 1134 cod.civ. e di risarcimento del danno richieste da parte attrice in virtù anche della condotta proattiva del condominio nell'eliminazione delle lamentate infiltrazioni;

4) spese e compensi di causa interamente rifusi.
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Con atto di citazione, i sigg.ri DN FE, NT e ON e la sig.ra ER
MA EL conveniva in giudizio il condominio “Ex Calzoni”, per veder accertato l'inadempimento della transazione intervenuta con il Condominio convenuto e perla liquidazione dei danni patiti a causa delle infiltrazioni presenti e per lucro cessante.
Il convenuto, costituendosi ritualmente, richiedeva il rigetto di tutte le domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, in quanto la transazione era stata totalmente pagina 3 di 10 adempiuta e le infiltrazioni ove presenti, erano dipese dallo stato dei luoghi e dalla mancata di idonea coibentazione del magazzino in relazione all'epoca di realizzazione.
Acquisita la documentazione prodotta dalle parti ed assunta la prova orale sui capitoli di cui alle rispettive memorie, veniva disposta c.t.u. tecnica, al fine di verificare le cause delle lamentate infiltrazioni all'immobile degli attori, di verificare se il sifone condominiale scarichi nel pozzetto a dispersione o se nello stesso confluiscano altri scarichi di altri condomini o di singoli appartamenti e verificare la tenuta del pozzetto, la regolarità edilizia dello stesso e fornisca gli elementi utili a valutare la natura condominiale o meno del pozzetto oggetto di accertamento, individuare le eventuali soluzioni per risolvere il problema delle eventuali infiltrazioni, con l'indicazione dei relativi costi.
La causa veniva assegnata in decisione. Su richiesta congiunta dei procuratori venivano assegnati i termini massimi di cui all'art. 190 cod. proc. civ. per le memorie conclusionali e di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda è infondata.
La c.t.u. espletata dall'ing. Luigi Cipriani.alla quale si rinvia per brevità, ha accertato che al momento dei sopralluoghi, avvenuti anche in occasione di copiose piogge, non sono state riscontrate infiltrazioni attive;
non è possibile quindi ad oggi valutare la natura e le cause delle infiltrazioni come lamentate e ad oggi non presenti. Sui luoghi sono state rilevate tracce di pregresse infiltrazioni, non attive, nelle zone indicate dagli attori, precisava che nell'area esterna di proprietà attorea è presente un pozzetto con funzione di ispezione situato nelle immediate vicinanze del muro edificio, sull'area esterna è presente un ulteriore pozzetto con all'interno il sifone condominiale;
all'interno della condotta che arriva al sifone confluiscono gli scarichi del servizio igienico del piano secondo e il servizio igienico del piano pagina 4 di 10 terra, il sifone conduce al pozzo perdente che è situato all'esterno della proprietà condominiale in vicolo EL e all'interno del quale non si rilevano altre immissioni e il pozzo perdente non è collegato al collettore fognario sulla pubblica via;
sull'area esterna del condominio Ex Calzoni vi è lo scarico di un discendente pluviale situato nelle immediate vicinanze dell'ingresso pedonale. (cfr. riprese fotografiche riportate alle pagine 9-11 e figure dalla n. 14 alla n. 23)
Il sistema di scarico è collegato ad un pozzo perdente. Ad oggi i pozzi perdenti sono fuori norma ma se all'interno degli stessi confluiscono solo acque bianche si possono mantenere per l'invarianza idraulica. Nel caso in cui venisse eseguito un intervento di ristrutturazione con un nuovo sistema di scarico delle acque bianche dovrebbe essere cambiato il sistema di deflusso;
inoltre si evidenzia che se all'interno del pozzo perdente confluiscono anche le acque nere le stesse devono essere immesse nel collettore principale. Usualmente i pozzi perdenti nei quali confluiscono anche le acque nere sono soggetti a ostruzioni che impediscono il corretto deflusso delle acque e aumentando il rischio che le acque si disperdano in orizzontale creando quindi tutti i presupposti perché le stesse si dirigano verso i fabbricati limitrofi e non verticalmente quindi a dispersione nel suolo. Vi è la possibilità di effettuare delle pulizie specifiche con sistema idrojet;
la pulizia con questo sistema può avere un costo nell'intorno di € 3.000,00 che considera anche il trasporto in pubblica discarica dei solidi che vengono estratti. L'ispezione, la pulizia e la manutenzione deve essere eseguita con regolarità programmata.
Alle udienze del 24 gennaio e 10 aprile 2024 veniva assunta la prova orale con l'escussione dei seguenti testi:
- OR GI, legale rappresentante della ditta OR S.n.c. che ha ripristinato la rete fognaria del condominio “Ex Calzoni”. Rispondeva sulla memoria di parte convenuta datata 19.10.2021.
cap.4) confermo le mie competenze sono state saldate dal condominio, riconosco il pagina 5 di 10 doc. 6 convenuto come il preventivo da me redatto, preciso che i lavori indicati sono stati realizzati;

- AL ES, titolare dell'impresa edile AL geom. ES che ha effettuato delle consulenze per conto dell'amministratore del condominio Ex
Calzoni, nel 2019/2020.
Rispondeva dal cap.13 della memoria di parte attrice datata 19.10.2021.
Cap.13) il 17.01.2020, ho effettuato un sopralluogo ed ho accertato la presenza di un pozzetto perdente;
cap.14) confermo, inizialmente si pensava che le infiltrazioni provenissero dal pozzetto, a seguito di verifica fatta il 9.03.2020 con la ditta Zaglia, è emerso che il pozzetto non perdeva;
cap.15) non ricordo;
cap.16) si è tenuta la prova, ma nella data prima indicata;
cap.17) confermo quanto indicato in risposta al cap.14;
- TI EF, architetto che aveva svolto una consulenza tecnica per conto del condominio avente ad oggetto le cause delle infiltrazioni al negozio degli attori.
Rispondeva sui capitoli di cui alla memoria di parte convenuta.
Cap.1) confermo, riconosco le foto di cui al doc.1 conv.; cap.2) confermo;
cap.3) confermo;
cap.4) confermo;
cap.5) ricordo di essere stato presente, insieme al sig. OR GI ed un tecnico di Acque Veronesi;
cap.6) ricordo che vi erano delle altre tubazioni che impedivano l'installazione della pompa di sollevamento;

pagina 6 di 10 - IS BA, tecnico incaricato che aveva curato la progettazione e la direzione dei lavori di ristrutturazione dell'appartamento di proprietà
IO/ER sito a Verona in vicolo EL n.8.
Rispondeva sui capitoli di cui alla memoria di parte attrice.
Cap.3) confermo,
cap.4) confermo, ho fatto dei sopralluoghi;

cap.7) confermo;

cap.8) i giorni non li ricordo, ma confermo la loro effettuazione;

cap.10), non ricordo il giorno, ma a seguito dell'immissione di acqua nel sifone si sono manifestate delle infiltrazioni sotto il pavimento galleggiante che risultava bagnato, preciso che ad una altezza di 15/20 cm vi erano delle florescense sui muri per circa 4/5 m;

cap.11) confermo;

cap.12) la mia fattura è stata per € 312,00, non so altro;

cap.13) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. IO FE;

cap.14) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. IO FE;

cap.15) in data successiva ho verificato la presenza del chiusino e del sottostante pozzo perdente;

cap.16) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. IO FE, ma non ricordo la data;

cap.17) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. IO FE;

Adr: gettando acqua nel tubo di scarico del condominio che attraversava la corte ER/IO attraverso il sifone Firenze si sono manifestate le infiltrazioni al negozio sottostante, ero presente io il sig. IO, la sig.ra ER e il sig.
IN, dopo la ristrutturazione nel pozzetto confluivano le acque meteoriche e delle acque di scarico della colonna condominiale;

cap.22) non lo so;

cap.23) non lo so;

pagina 7 di 10 cap.24) confermo si tratta della mia relazione tecnica;

cap.26) nulla so;

cap.27) non lo so.
Rispondeva sui capitoli di cui alla memoria di parte convenuta.
Cap.1) confermo di aver effettuato i sopralluoghi insieme all'arch. TI, non riconosco nelle foto doc. 1 conv. lo stato dei luoghi al momento dei sopralluoghi,
non ricordo le date, preciso che le infiltrazioni presenti non erano di modesta entità;
cap.2) non riconosco il doc. 4 conv., preciso non ricordo di essere stato coinvolto nella redazione della transazione;

- EN LI, dipendente dello studio Bisoglio amministratore del condominio dal 2019 al marzo 2023.
Rispondeva sui capitoli di cui alla memoria di parte convenuta datata 19.10.2021.
Dal cap.7) confermo;
cap.8) non ricordo la data, confermo il doc. 11 di parte convenuta, preciso che il negozio era aperto e non ho visto nulla di particolare;
cap.9) confermo la circostanza, io ero interessata all'acquisto del mobile della
Poliform; cap.10) confermo che il negozio era aperto da qualche tempo;

- AL AN, impresario edile IN OS ho effettuato i lavori di ristrutturazione dell'immobile di vicolo EL.
Risponde sui capitoli di cui alla memoria di parte attrice datata 19.10.2021.
Cap.3) confermo;

cap.4) confermo ero presente;

cap.7) confermo, le ispezioni e gli scavi le abbiamo effettuato noi;

cap.8) non ricordo le date;

cap.10) non ero presente, ma la circostanza mi è stata riferita dall'ing. IS;

pagina 8 di 10 cap.11) nullo so;

cap.12) confermo, ho ricevuto il pagamento delle mie spettanze per € 1.300,00
circa dal sig. IO;

dal cap.13 al cap.22) nulla so;

cap.23) riconosco il doc. 22 e riconosco la mia firma;

dal cap.24 al 27) nulla so.
Adr: all'esito degli scavi, non abbiamo individuato nel cortile alcuna perdita presente nelle tubazioni ed anche nei pozzetti di scarico presenti nello stesso cortile, quindi, abbiamo richiuso.
Alla luce delle risultanze della c.t.u. in atti, della prova orale, si può affermare che la transazione intervenuta tra le odierne parti, è stata compiutamente adempiuta, in quanto dopo i lavori effettuati a cura e spese del condominio convenuto, non ci sono più state infiltrazioni nel magazzino seminterrato di proprietà degli attori, così, come accertato dal
C.t.u.
Da ciò, tutte le domande attoree vanno respinte, ivi compresa, quella di lucro cessante, per aver, a causa delle infiltrazioni del magazzino seminterrato (oggi non più presenti), affittato il negozio ad un canone ribassato rispetto a quello di mercato, poiché, tale ribasso non può essere dipeso dallo stato del seminterrato, in quanto dopo i lavori effettuati a cura e spese del condominio convenuto, nessuna infiltrazione si è più manifestata, appare plausibile che il seminterrato sia afflitto da una qualche forma di umidità di risalita, ma ciò, è da mettere in relazione all'epoca di fabbricazione dell'immobile e, conseguentemente, all'assenza di coibentazione atta ad inibire l'umidità di risalita.
Rigetta la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c., in quanto ne difettano i presupposti.



P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa respinta, respinge le domande attoree;
per l'effetto, condanna i sigg.ri IO FE, NT e ON e la sig.ra ER
MA EL, in solido, al pagamento in favore del condominio “Ex Calzoni” di complessivi euro
5.100,00, oltre accessori, anticipazioni ed iva se dovuta;

pagina 9 di 10 assegna definitivamente le spese della c.t.u. agli attori.
Così deciso, in Verona, il 16 gennaio 2025.
Il Giudice dott. Maurizio MARTORO
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