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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE DECIMA CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2960 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA
codice fiscale Parte_1 C.F._1
(Avv. Giampaolo D'Angelo) ATTORE
E
c.f. Controparte_1 C.F._2
(Avv. Stefania Ilari) CONVENUTA
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 5.11.2024 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.:
Per : Parte_1
“Premesso che 1) con atto di citazione notificato in data 29 dicembre 2021, l'attore conveniva in giudizio dinanzi l'intestato Tribunale di Roma la Sig.ra sostenendo che la stessa Controparte_1
per fatto e colpa a lei unicamente imputabile, non avrebbe stipulato il contratto definitivo di compravendita dell'immobile ed annessa cantina di sua proprietà (sito in Roma, via G.B. Tiepolo,
4), rendendosi gravemente inadempiente rispetto all'obbligazione assunta con la sottoscrizione del contratto preliminare del 29-31/07/2020 e di una successiva “dichiarazione/accettazione” datata
08/01/2020;
2) con Comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale si è costituita ritualmente in giudizio la Sig.ra ed ha impugnato e contestato, in fatto e in diritto, tutto quanto Controparte_1
ex adverso dedotto, eccepito e prodotto e ha chiesto che tutte le domande formulate da parte attrice siano rigettate in quanto inammissibili, improcedibili, infondate e comunque sprovviste di prova e, contestualmente, ha proposto domanda riconvenzionale;

3) nel mese di ottobre 2024, a seguito di una conversazione telefonica avvenuta con l'avv. Ilaria
Stefani, il sottoscritto procuratore del sig. – attore e, in virtù della domanda Parte_1
riconvenzionale proposta, convenuto nel presente giudizio – ha avuto conoscenza del decesso della sig.ra avvenuto ai primi dell'anno 2024, tutto ciò premesso, il sig. , Controparte_1 Parte_1 2
ut supra rappresentato, difeso e domiciliato, chiede l'intestato Tribunale, in persona del Giudice, dott.sa Gaetano Daniela, voglia disporre l'interruzione del processo. Con ogni riserva di legge.”
Per EU LI.:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma adìto, contrariis reiectis, in accoglimento dei motivi suesposti, così decidere: in via preliminare: rigettare l'istanza di concessione dell'ordinanza di ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c., richiesta dall'attore essendo integralmente contestata la domanda attorea e mancandone comunque i presupposti,
Nel merito: rigettare tutte le domande formulate dall'attore in quanto infondate in fatto e in diritto e perché comunque integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi esposti nel corpo del presente atto;

In via riconvenzionale, nel merito, accertato il grave inadempimento contrattuale del sig. Pt_1
, Voglia il Tribunale di Roma adito dichiarare la legittimità dell'intervenuto recesso ex art.
[...]
1385 comma 2 c.c. dal contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti in data 29 -31 luglio 2020 operato dalla signora in data 19 aprile 2021 e la legittimità della Controparte_1
conseguente ritenzione della somma di euro 40.000,00 (ricevuta a titolo di caparra confirmatoria in data 05/08/2020) quale risarcimento forfettario del danno conseguente alla mancata stipula del contratto definitivo secondo i termini stabiliti nel preliminare stipulato il 29-31/07/2020.
Voglia, altresì, condannare il sig. , ai sensi dell'art. 96 cpc, al risarcimento dei danni Parte_1 da lite temeraria da liquidarsi d'ufficio in via equitativa. Si chiede, quindi, che la presente causa sia trattenuta in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e repliche.
Con vittoria di spese e compensi oltre il 15% per rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e
CPA come per legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 29.12.2021, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
dinanzi al Tribunale di Roma, e proponeva la domanda:
[...]
“Piaccia all' Ill.mo Tribunale Civile adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
In via Preliminare accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra CP_1 in relazione alla mancata vendita dell'immobile sito in via Giovanni Battista Tiepolo n° 4
[...]
(00196), di cui al Contratto preliminare di acquisto del 29-31.07.2020, integrato del documento
“Dichiarazione/Accettazione” del 08.01.2021, e per l'effetto Dichiarare l'intervenuta risoluzione, per fatto grave e imputabile alla convenuta, del contratto preliminare concluso il 29-31.07.2021 e integrato del documento 'Dichiarazione/Accettazione' del 08.01.2021, tra le parti in causa, condannando la sig.ra – per i motivi tutti esposti in narrativa – alla restituzione Controparte_1 3
del doppio della caparra pari a 80.000,00 euro oltre alle spese nella misura che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento, nei confronti della convenuta così come meglio descritto nei suesposti punti, alla prima udienza ai sensi dell'art. 186 ter c.p.c.;
In subordine nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda volta alla restituzione del doppio della caparra, condannare la Signora alla restituzione Controparte_1
della somma di Euro 40.000,00 euro - oltre danni e/o spese che ci si riserva di quantificare - indebitamente percepita dalla convenuta pari all'importo versato dal sig. a titolo di Parte_1
caparra confirmatoria.
In ogni caso condannare la Signora alla rifusione di tutte le spese di lite, diritti ed Controparte_1
onorari, oltre IVA e CAP, del presente giudizio in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.”
A sostegno della domanda, l'attore esponeva che il 29.7.2020, mediante compilazione e sottoscrizione del modulo prestampato della società d'intermediazione immobiliare Casaincontro
S.r.l., aveva formulato la proposta d'acquisto al prezzo di € 350.000 della proprietà del bene immobile sito in Roma, Via Tiepolo n. 4, scala A, interno n. 1, con annessa cantina, censito al
N.C.E.U. di Roma al foglio 536, particella 92 , subalterni 505 e 506, che il 31.7.2020 era stata accettata dalla proprietaria con la sottoscrizione di tale testo (documento n. 1); Controparte_1 che il 5.8.2020 aveva emesso a favore di l'assegno bancario non trasferibile n. Controparte_1
0159805709-11, tratto su Banco BPM, dell'importo di € 40.000, a titolo di caparra confirmatoria, che le aveva consegnato lo stesso giorno (documento n. 2) e aveva corrisposto a Casaincontro S.r.l. la provvigione di € 14.000 oltre I.v.a.; che, nella proposta d'acquisto accettata, costituente contratto preliminare, era stato pattuito il termine fino al 30.10.2020 per la compravendita, ma, a causa delle restrizioni imposte dall'emergenza Covid-19, che gli impedivano di viaggiare dall'Irlanda, l'esponente non aveva potuto partecipare personalmente alla stipulazione del definitivo.
L'esponente deduceva che con la scrittura privata dell'8.1.2021, era stato modificato l'oggetto del contratto preliminare, atteso che la promissaria acquirente aveva proposto di stipulare contestualmente alla compravendita un contratto di comodato d'uso gratuito a proprio favore, quale
“futura esercente di uso vitalizio dell'immobile, e/o diritto di abitazione” e di posticipare la data del rogito dal 30.10.2020 al 30.1.2021 o a quando sarebbe stato possibile a essere Parte_1
presente; 4
che il notaio, Dott. , aveva predisposto il testo della compravendita, come da Persona_1 contratto preliminare integrato l'8.1.2021, e lo aveva inviato alle parti, indicando per la stipulazione il 15.2.2021; che, persistendo l'impossibilità a partecipare personalmente al rogito, l'esponente aveva nominato procuratrice speciale per poter acquistare la piena proprietà del suindicato bene Controparte_2 immobile e per concedere a titolo gratuito e senza spirito di liberalità “il diritto di abitazione vitalizio esclusivamente ad uso personale ed esclusivamente solo alla sig.ra (la Controparte_1
sola ed esclusiva utilizzatrice con esclusione espressa di ogni altro soggetto a prescindere del rapporto con l'utilizzatrice)” (documento n. 5b); che, in vista della stipulazione del contratto definitivo, egli aveva corrisposto:
a) €17.080 a titolo di provvigione a favore di Casaincontro S.r.l. (documento n. 6)
b) € 4.562 a titolo di competenze al notaio Dott. (documento n. 7) Persona_1
c) € 3.718,00 per imposte (documento n.8)
d) il saldo prezzo, pari a € 310.000, avendo autorizzato a effettuare il Controparte_3
bonifico a favore della venditrice, con addebito in conto corrente del 15.2.2021 (documento n. 9).
esponeva che il 15.2.2021 non si era presentata presso il notaio e, Parte_1 Controparte_1
con lettera del 4.3.2021, gli aveva comunicato di voler vendere esclusivamente il diritto di nuda proprietà del bene immobile oggetto del contratto preliminare (documento n. 10), nell'inosservanza della pattuizione dell'8.1.2021, che implicava la vendita del diritto di piena proprietà; che convocata dall'esponente con lettera raccomandata del 13.5.2021, non si era Controparte_1
presentata presso il notaio neppure il 4.6.2021, e, con lettera raccomandata del 28.5.2021, aveva ribadito di voler vendere la nuda proprietà del bene immobile (documenti n. 11 e 12).
Con decreto reso il 25.2.2022 ai sensi dell'art. 168 bis, comma IV, c.p.c., la prima udienza era differita al giorno 1.4.2022. si costituiva in giudizio il 7.3.2022 e proponeva la domanda: Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di ROMA adìto, contrariis reiectis, in accoglimento dei motivi suesposti, così decidere: in via preliminare: rigettare l'istanza di concessione dell'ordinanza di ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c., richiesta dall'attore essendo integralmente contestata la domanda attorea e mancandone comunque i presupposti.
Nel merito: rigettare tutte le domande formulate dall'attore in quanto infondate in fatto e in diritto
e perché comunque integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi esposti nel corpo del presente atto;

In via riconvenzionale, nel merito, accertato il grave inadempimento contrattuale del sig. Pt_1
, Voglia il Tribunale di Roma adito dichiarare la legittimità dell'intervenuto recesso ex art.
[...] 5
1385 comma 2 c.c. dal contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti in data 29 -31 luglio 2020 operato dalla signora in data e la legittimità della conseguente Controparte_1
ritenzione della somma di euro 40.000,00 (ricevuta a titolo di caparra confirmatoria in data
05/08/2020) quale risarcimento forfettario del danno conseguente alla mancata stipula del contratto definitivo secondo i termini stabiliti nel preliminare stipulato il 29-31/07/2020.
Voglia, altresì, condannare il sig. , ai sensi dell'art. 96 cpc, al risarcimento dei danni Parte_1 da lite temeraria da liquidarsi d'ufficio in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi oltre il
15% per rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.”
In particolare, deduceva che aveva voluto vendere la nuda proprietà del bene Controparte_1
immobile e di conservare il diritto di usufrutto, per potervi abitare vita natural durante e disporre di eventuali frutti civili;
che Casaincontro S.r.l le aveva indicato quale potenziale acquirente , che non aveva Parte_1
incontrato personalmente e con cui aveva interloquito tramite questa società; che, mediante il contratto preliminare di cui all'atto di citazione, aveva pattuito con l'attore di effettuare la compravendita del diritto di nuda proprietà e nel contratto era stato scritto “trattasi di nuda proprietà” (documento n. 2); che in data 5.8.2020 il promissario acquirente le aveva consegnato l'assegno bancario non trasferibile dell'importo di € 40.000, a titolo di caparra confirmatoria (documento n. 2); che, come richiesto dal notaio scelto dall'attore, il 22.10.2020 l'esponente era stata visitata dal Prof.
specialista in neurologia e psichiatria, il quale aveva accertato la sua “totale Persona_2 capacità di intendere, di volere e di badare ai propri interessi” (documento n. 3); che l'attore le aveva comunicato di non poter rispettare la data del 30.10. 2020 per stipulare la compravendita e, a causa della pandemia in corso, le parti avevano posticipato questo adempimento a fine gennaio o appena egli avesse potuto partecipare personalmente;
che l'8.1.2021, a richiesta di , l'esponente aveva firmato una scrittura privata, Parte_1
contenente il differimento della data del rogito al 15.2.2021, nella convinzione che questo testo
“avrebbe meglio garantito il suo diritto di abitazione nella casa di Via Tiepolo” e agevolato la concessione del mutuo bancario al promissario acquirente, ma il 14.2.2021 aveva ricevuto da parenti il testo del contratto di compravendita predisposto dal notaio scelto dall'attore, che aveva a oggetto la vendita nel diritto di piena proprietà dell'appartamento con la cantina, e la sola previsione di una detenzione a termine a proprio favore (documento n. 5). deduceva che il contratto definitivo predisposto dall'attore contrastava con la Controparte_1
pattuizione contenuta nel preliminare di compravendita del 29-31.7.2020, avente a oggetto il diritto di nuda proprietà, che non era stato in alcun modo risolto;
6
che con lettera raccomandata del 4.3.2021, aveva diffidato il promissario acquirente ad adempiere al contratto preliminare di compravendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto entro il
15.4.2021 (documento n. 6), e, decorso il termine essenziale fissato per la stipulazione del definitivo, con lettera raccomandata inviata il 21.4.2021, a norma dell'art. 1385, comma 2°, c.c., aveva manifestato il recesso da questo, stipulato in date 29 e 31.7.2021, dichiarando di trattenere la somma di € 40.000 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria (documento n. 9); che, con lettera del 28.5.2021, l'esponente aveva risposto alla lettera raccomandata del 13.5.2021 inviatale da e di cui all'atto di citazione, confermando la manifestazione della volontà Parte_1
di recedere dal contratto preliminare (documento n. 11). assumeva che l'aveva indotta a firmare la scrittura datata 8.1.2021, Controparte_1 Parte_1 avendola rassicurata circa la maggiore garanzia che il comodato d'uso avrebbe apportato al diritto di abitazione;
eccepiva l'inidoneità di questo testo a variare il contenuto del preliminare, non essendovi stati indicati specifici elementi che le parti avevano voluto eliminare, modificare o integrare, né la scrittura conteneva eventuali nuove pattuizioni, rispetto al preliminare, non risolto.
La parte convenuta eccepiva l'infondatezza della domanda di rimborso di spese che l'attore aveva asserito di aver sostenuto, in difetto della produzione di fatture o quietanze di pagamento, e non essendo stata formulata alcuna domanda risarcitoria, mentre la sua domanda andava qualificata a norma dell'art. 1385 c.c.; affermava che, in ragione di tale inadempimento contrattuale, aveva legittimamente esercitato il recesso dal contratto preliminare del 29-31.7.2020, ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c., e affermava il diritto a trattenere la somma di € 40.000, ricevuta il 5.8.2020 a titolo di caparra confirmatoria.
All'udienza di prima comparizione del 2.4.2022, l'attore chiedeva l'accoglimento dell'istanza proposta ai sensi dell'art. 186 ter c.p.c., per la pronuncia di un'ordinanza ingiuntiva di pagamento della somma di € 40.000 e l'istanza non era accolta.
Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, sulle conclusioni trascritte in epigrafe la causa passava in decisione all'udienza del 6.11.2024, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi ottanta giorni.
Circa la dichiarazione resa con note scritte di udienza depositate il 6.11.2024 dal difensore dell'attore riguardo al “decesso della sig.ra avvenuto ai primi dell'anno 2024” e la Controparte_1 sua istanza d'interruzione del giudizio, si osserva che “L'art. 300 cod. proc. civ. subordina l'effetto interruttivo del processo alla coesistenza di due elementi essenziali, costituiti rispettivamente dall'evento previsto come causa d'interruzione e dalla relativa dichiarazione formale ad opera del procuratore della parte che ne è colpita, restando esclusa vuoi la possibilità di rilievo d'ufficio dell'evento, vuoi la rilevanza della dichiarazione dell'evento interruttivo ad opera di parte diversa da 7
quella che lo ha subito […]” (Cass., Sez. L, sentenza n. 17913 del 4.8.2009, C.E.D. Corte di
Cassazione, Rv. 609876-01; conf. Cass., Sez. 1 civ., sentenza n. 1329 del 7.2.2000).
Al riguardo, si richiama la pronuncia indicata nel verbale di udienza del 5.11.2024, secondo cui: “In caso di morte o perdita di capacità della parte costituita a mezzo di procuratore, l'omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest'ultimo comporta, giusta la regola dell'ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l'evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell'impugnazione. Tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta o il rappresentante legale di quella divenuta incapace, ovvero se il suo procuratore, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l'evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall'altra parte o notificato o certificato dall'ufficiale giudiziario ex art. 300, quarto comma, cod. proc. civ.” (Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 15295 del 4.7.2014, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 631466-01; conf. Cass., Sez. L, ordinanza n. 24845 del 9.10.2018; Cass., Sez. 3 civ., ordinanza n. 2439 del 25.1.2024).
Nel merito, si deve preliminarmente procedere alla qualificazione della scrittura sottoscritta dalle parti in date 29.7.2020 e 31.7.2020, intitolata “Contratto preliminare di acquisto” (documento n. 1 dell'attore).
La proposta d'acquisto formulata da e accettata da costituisce, in Parte_1 Controparte_1
effetti, un contratto preliminare di compravendita.
Si tratta di un modello prestampato dell'agenzia Casaincontro S.r.l., composto da una facciata, compilato nelle parti in bianco e sottoscritto dall'attore, in veste di proponente, il 29.7.2020.
Nella parte in alto, nel riquadro relativo al proponente, sono state indicate le complete generalità di
, il suo codice fiscale e il luogo di residenza, e vi è stato indicato che egli “si impegna Parte_1 irrevocabilmente all'acquisto”; nella successiva parte, destinatario della proposta, figura quale
“promittente venditrice , con indicazione delle sue generalità. Controparte_1
La proposta reca in calce l'accettazione sottoscritta il 31.7.2020 da indicata quale Controparte_1
“parte promittente venditrice”.
L'immobile oggetto della vendita è compiutamente individuato, atteso che la scrittura privata reca l'indicazione dell'ubicazione, della composizione, dei relativi dati catastali, della proprietà, della destinazione d'uso, ed è stato previsto il trasferimento del diritto di nuda proprietà, nella conformità alla normativa edilizia e urbanistica;
il prezzo è determinato;
manca, inoltre, ogni riferimento a 8
un'eventuale successiva sottoscrizione di contratto preliminare, ma anzi, le parti hanno ivi fissato il termine (30.10.2020) entro cui entro cui hanno previsto la stipulazione del rogito e hanno designato il notaio Dott. , indicando l'indirizzo del suo studio;
prima delle data di proposta e Persona_1 accettazione, è stato manoscritto il testo “La Signora si riserva l'uso personale.” Controparte_1
A riprova della qualifica del testo in parola come contratto preliminare, vi è la previsione contenuta nel punto A), secondo cui “Le somme versate sono da intendersi a titolo di caparra confirmatoria alla firma del promittente venditore” e in data 5.8.2020 ha ricevuto la consegna Controparte_1 dell'assegno bancario dell'importo di € 40.000, indicato nell'espositiva che precede, e ha sottoscritto un'espressa dichiarazione in tale senza riferita al punto A) del contratto appena indicato.
Circa i requisiti di una promessa di compravendita immobiliare, è stato chiarito: “In tema di stipulazione del contratto, anche preliminare, il requisito della forma 'ad substantiam' è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali, non essendo indispensabile la compresenza fisica delle parti stipulanti, né l'adozione di particolari formule sacramentali, bensì sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l'incontro della volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla relativa accettazione, dirette a contrarre il vincolo giuridico "de quo". Quest'ultimo, nell'ipotesi di conclusione di un contratto preliminare, si sostanzia nell'assunzione dell'impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l'individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo, come può avvenire allorquando l'iniziale proposta d'acquisto venga sottoscritta per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all'atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione. (Nella specie la proposta poi sottoscritta per accettazione, che prevedeva l'impegno irrevocabile all'acquisto, stabiliva che il contratto preliminare sarebbe stato redatto successivamente presso l'agenzia immobiliare che aveva curato la mediazione;
la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto sufficiente per la stipula del contratto preliminare la sottoscrizione delle dichiarazioni contenenti la volontà delle parti, senza necessità di stipula di un nuovo preliminare, in quanto impegno assunto nei confronti della mediatrice solo al fine di agevolarne la verificazione della conclusione dell'affare)” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 20653 del 25.10.2005, ivi, Rv. 585247-01).
Passando all'esame della domanda di risoluzione del contratto preliminare del 29-31.7.2020, formulata dall'attore e alla contrapposta domanda di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385, comma 2 c.c. di parte convenuta, va considerato che: “Il recesso previsto dal 2° comma dell'art. 1385 c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria 9
come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.” (Cass., Sez. 1 civ., sentenza n.
5095 del 13.3.2015, ivi, Rv. 634687-01).
Nella specie, la valutazione comparativa della condotta di ciascun contraente induce a ravvisare l'inadempimento del promissario acquirente.
Circa la dedotta modificazione del contenuto del contratto preliminare stipulato in date 29-
31.7.2020, avente a oggetto il diritto di nuda proprietà del bene immobile ivi indicato, mediante la scrittura integrativa dell'8.1.2021, giova ricordare che “nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta 'ad substantiam', la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, 'res', 'pretium'), con la conseguenza che, in caso di preliminare di vendita che preveda un termine per la stipula del definitivo, la modifica di tale elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiede la forma scritta. (Cass.,
Sez. 2 civ., sentenza n. 19031 del 13.6.2022, ivi, Rv. 664994-01; cfr. Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. 20052 del 22.7.2024).
Il diritto reale oggetto del preliminare di compravendita costituisce un elemento essenziale del contratto stesso e va considerato che, in relazione al combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 c.c., la giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato: “Lo scioglimento del preliminare di compravendita immobiliare (per rinuncia allo stesso o modifica delle clausole in esso contenute) esige, al pari del preliminare, la forma scritta ad substantiam. conseguentemente, per dimostrare tale accordo solutorio, non è ammissibile la prova per testimoni, ad eccezione della specifica ipotesi, prevista dall'art. 2725, secondo comma, cod. civ., ove il contraente abbia senza sua colpa perduto il documento che gli forniva la prova.” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 131 del 7.1.1984, ivi, Rv.
432387-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenze n. 5454 del 7.6.1990, n. 10707 del 11.10.1991, n. 1092 del 30.1.1995, n. 11939 del 27.11.1997, n. 14730 del 14.11.2000).
Nella specie, il contratto preliminare del 29-31.7.2020 stipulato dalle parti ha previsto espressamente l'obbligazione di di vendere al contraente “l'immobile così meglio Controparte_1 descritto: 'nuda proprietà con riserva di uso personale di appartamento composto da 6, 5 vani catastali, foglio 536 part 92 sub 4” (documento n.1 dell'attore).
La scrittura privata dell'8.1.2021, con cui sostiene che le parti abbiano pattuito la Parte_1
modificazione del precitato contratto preliminare, sostituendo al diritto di nuda proprietà il diritto di piena proprietà, reca la firma per accettazione della promittente venditrice e la firma per presa visione del promissario acquirente.
Si tratta di un testo dattiloscritto, recante il contenuto:
“Roma, 08.01.2021 10
Oggetto: compravendita immobile in Roma, via Tiepolo n.4, scala A, interno 1 tra la signora
– CF - (parte promittente venditrice) e il sig. Controparte_1 C.F._2 Parte_1
- - (parte promissaria acquirente). C.F._1
In riferimento alla compravendita di cui in oggetto, la parte promissaria acquirente propone di stipulare contestualmente all'atto definitivo di compravendita un contratto di comodato d'uso gratuito in favore della signora, futura esercente di uso vitalizio dell'immobile, e/o diritto di abitazione e comunque la formula che il notaio rogante riterrà più opportuno inserire, a totale garanzia della promittente venditrice.
Inoltre, visto che l'emergenza Covid19 impedisce alla parte acquirente di spostarsi dallo stato ove si trova attualmente, l'Irlanda, chiede un posticipo ad entro il 30.1.2021 ovvero non appena gli sarà possibile presenziare la stipula.
Per accettazione
Parte promittente venditrice Controparte_1
Per presa visione
Promissario acquirente
” (documento n. 3 dell'attore). Parte_1
Questa scrittura privata non ha comportato la modificazione dell'oggetto del contratto preliminare di compravendita stipulato il 29-31.7.2020, consistente nel diritto di nuda proprietà del bene immobile, poiché non contiene l'espressa indicazione del diritto reale a cui si riferisce e la carenza di questo elemento essenziale.
Si osserva, inoltre, che la scrittura privata dell'8.1.2021 reca la sottoscrizione unicamente della promissaria venditrice, mentre l'ha firmata “per presa visione”, avendo così Parte_1
dichiarato di averne ricevuto comunicazione, ma non risulta che abbia scritto alcuna espressa manifestazione di volontà di modificare la pattuizione contenuta nel preliminare.
Ciò esclude che la scrittura in parola abbia costituito un accordo vincolante, poiché in contrasto con le prescrizioni di cui agli artt. 1325 e 1350 c.c., che impongono la forma scritta ad substantiam per la validità di contratti aventi a oggetto diritti reali immobiliari;
infatti, la cui pattuizione o modificazione inerente all'elemento formale, quale il diritto reale che s'intende trasferire, non può essere desunta in forma tacita o in base a comportamenti concludenti, dovendo essere osservata la prescrizione della forma scritta ad substantiam di cui agli artt. 1350 e 1351 c.c. (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 5486 del 14.5.1993).
Ciò premesso, costituisce grave inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare la volontà di modificare unilateralmente l'oggetto del contratto stesso, manifestata da mediante l'invio alla promissaria venditrice del testo dell'atto notarile, da stipulare il Parte_1 11
giorno successivo, contenente la previsione di vendita della piena proprietà dell'immobile e non del diritto di nuda proprietà di cui al preliminare (documento n. 5).
Tale condotta ha compromesso la corretta esecuzione del rapporto contrattuale, precludendo la stipula del contratto definitivo, subordinandola all'accettazione di nuove condizioni da parte della promissaria venditrice, in evidente contrasto con quanto pattuito nel preliminare.
La parte convenuta, con lettera raccomandata del 4.3.2021, ha diffidato ad adempiere Parte_1
al contratto preliminare di compravendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto a proprio favore entro e non oltre il 15.4.2021 (documento n. 6) e, in difetto di adempimento, ha legittimamente esercitato il recesso dal contratto preliminare, ai sensi dell'art. 1385, comma 2°, c.c., trattenendo l'importo di € 40.000, consegnatole il 5.8.2020 a titolo di caparra, in ragione dell'inadempimento del promissario acquirente.
La domanda risarcitoria proposta dalla parte convenuta a norma dell'art. art.96 c.p.c. è rimasta sfornita di prova in relazione alla sussistenza, alla natura e all'entità del danno.
Sul punto, occorre ricordare che, secondo la giurisprudenza consolidata di legittimità e di merito, i primi due commi dell'art. 96 c.p.c. consentono al giudice di liquidare d'ufficio il danno derivante dalla proposizione della c.d. lite temeraria, senza alcuna deroga all'onere di allegazione, da parte dell'attore, degli elementi di fatto idonei a dimostrare l'esistenza di un danno risarcibile di natura extrapatrimoniale o patrimoniale e dell'elemento soggettivo della colpa grave o del dolo.
Le spese processuali sono poste a carico dell'attore e si liquidano come in dispositivo, in base al
D.M. 147/2022, come modificato dal D.M. 147/2022, a favore dell'Avv. Stefania Ilari, a norma dell'art. 93 c.p.c.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara legittimo il recesso manifestato da nei confronti di in Controparte_1 Parte_1
relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti il 29-31.7.2020, avente a oggetto la proprietà del bene immobile sito in Roma, Via Tiepolo n. 4, scala A, interno n. 1, con annessa cantina, censito al N.C.E.U. di Roma al foglio 536, particella 92, subalterni 505 e 506 e, per l'effetto, dichiara il diritto di a trattenere la caparra confirmatoria dell'importo di € Controparte_1
40.000;
a norma dell'art. 93 c.p.c., condanna a rifondere all'Avv. Stefania Ilari le spese Parte_1 processuali, che liquida in € 7.560,00 (550 anticipazioni, 1.701 fase di studio, 1.204 fase introduttiva, 1.200 fase di trattazione e istruttoria, 2.905 fase decisoria), oltre I.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge. Roma, 24.3.2025
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Il Giudice
Daniela Gaetano