REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa CH LV, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 25.11.2025, ha pronunciato in data 1°.12.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa iscritta al n. 41591 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2024, tra
C.F. ), rappresentato e difeso – Parte_1 C.F._1 giusta procura in calce al ricorso – dall'avv. Serena Mei ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in Roma al viale degli Scipioni 268/A.
PARTE RICORRENTE
e
(C.F. ), rappresentata e difesa – CP_1 C.F._2 giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale – dall'avv. Raimondo Rossi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Roma alla via G. Nicotera n. 29.
PARTE RESISTENTE
1 CONCLUSIONI:
- per il ricorrente, “Chiede che l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, voglia accogliere le seguenti conclusioni: - accertare e dichiarare che la IG , nata a [...], il CP_1
17/08/1966 e residente in [...] lettera A, C.F.
, occupa senza titolo alcuno l'unità immobiliare si proprietà del signor C.F._3
e sita in Roma, Via Arzachena n. 43, identificata al Catasto del Comune di Parte_1
Roma al fog. 1023, part. 9334 sub. 502., e per l'effetto - Condannare la IG , CP_1 nata a [...], il [...] e residente in [...] lettera A a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose l'immobile sito in Roma, Via Arzachena n. 43, identificato al Catasto del Comune di Roma al fog. 1023, part. 9334 sub. 502, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso del signor fissando contestualmente la data di esecuzione Parte_1 del rilascio;
- Condannare la IG , nata a [...], il [...] e residente in [...]
Roma Via Modesta Valenti n. 61 al pagamento della indennità di occupazione nell'ammontare complessivo di € 5.880,00, oltre € 840,00 per ogni mese di ritardo nel rilascio;
- Condannare, altresì, la IG , nata a [...], il [...] e residente in [...]
Valenti n. 61 a tenere indenne l'odierno ricorrente da eventuali morosità dalla stessa provocate nelle utenze domestiche;
- Condannare parte resistente al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio ai sensi dell'art. 12 bis, comma 2, D.Lgs 28/2010; - Condannare parte resistente al pagamento in favore del signor di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo Pt_1 alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione, art. 12 bis, comma 2, D.Lgs 28/2010. Con vittoria di spese ed onorari come per legge”;
- per la resistente, “Voglia il Tribunale adìto, contrariis reiectis, previo rigetto del ricorso di controparte e della relativa domanda, accertare e dichiarare la tacita riconduzione del rapporto locatizio ai sensi dell'art. 13 comma 5 e 6, L. 431/1998, dall'inizio dell'occupazione dell'immobile,
e per i motivi suesposti, determinare ex tunc il canone dovuto, in base alla porzione di immobile effettivamente occupata, nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali dei proprietari e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell'art 2 L. 431/1998, e quindi la trasformazione della locazione di fatto invalida, perché stipulata verbalmente, in un rapporto di locazione valido del
2 tipo legale. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio, da distrarsi in favore del difensore che si dichiara antistatario”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. depositato in data 4.10.2024, Parte_1 conveniva in giudizio rappresentando: CP_1
- di essere comproprietario, per ½, dell'appartamento sito in Roma alla via Arzachena
n. 43, riportato al N.C.E.U. di Roma, foglio 1023, part. 9334, sub. 502, assegnatogli in sede di accordi di separazione, con impegno da parte della comproprietaria a trasferire la sua quota di proprietà e rinuncia a rivendicare la stessa;

- di avere, tramite , comune conoscente, incontrato che Persona_1 CP_1
intendeva prendere in locazione l'immobile indicato;

- che, per fare fronte alla difficoltà abitativa in cui versava la sig.ra le parti CP_1
concordavano che la stessa sarebbe immediatamente entrata nell'appartamento, per poi regolarizzare il rapporto dal mese successivo;

- che, nel febbraio 2024, la sig.ra la quale corrispondeva € 850,00 a titolo di CP_1 indennità di occupazione, chiedeva di posticipare la stipula del contratto onde accedere ad aiuti economici erogati dall'amministrazione comunale;

- che, nel marzo 2024, l'indennità versata dalla sig.ra scendeva ad € 700,00 e la CP_1
stessa continuava a rifiutare la sottoscrizione del contratto, garantendo il rilascio dell'immobile alla fine del mese successivo;

- che, successivamente, la convenuta non solo continuava ad occupare l'immobile, ma interrompeva il pagamento dell'indennità di occupazione (stimabile in € 840,00 mensili) e finanche delle utenze domestiche, maturando un debito a tale titolo di €
255,59,
e chiedendo la condanna della sig.ra alla restituzione del bene, al pagamento CP_1 dell'indennità di occupazione e a tenere indenne il proprietario dai costi per utenze domestiche sino al rilascio.
Si costituiva in giudizio rappresentando il proprio stato di CP_1 invalidità ed esponendo:

3 - che, nel gennaio 2024, tramite una conoscente della propria figlia, sig.ra , Per_1
accreditatasi quale agente immobiliare, ella entrava in contatto con il sig. Pt_1
- che, visionato l'immobile e ritenutolo adatto alle proprie esigenze, chiedeva al proprietario di poterlo locare mediante regolare contratto, avendo ella diritto al bonus affitto erogato dal municipio di competenza;

- che, pertanto, dopo avere versato € 1.000,00 a titolo di provvigione alla sig.ra Per_1
ed € 850,00 a titolo di canone di locazione per il mese di febbraio 2024, ella si trasferiva nell'appartamento, confidando nell'imminente sottoscrizione del contratto;

- che, per contro, il rapporto non veniva mai formalizzato ed ella si trovava anche impossibilitata a volturare le utenze (le cui bollette saldava regolarmente), essendo l'immobile condiviso con altra persona che usufruiva del garage, servito dalla stessa utenza e di fatto utilizzato come abitazione;

- di essere in regola con i pagamenti, effettuati in contanti (nella misura di € 700,00 mensili) e senza ricevere ricevuta;

- che, non ottenendo la promessa stipula della locazione, in data 23.4.2024 si determinava a presentare un esposto contro il proprietario dell'immobile alla Guardia di Finanza e in data 30.12.2024 registrava unilateralmente il contratto di locazione per
€ 650,00 mensili, instando quindi in via riconvenzionale per la tacita riconduzione del rapporto locatizio ai sensi dell'art. 13, commi V e VI, l. 431/1998, dall'inizio dell'occupazione dell'immobile, con conseguente determinazione ex tunc del canone dovuto in base alla porzione di immobile effettivamente occupata, nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali dei proprietari e dei conduttori ai sensi dell'art. 3, II comma, l. 431/1998.
Con memoria difensiva conseguita al deposito della domanda riconvenzionale, il ricorrente deduceva l'assenza dei presupposti per l'azione di riconduzione, essendo imputabile all'occupante la mancata stipula del contratto di locazione, nonché l'irrilevanza della tardiva registrazione del contratto di locazione, non idonea a sanare il vizio di nullità della locazione abitativa per carenza del requisito della forma scritta ad substantiam.
4 Fatto esperire dall'originaria assegnataria del procedimento il tentativo di mediazione (cui la resistente non compariva), la causa – per intervenuto trasferimento ad altro incarico del Giudice designato – perveniva per la trattazione dinanzi alla scrivente all'udienza del 17.9.2025.
In detta data, su concorde richiesta delle parti, la causa era rinviata per la decisione, con le modalità della trattazione scritta, all'udienza del 1°.12.2025.
* * * * *

1. Preliminarmente, va dichiarata l'inammissibilità delle note di trattazione scritta depositate dalle parti rispettivamente in data 25.11.2025 (per il ricorrente) e in data 24.11.2025 (per la resistente).
Giova osservare, in punto di fatto:
- che a verbale di udienza 17.9.2025, è stato assegnato alle parti termine per note conclusive sino alle ore 23,59 del 25.11.2025;
- che, rispettivamente in data 21.11.2025 e in data 24.11.2025, ambo le parti hanno depositato atti denominati “note conclusive”, rassegnando le conclusioni più sopra trascritte;

- che, a distanza di circa venti minuti dal deposito delle proprie note conclusive, la resistente ha presentato un atto denominato “note di trattazione scritta”, nelle quali, pur formalmente riportandosi ai propri precedenti scritti, ella ha chiesto “un rinvio per la valutazione della presente proposta transattiva (sottoscrizione di contratto a € 550,00 mensili, n.d.s.) da parte del ricorrente” e “in caso di mancato accoglimento della richiesta di rinvio per la valutazione della proposta transattiva, […] l'ammissione delle istanze istruttorie come formulate nell'atto di costituzione”;
- che, il giorno seguente, il resistente ha reagito alla presentazione dell'atto avversario depositandone uno proprio, pure denominato “note di trattazione scritta”, allegando l'intento dilatorio della controparte ed opponendosi tanto alla proposta transattiva, quanto all'ammissione dei mezzi istruttori.
Ora, sebbene le note da ultimo depositate siano state presentate prima della scadenza del termine assegnato dal giudicante, le stesse vanno dichiarate
5 inammissibili, perché precedute da altre note con le quali le parti avevano consumato il potere di discutere la controversia.
La discussione della controversia, prevista dall'art. 429 c.p.c. (anche se svolta con le modalità della trattazione scritta, come ora consentito da Cass., sez. unite,
30.6.2025, n. 17603) è necessariamente unitaria e non ammette repliche e controrepliche: nel termine assegnato dal Giudice, dunque, non possono essere prodotte più memorie, purché tutte depositate prima della scadenza del termine, ma deve esserne presentata una sola.
Militano in favore di tale impostazione ineludibili ragioni di speditezza del procedimento connesse al rito lavoristico applicabile alle controversie in materia di locazioni: come noto, infatti, questa tipologia di rito è caratterizzata da una maggiore concentrazione del procedimento, che verrebbe minata dalla possibilità per le parti di moltiplicare ad libitum gli scritti difensivi;
si aggiunge nel caso di specie la considerazione che l'iniziativa di presentare ulteriori note è stata assunta per prima dalla resistente solo ventuno minuti dopo la presentazione delle proprie prime note e senza che la controparte avesse compiuto alcuna attività processuale che giustificasse la modifica delle conclusioni.
Per l'effetto, non solo non può essere accolta la domanda di rinvio per valutare la proposta di accordo, ma nemmeno possono essere accolte le richieste di prova articolate dalla resistente.
Deve sul punto osservarsi, infatti, che all'udienza del 17.9.2025, il procuratore della convenuta chiedeva rinvio per la decisione con termine per note;
e, nelle note conclusive del 24.11.2025, ore 22:55, rassegnava le proprie conclusioni senza riproporre le istanze istruttorie, reiterate in via subordinata solo nelle (inammissibili) successive note del 24.11.2025, ore 23:16.
Nel comportamento processuale della parte, è ravvisabile, ad avviso del
Tribunale, una rinuncia implicita alle richieste di prova dedotte nella comparsa di costituzione, incompatibile con la volontà di avvalersi del mezzo istruttorio (si vedano sul punto, con riferimento al rito ordinario, Cass. 6.9.2007, n. 18688 e Cass. 2.8.2013,
n. 18540, le quali affermano che la richiesta di fissazione dell'udienza per la
6 precisazione delle conclusioni è incompatibile con la volontà di proseguire nella fase istruttoria del procedimento e consente di presumere l'avvenuta implicita rinuncia alla suddetta prova).

2. Nel merito, è indubbio che tra le parti sia sorta una locazione di fatto, priva del requisito della forma scritta, previsto a pena di nullità per le locazioni abitative dall'art. 1, IV l. 431/1998, per tutti i contratti stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge.
Nella formulazione attuale, inoltre, l'art. 13, VI comma della medesima legge, invocato dalla resistente, prevede – per quanto interessa in questa sede – che “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma
1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo
2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.
Ebbene, nella vicenda che ci occupa lo stesso ricorrente ammette di non avere provveduto alla registrazione del contratto nel termine di legge (trenta giorni dalla sottoscrizione, come imposto dall'art. 13, I comma); la circostanza è, inoltre, documentata dalla ricevuta sottoscritta dal ricorrente (all. 4 alla comparsa di costituzione e risposta), che attesta l'inizio della locazione al febbraio 2024.
Ciò posto, la conduttrice chiede l'accoglimento della domanda di riconduzione, a suo dire applicabile anche se il contratto non è stato stipulato in forma scritta.
Appare doveroso osservare che la richiesta della convenuta è suffragata da un precedente di legittimità (cfr. Cass. 9.4.2021, n. 9475: “Il riferimento, contenuto nell'art.
7 13, comma 7, della l. n. 431 del 1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208 del
2015, alla "entrata in vigore della presente legge" come momento a partire dal quale devono ritenersi applicabili le disposizioni di cui al precedente comma 6 del medesimo art. 13, va inteso secondo i criteri di interpretazione dettati dall'art. 12 delle preleggi come riguardante la data di entrata in vigore della legge modificata (l. n. 431 del 1998) e non di quella modificante (l. n. 208 del 2015).
Ne deriva che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dall'entrata in vigore della
l. n. 431 del 1998, per i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine indicato al comma 1 dell'art. 13 citato, sono affetti da nullità relativa di protezione, a prescindere dal fatto che siano stati conclusi o meno in forma scritta ed ancorché i correlati giudizi siano stati introdotti prima della modifiche apportate dal richiamato art. 1, comma
59, allo stesso art. 13; causa di nullità, pertanto, denunciabile dal solo conduttore, ricorrendo uno dei casi nei quali quest'ultimo ha la facoltà di domandare "la riconduzione del contratto a condizioni conformi").
Come già osservato da questo Tribunale con sentenza 4.8.2023, n. 8563, est.
Nardone e con sentenza 20.7.2023, n. 11630, est. D'Angelo, l'orientamento espresso nella menzionata sentenza non può tuttavia essere condiviso.
Secondo quanto ribadito da Cass., sez. Unite, 17.9.2015 n. 18214, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, IV comma, l.
431/1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale.
L'unica ipotesi riconosciuta dall'ordinamento di valido contratto di locazione concluso in forma orale era quella prevista dall'art. 13, V comma, l. 431/1998 nel testo previgente la legge di stabilità per il 2016 (l. 208/2015): si trattava del c.d. rapporto locativo di fatto in cui la forma verbale fosse stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto era considerato affetto, in questo caso sì, da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.
La previsione del c.d. rapporto contrattuale di fatto, subordinata al raggiungimento della prova dell'imposizione del rapporto non scritto ad opera del locatore, ovvero della coazione del locatore idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, è stata definitivamente eliminata dall'art. 1,
8 comma 59, l. 208/2015, in vigore dal 1°.1.2016, che ha riscritto l'articolo 13, l.
431/1998. Al rapporto tra le parti in causa, sorto nel gennaio 2024, non potrà pertanto applicarsi la disciplina della nullità di protezione limitata ai contratti verbali di locazioni previgenti alla novella del 2015, che ha espunto tale fattispecie dal nostro ordinamento.
Ora, la pronuncia della Suprema Corte della quale si è dato conto si fonda su una erronea lettura della sentenza della richiamata Cass., sez. unite, n. 18214/2015, ove si legge che “Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art.
1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e
d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore”.
La citata sentenza delle Sezioni unite si fondava, infatti, sul previgente testo dell'art. 13, V comma, l. 431/1998, che regolamenta l'azione di riconduzione riconosciuta al conduttore in caso di nullità del contratto di locazione. Tuttavia, il precedente testo normativo riconosceva al conduttore, per quello che in questa sede interessa, l'azione di riconduzione “a condizioni conformi” (ovvero alla disciplina di cui all'art. 2, commi I o III, l. 431/1998) nel caso in cui il locatore avesse preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione della norma che prescrive la forma scritta ab substantiam: la pregressa formulazione della disposizione supportava la decisione delle sezioni unite nella qualificazione della nullità in questione come relativa perché, nelle parole del supremo consesso, “La norma opera un espresso riferimento all'art. 1, comma 4, ovvero all'ipotesi di un contratto nullo per mancanza di forma scritta che abbia dato luogo ad un rapporto di locazione di fatto. […] Si richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia il locatore ad aver preteso l'instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, comma 4.
È in tal caso che il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto,
9 nulla per vizio di forma, venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto in relazione al canone predeterminato in sede di accordi definiti ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3. In deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, pertanto, la norma di cui all'art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio-cardine dell'ordinamento (la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale”.
La decisione, dunque, palesava chiaramente i presupposti, oggetto di accertamento giudiziale, per la esperibilità di tale azione di riconduzione posta a tutela, questa sì, del conduttore;
il giudice di merito doveva accertare la conclusione di un contratto di locazione in forma verbale ed anche che tale forma era stata imposta dal locatore e subita dal conduttore;
solo in presenza di questi due requisiti poteva essere esperita l'azione di riconduzione. Nella vigenza del quadro normativo pregresso, era quindi giustificata la qualificazione in termini di nullità relativa di protezione finalizzata a tutelare le ragioni di chi (il conduttore, appunto) aveva subìto da parte del locatore l'adozione della forma orale, in violazione dei principi di legge in materia: pertanto, solo il conduttore poteva far valere una nullità prevista dal legislatore a tutela di un interesse particolare del locatario come reazione alla coartazione della volontà del predetto ad opera del locatore.
Oggi che i presupposti normativi sono mutati come indicato e che il nuovo testo dell'art. 13, VI comma non fa più riferimento all'imposizione di forma verbale da parte del locatore, non può condividersi – come fa l'isolata pronuncia di Cass.
9475/2021 – che la nuova disposizione continuerebbe a prevedere ipotesi di nullità relativa.
La conclusione, invero, si basa su un erroneo presupposto interpretativo, che ricollega l'esistenza di una nullità relativa al riconoscimento di un'azione di riconduzione del contratto. Ma, nella nuova versione dell'art. 13, scompare ogni riferimento all'imposizione da parte del locatore e, pertanto, si supera l'idea di una nullità relativa, cioè contestabile solo dal conduttore in quanto volta a proteggere la
10 sua posizione personale e i suoi interessi individuali: la nuova norma si riferisce espressamente all'ipotesi di omessa registrazione, adempimento finalizzato alla tutela di un interesse generale quale quello al corretto adempimento dell'onere tributario di cui all'art. 53 Cost.. Trattandosi di un interesse, appunto, generale, la forma di tutela naturale è quella della nullità assoluta, rilevabile anche d'ufficio: e il difetto della forma scritta esclude che il rapporto per cui è causa possa essere “ricondotto” – come richiesto dalla convenuta, ai sensi dell'art. 13, VI comma, l. 431/1998 – a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2, l. 431/1998.
Solo l'art. 13 nella formulazione antecedente alla l. 208/2015, infatti, prevedeva al V comma la c.d. “azione di riconduzione” a condizioni conformi del c.d. rapporto locativo di fatto (privo del requisito di forma). L'azione, identificabile come di recupero del contratto, costituiva una declinazione del principio generale di conservazione del negozio giuridico di cui all'art. 1424 c.c. ma aveva un'applicazione limitata, in quanto consentita al conduttore (solo) nei casi in cui il locatore avesse preteso la instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall'art. 1, IV comma, l. 431/1998. Nel giudizio di accertamento dell'esistenza del contratto di locazione il giudice determinava il canone dovuto, che non poteva eccedere quello definito ai sensi dell'art. 2 ovvero quello definito ai sensi dell'art. 5
(contratti c.d. a canone concordato), presumibilmente inferiore al canone di mercato, con funzione sanzionatoria per il locatore che aveva preteso la stipulazione in forma verbale del contratto (e con onere della prova incombente sul conduttore).
Oggi, in virtù della riscrittura dell'art. 13, VI comma, l'azione di riconduzione
è circoscritta al caso del conduttore che ha subìto la scelta del locatore di non registrare il contratto – che tuttavia deve essere scritto – con la facoltà per il predetto di far convertire giudizialmente la locazione non registrata e con l'attribuzione al tribunale del potere di sostituire il contratto e determinare l'entità del canone .
Alla luce, pertanto, dell'attuale normativa la convenuta, che di fatto si trova nell'immobile in mancanza di un contratto scritto, non ha alcun valido titolo, per cui ella non è detentrice qualificata ma semplice occupante che può essere definita abusiva e va, conseguentemente, condannata al rilascio immediato dell'immobile.
11 Con riguardo alle pretese economiche avanzate dal ricorrente, questi ha determinato l'indennità di occupazione mensile da determinarsi nella misura di €
5.880,00 (al netto di quanto versato) per l'occupazione operata dalla controparte sino alla data del ricorso oltre alle indennità di € 840,00 mensili per i mesi successivi fino all'effettiva riconsegna dell'immobile; il predetto importo è stato quantificato ricorrendo agli indici O.M.I. – Agenzia delle Entrate (cfr. all. 5 al ricorso).
Ora, la stessa convenuta ammette di avere inizialmente concordato un ammontare mensile di € 850,00, sebbene ella lo abbia integralmente versato solo per il primo mese della locazione;
il corrispettivo di € 840,00 mensili, pertanto, va ritenuto idoneo a compensare il godimento del bene da parte della resistente.
Inoltre, stante l'incontestata occupazione del bene, la sig.ra va CP_1 condannata a tenere indenne il proprietario dalle spese per utenze domestiche legate all'utilizzo dell'immobile da parte della predetta.
* * * * * *
Le ragioni della decisione rendono congrua una compensazione per metà delle spese processuali e la condanna della convenuta soccombente alla refusione della residua metà, nella misura liquidata in dispositivo sulla scorta dei parametri suggeriti dal D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, per le controversie di valore indeterminabile e limitata complessità (parametri medi per le fasi di studio e introduttiva e minimi per le fasi di trattazione e decisionale); viene poi liquidato in base ai valori minimi il compenso dovuto per la procedura di mediazione.
Quanto riconosciuto ai ricorrenti appare integralmente satisfattivo, senza necessità di fare luogo all'ulteriore condanna di cui all'art. 12-bis, III comma, d. lgs.
28/2010, che è in facoltà del Tribunale irrogare in caso di richiesta della parte vittoriosa.
Inoltre, la convenuta, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte locatrice), va altresì condannata, giusto il disposto dell'art. 12-bis, II comma,
d. lgs. 28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al
12 pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, contrariis rejectis, così provvede:

1. dichiara che occupa senza titolo l'appartamento sito in Roma CP_1 alla via Arzachena n. 43, riportato al N.C.E.U. di Roma, foglio 1023, part. 9334, sub.
502;

2. per l'effetto, ordina alla resistente l'immediato rilascio dell'immobile di cui al punto che precede;

3. condanna la resistente a versare al ricorrente, a titolo di indennità di occupazione, la somma di € 5.880,00 per l'indennità di occupazione sino alla data di deposito del ricorso e la somma di € 840,00 mensili dal novembre 2024 e sino al rilascio, oltre interessi legali su entrambi gli importi dalle singole scadenze e sino al saldo;

4. dichiara che la resistente è tenuta a indennizzare il ricorrente dalle spese per utenze domestiche legate all'utilizzo dell'immobile da parte della predetta;

5. rigetta la domanda riconvenzionale;

6. compensa per metà le spese processuali;

7. condanna la resistente a rifondere al ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 2.630,50 per compenso del giudizio ed € 804,00 per compenso della procedura di mediazione, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

8. condanna la resistente al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

9. manda alla Cancelleria anche per l'esecuzione della condanna di cui al punto che precede.
Così deciso in Roma, 1°.12.2025.
Il Giudice
CH LV
13