TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Sezione Seconda Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice dott.
Francesco Cavone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine n. 3442 dell'anno 2020, vertente
TRA
(C.F.: ), in proprio e quale legale Parte_1 C.F._1
rappresentante pro tempore della società (P.IVA: Controparte_1
), rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Positano, con domicilio P.IVA_1
eletto presso lo studio legale in Lecce (LE) alla via Umberto I n. 35, come da procura in atti;

– ATTRICE –
E
(P.IVA: ), in persona del Controparte_2 P.IVA_2
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Fabrizio
Plenteda presso il cui studio legale in Lecce (LE) alla via Lodi n. 72 ha eletto domicilio, come da procura in atti;
con sede in Lecce alla via Adriatica, km 2, in persona del Controparte_3
legale rappresentante pro tempore, contumace;

(C.F.: ), contumace. Controparte_4 C.F._2
– CONVENUTE –
All'udienza del 30.9.2025 celebrata con trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., precisate le conclusioni dalle parti processuali come riportate nelle note scritte dalle stesse depositate cui ci si riporta, la causa è stata discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato in data 25.5.2020 in proprio e in Parte_1
qualità di rappresentante legale della società unipersonale, CP_1
conveniva in giudizio la società la Controparte_2 CP_3
e al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_4
“1) in via principale, accertare e dichiarare ai sensi degli artt. 1418 e 1325 c.c. la nullità dei contratti collegati sottoscritti dalle parti, per difetto della “causa concreta”, intesa come “funzione economico individuale” dei negozi, costituita nelle specie dall'esercizio all'interno dell'immobile compravenduto di un centro di medicina sportiva;

2) in via subordinata, dichiarare ai sensi degli art. 1453 e 1458 c.c. la risoluzione dei contratti collegati sottoscritti dalle parti, per mancanza del
“comune presupposto condizionante” costituito dall'esercizio dell'attività medico-sportiva all'interno dell'immobile compravenduto;
3) per l'effetto ed in entrambi i casi, condannare la Controparte_2
e la alla restituzione di tutte le somme percepite in esecuzione CP_3
dei contratti di cui sopra, quantificate in € 142.700 (€ 87.000 + € 13.000 + €
42.700);
4) per l'effetto ed in entrambi i casi, condannare la Controparte_2
al risarcimento dei danni subìti determinati nella misura di € 20.000 per danno emergente, ed € 357.000 per lucro cessante, ovvero nella diversa misura (minore
o maggiore) che sarà accertata durante la fase istruttoria del presente giudizio, ovvero liquidata dal Giudice secondo equità ai sensi dell'art. 1226 c.c.;
5) in via ulteriormente subordinata, dichiarare ai sensi degli art. 1453 e 1458
c.c. la risoluzione del contratto di vendita del 15.06.2018 per avere la CP_1
acquisito dalla un bene del tutto diverso da
[...] Controparte_2
quello promesso in vendita perché inidoneo ad assolvere all'uso pattuito (cd. aliud pro alio);
6) per l'effetto condannare, quindi, la alla Controparte_2
restituzione di tutte le somme percepite dalla a titolo di CP_1
corrispettivo ed anticipi per la vendita dell'immobile in oggetto, pari ad €
100.000 (€ 87.000 + € 13.000), oltre al risarcimento dei danni subìti quantificati nella misura di € 62.700 (€ 42.700 per la cessione degli spazi d'acqua + € 20.000 per costi vivi per danno emergente, ed € 357.000 per lucro CP_1
cessante, ovvero nella diversa misura (minore o maggiore) che sarà accertata durante la fase istruttoria del presente giudizio, ovvero liquidata dal Giudice secondo equità ai sensi dell'art. 1226 c.c. Il tutto oltre interessi dal dovuto al soddisfo”.
A fondamento della propria domanda l'attrice deduceva in particolare che:
- in data 9.11.2017 concludeva con la Parte_1 Controparte_2
con la e con un accordo quadro
[...] CP_3 Controparte_4
“propedeutico ad atto di cessione di ramo d'azienda e costituzione nuova società” finalizzato a regolamentare la costituzione di un centro di medicina sportiva all'interno di un immobile di proprietà della Controparte_2
ubicato al primo piano dello stabile in cui la gestiva una
[...] CP_3
piscina;
- le parti pattuivano che la società attrice, una volta acquistato il predetto immobile, lo avrebbe successivamente concesso in locazione alla costituenda società Swim Medical Center S.r.l. (da costituire da e Parte_1
per avviare una attività di medicina sportiva, con Controparte_4
concessione da parte della in favore di detta nuova società CP_3
dell'uso di parte della piscina per le attività di idroterapia (uso regolamentato con accordo scritto del 3.12.2018);
- ai fini dell'avviamento di quanto pattuito, la società venditrice
[...]
assumeva l'obbligo di acquisire i relativi permessi Controparte_2
amministrativi, previa verifica dei presupposti per tale destinazione d'uso dell'immobile de quo, con assunzione da parte sua di responsabilità in caso di eventuali dinieghi o mancate autorizzazioni;

- che l'ottenimento delle predette autorizzazioni amministrative costituiva quindi una condizione per la validità degli accordi intercorsi tra le parti;
- contestualmente all'accordo quadro la società attrice e la società venditrice concludevano un contratto preliminare di compravendita dell'immobile de quo, già oggetto di pignoramento immobiliare, con stipula del definitivo entro il 28.2.2018 al prezzo concordato di euro 87.000,00;
- stipulato il contratto definitivo di compravendita, in data 13.10.2018 la società attrice presentava al Comune di Lecce una S.C.I.A. per l'esecuzione delle opere di ristrutturazione necessarie per l'avvio dell'attività di medicina sportiva;
opere non assentite dal Comune di Lecce in quanto avulse “dal contesto immobiliare a destinazione fabbricati e locali per esercizi sportivi”, configurandosi l'intervento edilizio un “cambio di destinazione d'uso non compatibile con la zona F36 (Attrezzature sportive e ricreative private)”;
- che era quindi venuto meno il presupposto a base dell'intero regolamento negoziale intercorso tra le parti, essendo l'immobile oggetto di compravendita inidoneo all'esercizio dell'attività di medicina sportiva in quanto implicante un cambio di destinazione d'uso ritenuto incompatibile con il P.R.G. adottato dal
Comune di Lecce.
Con comparsa di risposta depositata il 10.12.2020 si costituiva in giudizio la società convenuta contestando tutto quanto ex Controparte_2
adverso dedotto e chiedendo il rigetto della domanda formulata nei suoi confronti in quanto infondata, con vittoria delle spese di lite.
Contr Le convenute e , sebbene ritualmente CP_3 Controparte_4
citate, non si costituivano in giudizio e ne veniva quindi dichiarata la contumacia. Istruita con prove per interpello e per testi, la causa all'udienza del 30.9.2025, una volta precisate le conclusioni dalle parti processuali come da note scritte cui ci si riporta, è stata quindi discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
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1 – La domanda è fondata e deve quindi essere accolta.
La decisione dei fatti oggetto del giudizio rende necessario ricostruire l'intento negoziale complessivamente perseguito dalle parti, come ricostruibile in via interpretativa sulla base delle intese preliminari raggiunte e dei contratti sottoscritti, tenuto conto della esplicita finalizzazione di tali atti alla realizzazione di una articolata e condivisa operazione economica.
In tale prospettiva la norma ex art. 1362 c.c. impone all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, non limitandosi al senso letterale delle parole espresse in contratto e valutando il comportamento tenuto dai contraenti anche posteriormente alla conclusione del contratto.
Costituisce circostanza pacifica, oltre che confermata dalla documentazione contrattuale versata in atti, che obiettivo finale degli atti negoziali posti in essere dalle parti processuali era quello di realizzare un “centro di medicina sportiva” per l'esercizio di attività mediche includenti la fisioterapia, l'idroterapia e servizi ambulatoriali di vario genere.
Nell'accordo quadro sottoscritto in data 9.11.2017 dall'attrice in Parte_1
qualità di promissaria acquirente dell'immobile sito al primo piano dello stabile, dalla convenuta società in qualità di promittente Controparte_2
venditrice proprietaria dell'intero stabile destinato ad attività sportiva, dalla
[...] titolare dei diritti di uso della piscina posta al piano terra, ed infine da CP_3
, interessata unitamente all'attrice alla realizzazione Controparte_4
dell'affare (quale socia minoritaria della costituenda società Swim Medical
Center Srl destinata a gestire il programmato centro di medicina sportiva), veniva espressamente dichiarato che la vendita del primo piano dello stabile era finalizzato alla realizzazione di un centro di medicina sportiva, con esplicita assunzione di responsabilità da parte della società venditrice in caso di mancanza dei presupposti e delle autorizzazione all'uopo necessarie.
Orbene, sulla base delle complessive emergenze processuali e in particolare della produzione documentale versata in atti, risulta acquisita la prova in ordine alla mancanza nel caso di specie della causa concreta sottesa a tutti i negozi sottoscritti dai contraenti, non essendo realizzabile il centro di medicina sportiva in quanto in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati dal Controparte_5
Occorre infatti evidenziare che il comune salentino si era già precocemente espresso in ordine alla mancanza delle condizioni legali per l'autorizzazione amministrativa tramite SCIA del centro di medicina sportiva, comportando certamente tale attività un cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita.
La società convenuta, proprietaria dello stabile, era quindi consapevole di tale potenziale contrasto, avendo ricevuto dal Comune di Lecce una prima diffida in data 5.12.2016 (circa un anno prima del richiamato accordo quadro), con invito a non procedere ai lavori oggetto della Segnalazione Certificata di Inizio Attività
(SCIA) precedentemente presentata dalla società stessa, in ragione del contrasto con il PRG del Comune di Lecce, in quanto ad oggetto lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che comportavano un cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
Tale diffida veniva successivamente revocata dallo stesso Controparte_5
soltanto a seguito della specificazione da parte della società Controparte_2
del mantenimento della destinazione degli spazi a “palestra”, con
[...]
esclusione quindi di qualsiasi cambio di destinazione d'uso dei locali.
Ne consegue quindi l'accoglimento della domanda principale oggetto del presente giudizio, in ragione della mancanza della causa in concreto dei negozi giuridici sottoscritti dalle parti processuali (accordo quadro del 9.11.2017, contratto preliminare del 9.11.2017, contratto definitivo di compravendita del
15.6.2018, atto di cessione del diritto d'uso del 3.12.2018), attesa la mancanza dei presupposti giuridici (destinazione d'uso) necessari per la realizzazione del centro medico sportivo all'interno dell'immobile compravenduto.
Di tale mancanza la parte acquirente non veniva messa a conoscenza in sede di sottoscrizione dei contratti, venendo peraltro indotta al versamento di una caparra confirmatoria necessaria per la cancellazione di un pignoramento immobiliare trascritto sull'immobile da un creditore della società venditrice;
società venditrice che si trovava quindi in evidente stato di decozione economica e finanziaria.
Alla nullità dei negozi oggetto di giudizio, avvinti da evidente nesso di collegamento genetico e funzionale, consegue l'effetto della restituzione in favore della parte attrice delle somme all'uopo versate in esecuzione dei relativi accordi (nei limiti di quanto espressamente richiesto in giudizio a tale titolo dall'attrice) complessivamente ammontanti alla somma pari a € 142.700,00 (€
87.000,00 quale prezzo indicato nel contratto definitivo + € 13.000,00 già versato in sede di contratto preliminare da + € 42.700,00 quale Parte_1
corrispettivo della concessione del diritto d'uso della piscina versato dalla società
, in quanto somma immediatamente inerente ai negozi giuridici CP_1
dichiarati nulli, con l'esclusione della rivalutazione monetaria, trattandosi di crediti soggetti al principio nominalistico, con l'aggiunta degli interessi legali, aventi funzione meramente compensativa dei tempi processuali.
Nondimeno deve essere rigettata la domanda di risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1227 comma secondo c.c., tenuto conto che l'attrice, anche laddove fosse ritenuta sussistente un'ipotesi di inadempimento della società venditrice, avrebbe dovuto accertarsi prima della sottoscrizione dei contratti, nel corso delle lunghe trattative precontrattuali, della concreta sussistenza delle condizioni legali necessarie alle divisate attività imprenditoriali.
4 – Quanto alle spese di lite ritiene il Giudicante che non sussistono nel caso di specie i presupposti per derogare al generale principio della soccombenza sancito dall'art. 91 c.p.c.; spese da liquidarsi in dispositivo secondo parametri prossimi ai valori medi tariffari applicabili ratione temporis.

P. Q. M.

Il Tribunale di Lecce, in funzione di Giudice Unico, disattesa, rigettata o assorbita ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, definitivamente decidendo sulla domanda proposta da in proprio e quale legale Parte_1
rappresentante pro tempore della società così provvede: CP_1
1) accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la nullità ex artt. 1418 e 1325
c.c. dell'accordo quadro del 9.11.2017, del contratto preliminare del
9.11.2017, del contratto definitivo di compravendita del 15.6.2018 e dell'atto di cessione del diritto d'uso della piscina del 3.12.2018;
2) condanna la società convenuta alla restituzione Controparte_2
della somma complessiva pari a euro 100.000,00 in favore di , Parte_1
oltre interessi legali da calcolarsi dalla domanda giudiziale fino al saldo;

3) condanna la convenuta alla restituzione in favore della CP_3
società attrice della somma complessiva pari a euro 42.700,00, CP_1
oltre interessi legali decorrenti dalla domanda giudiziale fino al saldo;

4) rigetta le residue domande;

5) condanna in solido la società convenuta e la Controparte_2 [...]
al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite che CP_3
liquida complessivamente in euro 15.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CAP come per legge, da distrarsi al difensore antistatario.
La presente sentenza è parte integrante del verbale di udienza e viene depositata telematicamente in applicazione delle norme sul Processo Civile Telematico.
Lecce, l'1.10.2025.
Giudice
dott. Francesco CAVONE Sentenza redatta con la collaborazione del dott. Valentino Pirelli, funzionario addetto all'Ufficio per il Processo del Tribunale di Lecce.