N. R.G. 28923/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 28923/2023 tra

Parte_1
ATTORE/I
e

Controparte_1

[...]
CONVENUTO/I

Oggi 26/06/2025, innanzi al dott. Corrado Cartoni, sono comparsi:
Per l'avv. CAPONETTI STEFANO Parte_1
Per Controparte_1
, l'avv. COTOGNO DEBORAH
[...]
Il Giudice procede alla lettura del dispositivo ed al contestuale deposito della motivazione.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
Seconda Sezione Civile
Il giudice, dr. Corrado Cartoni, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 28923 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, posta in decisione all'udienza del 26.6.2025,
e vertente tra , , elettivamente domiciliati in Via Tibullo n. 10, presso lo Parte_1 Parte_2 CP_1 studio dell'Avv. Stefano Caponetti che li rappresenta e difende per procura in atti,


- ricorrenti -


e
”, Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Via Fulcieri CP_1
Paolucci de' Calboli n. 20/E, presso gli uffici dell'Avvocatura Generale dell'Ente, rappresentato e difeso dall'Avv. Deborah Cotogno per procura in atti,
- resistente -
FATTO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio la Controparte_1
, per ottenere, previa declaratoria dell'inadempimento, sentenza costitutiva
[...] ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso in relazione all'immobile situato in Via Rosina Anselmi n. 43, sc. L, int. 7, indentificato in catasto al foglio 136, CP_1
particella 281, sub 92, z.c. 6, cat. A/2, classe 6, 6 vani, r.c. euro 946,10, con ordine di trascrizione ex art. 2652, n. 2, c.c., previo pagamento del prezzo di euro 78.088,00, da compensare con i danni e con quanto pagato a titolo di locazione, ovvero, in subordine, la condanna alla restituzione di quanto corrisposto ed al risarcimento del danno, oltre interessi e rivalutazione, ovvero alla restituzione delle somme pagate, anche a seguito della compensazione.
Gli attori esponevano di essere assegnatari del suddetto alloggio, che con nota prot. n. 4990 del
26.1.2021 l'amministrazione comunicava di aver approvato il programma di alienazione degli alloggi;
che erano anche indicate le modalità di pagamento ed il prezzo di vendita;
di aver provveduto al pagamento delle spese amministrative e di istruttoria;
di aver accettato in data 23.2.2021 la proposta di acquisto in favore della figlia;
che non stipulava il contratto Parte_2 CP_1
definitivo ed era inadempiente e di aver diritto ad una sentenza ex art. 2932 c.c. ed al risarcimento del danno.
Si costituiva parte resistente, evidenziando il difetto di legittimazione passiva, l'assenza dell'atto di convenzione tra quale proprietaria dell'area sulla quale insiste il fabbricato, e Parte_3 CP_1
e che non vi era alcuna proposta contrattuale di vendita, nonché, in subordine, ad essere disposta alla risoluzione degli accordi preliminari ed alla restituzione delle somme versate a titolo di spese amministrative e di istruttoria.
All'udienza del 26.6.2025 i ricorrenti concludono per la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. previo pagamento del prezzo di euro 78.088,00, da compensare con i danni e con quanto pagato a titolo di locazione, ovvero, in subordine, per la condanna alla restituzione di quanto corrisposto ed al risarcimento del danno, oltre interessi e rivalutazione, ovvero alla restituzione delle somme, anche a seguito della compensazione, conclude per il rigetto della domanda principale, aderendo alla CP_1
domanda subordinata di risoluzione degli accordi preliminari ed alla restituzione delle somme versate a titolo di spese amministrative e di istruttoria, ed il giudice procede alla lettura del dispositivo ed al contestuale deposito della motivazione.
DIRITTO
Preliminarmente si osserva che la legittimazione “ad causam” dal lato passivo costituisce un presupposto processuale, cioè una condizione affinché il processo possa giungere ad una decisione di merito, e consiste nella correlazione tra colui nei cui confronti è chiesta la tutela e la affermata titolarità, in capo a costui, del dovere asseritamente violato in relazione al diritto per cui si agisce.
Il controllo del giudice al riguardo si risolve e si esaurisce nell'accertare se, secondo la prospettazione del rapporto controverso data dall'attore, il convenuto assuma la veste di soggetto tenuto a subire la pronuncia giurisdizionale e tale controllo deve essere effettuato d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento.
Quando, invece, il convenuto eccepisca la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio, come è in realtà nella fattispecie, viene a discutersi non di “legitimatio ad causam”, ma dell'effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, cioè dell'identificabilità o meno nel convenuto del soggetto tenuto alla prestazione richiesta dall'attore (per tutte Cass. civ., Sez. III,
30/05/2008, n. 14468).
Tale ultima questione concerne il merito della causa ed è una tipica eccezione di merito non rilevabile d'ufficio, la quale deve essere tempestivamente fatta valere dalla parte interessata.
Nella fattispecie, essendo la nota prot. n. 4990 del 26.1.2021 inviata da , la legittimazione CP_1
passiva sussiste.
Nel merito, la nota del 23.2.2021, con la quale manifesta l'intenzione all'acquisto Parte_1 in favore della figlia in risposta ad apposita richiesta dell' di cui alla nota Parte_2 CP_1
prot. n. 4990 del 26.1.2021, non può ritenersi come accettazione di una proposta di acquisto o integrare un preliminare di vendita, costituendo la nota dell'ente solo una verifica preliminare dei potenziali acquirenti, i quali potranno acquistare l'immobile solo eventualmente e previa valutazione della stessa . CP_1
La giurisprudenza, inoltre, ha precisato che la mera presentazione della domanda di cessione in proprietà degli alloggi di tipo popolare ed economico non è sufficiente a ritenere concluso il contratto nell'inerzia dell'amministrazione, non potendo attribuirsi neanche rilevanza a un comportamento concludente dell'ente.
In particolare, l'assegnatario in locazione semplice di un alloggio di edilizia residenziale pubblica non ha un diritto potestativo al trasferimento della proprietà dell'alloggio, in quanto la mera proposizione della domanda di cessione in proprietà non produce un effetto obbligatorio corrispondente a quello derivante dalla stipulazione di un preliminare di compravendita.
Neppure la accettazione a seguito della comunicazione all'assegnatario del prezzo di cessione, come
è nella fattispecie, è determinante ai fini del trasferimento della proprietà dell'alloggio, poiché da essa deriva solo la costituzione di un rapporto di carattere personale con l'ente il quale, essendo caratterizzato da connotazioni pubblicistiche, non integra gli estremi di un preliminare suscettibile di esecuzione specifica attraverso il ricorso all'art. 2932 c.c. (Cass. civ., Sez. Unite, 17/05/2007, n.
11334).
È stato, inoltre, precisato che “In materia di trasferimento in proprietà di alloggi di edilizia economica e popolare, qualora tale trasferimento sia stato deliberato da parte dell'ente proprietario, la comunicazione agli assegnatari in locazione semplice (i quali abbiano presentato domanda di riscatto, confermata, nella specie, nel termine di sei mesi dall'entrata in vigore della legge n. 513 del 1977) del prezzo di riscatto, determinato, ai sensi della medesima legge, con delibera dell'organo competente dell'ente locale, non produce un effetto perfezionativo del contratto traslativo di vendita o del preliminare di tale atto, ma costituisce il provvedimento finale del procedimento amministrativo avente effetto ricognitivo del diritto, attribuito dalla legge agli assegnatari, di acquistare l'alloggio al medesimo prezzo con successivo atto traslativo da stipularsi dal legale rappresentante dell'ente locale e dai singoli assegnatari conduttori degli alloggi” (Cass. civ., Sez. I, Sentenza, 24/03/2011, n. 6852).
Del resto, è la stessa nota “Ater” del 26.1.2021 a precisare che le spese amministrative e d'istruttoria
“non costituiscono anticipo del prezzo di vendita e non saranno rimborsate, salvo che la procedura di vendita diventi improcedibile per motivi imputabili ad , clausola del tutto incompatibile CP_1
con una proposta di vendita.
Non ostano a questa conclusione i contratti di cessione prodotti dai ricorrenti e relativi ad altri immobili, alcuni nello stesso palazzo, poiché, in base a quanto sopra precisato, evidentemente per questi beni l'amministrazione si è determinata diversamente.
Per altro profilo, il precedente di giurisprudenza specifico citato dai ricorrenti riguarda la diversa ipotesi della domanda di riscatto di immobili a prezzo vincolato ai sensi della legge 8 agosto 1977, n.
513.
Le domande principali ex art. 2932 c.c. e di condanna al pagamento dei danni sono conseguentemente rigettate. Per quanto concerne la domanda subordinata, precisato che non vi è alcun accordo preliminare da risolvere, può essere riconosciuto, in presenza dell'assenso della stessa “Ater” manifestato in questa sede, il rimborso delle spese sostenute, da quantificarsi, giusta documentazione in atti, in euro
1.708,00 (doc. n. 3 allegato al ricorso) ed in euro 190,32 (doc. n. allegato al ricorso), per complessivi euro 1.898,32.
Parte resistente è tenuta ex art. 91, primo comma, c.p.c. al pagamento della metà delle spese processuali, mentre il rigetto delle domande principali, dunque la parziale soccombenza reciproca, determina la compensazione delle spese processuali nella restante misura della metà.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando:
a) condanna la Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento in favore di
[...]
della somma di euro 1.898,32; b) rigetta per il resto il ricorso;
c) condanna la Parte_1
”, Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento della metà delle spese processuali, metà pari ad euro 1.100,00 per compensi ed euro 300,00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa;
c) compensa le spese nella restante misura della metà.
Roma, 26.6.2025
Il Giudice
Dr. Corrado Cartoni