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Udienza a trattazione scritta del 11 febbraio 2025
Il G.I. dott. Adele Ferraro lette le note di trattazione scritta depositate da entrambe le parti alle cui conclusioni si rinvia;
visto l'art. 429 c.p.c.; decide la causa come da sentenza che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Adele Ferraro, all'esito della discussione della causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c., svoltasi con note in sostituzione dell'udienza del 11 febbraio 2025, mediante lo scambio di note di trattazione scritta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3431/2023 R.G.A.C. vertente
TRA
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Catanzaro, in Via Tommaso Gulli n. 19, presso lo studio dell'Avv. Dario Fabiano, che la rappresenta e difende in giudizio giusta procura in calce all'atto di intimazione per convalida di sfratto
-INTIMANTE RICORRENTE-
E
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Decollatura (CZ), CP_1 C.F._2 in Via Carducci n. 19, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Sacco, che la rappresenta e difende in giudizio giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
-INTIMATA RESISTENTE -

Oggetto: Sfratto per morosità – risoluzione contratto di locazione per grave inadempimento.
Conclusioni delle parti: Come da note di trattazione scritta depositate da entrambe le parti.
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, Parte_1
ha convenuto in giudizio , deducendo di averle concesso in locazione un immobile ad CP_1
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uso abitativo sito in Catanzaro, in Via del Commercio n. 24, con contratto di locazione transitoria del 17 dicembre 2020.
Ha rappresentato, poi, che con decorrenza dal mese di febbraio 2023 si era resa CP_1
morosa nel pagamento del canone di locazione, per un ammontare complessivamente pari, al momento della proposizione dell'intimazione, ad € 1.500,00.
Si è costituita l'intimata, opponendosi alla convalida dello sfratto.
A sostegno della propria opposizione, ha eccepito, preliminarmente, di non avere mai CP_1 ricevuto alcun sollecito di pagamento dall'intimante. Per tale ragione, ha dedoto la mancanza ed insufficienza di prova circa l'asserito inadempimento in cui sarebbe incorsa.
Ha eccepito, poi, la mancata allegazione di un valido contratto di locazione, in quanto quello registrato e prodotto dall'intimante sarebbe un contratto di locazione transitorio, privo di alcuna valenza, non potendosi rinnovare in automatico, considerando anche che, alla scadenza del termine previsto, nello stesso immobile a questa transitoriamente locato, sarebbero subentrate altre persone, ovvero durante il periodo estivo. Difatti, ha disconosciuto il contratto registrato CP_1 dall'intimante, rappresentando che la locatrice l'avrebbe costretta a lasciare ogni anno l'immobile nei mesi estivi, per poterlo concedere in locazione ai villeggianti. Ha eccepito, dunque, che il contratto di locazione registrato da , al precipuo scopo di proporre l'azione di Parte_1
sfratto per morosità, sarebbe un contratto di locazione a canone libero (cd. 4+4), succeduto ad altro contratto precedente con termine fino al mese di luglio 2021, privo della forma scritta prevista ad substantiam e, dunque, nullo. Ha chiesto, pertanto, nel caso di accertamento della nullità del contratto di locazione, la restituzione dei canoni pagati.
, poi, ha proposto domanda di accertamento negativo circa il presunto mancato CP_1
pagamento dei canoni di locazione, sostenendo di aver pagato i canoni sia a mezzo bonifico che per mezzo di pagamenti in contanti, per i quali mancherebbero quietanze, in quanto la locatrice si sarebbe rifiutata di rilasciarle.
In via riconvenzionale, ha chiesto di accertare l'inadempimento di , che non Parte_1
avrebbe provveduto a riparare i locali a seguito di alcuni allagamenti avvenuti nel mese di gennaio e febbraio 2023, talmente gravi da costringerla ad abbandonare l'immobile per svariati mesi.
Sempre in via riconvenzionale, ha chiesto di accertare e dichiarare la presenza di un unico contatore elettrico e di una sola utenza elettrica. , infatti, ha rappresentato di essere stata CP_1 costretta a pagare anche i canoni della luce afferenti all'abitazione privata della locatrice, a cagione dell'esistenza di un solo contatore ad uso dei due appartamenti. Per l'effetto, ha chiesto di condannare l'intimante al risarcimento dei danni, da determinarsi per equivalente.
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Infine, sempre in via riconvenzionale, ha chiesto di condannare l'intimante al risarcimento dei danni subiti a cagione del mancato godimento durante i mesi estivi dell'appartamento.
Stante l'opposizione della conduttrice, lo sfratto non è stato convalidato, né è stata emessa ordinanza non impugnabile di rilascio, in considerazione delle eccezioni sollevate da parte intimata circa la nullità del contratto per mancanza di forma scritta e dei fatti posti a fondamento della domanda riconvenzionale.
Mutato il rito e ordinato alle parti di esperire il tentativo obbligatorio di mediazione, sono stati anche concessi termini per depositare memorie integrative. Infine, la causa è stata rinviata all'odierna udienza per la discussione e la decisione.
In particolare, parte ricorrente ha insistito per le conclusioni precedentemente rassegnate, ovvero nella dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione, dovuta ad inadempimento della conduttrice, e nell'ordine di rilascio dell'unità immobiliare locata, con condanna al pagamento della resistente dei canoni insoluti da febbraio 2023 fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali.
Parte resistente, invece, ha concluso chiedendo di “accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto ordinare alla signora Parte_1
la restituzione di tutti canoni pagati in mancanza di regolare contratto di locazione ad
[...]
substantiam; - accertare e dichiarare che la signora ha correttamente corrisposto i CP_1
canoni pattuiti;
- accertare e dichiarare la presenza di un unico contatore elettrico e di una sola utenza elettrica e per l'effetto condannare la signora al risarcimento dei Parte_1
danni da determinarsi per equivalente oltre al danno subito dalla mancata comunicazione delle ultime bollette elettriche che hanno causato il distacco della linea elettrica;
- accertare e dichiarare che la signora è inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria ed Pt_1
obbligarla ad eseguirli nei modi che verranno accertati in corso di causa, dichiarare inoltre che
l'immobile è affetto dai vizi per come espresso al paragrafo 4 e pertanto ridurre il canone convenuto a far data da quella dell'allagamento dell'immobile avvenuta presumibilmente tra gennaio e febbraio 2023 fino ad effettivo ripristino delle condizione dell'immobile. Con conseguente condanna alla restituzione del canone percepito in più. - Voglia, inoltre, il giudice ordinare alla signora la stipula di un nuovo contratto alle condizioni non Parte_1
stipulate per iscritto ma provate dalle quietanze di pagamento;
- In subordine, nel caso in cui il contratto non fosse ritenuto nullo, accertare e dichiarare che la signora non ha potuto CP_1
correttamente usufruire del suo appartamento nei mesi estivi e risarcire la signora CP_1
con la somma di euro 1.000,00 o altra somma ritenuta di giustizia dal giudice. - In estremo subordine, nel caso in cui si ritenesse sussistere crediti da parte della signora nei mesi Pt_1
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successivi alla proposizione di questo giudizio voglia il giudice tener conto della interruzione della fornitura elettrica e l'abbandono di fatto dell'appartamento da parte della signora . - CP_1
Condannare la signora alle spese legali sostenute nelle fasi di mediazione”. Parte_1
2. Ciò premesso, la domanda principale spiegata da parte intimante è fondata e, pertanto, deve essere accolta.
Innanzitutto, è necessario richiamare la giurisprudenza in tema di riparto dell'onere della prova in materia di inadempimento contrattuale (cfr. Cass., SS.UU., n. 13533/2001), in base alla quale l'odierna ricorrente ha correttamente provato il titolo contrattuale fondante le proprie pretese ed ha allegato l'inadempimento di controparte cui sarebbe spettato dimostrare la sussistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto fatto valere.
Nel caso di specie, il fatto estintivo prospettato da parte intimata, ovvero di avere sempre corrisposto i canoni di locazione, è rimasto privo di prova.
Parte intimata ha, a tal proposito, allegato alcune quietanze, precisando che altre sarebbero andate distrutte a causa di un allagamento dell'immobile locato. Ebbene, esaminando le predette quietanze
(cfr. all. “Quietanze ” del fascicolo di parte resistente), non può ritenersi provata la CP_1
predetta circostanza.
Le predette quietanze, infatti, non si riferiscono ai canoni per cui oggi è causa, ovvero quelli a partire da febbraio 2023, ma a canoni di annualità precedenti (ovvero, 2021 e 2022). L'unico pagamento imputabile all'annualità del 2023 è quello del canone di gennaio, che non è oggetto dell'odierna intimazione. Deve, poi, precisarsi che la richiesta di prova per testi articolata, volta a provare di aver provveduto a pagare svariate mensilità in contanti, si è appalesata quale assolutamente generica, in quanto priva di riferimenti al pagamento in contanti delle mensilità espressamente contestate nell'atto di intimazione.
In mancanza di una siffatta prova, e potendosi qualificare come grave l'inadempimento della conduttrice, nei termini in cui è stato dedotto, va accolta la pretesa attorea, accertandosi l'avvenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'intimata, e condannando la resistente al rilascio dell'immobile, fissando all'uopo, tenuto conto dei criteri di cui all'art. 56 della L. 27 luglio
1978, n. 392, la data del 11 aprile 2025.
Occorre anche pronunciare la condanna al pagamento dei canoni scaduti, ovvero a partire da febbraio 2023 e fino alla data dell'effettivo rilascio, come da richiesta, maggiorati di interessi al tasso legale dal dì delle singole debenze sino all'effettivo saldo.
3. Deve ora passarsi allo scrutinio delle domande riconvenzionali svolte da . CP_1
Principalmente, parte resistente ha formulato una domanda volta ad ottenere l'accertamento della nullità del contratto di locazione, dovuta dalla mancanza della forma scritta ad substantiam. Ha
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eccepito, in tal senso, che il contratto di locazione registrato medio tempore da Parte_1
sarebbe un mero contratto di locazione transitorio, privo di alcuna valenza, considerato che non si tratta di un contratto rinnovabile in automatico.
Ebbene, la domanda non può trovare accoglimento.
Deve rilevarsi, in particolare, che i contratti di locazione di natura transitoria -ovvero quelli di durata non inferiore a trenta giorni e non superiore a diciotto mesi- devono contenere una specifica dichiarazione delle parti che individui l'esigenza di transitorietà, eccezionale e particolare, del locatore o del conduttore, che giustifichi la durata inferiore a quella legale (ovvero, quattro anni).
L'indicazione dell'esigenza transitoria è una clausola essenziale, atteso che “la natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va desunta non dal termine di durata stabilito dalle parti, ma dalla natura della esigenza abitativa” (cfr. Cass., n. 2702/2017). La mancata indicazione o prova documentata delle esigenze transitorie comporta l'automatica trasformazione del contratto in un'ordinaria locazione abitativa di durata quadriennale, rinnovabile per altri quattro anni (cfr. Cass.,
n. 19435/2008).
Da quanto fino ad ora esposto deriva, dunque, che il contratto transitorio allegato non può essere dichiarato nullo perché, mancando alcuna indicazione e prova delle esigenze transitorie, si è convertito automaticamente in un contratto di locazione ordinaria, cd. 4+4.
Pertanto, non può neppure ordinarsi a la restituzione di tutti i canoni pagati in Parte_1
mancanza di regolare contratto di locazione, in quanto il contratto è valido ed efficace tra le parti.
Passando, poi, al vaglio delle domande riconvenzionali di risarcimento dei danni, neppure queste possono trovare accoglimento.
Innanzitutto, deve rilevarsi che queste sono basate su allegazioni piuttosto generiche, al punto da rendere esplorativa la C.T.U. richiesta da parte resistente al fine di accertare i vizi derivanti dalle infiltrazioni, asseritamente talmente gravi da giustificare sia una riduzione del canone di locazione, sia la condanna di parte ricorrente alla restituzione di quanto pagato in più proprio a titolo di canone.
Poi, deve evidenziarsi nuovamente che parte resistente non ha fornito precisa prova di aver pagato i canoni dei mesi in cui si sarebbero verificate le infiltrazioni e le sue gravi conseguenze: ne deriva che non possa darsi luogo ad una condanna alla restituzione di quanto pagato a titolo di canone di locazione.
Non può neppure accogliersi la domanda di riduzione del canone di locazione, mancando la prova del mancato godimento dell'immobile, in quanto si è limitata a sostenere CP_1 genericamente di aver dovuto abbandonare l'appartamento locato per alcuni mesi a seguito degli allegamenti di gennaio e febbraio 2023, senza però specificare per quali e quanti mesi. Dunque, non
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può ritenersi provato il mancato godimento dell'immobile, e nemmeno una compromissione del godimento, in quanto non è stata neanche fornita prova che vi sia stato un allagamento nei mesi di gennaio e febbraio 2023. Le foto allegate da parte resistente (cfr. all.ti “foto 1- 11, 15, 19-22” e
“foto.zip” del fascicolo di parte resistente) attestano solo la presenza di infiltrazioni, senza fornire prova di quando queste sarebbero avvenute.
Quanto all'ulteriore domanda risarcitoria, avente ad oggetto il mancato godimento dell'immobile da parte di , dipeso dall'abbandono di fatto del medesimo a seguito del distacco CP_1 dell'energia elettrica operato dalla locatrice, neppure questo può trovare accoglimento per difetto di puntuale prova. Si evidenzia che la prova testimoniale articolata sul punto si è appalesata quale generica e poco circostanziata, tanto da rendere, anche in questo caso, una eventuale c.t.u. esplorativa. Anche l'abbandono dell'immobile locato è stato solo genericamente affermato, e trattasi comunque di circostanza recisamente smentita da parte ricorrente, la quale, in occasione delle note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 11 aprile 2024, ha rappresentato che la ricorrente occupava ancora l'immobile. Pertanto, anche questa deve intendersi rigettata.
Deve essere rigettata anche la richiesta di risarcimento del danno cagionato dal mancato godimento dell'immobile nei mesi estivi, poiché la resistente si è limitata ad affermare apoditticamente, senza tuttavia riuscire a provare specificamente, di essere stata costretta ad abbandonare l'appartamento in tale lasso di tempo. Le chat Whatsapp allegate (cfr. all. ti “prova scritta 1- 6” del fascicolo di parte resistente) non provano l'effettivo rilascio dell'immobile per i mesi di luglio e a agosto. Si specifica, anche in tale occasione, che le carenze allegatorie -tali da circoscrivere il thema probandum- non sarebbero state sanate neppure da un'eventuale prova orale.
Infine, per quanto riguarda la condanna alla restituzione di quanto pagato a titolo di utenza servente l'immobile di , per la presenza di un supposto contatore unico, neppure questa Parte_1 può trovare accoglimento. Difatti, l'intimata ha allegato solo qualche bolletta (cfr. all.ti “Foto 13,
15, 17-18, 23-26” del fascicolo di parte resistente), rendendo impossibile determinare l'entità del pagamento indebito. Pertanto, anche tale ulteriore domanda deve essere rigettata.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del
D.M. n. 147/2022, secondo il valore della causa (che individua lo scaglione di riferimento in quello per le controversie di valore compreso tra € 1.100,01 ed € 5.200,00), secondo i valori medi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
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- dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 17 dicembre
2020 per grave inadempimento di e, per l'effetto, condanna quest'ultima CP_1 al rilascio dell'immobile, sito in Catanzaro alla Via del Commercio, n. 24, vuoto e libero da persone o cose in favore di entro e non oltre la data del 11 Parte_1
aprile 2025;
- condanna al pagamento, in favore di dei canoni di CP_1 Parte_1 locazione scaduti relativi ai mesi da febbraio 2023 fino all'effettivo rilascio, oltre ad interessi dalla scadenza del singolo rateo sino al saldo;

- rigetta le domande riconvenzionali proposte da nei confronti di CP_1 [...]
Parte_1
- condanna alla refusione, in favore di delle spese di CP_1 Parte_1 lite, che si liquidano nella complessiva somma di € 2.830,08 di cui € 204,08 per spese ed
€ 2.626,00 per compensi professionali, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge, distratte in favore del procuratore antistatario che ne ha fatto richiesta.
Catanzaro, lì 11 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Adele Ferraro
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