REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 17 dicembre 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 5879 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2024, proposta da
, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta Parte_1 elettronica certificata dell'avv. Alberto Trudu, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce all'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida
INTIMANTE
CONTRO
e , elettivamente domiciliate presso Controparte_1 CP_2
l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Nicola Andrea Oggiano, che le rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
INTIMATE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida notificata il 24 settembre 2024, ex art. 657 cod. proc. civ., Parte_1
ha convenuto in giudizio e , per sentir
[...] Controparte_1 CP_2 convalidare lo sfratto loro intimato per scadenza del termine contrattuale, in riferimento all'immobile ad uso turistico sito in Sestu, via Porrino n. 35, piano secondo, concesso in locazione verso il canone di Euro 650,00, da corrispondersi
1 il primo di ogni mese, per la durata di tre mesi, dal 31 maggio 2024 al 31 agosto
2024, in forza del contratto stipulato il 31 maggio 2024 e registrato il 21 agosto
2024.
Si sono costituite in giudizio e , eccependo Controparte_1 CP_2 il difetto di finalità turistica e l'eccessiva onerosità del canone, opponendosi, quindi, alla convalida, ed invocando, in via riconvenzionale, la dichiarazione di nullità del contratto e la conseguente conversione in una locazione della durata di quattro anni più quattro, nonché la rideterminazione del canone nella misura mensile di Euro 400,00, o quella diversa ritenuta di giustizia.
All'esito dell'udienza di comparizione, il Giudice non ha pronunciato ordinanza di rilascio, sul rilievo della non verosimiglianza della destinazione meramente turistica dell'alloggio locato, e ha disposto il mutamento del rito, stabilendo il termine per l'integrazione delle difese delle parti.
Con memoria integrativa, l'intimante ha chiesto: 1) in via principale, dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento delle conduttrici, morose nel pagamento del canone dal mese di settembre 2024, condannarsi le intimate al rilascio dell'immobile locato, con fissazione a breve della data del rilascio, e condannarsi le intimate, altresì, al pagamento dei canoni scaduti e da scadere, fino alla data del rilascio;
2) in via subordinata, dichiararsi la cessazione del contratto alla data del 31 agosto 2024, condannarsi le intimate al rilascio dell'immobile locato, con fissazione a breve della data del rilascio, e condannarsi le intimate, altresì, al pagamento della somma dovuta per l'occupazione dell'immobile locato, da liquidarsi in via equitativa;
3) in via ulteriormente subordinata, dichiararsi la cessazione del contratto alla data del 30 maggio 2028, dichiararsi il canone locativo nella misura mensile di Euro 650,00 e condannarsi le intimate al pagamento della medesima somma, fino alla data della decisione.
Con memoria integrativa, le intimate hanno confermato le conclusioni già formulate.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti.
***

1. I termini della controversia sono i seguenti.
2 1.1. L'intimante ha esposto quanto segue: in principio di lite, che l'immobile in questione veniva locato solo ed esclusivamente per finalità turistica;
che il contratto prevedeva la cessazione automatica del vincolo alla scadenza concordata;
che inutilmente il locatore richiedeva più volte alle conduttrici la riconsegna dell'immobile locato;
in corso di causa, che il contratto, anche nell'eventualità dell'accertamento della durata quadriennale, doveva dichiararsi risolto per grave inadempimento delle conduttrici, in quanto le stesse si rendevano morose nel pagamento dei canoni dal mese di settembre 2024, con persistente morosità; che l'effettiva volontà dei contraenti, come manifestata nel corso delle trattative, era di stipulare una locazione relativa ad una casa per vacanze, dal mese di maggio e per tutti i mesi estivi;
che nessuna disposizione di legge stabiliva l'ammontare del canone nell'ordinario contratto di locazione quadriennale, in quanto la determinazione del canone era rimessa all'autonomia contrattuale delle parti.

1.2. Le intimate hanno esposto in replica quanto segue: in principio di lite, che il contratto stipulato non aveva finalità turistica, ma esclusivamente abitativa, essendo le intimate alla ricerca di un immobile vicino alla loro residenza e ai loro interessi;
che le stesse subivano un'imposizione dal proprietario dell'immobile, il quale approfittava dell'esigenza e dell'urgenza della giovane coppia di reperire un alloggio ed inseriva la finalità turistica per ragioni meramente fiscali;
che il contratto eludeva l'applicazione della L. n. 431 del 1998, ai fini della c.d. locazione quattro più quattro;
che le conduttrici non rivestivano la qualifica di turiste né di viaggiatrici, dato che abitavano e lavoravano nell'hinterland di
Cagliari; che le medesime pagavano il canone per il mese di settembre 2024, ma esso veniva loro restituito a mezzo di bonifico;
che durante la stagione estiva era diffusa la pratica di aumentare il canone di locazione;
che l'appartamento in questione non poteva essere locato tutto l'anno ad una cifra così elevata;
in corso di causa, che il locatore rifiutava l'adempimento, restituendo il canone corrisposto, e le conduttrici, perciò, loro malgrado, cessavano i pagamenti;
che, nel caso in esame, si doveva discorrere non di grave inadempimento, ma di impossibilità dell'adempimento; che la domanda di risoluzione del contratto era
3 nuova e non scaturiva dalle difese proposte, costituendo piuttosto una domanda
“dimenticata”.

2. La domanda riconvenzionale di accertamento della nullità del contratto, nella parte relativa alla previsione di durata inferiore ai limiti di legge e conseguente natura transitoria della locazione, da esaminarsi con priorità, è fondata.

2.1. Agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, a norma dell'art. 1, comma 2, lett. c), della L. n. 431 del 1998, non si applicano le disposizioni sulla durata dei contratti di locazione di cui agli artt. 2, 3, 4, 4-bis, 7,
8 e 13. In deroga ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge, la cui violazione determina, altrimenti, la nullità della pattuizione, comminata dall'art. 13, comma 3, gli immobili adibiti solo ad uso turistico possono formare oggetto di contratti di locazione, come previsto anche dall'art. 53 del D.Lgs. n. 79 del 2011, ma questi contratti, essendo temporanei, non possono che essere di natura transitoria, a norma dell'art. 5 L. cit., validamente stipulabili alle condizioni previste dal regolamento adottato in attuazione dell'art. 4, comma 2, L. cit., cioè dal D.M. 30 dicembre 2002 (oggi D.M. 16 gennaio 2017), tenuto conto del disposto dell'art. 2, comma 4, D.M. cit., secondo cui i relativi contratti devono contenere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, da provarsi quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto, e le parti devono confermarne la permanenza tramite lettera raccomandata, da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Come previsto dall'art. 2, comma 5, D.M. cit., i contratti di locazione di natura transitoria sono ricondotti alla durata di quattro anni, con rinnovo per altri quattro anni, nel caso della mancata conferma delle esigenze transitorie indicate ovvero nel caso del venir meno delle stesse. Ai fini della stipula di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria, a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5, e al D.M. 30 dicembre 2002, come chiarito in giurisprudenza, occorre la sussistenza di tutte le suddette condizioni, essendo volte a giustificare la deroga alla disciplina ordinaria, e se non ricorrono le condizioni di legge, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento, il
4 contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria, con l'ulteriore conseguenza che va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n.
431 del 1998, art. 2 (Cass. n. 4075 del 2014).

2.2. Nella specie, le intimate hanno dedotto la nullità del contratto di durata inferiore a quella legale, per appena un trimestre, negando la finalità turistica della locazione;
l'intimante, di contro, si è limitato ad affermare l'effettiva intenzione delle parti di concludere un contratto di locazione di natura turistica, ma non si è premurato di allegare l'osservanza dei requisiti formali per la deroga alla durata minima prevista dalla legge e nemmeno di affrontare nelle proprie difese il contenuto obiettivo del contratto in questione, tenuto conto che la scrittura privata prodotta è priva della specificazione delle esigenze transitorie delle parti, al di là della generica destinazione turistica della locazione, ed è priva, altresì, della documentazione idonea a comprovarla, tanto più che l'immobile locato non si trova in zona turistica, essendo ubicato a Sestu, nell'entroterra ed alle spalle del capoluogo regionale, e le conduttrici provenivano entrambe da comuni posti nelle vicinanze, lavorando nello stesso contesto territoriale.

3. La domanda riconvenzionale di accertamento della eccessiva onerosità del canone, invece, è infondata.

3.1. A norma dell'art. 13, comma 1, della L. n. 431 del 1998, è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni. Nel caso di mancata registrazione del contratto nel termine, come previsto dall'art. 13, comma 6, L. cit., il conduttore può chiedere, tra l'altro, la riconduzione della locazione a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge e il canone dovuto non può eccedere quello del valore minimo definito dagli accordi conclusi in sede locale. Nel giudizio così introdotto, come chiarito in giurisprudenza, il giudice accerta il canone dovuto, che non può eccedere la misura stabilita dalle associazioni di categoria, ai sensi dell'art. 2, comma 3, della
L. n. 431 del 1998, e ciò sia nel caso di contratto stipulato a canone libero sia nel caso di contratto stipulato a canone concordato (Cass. n. 15891 del 2025).

3.2. Nella specie, al fine di sottrarsi alla pretesa dell'intimante di pagamento del canone liberamente determinato dalle parti, le intimate hanno genericamente
5 dedotto l'eccessiva onerosità del medesimo, come se fosse ammesso l'intervento correttivo del giudice sul contratto al di fuori del controllo di legalità sugli atti di autonomia privata, mentre non hanno rilevato, come avrebbero potuto, la nullità della relativa pattuizione per tardiva registrazione del contratto e per eccedenza del canone pattuito rispetto al valore minimo stabilito dall'accordo concluso in sede locale;
anche ad esaminare d'ufficio la questione attinente alla validità della clausola determinativa del canone, comunque, tenuto conto della mancata produzione dell'accordo territoriale vigente, non costituente un fatto notorio né soggetto al principio iura novit curia, eppure indispensabile, trattandosi di un parametro interposto per l'accertamento della violazione, e tenuto conto, altresì, della documentata consistenza dell'immobile locato, composto da tre vani, più cucina e servizi, arredato e munito di posto di pertinenza, non può che concludersi per l'assenza di alcun contrasto con la norma imperativa, nell'incertezza del superamento del valore massimo consentito, presupposto per la riconduzione al minimo.

4. L'eccezione pregiudiziale di inammissibilità della domanda di risoluzione per inadempimento è infondata e va disattesa:

considerato che

, nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione, nulla osta a che il locatore, a fronte dell'opposizione, chieda la risoluzione per inadempimento, in ragione della morosità del conduttore, sia perché la nuova domanda risulta connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo sia perché, a maggior ragione, con il mutamento del rito si passa dalla cognizione sommaria alla cognizione piena (Cass. n. 5955 del 2023, in riferimento ad uno sfratto per finita locazione, sul presupposto di un contratto di ipotizzata natura transitoria, e ad una eccezione di durata quadriennale, seguita da una domanda di risoluzione per morosità), non può essere di certo la novità della domanda risolutoria ad impedirne, nel caso in esame, la proposizione, dopo che è stata tempestivamente formulata dall'interessato, nella memoria integrativa posteriore all'ordinanza conclusiva della fase sommaria.

5. La domanda principale di risoluzione del contratto per inadempimento, nel merito, è fondata.
6 5.1. Nel contratto di locazione, come in tutti i contratti di durata, non trova applicazione la regola secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla. Trova, invece, applicazione la regola secondo la quale il conduttore può adempiere pure dopo la proposizione della domanda, ma l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della gravità di esso. Ciò si afferma perché il locatore che ha domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, sicché non è ipotizzabile il venir meno del suo interesse all'adempimento del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua a godere della cosa locata ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (Cass. n. 24207 del 2006; conf. n. 30730 del 2019). Ne consegue che, ai fini della risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (Cass. n. 36494 del 2023).

5.2. Nella specie, l'intimante ha domandato la risoluzione contrattuale, lamentando il mancato pagamento di tutti i canoni maturati da un certo momento in avanti;
di contro, le intimate hanno negato la propria morosità, riferendo al locatore il rifiuto del canone, pagato e restituito, per il primo mese successivo alla scadenza del termine convenuto.

5.3. Ciò premesso, si tratta di accertare se sussista inadempimento e se sia connotato da gravità e la questione, così posta, è di pronta soluzione.

5.4. In base a quello che risulta dal contratto di locazione stipulato per scrittura privata sottoscritta il 31 maggio 2024 e registrata il 21 agosto 2024, avente per oggetto un immobile urbano adibito ad uso abitativo, il locatore e le conduttrici e determinavano Parte_1 Controparte_1 CP_2 il canone mensile in Euro 650,00, da corrispondersi entro il primo giorno di ogni
7 mese, come disposto nell'art. 5.

5.5. Alla luce di quanto precede, non essendo stata fornita la prova liberatoria dell'offerta formale del pagamento, nei modi di legge, di tutti i canoni maturati nel corso del rapporto, a far data dalla prima mensilità scoperta, successiva alla scadenza del termine nullo, ed anche in pendenza del processo, tanto più che la restituzione del versamento risale allo stesso giorno della notifica della citazione, allorché il locatore aveva appena esercitato l'azione di sfratto per finita locazione e non aveva ancora esperito quella di risoluzione per morosità, successivamente proposta, è da ritenersi il grave inadempimento delle conduttrici rispetto alla loro obbligazione di pagare il canone alle scadenze convenute, in favore del locatore, conclamato già in base alle prime difese successive alla proposizione della domanda risolutoria e protratto per ben più del limite minimo di rilevanza del ritardo, secondo il criterio legale, ex art. 5 della L. n. 392 del
1978, con persistenza della morosità da oltre un anno, ed il comportamento inadempiente di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra a ricevere con puntualità il canone, commisurato alla durata del godimento dell'immobile locato, è di gravità tale da giustificare, senz'altro, la risoluzione del contratto dedotto in giudizio.

5.6. Sussiste, pertanto, il presupposto per la pronuncia costitutiva di risoluzione contrattuale.

6. La prima domanda accessoria è anch'essa fondata e, in via consequenziale, deve pronunciarsi condanna al rilascio dell'immobile locato, essendo le conduttrici obbligate a restituire al locatore l'immobile stesso, in quanto detenuto in base a un titolo ormai inefficace;
in proposito, la liberazione non è differibile oltre giorni sessanta, avuto riguardo alle particolari circostanze di fatto, in special modo alla concorrenza di esigenze abitative, in capo alle conduttrici, da un lato, e di esigenze economiche connesse al decorso del tempo e già a lungo sacrificate, in capo al locatore, dall'altro lato.

7. La seconda domanda accessoria è anch'essa fondata e, in via consequenziale, deve pronunciarsi condanna al pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio, essendo le conduttrici tenute a pagare i residui
8 corrispettivi del godimento avuto in costanza di rapporto, per la somma complessivamente ancora dovuta di Euro 10.400,00, commisurata al totale delle mensilità maturate, in riferimento ai mesi da settembre 2024 a dicembre 2025
(650,00 x 16 = 10.400,00); sulla somma così liquidata, peraltro, non sono stati domandati interessi.

8. Le domande subordinate restano tutte assorbite.

9. Conclusivamente, le domande principali vanno tutte accolte.
10. La soccombenza reciproca, desumibile dall'accoglimento della prima domanda riconvenzionale e dall'accoglimento delle domande principali come modificate in corso di causa, giustifica la compensazione per la metà delle spese di lite, con la condanna della parte prevalentemente soccombente al rimborso della restante metà, liquidata in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base all'ammontare dei canoni relativi al periodo controverso, e della complessiva attività svolta, per il procedimento di mediazione in relazione alla fase di attivazione e per il giudizio in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del
2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabelle nn. 2 e 25-bis, terzo scaglione.
11. Infine, visto l'art. 12-bis, comma 2, del D.Lgs. n. 28 del 2010, applicabile ratione temporis, le convenute vanno condannate a versare all'erario una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, per non aver partecipato al procedimento obbligatorio di mediazione, in materia di locazione, senza giustificato motivo (nel verbale del primo incontro, in data 6 febbraio 2025, concluso con esito negativo, è attestata l'assenza delle parti invitate davanti al mediatore, proprio le intimate, nonostante la loro regolare convocazione, con la conseguente impossibilità di procedere al tentativo di conciliazione, che avrebbe facilmente consentito di comporre la controversia in tempi più brevi e con minori spese, in sede stragiudiziale).


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie la prima domanda riconvenzionale e dichiara la nullità del termine
9 trimestrale apposto al contratto di locazione con finalità turistica stipulato per scrittura privata sottoscritta il 31 maggio 2024 e registrata il 21 agosto 2024, tra
, quale locatore, e e , quali Parte_1 Controparte_1 CP_2 conduttrici, con la conseguente riconduzione del rapporto alla durata legale di anni quattro;

2) rigetta la seconda domanda riconvenzionale;

3) accoglie la domanda principale e risolve per grave inadempimento delle convenute il contratto di locazione dedotto in giudizio;

4) accoglie la prima domanda accessoria e condanna le intimate al rilascio, in favore dell'intimante, dell'immobile ad uso abitativo al piano secondo del fabbricato sito in Sestu, via Porrino n. 35, distinto in catasto al foglio 36, particella
2350, subalterno 14, nel termine di giorni sessanta;

5) accoglie la seconda domanda accessoria e condanna le intimate al pagamento, in favore dell'intimante, della somma di Euro 10.400,00, a titolo di canoni scaduti, oltre ai canoni da scadere fino al rilascio, nella misura mensile di Euro
650,00;
6) dichiara assorbite le domande subordinate;

7) compensa per la metà tra le parti le spese di lite e condanna le intimate al rimborso, in favore dell'intimante, della restante metà, che liquida per il procedimento di mediazione in Euro 220,50, a titolo di compensi, ed in Euro
208,32, a titolo di esborsi, e per il giudizio in Euro 2.538,50, a titolo di compensi, ed in Euro 294,75, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge;

8) condanna le convenute al pagamento, in favore dell'erario, di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Cagliari, il 17 dicembre 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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