N. R.G. 6877/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 6877/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in Parte_1 C.F._1 atti, dall'avv. BELFIORE GAETANO ANTONIO
ATTORE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa, giusta procura in atti Controparte_1 C.F._2 dall'avv. PENNISI DAVIDE
CONVENUTA
Avente ad oggetto: contratto di compravendita
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis cpc del maggio 2021, riferiva che con contratto del Parte_1
17.11.2010, la convenuta sig.ra aveva promesso di vendere una porzione di fabbricato Controparte_1 di vecchia costruzione sita in Catania ed ivi meglio descritto per il prezzo di € 150.000,00; riferiva di aver corrisposto € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo e che successivamente aveva corrisposto le seguenti somme: in data 04/02/2011 € 5.000,00 a mezzo assegno bancario tratto su
Unicredit n° 3575038531-12; in data 09/12/2011 € 5.000,00 a mezzo assegno bancario tratto su
Unicredit n° 3575038533-01; in data 09/02/2011 € 5.000,00 a mezzo assegno bancario tratto su
Unicredit n° 3575038532-00; in data 07/02/2011 € 2.500,00 a mezzo assegno circolare n° 5-
pagina 1 di 6 983443603-12 tratto su Credito Siciliano ed € 2.500,00 a mezzo assegno circolare n° 5-983443603-11 tratto sempre su Credito Siciliano;
riferiva, ancora, che in data 16.2.2011 era stata sottoscritta una scrittura privata per convenire la proroga della data del rogito entro il 31.3.2011 e che, successivamente, esso attore aveva corrisposto ulteriori importi : in data 02/03/2011, € 10.000,00 a mezzo assegno circolare n° 6-983895813-04 tratto su Credito Siciliano;
in data 18/03/2011, € 7.300,00
a mezzo assegno circolare n° 6-983895835-00 ed € 2.700,00 in contanti;
in data 12/04/2011, €
10.000,00 a mezzo assegno circolare n° 6-983895877-03 tratto su Credito siciliano;
il 12/10/2011 €
2.500,00 - il 15/11/2011 € 2.500,00 - il 24/12/2011 € 3.000,00 - il 20/05/2012 € 2.000,00 - il
15/06/2012 € 500,00 - il 16/06/2012 € 500,00 - il 03/07/2012 € 500,00 - il 12/07/2012 € 1.000,00 - il
13/08/2012 € 1.000,00 - il 24/09/2012 € 1.000,00 - il 08/10/2012 € 1.000,00 - il 23/10/2012 € 1.000,00
- il 09/11/2012 € 1.000,00 - il 03/12/2012 € 500,00 - il 15/12/2012 € 1.000,00.
Deducendo di aver dunque versato complessivamente la somma di € 84.000,00, ma che il rogito non era stato stipulato e rilevando di aver inoltrato alla convenuta invito alla negoziazione assistita, allegava il proprio diritto alla restituzione dell'importo corrisposto previa risoluzione del contratto preliminare del 17.10.2010 e della scrittura privata di proroga del 16.2.2011.
Chiedeva, pertanto, risolversi il contratto del 17.11.2010 e della scrittura privata del 16.2.2011 e condannare la convenuta alla restituzione della somma di € 84.000,00 oltre interessi e rivalutazione, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva richiamando il contenuto del contratto del 17.11.2010 e la scrittura Controparte_1 privata di proroga del 16.2.2011; riferiva che il 12.4.2013 aveva inviato missiva all'attore, chiedendo che il contratto definitivo venisse sottoscritto entro il 30.4.2013 preannunziando ritenzione di caparra e acconto prezzo;
riferiva che l'attore non aveva riscontrato la lettera e che in ragione di ciò il contratto era da ritenersi risolto ex art. 1454 e 1385 III comma cc;
deduceva che i problemi giudiziari in cui era incorso l'attore a seguito di un'inchiesta della Guardia di Finanza, non giustificavano l'atteggiamento di disinteresse e noncuranza, che l'attore era a conoscenza delle mere difformità tra le planimetrie e lo stato dei luoghi ed eccepiva l'infondatezza della domanda di risoluzione, rappresentando piuttosto la volontà di dare esecuzione al contratto, con la stipula del contratto definitivo nei termini pattuiti, spiegando dunque domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc;
in via subordinata, spiegava domanda riconvenzionale per accertare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita ex art. art. 1454 cc e 1385 comma III cc;
deduceva che contestualmente ed in ragione pagina 2 di 6 dell'impegno contrattuale assunto con l'attore, aveva instaurato trattative con Controparte_2 per l'acquisto di un appartamento in San Gregorio;
riferiva che tali trattative non
[...] erano andate a buon fine per assenza di fondi, proprio a causa della mancata conclusione dell'affare con il sig. e che aveva perduto la caparra versata, pari ad € 42.009,50; allegava inoltre il Pt_1 pregiudizio da perdita di chance per non aver potuto vendere l'immobile oggetto di causa nelle more del rapporto pendente con l'attore.
Chiedeva, pertanto, accertarsi la conformità a legge della propria condotta, rigettarsi la domanda di risoluzione del contratto;
in via riconvenzionale chiedeva ex art. 2932 cc condannare l'attore a dare esecuzione in forma specifica al contratto preliminare del 17.11.2010 e successiva integrazione del
16.2.2011; chiedeva in subordine ed in via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione ex art. 1454 cc e 1385 III comma cc del contratto preliminare del 17.11.2010 e condannare l'attore al risarcimento dei danni quantificati in € 42.009,50 oltre al risarcimento per perdita di chance da liquidarsi in via equitativa, disponendo la compensazione con quanto versato dall'attore a titolo di acconto prezzo, con vittoria di spese e compensi.
La controversia previo mutamento di rito da sommario a ordinario di cognizione veniva istruita documentalmente ed assunta in decisione all'udienza del 10.4.2025 con assegnazione alle parti termini di cui all'art. 190 cpc.
Risulta dagli atti di causa e non è oggetto di contestazione, che in data 17.11.2010, le parti hanno sottoscritto contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Catania Via
Novalucello ed ivi meglio descritto per il prezzo di € 150.000,00; non è oggetto di contestazione che l'attore abbia nel tempo corrisposto la somma di € 84.000,00; risulta e non è oggetto di contestazione, che le parti con scrittura privata del 16.2.2011 abbiano convenuto la proroga per la stipula del contratto preliminare al 31.3.2011, classificando il termine come “ essenziale nell'interesse di parte promittente venditrice”.
Risulta documentalmente dimostrato, che la convenuta con lettera diffida del 12.4.2013 abbia assegnato all'attore termine ultimo ed essenziale al 30.4.2013 per la stipula del contratto definitivo, preannunziando il recesso e il trattenimento della caparra;
non è oggetto di contestazione che la missiva sia stata ricevuta e che non venne in alcun modo contestata dall'attore, il quale nulla ha dedotto sul punto.
pagina 3 di 6 A fronte di tale situazione documentale, deriva anzitutto che il contratto è da ritenersi risolto ex art. 1454 cc.
È dunque infondata la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc, avendo la convenuta già optato per la risoluzione del contratto, allegando l'inadempimento dell'attore, per come da essa stessa riferito nella comparsa di costituzione alla pagina 5, salvo quanto si dirà.
Occorre evidenziare che la domanda riconvenzionale ex art. 2932 cc sarebbe in ogni caso infondata, perché il contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti, prevedeva anche una serie di obblighi inerenti lavori di demolizione e ricostruzione di un muro, obbligazione derivante dalla stipula di altro precedente contratto tra la convenuta ed altro soggetto estraneo al giudizio;
inoltre il contratto non contiene chiara ed esplicita indicazione circa le modalità di pagamento del prezzo residuo di €
120.000,00 ( sebbene ad oggi sia stato già corrisposto l'importo di € 84.000,00), posto che parte promittente acquirente si era riservata la possibilità di richiedere un mutuo ad un istituto di credito cui la parte promittente venditrice avrebbe dovuto far pervenire tutta la documentazione contrattuale, urbanistica e catastale inerente l'immobile, non prodotta neanche nel presente processo ( cfr sul punto
Cass. Civ. sent. n. 5961/2024 “ In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che ha respinto la domanda ex art 2932 c.c., in ragione della insufficiente indicazione nel preliminare degli estremi del contratto di mutuo - piano di ammortamento contenente i ratei con le relative scadenze e i pagamenti eseguiti - nel quale il promissario acquirente avrebbe dovuto subentrare).”.
La convenuta, avendo espressamente richiamato le norme di cui agli artt. 1454 cc e 1385 III comma cc,
è tenuta a restituire l'intero importo ricevuto, sia a titolo di caparra che di acconto prezzo ( cfr ex multis
Cass. Civ. sent. n. 30636/2024 “ In caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo
1385, del codice civile, la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad
pagina 4 di 6 esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile e il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'articolo 1223 del codice civile.”; cfr Cass. Civ. n. 20957/2017 “ In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati)”; cfr Cass. Civ. sent. n.
10952/2012 “ In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo questo (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte, maggiorata degli interessi) "in re ipsa", mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione riguarda esclusivamente l'eventuale maggior danno subito per effetto dell'inadempimento dell'altra parte. Peraltro, ove nello stesso contratto sia stipulata una clausola penale in aggiunta alla caparra confirmatoria, tale ulteriore danno risulta automaticamente determinato nel "quantum" previsto a titolo di penale, la quale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l'esecuzione o la risoluzione.”).
È tuttavia infondata l'ulteriore domanda di risarcimento del danno.
Non è stato prodotto il contratto preliminare che la convenuta afferma di aver sottoscritto con
[...]
e dunque non vi è prova del genere di trattative intercorse, delle condizioni Controparte_3 contrattuali, della data in cui il contratto sarebbe stato sottoscritto, né di chi lo abbia sottoscritto;
non vi
è prova neanche del fatto che il contratto in questione sia stato risolto.
Concludendo, il contratto preliminare di compravendita del 17.11.2010 va ritenuto risolto ex art. 1454 cc per inadempimento del promittente acquirente ma la convenuta è tenuta a restituire l'importo di €
pagina 5 di 6 84.000,00.
Ogni altra domanda va respinta.
Tenuto conto della reciproca e parziale soccombenza, compensa interamente le spese fra le parti.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- Dichiara risolto ex art. 1454 e 1385 III comma cc il contratto preliminare di compravendita del
17.11.2010;
- Condanna alla restituzione in favore di della somma di € Controparte_1 Parte_1
84.000,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- Rigetta ogni altra domanda;

- Compensa le spese di lite.
Così deciso in Catania, il 31.7.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
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