REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cosenza, sezione seconda civile, in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea Palma, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 436 R.G.A.C. dell'anno 2025, decisa all'udienza dell'11.11.25, vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Rosario Maletta;
Parte_1
RICORRENTE
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Rosellina Naccarato;
Controparte_1
RESISTENTE
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso diverso
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
, premesso di avere concesso in locazione, ad uso commerciale, ad Parte_1
una porzione di immobile di sua proprietà sito in Mangone alla via Piano Controparte_1
Lago ex S.S. 19 n. 50, di circa 75 mq., iscritto al catasto fabbricati al fg. 3, p.lla 662, sub. 12, con contratto registrato in data 4.7.23 al n. 003985 serie 3T, ha dedotto l'inadempimento contrattuale da parte della conduttrice per avere quest'ultima realizzato dei lavori, senza sua autorizzazione, che hanno completamente stravolto e modificato la conformazione dei locali per come consegnati, in violazione dell'art. 6 del contratto, in base al quale “Ogni aggiunta che non possa essere tolta i qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del proprietario”; violazione che ha comportato la risoluzione ipso iure del contratto ai sensi dell'art. 12, come contestato alla conduttrice con missiva del 2.7.24. Su tali premesse ha chiesto: “accertare il grave inadempimento della conduttrice … in particolare per la violazione dell'art. 12 in relazione all'art. 6 del contratto di locazione sottoscritto e per l'effetto dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti e condannare la stessa parte conduttrice al pagina 1 di 3 rilascio, in favore del ricorrente, dell'immobile … nello stato in cui è stato consegnato alla data di sottoscrizione del contratto con condanna della conduttrice al risarcimento del danno da inadempimento contrattuale per come verrà accertato in corso di causa ed eventualmente da determinare e liquidare in via equitativa ex art. 1226 c.c..
ha resistito alla domanda asserendo la natura amovibile degli interventi Controparte_1 realizzati sull'immobile e, di conseguenza, la non necessaria preventiva autorizzazione del locatore, che comunque era stata verbalmente accordata, ed ha chiesto, a sua volta, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni nella misura di € 25.000,00 per il nocumento arrecato all'attività dalla stessa svolta a causa dei provvedimenti del Comune di Mangone adottati su impulso di nonché per le condotte invasive da quest'ultimo poste Parte_1
in essere.
Preliminarmente, si precisa che la causa viene decisa sulla base dei soli atti difensivi e documenti ritualmente depositati dalle parti, non potendosi tenere conto, in particolare, delle memorie ex art. 171-ter c.p.c. (e della documentazione ad esse allegata), previste nell'ambito del rito ordinario, non applicabile al presente procedimento soggetto al rito c.d. locatizio ex art. 447-bis c.p.c., come da rilievo formulato all'udienza del 17.6.25.
Ciò premesso, risulta dagli atti che la conduttrice ha rilasciato l'immobile in data 9.6.25, come da verbale sottoscritto da entrambe le parti.
Dunque, in accoglimento delle conformi richieste conclusive delle parti, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere in merito alla domanda di risoluzione del contratto.
Considerato che entrambe le parti hanno insistito nella liquidazione delle spese processuali, va tuttavia valutata la fondatezza della domanda stessa in termini di soccombenza virtuale.
Al riguardo, precisato che trattasi di domanda di risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., facendo seguito al rilievo ufficioso formulato all'udienza del 17.6.25, deve osservarsi che la clausola sub art. 12 del contratto di locazione (a mente della quale “L'inadempienza da parte del conduttore o del locatore di uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà, ipso iure, la sua risoluzione”) è nulla per indeterminatezza, in quanto genericamente riferita a tutte le obbligazioni assunte dalle parti.
Per costante giurisprudenza, per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate (cfr. Cass. 32681/19). La clausola che non individua specificamente le obbligazioni il cui inadempimento determinerebbe la risoluzione del contratto è pertanto nulla per indeterminatezza dell'oggetto (cfr. Cass. 23843/25).
pagina 2 di 3 Rispetto alla domanda di risoluzione deve dunque ritenersi la soccombenza virtuale del ricorrente.
La pretesa risarcitoria avanzata dal ricorrente deve ritenersi abbandonata in quanto non riproposta in sede di discussione.
Deve essere infine rigettata la domanda riconvenzionale formulata dalla resistente, volta ad ottenere il ristoro di un danno apoditticamente determinato in € 25.000,00.
In particolare, nessuna prova è stata fornita riguardo al danno da perdita di clientela, ricondotto a condotte invasive del ricorrente, ed alla sua consistenza, essendosi l'istante limitata a formulare un capitolo di prova (n. 4) generico e perciò inammissibile.
Parimenti carente la prova dei danni conseguenti ai provvedimenti amministrativi adottati su impulso del ricorrente, non avendo l'istante indicato alcun parametro utile ai fini della loro quantificazione e neanche chiarito se l'attività sia cessata definitivamente o trasferita altrove.
Le due situazioni, potenzialmente foriere di conseguenze patrimoniali diverse tra loro, sono infatti prospettate come alternative, con ciò non consentendo di apprezzare la natura delle ricadute dei detti provvedimenti nella sfera dell'istante.
La reciproca soccombenza (virtuale per il ricorrente, effettiva per la resistente) giustifica la compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione:
- dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione;

- rigetta la domanda riconvenzionale;

- compensa le spese processuali.
Cosenza, 11.11.2025
Il giudice dott. Andrea Palma
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