TRIBUNALE DI LIVORNO
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 30047/2021
promossa da

Parte_1
RICORRENTE
contro

Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 25 settembre 2025, innanzi al dott. Alberto Cecconi, sono comparsi:
Per , l'avv. ROMANO ALESSANDRO e l'avv. FALAGIANI Parte_1
MICHELA
Per , l'avv. CUCCUINI ANDREA e l'avv. PICCOLO ROBER- Controparte_1
TO nonché SOLARI Alessandro quale procuratore speciale della resistente
Il G.I. invita le parti a concludere e discutere.
Gli avv.ti ROMANO e FALAGIANI concludono come da atti e come da note conclusi-
ve autorizzate.
Gli avv.ti CUCCUINI e PICCOLO concludono come da atti e come da note conclusive autorizzate.
Le parti discutono oralmente la causa dopodiché
1 Il Giudice
decide come da separata sentenza di cui dà lettura, allontanatisi i procuratori.
IL GIUDICE
dott. Alberto Cecconi
2 segue verbale dell'udienza del 25 settembre 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LIVORNO

Il BU, nella persona del Giudice dott. Alberto Cecconi ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 30047/2021 promossa da:
, con sede in Portoferraio ( Parte_2
LI ), Loc. Padulella snc, cod. fisc. e numero di iscrizione al Registro Imprese di Livorno
, in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, rap- P.IVA_1 presentata e difesa dagli avv.ti Michela Falagiani ed Alessandro Romano presso il cui studio sito in Portoferraio (LI), Via Guerrazzi n. 69 è elettivamente domiciliata
- Attrice ricorrente/resistente sulla domanda riconvenzionale
contro
(P.I. ) con sede in Portoferraio (LI), via Alcide Controparte_1 P.IVA_2
De Gasperi n. 9, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazioni CP_2
, rappresentata e difesa dall' Avv. Andrea Cuccuini e dall'Avv. Roberto Piccolo
[...] ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo difensore sito in Arezzo,
Via Croce (C.F. ) con studio in Arezzo, Via Avvocato Fulvio C.F._1
Croce n. 14
- Convenuta resistente/ricorrente in via riconvenzionale
Oggetto: affitto di azienda – risarcimento del danno
Conclusioni: come da verbale dell'odierna udienza
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con atto di citazione, ritualmente notificato, di seguito, per Parte_1 brevità, ” o anche solo ) conveniva dinanzi al BU di Parte_1 Pt_3
Livorno, Sezione Distaccata di Portoferraio, la per chiedere Controparte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo BU adito,
- previo accertamento dei danni tutti, indicati in premessa, derivati alla società attrice a causa dell'inadempimento, da parte della dell'obbligo contrattual- Controparte_1 mente previsto, e sulla stessa gravante, di manutenzione ordinaria del complesso aziendale, e dell'obbligo di restituzione dell'azienda, alla scadenza, nello stato di normale efficienza, come previsti agli artt. 6 e 7 (richiamati anche nella scrittura pri- vata del 22/02/2019) del cessato contratto di affitto d'azienda del 30/03/2007; previo accertamento, altresì, dell'occupazione sine titulo del complesso aziendale di cui è causa, da parte della società nel periodo intercorrente tra il Controparte_1
31/12/2018, data di cessazione del contratto di affitto, e il 22/02/2019, data di riconse- gna effettiva dell'azienda; previo, infine, accertamento dei danni derivati alla società attrice per mancanza di prenotazioni e perdita di clientela a causa del ritardato rilascio dell'azienda, ben oltre la scadenza del termine contrattuale, quantificati nella somma di € 30.000,00, corri- spondente alla necessitata riduzione del canone annuo di affitto accordata al nuovo ge- store, condannare la società per tutte le causali di cui sopra, al pagamento, Controparte_1 in favore dell'attrice, delle seguenti somme: € 98.740,00 per spese di ripristi- no/sistemazione dei vizi e carenze accertati nella CTU della procedura per ATP;

€ 30,700,00 per riparazioni/sostituzioni degli impianti indicati nella CTU della proce- dura per ATP;
€ 42.753,77, quali ulteriori spese per il ripristino/sistemazione del com- plesso aziendale alberghiero dopo la riconsegna dell'azienda, per poterla nuovamente affittare e, quindi, per la riapertura, come da dettaglio prodotto 17.928,70 a titolo di maggior spesa rispetto a quella indicata nella CTU dell'ATP per il rispristino delle persiane ammalorate;

€ 15.568,00, a titolo di indennità per occupazione sine titulo dell'azienda dal
31/12/2018 ( data di cessazione del contratto ) al 22/02/2019 (data dell' effettiva ricon- segna);
2 ed € 30.000,00 a titolo di danno per mancanza di prenotazioni e perdita di clientela a causa del sopradetto ritardato rilascio dell'azienda, pari alla già detta riduzione del canone annuo di affitto. Oltre al rimborso delle spese legali e tecniche sostenute dall'attrice nell'ambito del procedimento per ATP, di cui: € 5.944,05, quale compenso del CTU;
€ 12.365,19 quali spese di CTP;
€ 4.140,80, quali spese legali. così condannare la al pagamento della somma complessiva di € CP_1 CP_1
258.140,51, salva la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia quale eventualmen- te accertata in corso di causa, oltre interessi legali dal dì del dovuto al saldo.
Con vittoria di spese ed onorari”.
La società attrice, a fondamento della domanda, allegava quanto segue:
- di essere titolare di una azienda, corrente in Portoferraio, Loc. Padulella snc, avente ad oggetto l'attività di albergo sotto l'insegna “Hotel QU”; - con scrittura pri- vata autenticata del 30 marzo 2007 (Notaio n. 74.919/19.136 di repertorio, re- Per_1 gistrata a Piombino in data 20 aprile 2007 al numero 489, modello II) la ACQUA MA-
RINA S.R.L. aveva concesso in affitto alla l'azienda alber- Controparte_1 ghiera de qua comprensiva di “tutti gli elementi che concorrono a formare il patrimonio aziendale nella sua unitarietà”, e cioè l'immobile ed i mobili, gli arredi e le attrezzatu- re, “oltre all'avviamento ed ai vari marchi, nomi e quant'altro in uso alla società
[...]
; - la durata del contratto era pattuita dal 30 marzo 2007 sino alla sua na- Parte_1 turale cessazione alla data del 31 dicembre 2018 (ove il rapporto si sarebbe risolto di diritto senza necessità di diffida/messa in mora); - con atto autenticato nelle sottoscri- zioni dal Notaio in data 3 dicembre 2013 al numero 92.426 di repertorio Per_1
(doc. n. 2), le parti avevano modificato parzialmente il contratto di affitto del
30/03/2007 (per quanto riguarda, nello specifico, l'aggiornamento del canone di affit- to e l'ammortamento dei beni affittati), rimanendo, per il resto, il precedente contratto invariato (ivi compresa la scadenza alla data del 31/12/2018); - con comunicazione dell'11 maggio 2018 invitava l'affittuaria a mani- CP_3 CP_1 festare (entro la fine del maggio 2018) la propria eventuale intenzione di continuare la gestione dell'azienda alberghiera mediante stipula di un nuovo contratto di affitto d'azienda (così da permettere, in caso contrario, alla proprietaria di liberamente orga- nizzarsi diversamente); - l'affittuaria rimaneva silente all'invito de quo e con successiva corrispondenza (doc. 5) palesava la propria intenzione di voler far cessare il rapporto di affitto alla naturale scadenza contrattuale;
- nel precedente novembre 2017, all'esito di
3 un sopralluogo (effettuato per verificare, in conformità alle disposizioni contrattuali, lo stato di manutenzione del complesso aziendale), aveva già avuto Parte_1 modo di contestare alla affittuaria una serie di asseriti “plurimi e gravi inadempimenti relativi alla manutenzione ordinaria del complesso, sulla stessa gravante” denunciando un generale stato di degrado/deperimento e ammaloramento dei beni aziendali ed invi- tando, contestualmente, l'affittuaria, a provvedere alle sistemazioni/ripristini del caso;
- con comunicazioni a mezzo PEC dell'08/10/2018 e del 26/10/2018, CP_4
dopo debita contestazione, forniva all'affittuaria un dettagliato elenco delle carenze
[...] riscontrate nella manutenzione ordinaria, intimandole le opportune sistemazioni al fine, tra l'altro, di ristabilire la piena efficienza del complesso aziendale;
- la ricorrente con comunicazione PEC del 23 novembre 2018 (doc. 9), previa quantificazione delle spese occorrenti per le opere di sistemazione/sostituzione e ripristino come da capitolato alle- gato alla predetta missiva, preannunciava all'affittuaria di voler procedere all'esecuzione dei lavori, “salva successiva rifusione della corrispondente spesa” da par- te dell'affittuaria; - la , con lettera del 28 novembre 2018, previa ge- CP_1 nerica contestazione di ogni addebito relativo alla manutenzione ordinaria, avanzava nei confronti della ricorrente pretese in merito ad “opere di miglioria dalla stessa apportate al complesso aziendale de quo”, preannunciando, per la prima volta, la volontà di non riconsegnare il complesso aziendale alla scadenza contrattuale del 31/12/2018 “se non dietro “fantomatici” adempimenti da parte della società istante (corresponsione di un'indennità di avviamento)”; - con ricorso ex art. 696 c.p.c. (depositato in data 20 dicembre 2018) la ricorrente, lamentando l'adempimento della convenuta affittuaria dell'obbligo di manutenzione ordinaria, chiedeva verificarsi lo stato dei luoghi e le con- dizioni del complesso aziendale oggetto di affitto, accertarsi le carenze manutentive e il deperimento dei beni aziendali denunciati, valutarsi le cause delle carenze/deperimento e/o delle perdite lamentate, stabilendo, in particolare, se tutte le suddette doglianze fos- sero addebitabili alla mancanza di ordinaria manutenzione e/o, comunque, ad incuria, imperizia o mancanza di diligenza della società affittuaria e chiedeva, infine,
l'individuazione delle opere, lavori e/o sostituzioni necessari per eliminare le problema- tiche lamentate e per ripristinare l'efficienza del complesso aziendale, quantificandone la relativa spesa;
con ricorso ex art. 700 c.p.c. (depositato in data 21 dicembre 2018 di- nanzi al BU di Livorno, Sezione Distaccata di Portoferraio) Parte_1 chiedeva disporsi la condanna di al rilascio ed alla riconsegna CP_1
4 dell'azienda alberghiera (comprensiva di tutti gli elementi formanti il patrimonio azien- dale con retrocessione, inter alia, delle relative licenze/autorizzazioni e volturazioni del- le varie utenze); - con ordinanza del 19 gennaio 2019 resa dall'intestato BU nel suindicato procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. veniva dichiarata inammissibile la domanda cautelare ex art. 700 c.p.c.; - avverso la predetta ordinanza veniva proposto, in data 06/02/2019, reclamo al collegio ex art. 669 terdecies c.p.c. con udienza per la com- parizione delle parti fissata al 12/03/2019;
- in data 22 febbraio 2019 le odierne parti, pendente il citato procedimento di reclamo, sottoscrivevano una scrittura privata nella quale dichiarava di resti- Controparte_1 tuire alla società l'azienda alberghiera, comprensiva dell'immobile Parte_1
e di tutti i beni mobili di cui la detta azienda risultava composta (arredi, attrezzature, li- cenze, poste a corredo della stessa, comprese le certificazioni degli impianti ), acconsen- tendo al subentro della nelle varie utenze e forniture, nonché nei Parte_1 servizi internet, booking e quanto altro nel web attinente alla pubblicizzazione ed alla prenotazione dell'albergo, il tutto con abbandono del procedimento di reclamo e con salvezza dei diritti e/o pretese delle parti “connessi e/o derivanti dal cessato contratto del 30/03/2007”; - che, diversamente da quanto pattuito nella scrittura del 22 febbraio
2019, la non aveva riconsegnato “tutti i beni mobili, arredi ed attrez- CP_1 zature” a corredo dell'azienda avendo appurato la ricorrente nei giorni successivi alla riconsegna che la gran parte delle dotazioni dell'albergo, presenti fino alla fine del
2018, era stata portata via dall'affittuaria e che “molti oggetti/apparecchiature” erano stati sostituiti con altri vetusti e non/mal funzionanti (segnatamente, i 17 estintori dell'albergo erano scomparsi;
l'impianto wifi nonché i computer e le calcolatrice erano stati sostituiti con apparecchiature vecchie e non funzionanti;
n. 15 materassi sostituiti con altri vecchi, macchiati e non ignifughi;
tappezzeria varia e stoviglie per le colazioni venivano rinvenute in quantità assolutamente non sufficiente per la struttura;
il leggio in ottone per avvisi ai clienti era stato sostituito con uno vecchio ed ossidato;

l'aspirapolvere era stata sostituita con una vecchia;
“sparita molta attrezzatura da lavo- ro come scale, scalei, lavatappeti e attrezzatura varia da ufficio”); - la ACQUA MA-
RINA sollecitava con missiva dell'8 aprile 2019 la consegna sia delle licenze e certifi- cazioni di cui al punto b) dell'accordo transattivo e contestava l'omessa riconsegna dei vari beni mobili, arredi ed attrezzature a corredo dell'azienda facendo presente l'impossibilità della riapertura dell'albergo senza una cospicua integrazione delle dota-
5 zioni in esame e non rivenute in loco;
- con successiva comunicazione del 3 maggio
2019 veniva stigmatizzata dalla ricorrente la mancata riconsegna della documentazio- ne/certificazione di alcuni impianti (segnatamente, certificato di conformità del condi- zionatore;
dichiarazione di conformità del centralino FI 325 OPEN;
libretto impianto centrale termica, con verbale delle visite periodiche;
e registro controllo dell'impianto di rilevazione automatica antincendio); - con lettera dell'8 luglio 2019 CP_1 replicava in maniera generica rivendicando la restituzione di beni non meglio precisati;
- in data 11 luglio 2019 veniva depositata la relazione peritale nell'ambito del proce- dimento ATP R.G. 4666/2018 a firma del CTU Geom. che quantificava Persona_2 in € 98.740,00 i costi per il ripristino delle parti ed elementi dell'azienda alberghiera ammalorate per difetto di manutenzione ordinaria e determinava in € 30.700,00 i costi per il ripristino degli impianti risultanti non funzionanti;
- , sulla Parte_1 scorta delle risultanze della CTU richiedeva con PEC del 17 luglio 2019 e 29 luglio
2019 a la corresponsione degli importi di cui sopra oltre ad ulteriori CP_1 somme (sempre a titolo di risarcimento) a titolo di spese sostenute dalla ricorrente per reintegrare le dotazioni dell'azienda alberghiera non più presenti presso la struttura alla data della riconsegna (spese necessarie per poter dare in gestione il predetto compendio aziendale al nuovo affittuario con il quale aveva CP_5 Parte_1 sottoscritto in data 26 novembre 2019 un contratto preliminare) nonché somme a titolo di indennità di occupazione dell'azienda alberghiera (con riferimento al periodo inter- corrente tra la scadenza contrattuale – 31 dicembre 2018 – sino alla effettiva riconsegna
– 22 febbraio 2019 – indennità di occupazione quantificata in questa sede in €
15.568,00); - con mail del 12 agosto 2019 replicava alle richieste ri- CP_1 sarcitorie eccependo “lagnanze in merito ad asserite “bollette” non rimborsate, ed in merito all'utilizzo, da parte della società sul proprio sito internet, di Parte_1 foto raffiguranti anche presunti, non meglio precisati, “beni” di proprietà della
[...]
; - con comunicazione del 2 dicembre 2020 reiterava le CP_1 Parte_1 proprie richieste di risarcimento precisando una ulteriore voce di danno legata alla ritardata consegna dell'azienda alberghiera (id est, la perdita totale delle prenotazio- ni dalla fine dell'anno 2018 sino al marzo 2019 allorquando l'azienda con contratto del
22 marzo 2019 veniva nuovamente concessa in affitto alla am- Parte_4 ministrata da quantificandola in € 30.000,00, importo corrispondente CP_5 alla riduzione del pattuito canone di affitto con la nuova affittuaria;
- le spese sostenute
6 da per ripristino/sostituzione degli impianti e delle componenti Parte_1 ammalorate e per la reintegra delle dotazioni mancanti ammontavano ad € 73.453,77 e, pertanto, previa detrazione dell'importo di € 30.700,00 già quantificato dal CTU nella relazione peritale del procedimento ATP, residuava la somma di € 42.753,77 a titolo di maggiori spese sostenute (anche tenuto conto che per i lavori di ripristino delle persiane in legno dell'albergo aveva sostenuto la spesa complessiva di € Parte_1
33.928,70, spesa eccedente rispetto alla relativa spesa quantificata dal CTU in soli €
17.928,70).
i costituiva ritualmente e tempestivamente in giudizio, con- Controparte_1 testando in fatto ed in diritto le allegazioni difensive avversarie e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“In via preliminare e nel rito affinché il Giudice adito, in accoglimento dell'eccezione formulata sul punto, Voglia accertare e dichiarare che il presente giudizio debba essere introdotto con rito locatizio ex art 447 bis cpc, adottando ogni più opportuno e conse- quenziale provvedimento al riguardo.
Nel merito si conclude per il rigetto della domanda attrice in ordine a tutti i profili di danno prospettati in citazione, posto che, per i motivi tutti esposti nella premessa che precede, tali voci di danno risultano infondate, non provate e comunque non riferibili ad inadempimenti ascrivibili alla società convenuta.
In accoglimento poi della domanda riconvenzionale che con il presente atto viene svolta dalla convenuta società, accertato e dichiarato che il centralino e accessori vari,
l'impianto di ricezione televisiva e satellitare oltre accessori, i nr 72 minibar da camera
, i servizi e forniture per aggiornamento software e wifi di cui alla documentazione pro- dotta quali documenti 14,15,16 e 17 ,nonché la proprietà delle foto di cui alla documen- tazione di acquisto prodotta quali documenti 18,19 e 20 , risultano essere stati acqui- stati dalla e dunque di esclusiva proprietà della stessa, accertato altre- Controparte_1 sì che tali beni non sono stati riconsegnati da parte della , a seguito Controparte_6 della riconsegna dell'albergo, condannare la attrice , in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore a far luogo alla immediata restituzione , in favore della convenuta , dei suddetti beni, ovvero alla corresponsione di una somma pari al lo- ro valore di acquisto indicato in complessivi Euro 45.588,22= ovvero in quella maggio- re o minor somma che dovesse risultare dovuta all'esito della causa.
7 Sempre in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale condannare inoltre la società attrice alla refusione, in favore della convenuta società dell'importo complessi- vo di Euro 2475,93 =_da questa sostenuto per il pagamento di utenze e servizi di cui ai documenti prodotti nr 21,22,23 e 24 relativi alle utenze e imposte intestate alla
[...]
, trattandosi di consumi e imposte dell'hotel QU riferiti a periodi CP_1 successivi alla data di avvenuta riconsegna della struttura alberghiera in favore di
[...]
e dunque facenti carico a tale ultima società. CP_7
Con vittoria di compensi e spese”.
A tal fine la parte convenuta/resistente allegava ed eccepiva: i) in via preliminare in rito la necessità di trattare la controversia nelle forme del rito locatizio ex art. 447 bis c.p.c.;
ii) nel merito, l'infondatezza delle domande avversarie non avendo CP_4 mai fornito la prova di quale fosse lo stato conservativo in cui versava la strut-
[...] tura alberghiera al momento iniziale del contratto d'affitto di azienda e non avendo la ricorrente fornito un elenco condiviso e sottoscritto dalle parti di quali fossero le attrezzature costituenti il complesso aziendale de quo; iii) la relazione peritale di cui al procedimento Atp R.G. 4666/2018 aveva confortato quanto testé eccepito eviden- ziando come gran parte degli interventi di ripristino ivi indicati fossero imputabili al normale uso dell'albergo con conseguente esclusione della responsabilità della conve- nuta;
iv) durante la vigenza del contratto di affitto di azienda, la resistente aveva impe- gnato significative somme per mantenere in buono stato conservativo la struttura corre- dandola di attrezzature (segnatamente, spese per acquisto box doccia, cappottine ester- ne, idraulica ed aria condizionata, moquette, tendaggi e porte, piante, pensiline) provve- dendo ad acquistare una serie di dotazioni, alcune delle quali (segnatamente, “Centra- lino e accessori vari di cui alla fattura TCE 195/2007 per Euro 23.100,00= ( doc.14)
Impianto ricezione televisiva e satellitare oltre accessori vari di cui alla fattura Elbasat
82/ 2012 per Euro 7.441,50 (doc.15) ; fornitura di nr 72 minibar da camera di cui alla fattura 4180/ 2008 di Technomax Srl per Euro 12.182,40 ( doc.16) ; servizi aggiorna- mento software e wifi di cui alle fatture di Elba Rete 18/2018 e 34/2017 per Euro
1000,00 ( doc.17); rilievi fotografici presenti nel sito dell'hotel QU acquistati da da per Euro 424,32 come da notula 27/2014 Paolo CP_1 Parte_5
AN ( doc.18 -19) e per Euro 1440,00= come da fattura 7/06 , Parte_6 nell'ambito oltretutto di un rapporto di utilizzo di tali foto disciplinato da liberatoria”) non risultavano restituite a favore della resistente con conseguente domanda riconven-
8 zionale di restituzione dei beni o, in subordine, del loro controvalore pari ad €
45.588,22; - la aveva, altresì, sostenuto spese per utenze, servizi ed CP_1 imposte (segnatamente, utenze ENEL, imposta pubblicità insegne e canone RAI primo semestre 2019 per l'importo complessivo di € 2.475,93 relative a periodi successivi alla riconsegna dell'azienda) rispetto alle quali chiedeva in via riconvenzionale la corre- sponsione;
iv) nel contratto di affitto in atti vi era il riferimento ad un inventario dei beni che, invero, non era stato mai sottoscritto;
v) la mancanza di beni e dotazioni avrebbe posto seri dubbi circa la configurabilità di un contratto di affitto di azienda “rendendo per ciò stesso la fattispecie in esame inquadrabile in un semplice contratto di locazione della struttura alberghiera, circostanza questa che darebbe luogo alla dovuta corre- sponsione dell'indennità di avviamento, al termine del contratto , in favore della conve- nuta, indennità che questa si riserva di chiedere con separato giudizio”.
Alla prima udienza (celebratasi in modalità cartolare) del 21 settembre 2021 il G.I. as- segnatario del fascicolo (Dott.ssa Emilia Grassi), in ragione dell'oggetto della

contro

- versia (contratto di affitto di azienda), visto l'art. 426 c.p.c. disponeva il mutamento di rito assegnando alle parti termine di giorni 15 per il deposito dell'istanza di mediazione rinviando la causa all'udienza dell'11 gennaio 2022.
All'udienza dell'11 gennaio 2022, previo accertamento di espletamento del procedimen- to di mediazione (con esito negativo), il nuovo G.I. assegnatario (dott. Franco Pastorelli) rinviava all'udienza del 7 maggio 2022, assegnava alle parti termini per eventuale inte- grazione degli atti introduttivi del giudizio mediante memorie e documenti.
In data 16 aprile 2022 depositava la memoria integrativa ex art. 426 Parte_1
c.p.c.. In tale scritto la ricorrente replicava alle difese/eccezioni avversarie rappresen- tando quanto segue: - il contratto di affitto d'azienda del 30 marzo 2007 risolveva il precedente contratto di affitto di azienda parimenti intercorso tra le parti e datato
17 dicembre 1999; - a riprova che il complesso aziendale per cui è causa fosse “com- pleto di ogni suo elemento”, “completamente ristrutturato e rimesso a nuovo” e che l'azienda nel 2007 fosse provvista di tutte le attrezzature e dotazioni necessarie per l'esercizio dell'attività, produceva una pletora di fatture per opere di Parte_1 ristrutturazione e per acquisto beni, arredi ed attrezzature risalenti al decennio 1990-
1999 (periodo in cui il complesso aziendale era detenuto dalla ricorrente); - nel 1999
(pochi mesi prima dell'inizio dell'affitto di azienda de quo) aveva Parte_1 acquistato un pulmino Renault da nove posti per consegnarlo nel dicembre 2000 alla
9 a servizio dell'azienda (fino al 2009); - il buono stato conservativo CP_1 del complesso aziendale era comprovato anche da un servizio fotografico realizzato nel
2006 oltre che dalle immagini (sempre risalenti al 2006) estratte dal sito www.archive.org riportanti una descrizione dell'azienda de qua quale complesso com- pletamente ristrutturato e dotato di camere modernamente arredate, munite di aria con- dizionata, tv sat, telefono e quasi tutte con balconi o grandi terrazzi attrezzati;
- nel 2006 la aveva effettuato ulteriori interventi di ristrutturazio- CP_1 ne/manutenzione straordinaria e migliorie (implementazione dell'impianto di condizio- namento) per poter “rifatturare” “in tutto o in parte” tali interventi alla ricorrente dal
2007 al 2011; - pertanto, tutte le carenze manutentive indicate nella relazione del CTU nel procedimento di ATP erano da addebitarsi unicamente alla inerzia ed incuria della affittuaria su cui contrattualmente incombeva l'obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria del complesso aziendale;
- le fatture prodotte dalla allo sco- CP_1 po di dimostrare l'assolvimento del proprio obbligo contrattuale erano per lo più ante- riori al 2007 ed “indeterminate” perché riferite a due distinti Hotel (IL RO e
QU) entrambi gestiti dalla resistente affittuaria e spesso “rifatturate” alla ricor- rente (a titolo esemplificativo, la fattura n. 1426 del 28.4.2004 (acquisto box doccia) era riferita ad un acquisto di nel 2004 con conseguente vetustà dei box CP_1 doccia al momento della riconsegna dell'azienda nel febbraio 2019); - quanto alla do- manda riconvenzionale avente ad oggetto la restituzione/risarcimento delle dotazioni as- seritamente acquistate dalla resistente, l'art. 7 del contratto di affitto del 30 marzo 2007 escludeva espressamente che per eventuali migliorie o addizioni sul complesso azienda- le la affittuaria poteva pretendere compensi o risarcimenti di sorta, rimanendo le stesse a favore della;
- peraltro, gli acquisti in esame integravano interventi Parte_1 di ripristino/sostituzione di impianti e/o attrezzature già presenti nel compendio azienda- le e divenute vetuste ed obsolete.
Quanto alla pretesa di rimborso delle fatture per utenze avanzata da in CP_1 via riconvenzionale, precisava che: - l'emissione delle fatture Parte_1
ENEL era derivata da condotte omissive della affittuaria successive alla riconsegna non avendo essa messo in condizione la ricorrente (fornendo una semplice bolletta con il codice POD dell'utenza) di provvedere alla tempestiva voltura;
- la fattura relativa all'imposta per pubblicità delle insegne (€ 541,15) era riferita a due strutture alberghie- re differenti (Hotel IL RO e Hotel QU); - la spesa per il primo seme-
10 stre 2019 del canone RAI era da addebitarsi alla resistente per non aver la stessa comu- nicato tempestiva disdetta del relativo abbonamento.
Quanto all'eccepita omessa redazione ed allegazione dell'inventario al contratto di affit- to per cui è causa, allegava la superfluità della relativa redazione at- Parte_1 teso che all'epoca la compagine sociale delle odierne contendenti era composta dagli stessi soggetti (famiglia e famiglia “di guisa che Persona_3 Persona_4 tutti i soci di entrambe le società erano ben edotti delle dotazioni, beni, attrezzature e mobilia, componenti il compendio aziendale, consegnato da a Parte_1 [...] al momento della stipula del contratto di affitto. Questo fino almeno CP_1 all'anno 2011, allorquando, come già detto, si fece luogo alla cessione delle quote socia- li (cfr. doc. n. 46) con definitiva differenziazione delle due compagini sociali”.
In data 9 maggio 2022 la resistente depositava, a sua volta, la memo- CP_1 ria integrativa autorizzata. In tale scritto, la convenuta/resistente ribadiva l'inesistenza di alcun inventario dei beni e delle attrezzature (inventario che non risultava allegato nean- che al precedente contatto di affitto di azienda del 1999) ed eccepiva l'inconsistenza delle fatture prodotte in memoria integrativa avversaria relative agli acquisti del decen- nio 1990-1999 (“Appare sin troppo evidente che, anche volendo ipoteticamente pre- scindere dal periodo in cui si collocano tali acquisti, oltre modo risalente rispetto al contratto del 2007 per cui è causa, l'avvenuto acquisto di tali beni non può costituire la prova del fatto che gli stessi siano stati effettivamente messi a disposizione dell'azienda, né che gli stessi siano stati consegnati a all'inizio del rapporto di affitto di CP_1 azienda, né soprattutto del loro stato di usura e di conservazione, rispetto a quando sono stati acquistati”) da ritenersi non idonee a dimostrare quale fosse l'effettiva consistenza ed efficienza dei beni e delle attrezzature (ed il loro stato di conservazione) integranti il complesso aziendale nel 2007.
Per contro, ad avviso della , le fatture prodotte in comparsa (e “per un CP_1 importo certamente superiore ad € 150.000,00”) darebbero conto dei significativi inter- venti manutentivi eseguiti dall'affittuaria sul compendio aziendale.
Quanto, poi, alle pretese risarcitorie della ricorrente riferite alla asserita ritardata conse- gna dell'azienda, affermava che ogni relativa questione era da inten- CP_1 dersi transatta e definita con la sottoscrizione dell'accordo transattivo del 22 febbraio
2019.
11 All'udienza del 3 giugno 2022 il nuovo G.I. assegnatario del fascicolo (Dott.ssa Nico- letta Marino), ritenuta l'ammissibilità e rilevanza della prova orale articolata dalle parti, ammetteva le istanze di prova orale rinviando all'udienza del 18 ottobre 2022 per l'escussione di 1 teste per parte.
All'udienza del 18 ottobre 2022 veniva espletato l'interrogatorio formale del legale rappresentante di (Alessandro Solari) nonché venivano escussi i CP_1 testi (impiegata presso nonché socia, alla Testimone_1 Pt_4 data di udienza, “da circa 7 o 8 anni” di e Pt_1 Parte_1 Persona_5
(ex dipendente e manutentore dell'Hotel IL RO della Porto Argoo, in quiescen- za dal 2016).
All'udienza del 21 marzo 2023 venivano escussi i testi (libero Testimone_2 professionista), (direttore di villaggio ed attuale gestore CP_5 dell'Hotel QU) (falegname, libero professionista) Testimone_3
(vivaista) (tecnico delle telecomunicazioni), Testimone_4 Tes_5 termoidraulico). Testimone_6
All'udienza del 6 dicembre 2023, divenuto medio tempore lo scrivente Giudicante asse- gnatario del fascicolo in virtù di variazione tabellare avente efficacia dal 12 giugno
2023, venivano escussi i testi (barista alle dipendenze della Testimone_7 nuova società affittuaria che gestisce l'hotel QU nonché figlia Pt_4 della direttrice dell'albergo e del di lei compagno Parte_7 CP_5 legale rappresentante della , (direttore dell'albergo Ac- Pt_4 Parte_7 quamarina nonché socia del nuovo gestore . Pt_4
All'udienza del 20 marzo 2024 lo scrivente Giudicante sottoponeva alle parti la seguen- te proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.: “ corrisponde ad CP_1 Pt_1
a titolo risarcitorio la somma onnicompresiva di € 100.000,00 a tacita- Parte_1 zione di ogni sua pretesa, rinunciando i contendenti ad ogni azione ed eccezione formu- lata in giudizio;
•spese di lite integralmente compensate tra le parti” e, su istanza con- giunta delle parti, rinviava la causa all'udienza del 16 maggio 2025 per consentire alle parti di valutare la proposta de qua, riservando all'esito ogni ulteriore determinazione istruttoria. con nota di deposito del 6 maggio 2025 palesava la propria adesione alla Parte_1 proposta conciliativa giudiziale.
12 con nota di deposito del 6 maggio 2025, “tenuto conto delle ingenti somme CP_1 sostenute in vigenza del lungo periodo locativo per assicurare la ordinaria manutenzio- ne della struttura alberghiera condotta in locazione, che ne ha consentito la migliore fruibilità da parte dei clienti, come in effetti avvenuto, condizione che è stata verificata alla luce del buono stato manutentivo in cui la stessa versava al momento della ricon- segna”, ritenendo di non aver violato i propri obblighi contrattuali e di non dover rico- noscere alcunché alla società ricorrente, dichiarava di non aderire alla proposta concilia- tiva giudiziale.
All'udienza del 16 maggio 2024, il G.I., appurata la mancata adesione alla proposta da parte della resistente, ritenuta la necessità di disporre CTU sul quesito formulato dalla ricorrente in sede di memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. disponeva consulenza tecnica d'ufficio nominando per l'incombente il Geom. (che aveva già stilato la Persona_2 relazione peritale nel precedente procedimento di accertamento tecnico preventivo) e fissava l'udienza del 18 giugno 2024 per il giuramento del CTU ed assegnazione termi- ni ex art. 195 c.p.c.
La causa veniva a tale udienza rinviata al 19 dicembre 2024 per esame elaborato peritale e per eventuale prosecuzione del giudizio.
All'udienza del 19 dicembre 2024, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva rin- viata al 26 giugno 2025 per discussione orale (rinviata, poi, d'ufficio al 25 settembre
2025 per i medesimi incombenti).
La causa è stata istruita a livello documentale nonché tramite escussione dei testi sopra indicati e tramite CTU e all'odierna udienza (25 settembre 2025), all'esito della discus- sione, il G.I. ha emesso la presente sentenza con motivazione contestuale.
***
1.In via preliminare, non sembra superfluo evidenziare che il nostro ordinamento pro- cessuale è improntato al principio del libero convincimento, sicché, salvo i casi tassativi previsti per le prove legali, il Giudice può fondare il proprio convincimento sulle risul- tanze probatorie legittimamente acquisite al processo, senza gerarchia tra prove orali e prove documentali.
La valutazione delle risultanze delle prove ed il giudizio sull'attendibilità dei testi, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più attendibili,
13 senza essere tenuto ad un'esplicita confutazione degli altri elementi probatori non accol- ti, anche se allegati dalle parti (Cassazione civile, sez. vi, 04/07/2017, n. 16467; cass. civ., sez. 01, del 23/05/2014, n. 11511; cfr., altresì, in motivazione, Cass., Sez. 2, Ordi- nanza n. 2977 del 31/01/2019, Rv. 652433 - 01).
Ciò premesso, nel perimetrare in estrema sintesi l'oggetto della presente controversia, va dato atto che la società ricorrente ha avanzato domanda giudizia- Parte_1 ria tesa ad accertare l'inadempimento della resistente (affittuaria CP_1 dell'azienda alberghiera per cui è causa) rispetto all'obbligo contrattuale dalla stessa assunto in sede di contratto d'affitto d'azienda – e tale è correttamente da qualificarsi giuridicamente la scrittura privata autenticata del 30 marzo 2007 (Notaio n. Per_1
74.919/19.136 di repertorio, registrata a Piombino in data 20 aprile 2007 al numero 489, modello II) e non contratto di locazione commerciale come erroneamente ravvisato da parte resistente – relativo alla manutenzione ordinaria del compendio alberghiero.
Parte ricorrente, premesso il richiesto accertamento dell'inadempimento contrattuale, ha poi sviluppato plurime domande risarcitorie, alcune delle quali, lo si anticipa sin da ora, meritevoli di integrale reiezione.
Per contro, la resistente ha spiegato domanda riconvenzionale volta CP_1 ad ottenere il ristoro delle spese per imposte e utenze dalla stessa sostenute in periodo successivo alla scadenza contrattuale nonché per ottenere il risarcimento del danno rela- tivo a beni mobili di asserita sua proprietà e non oggetto di riconsegna alla stessa al ter- mine del rapporto contrattuale.
Così sinteticamente perimetrato l'oggetto del presente giudizio, è appena il caso di ri- chiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale - che ha trovato cristallizzazio- ne in un noto intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cassazione civi- le, sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533) che ha risolto un contrasto in materia di inadem- pimento di obbligazioni e relativo onere probatorio (si vedano, a favore dell'orientamento poi ripreso dalle Sezioni Unite, Cassazione civile, sez. III, 23 maggio
2001, n. 7027; Cassazione civile, sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629; Cassazione civile, sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446)– in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione: il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimen- to del danno ovvero per l'adempimento –salvo che si tratti di obbligazioni negative– deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento del-
14 la controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr., da ultimo, in motivazione, Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 25410 del 23/09/2024, Rv. 672294 – 01).
Orbene, nella fattispecie che ci occupa la parte attrice/ricorrente , ti- Parte_1 tolare dell'azienda corrente in Portoferraio, loc. Padulella snc, avente ad oggetto l'attività di albergo sotto l'insegna “Hotel QU” ha agito giudizialmente nei confronti della affittuaria dell'azienda alla stessa concessa in virtù CP_1 della citata scrittura privata del 30 marzo 2007 chiedendo l'accertamento dell'inadempimento contrattuale della affittuaria all'obbligo di ordinaria manutenzione
(art. 6) e dell'obbligo di restituzione dell'azienda (riconsegna dell'immobile, dei mobili, arredi ed attrezzature) in buono stato di conservazione (art. 7) con contestuale domanda risarcitoria avente ad oggetto: a) i danni relativi alle spese di ripristino/sistemazione dei vizi accertati anche all'esito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo svoltosi tra le medesime parti;
b)i danni (rectius, un indennizzo) da occupazione sine ti- tulo del complesso aziendale da parte della resistente tra la data di naturale scadenza contrattuale (31 dicembre 2018) e la data di riconsegna effettiva dell'azienda (22 feb- braio 2019); b) il danno derivante da mancanza di prenotazioni e perdita di clientela as- seritamente causata dal ritardato rilascio dell'azienda (e quantificato nello “sconto” pari ad € 30.000,00 apportato dalla alla nuova società affittuaria Parte_1 nel nuovo contratto di affitto di azienda). Pt_4
Era, quindi, onere della società ricorrente dimostrare la sussistenza del titolo negoziale ed allegare l'inadempimento della convenuta.
Per contro, era onere della convenuta dimostrare di aver correttamen- CP_1 te adempiuto alla propria obbligazione di manutenzione ordinaria e di restituzione dell'azienda in buono stato di conservazione, ovvero la sussistenza di altre cause estin- tive o modificative della pretesa creditoria della società attrice.
Orbene, dalle risultanze probatorie in atti può ritenersi esaustivamente assolto l'onere probatorio gravante su la quale ha provato l'esistenza di un rapporto Parte_1 negoziale con la controparte ed ha allegato in giudizio (nonché provato all'esito del pro- cedimento di accertamento tecnico preventivo) l'inadempimento della controparte con- trattuale.
15 Per contro, la resistente non è riuscita a contestare la sussistenza né CP_1 del titolo contrattuale né il suo non irrilevante inadempimento alle obbligazioni dalla stessa assunte.
Ad ogni modo, se è vero che la domanda risarcitoria avente ad oggetto la riparazio- ne/risistemazione dei beni ammalorati per effetto della incuria/negligenza e, in definiti- va, per non idonea ordinaria manutenzione spettante alla andrà accol- CP_1 ta – ancorché nei limiti di cui in parte motiva – le restanti domande risarcitorie di
[...]
meritano reiezione. CP_7
Parimenti merita reiezione, per le ragioni di cui in parte motiva, la domanda risarcitoria spiegata in via riconvenzionale da (avente ad oggetto l'asserita omes- CP_1 sa restituzione di beni di asserita sua proprietà). Va accolta, per contro, la domanda ri- convenzionale formulata da relativa alla restituzione di quanto dalla CP_1 stessa sostenuto a titolo di utenze/imposte riferibili a periodo successivo alla scadenza contrattuale.
2. Tutto ciò premesso, si impone una importante precisazione che avrà riflessi, ad avvi- so dello scrivente Giudicante, sull'importo da riconoscere all'attrice a titolo risarcitorio.
La presente controversia sconta una difficoltà istruttoria di non poco momento.
È pacifica, infatti, la carenza agli atti di un inventario dei beni componenti il com- plesso aziendale per cui è causa.
L'inventario risulta mancante sia nel contratto di affitto di azienda del 2007 (nonostante un formale richiamo alla sua esistenza) sia nel contratto di affitto di azienda preceden- temente intercorso tra le stesse parti e datato 17 dicembre 1999.
Tale mancanza offre più di uno spunto difensivo alla resistente per ot- CP_1 tenere una pronuncia di rigetto delle domande avversarie: in estrema sintesi, stando alle difese della resistente, non avendo dato atto della concreta sussistenza della composizione Parte_1
e dello stato del compendio alberghiero affittato al momento dell'inizio del rapporto contrattuale oggetto di causa (contratto di affitto d'azienda del 2007) ogni disquisizione su eventuali inadempimenti contrattuali all'obbligo manutentivo sarebbe destinata a dis- solversi nel nulla.
16 Orbene, è vero che parte attrice non è riuscita a dare compiuta dimostrazione dell'effettiva composizione delle dotazioni ed attrezzature componenti l'azienda alber- ghiera oggetto di affitto.
Non possono certamente ritenersi idonee a tal fine le fatture prodotte in memoria ex art. 426 c.p.c. relative ad opere di ristrutturazione e di acquisto beni, arredi ed attrezzature risalenti al decennio 1990-1999 (periodo in cui il complesso aziendale era detenuto dalla ricorrente) ergo a considerevole distanza dall'inizio del rapporto contrattuale (marzo
2007) oggetto di causa.
Tuttavia, proprio avendo riguardo al regolamento contrattuale de quo – con cui le parti risolvevano per mutuo dissenso e senza previsione di alcun corrispettivo il precedente rapporto di affitto di azienda del 17 dicembre 1999 – si deve dare atto che all'art. 7 vi è un sostanziale riconoscimento da parte dell'affittuaria dello stato di CP_1
“normale efficienza” dell'azienda affittata: “La società affittuaria si impegna, nei limiti delle sue normali possibilità di lavoro, di mantenere in efficienza l'organizzazione dell'azienda affittata. Si impegna, inoltre, a restituirla alla scadenza della locazione nello stato di normale efficienza, in cui riconosce di averla ricevuta dalla società loca- trice, salvo il normale deperimento derivante dall'uso. Al termine del rapporto, la so- cietà affittuaria dovrà riconsegnare l'immobile e tutti i mobili, gli arredi, le attrezzatu- re e quant'altro indicato nell'inventario in buono stato di conservazione, tollerandosi solo il deterioramento dipendente dal diligente uso dei beni ed impegnandosi la stessa a corrispondere il prezzo di quegli oggetti che dovessero risultare mancati o deteriorati.
Le eventuali migliorie od addizioni sul complesso aziendale eseguite dalla società affit- tuaria rimarranno a favore della società locatrice, senza che la società affittuaria possa pretendere compensi o risarcimenti di sorta. La società locatrice non sarà tenuta alla corresponsione di alcuna indennità per incrementi nell'avviamento commerciale, rico- noscendo la società affittuaria che l'azienda concessa in affitto è già ben avviata e ri- nunciando, sin da ora, in maniera definitiva ed irrevocabile, a qualsiasi diritto o prete- sa nei confronti della società locatrice”.
Alla luce di quanto convenuto tra le parti nel regolamento negoziale de quo, pur non po- tendo dare atto dell'esatta composizione al marzo 2007 del compendio aziendale affitta- to (non disponendo dell'inventario citato all'art.3 e richiamato all'art. 7 del contratto di affitto di azienda in esame), si può comunque dare atto che lo stato dei beni aziendali
17 fosse quantomeno buono e tale da garantire una “normale efficienza” all'azienda ogget- to di affitto.
A ciò si aggiunga che l'elaborato peritale a firma del CTU Geom. di cui Persona_2 al procedimento ex art. 696 bis c.p.c. (R.G. 4666/2018 - cfr. all. 21 di cui alla produzio- ne documentale di parte ricorrente) ha riscontrato, all'esito di plurimi sopralluoghi pres- so la struttura recettiva per cui è causa uno stato di ammaloramento e degrado di alcuni dei beni, arredi e dotazioni riferibili al compendio affittato.
Si rimanda, per la specifica indicazione, dei singoli beni danneggiati/ammalorati alle pagg.

5 -17 di cui al citato elaborato peritale (cfr., a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, il difetto di pitturazione del parapetto in ferro del parcheggio esterno;
la man- canza di elementi in laterizio/coppo sulla copertura del fabbricato;
la mancanza di opere di manutenzione ordinaria delle parti lignee della pensilina d'ingresso alto strada;
i di- fetti di verniciatura delle persiane e la lesione di alcuni loro elementi in legno dovuta
“sia all'usura, sia ad una mancata adeguata e costante manutenzione in considerazione del fatto che la struttura essendo sulla costa è soggetta maggiormente a deterioramen- to”; verde esterno non curato con mancanza di manutenzione ordinaria di potatura di ar- busti ed alberi;
vegetazione del giardino trascurata con presenza di arbusti e piante a ter- ra non smaltite;
carente manutenzione e pulizia degli Office di sala con danni alla relati- va finestra “riconducibili alla manata manutenzione dell'infisso”; stato di “degrado ge- nerale” dei locali tecnici interrati “in parte dovuto alla presenza di umidità da risalita che comporta il deterioramento dell'intonaco nella parti basse ed in parte dovuto anche alla carenza di manutenzione delle murature con pitturazione posticcia e rasatura spo- radica”; porta esterna del locale caldaia in “scadente stato di manutenzione” “con pre- senza di ruggine dovuta sia alla vetusta dell'infisso sia alla mancata manutenzione del supporto con adeguata pitturazione anti-ruggine”; insegna dell'Hotel lato strada, posta sulla via pubblica ed inserita all'interno di struttura in acciaio, risultata “arrugginita per mancata manutenzione alle parti in ferro”; inferriate del cancello di ingresso risultate
“prive di manutenzione”; infissi esterni presentanti “carenze generalizzate di manuten- zione alla verniciatura , alla ferramenta, ed alcune parti lignei”; difetti al cancello in ferro posto a chiusura dello scannafosso dovuti a “mancata manutenzione”).
Ciò premesso, il CTU ha preso puntuale posizione in ordine alle cause dei vizi e difetti di cui ai beni/arredi/dotazioni componenti il compendio alberghiero affittato indivi- duando ben tre ragioni giustificatrici del lamentato ammaloramento: 1) la carente manu-
18 tenzione ordinaria della struttura e delle attrezzature;
2) la vetustà delle stesse;
3) l'usura conseguente al fisiologico uso delle stesse:
“Le cause dei vizi e difetti sopra evidenzianti è riconducibile in parte alla mancata ma- nutenzione ordinaria della struttura e delle attrezzature, in parte alla vetusta della stes- sa ed in parte dovuta all'uso, anche in considerazione del fatto che trattasi di una strut- tura alberghiera dove all'uso continuo di alcune attrezzature porta inevitabilmente all'usura”.
Il tutto, non mancando di precisare che le proprie considerazioni tecniche sono il “frutto di quanto è stato rilevato oggettivamente nei sopralluoghi eseguiti non conoscendo la scrivente lo stato manutentivo dell'immobile, delle dotazioni e delle attrezzature all'epoca della consegna all'affittuario”. In altri termini, come precisato a pag. 25 dell'elaborato perita- le, il CTU non ha potuto “avanzare osservazioni in merito allo stato dell'immobile e dell'azienda antecedente i fatti di causa in quanto non è elemento conosciuto, quanto riportato nella perizia si limita al riscontro oggettivo verificato durante le operazioni peritali”.
Il CTU nell'elaborato peritale di cui al procedimento ex art. 696 bis c.p.c. (R.G.
4666/2018) ha compiutamente stilato a pag. 17 gli interventi atti ad eliminare i danni ed i vizi rilevati nel corso dei sopralluoghi precisando come il costo delle opere di ripristi- no veniva ivi valutato in considerazione dei prezzi correnti sul mercato per la zona di ri- ferimento arrivando a quantificare i relativi costi in € 98.740,00.
Quanto alla valutazione dei costi di ripristino relativi ai vizi agli impianti il CTU ha pa- rimenti indicato gli interventi necessari quantificandoli in € 26.200,00.
Trattasi di indagine tecnica che questo giudice reputa di dovere condividere e fare pro- pria e dalla quale trarre elementi per la formazione del proprio convincimento (Cass. civ., Sez. III, 8 ottobre 1990, n. 9863 in Mass. Giur. It., 1990; v. anche Cass. civ., 5 ago- sto 1982, n. 4398).
Non vi è motivo per discostarsi dalle conclusioni del CTU Geom. in quanto Per_2
l'elaborato peritale ha vagliato con i dovuti approfondimenti e con ampia motivazione ogni profilo tecnico della controversia.
Orbene, sommando gli importi per i costi di ripristino ed interventi necessari per elimi- nare la situazione di degrado ed ammaloramento di beni, impianti e dotazioni aziendali si perviene all'importo di € 124.940,00.
19 Tuttavia, tenuto conto della sopra evidenziata carenza documentale (omessa produzione dell'inventario rispetto al quale parte ricorrente afferma in sede di memoria ex art. 426
c.p.c. che è stata a suo tempo ritenuta superflua la sua formazione attesi gli stretti rap- porti tra le due famiglie facenti capo alle due realtà societarie odierne contendenti¹) e tenuto conto che il CTU, con ampia, motivata e condivisibile osservazione, ha ritenuto che i vizi lamentati dall'attrice sono da ricondursi eziologicamente Parte_1 non solo all'omessa manutenzione ordinaria da parte dell'affittuaria CP_1 ma anche alla vetustà delle attrezzature ed all'usura connessa all'uso diuturno dei beni trattandosi di struttura alberghiera, la pretesa risarcitoria sopra indicata merita di essere ridimensionata apportando anche in via equitativa una riduzione pari a 2/3: tre sono sta- te le cause produttive dei disagi lamentati dalla ricorrenti, ciascuna delle cause ha, dun- que, ad avviso dello scrivente pari potenzialità eziologica (1/3) in ordine alla realizza- zione dell'evento lesivo lamentato.
Dalla somma di € 124.940,00 si perviene, dunque, all'importo di € 41.646,66.
Le produzioni documentali effettuate dalla resistente ed attestanti le spese dalla stessa sostenute per adempiere all'obbligo di ordinaria manutenzione non elidono la sua re- sponsabilità contrattuale atteso che, in assenza anche di tali spese (al netto di ogni con- siderazione sulla riconducibilità delle stesse in favore della gestione dell'Hotel Acqua- marina e non in favore del distinto hotel, IL RO, sempre gestito in tali anni dal- la resistente) i pregiudizi lamentati in questa sede da sarebbero stati Parte_1 senz'altro superiori.
Va detto che nel corso del presente giudizio, in accoglimento di apposita istanza istrut- toria della ricorrente, è stata ammesso un supplemento di CTU volto ad accertare le do- tazioni/beni aziendali presenti nel compendio alberghiero alla data sia del primo contrat- to di affitto (17.12.1999) sia al momento del contratto di affitto per cui è causa
(30.3.2007) e soprattutto, per quanto più strettamente rileva ai nostri fini, la necessità e la congruità delle spese, “aggiuntive” rispetto a quelle indicate dal CTU in sede di pro-
20 cedimento di ATP, effettuate da dopo la riconsegna Parte_1 dell'azienda “per l'importo di € 42.753,77, per acquisti, sostituzioni e ripristino, al fine di reintegrare e rendere funzionante la stessa azienda in vista della riapertura per la stagione 2019, nonché la congruità del maggior importo speso, pari ad € 17.928,70, ri- spetto a quanto indicato dal CTU nel procedimento per ATP. per il ripristi- no/rifacimento delle persiane ammalo rate”.
Il secondo elaborato peritale ha potuto offrire ulteriori elementi conoscitivi rispetto al primo elaborato.
Ed invero, il CTU sin dalla premessa dell'elaborato peritale ha precisato che “parte del- le spese indicate dall'attrice si riferiscono a forniture, reintegrazioni di dotazioni aziendali nonché di opere di ripristino, acquisti e lavorazioni non oggetto di accerta- mento in sede di ATP”.
Il CTU del tutto correttamente, anche tenuto conto dell'onere probatorio gravante su parte attrice, ha escluso dalle verifiche allo stesso demandate tutte quelle fornitu- re/dotazioni non oggetto di precedente giudizio di accertamento tecnico preventivo (“La verifica di tali dotazioni non è stata oggetto di CTU in sede di ATP e la scrivente non può accertare la necessità e congruità di tali spese non avendo conoscenza e visione di- retta di tali materiali e dotazioni alla data di riapertura della struttura alberghiera”).
In altri termini, del tutto condivisibile è stata la scelta dell'ausiliario di ritenere “verifi- cabili” i soli “maggior costi” riferibili alle lavorazioni già oggetto di CTU in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c.; gli altri “costi ulteriori sostenuti dall'attrice”, es- sendo relativi a “forniture, ed opere la cui necessità non è oggi accertabile essendo mu- tato lo stato dei luoghi e non conoscendo le motivazioni tecniche per le quali si è reso necessario provvedere all'integrazione o sostituzioni di dotazioni aziendali” non sono stati correttamente valutati in sede di supplemento istruttorio.
Lo scrivente Giudicante ritiene i due elaborati peritali (sia quello in sede di ATP che quello depositato in questa sede quale supplemento di indagine) pienamente condivisibi- li.
Peraltro, nel caso di specie, la meticolosità degli accertamenti effettuati dal perito e la completezza degli elaborati, sono più che idonei a dimostrare i fatti in discussione.
Il CTU ha puntualmente replicato alle osservazioni critiche dei consulenti di parte con motivazione esaustiva ed adeguata, cui si rinvia atteso il carattere prettamente tecnico delle questioni sollevate ed affrontate dagli esperti.
21 Il BU del resto - aderendo alle conclusioni del CTU che ha tenuto conto dei rilievi dei CTP formulati in sede di supplemento di indagine, replicandovi - esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non è necessa- rio che si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, anche laddove non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché in- compatibili con le conclusioni tratte (cfr., da ultimo, in motivazione, Cass., Sez. 2, Sen- tenza n. 11659 del 04/05/2023, Rv. 667768 – 03; cfr., inter alia, in senso conforme
Cass. n. 33742 del 16/11/2022; Corte d'Appello di Milano, sentenza n. 2618/16, in cui si richiama Cass. sentenza n. 10222/2009).
Orbene, tra le dotazioni escluse dall'accertamento peritale – esclusione adeguatamente motivata dall'ausiliario e fatta propria dal G.I. - vi sono dunque le “voci da 1 a 9) a forniture di dotazioni quali piatti, bicchieri, cuscini, biancheria, materassi , lampade ecc per un importo di € 8.666,46 (compreso iva)”, le voci da 13 a 16) lavorazioni a for- niture quali produttore ghiaccio, pulizie straordinarie ecc per un importo di € 14.843
(compreso iva), la voce 24 costo sostenuto (€ 2804,77 compreso iva) per la sostituzione di parti della caldaia, la voce 25 costo sostenuto (€ 2113,97 compreso iva) per la ripara- zione di addolcitore, la voce 28 “costo sostenuto (€ 6.366,00 compreso iva) per la sosti- tuzione di valvole, scarichi , cassette wc, sedili ecc”, la voce 29 “costo sostenuto (€
312,00 compreso iva) per ripristino centrale antincendio”.
Per contro, il CTU con ampia, esaustiva motivazione ha vagliato attentamente i costi maggiori (rispetto a quelli indicati nel primo elaborato) affrontati da Parte_1 nella realizzazione degli interventi di ripristino.
Fermo quanto si esporrà in ordine al rifacimento delle persiane esterne, il CTU ha pun- tualmente indicato l'importo maggiore sostenuto dalla ricorrente in ordine a ciascuna delle parti ammalorate e già oggetto di precedente accertamento.
Devono pertanto aggiungersi a titolo risarcitorio gli importi – ritenuti necessari e con- grui - di € 45,38 (riparazione dell'insegna del tetto); € 167,38 (riparazione dell'insegna su strada – si precisa che in sede di elaborato il CTU ha erroneamente dato atto di una differenza positiva di € 183,00 laddove dalla differenza tra il costo sostenuto € 533,38 e quanto indicato in perizia € 366,00 si perviene ad €167,38), € 451,40 (costi per sostitu- zione finestra office sala e persiana lavanderia), € 220,00 (fornitura estintori), € 42,00
(costo per ripristino wi-fi).
22 Quanto alle spese sostenute pari ad € 3.162, 55 per sostituzione impianto tv satellitare, lo scrivente Giudicante esclude il riconoscimento della somma aggiuntiva rispetto a quanto previsto in sede di ATP atteso che la ricorrente, per libera scelta imprenditoriale, ha deciso di provvedere alla completa sostituzione dell'impianto anziché alla più eco- nomica scelta (€ 300,00) di sua riparazione. Ciò sol che si consideri che, come ha pun- tualmente osservato il CTU, “all'epoca della ATP si lamentava solo una scarsa ricezio- ne del segnale TV”.
Quanto, infine, alle enfatizzate maggiori somme sostenute da per il Parte_1 rifacimento delle persiane esterne (pari ad € 33.928,70 oltre IVA) a fronte dell'importo computato in sede di primo elaborato per € 16.000,00 oltre IVA si precisa quanto segue.
Il costo sostenuto indicato nella CTU per tale lavorazione si riferiva a lavorazioni di ri- strutturazione di n° 38 delle persiane in legno “mentre quello indicato nel documento 27 citato è relativo alla ristrutturazione di n° 22 persiane in legno e la sostituzione ex novo di n° 14. La differenza, quindi, di costi tra quanto sostenuto dall'attrice e quanto ricono- sciuto in sede di ATP è dovuto anche alla scelta di provvedere alla sostituzione di parte delle persiane anziché alla ristrutturazione di quelle esistenti”.
Il CTU, alla luce di quanto sopra evidenziato, ha ritenuto congruo “riconoscere il mag- gior costo sostenuto per l'opera considerando solo quello per la ristrutturazione delle persiane ovvero un incremento di € 259,00 oltre iva per ciascun elemento per una mag- giorazione quindi di € 9842,00 oltre iva rispetto a quanto valutato in sede di ATP”.
Orbene, se si sommano gli importi di cui alle c.d. “ulteriori spese” affrontate dalla ricor- rente post consegna dell'azienda e ritenute dal CTU congrue e necessarie (ergo €
9.842,00 + € 45,38 + 167,38 + 451,40 + 42,00) si perviene all'importo finale di €
10.548,16.
Applicando anche a tale importo finale la decurtazione di 2/3 (così come applicata alla stima dei costi di ripristino di cui al procedimento di ATP) si ottiene l'importo di €
3.516,05 da aggiungere al ristoro di € 41.646,66, pervenendo così all'importo di €
45.162,71: questo è l'importo finale dovuto da ad CP_1 Parte_1
a titolo risarcitorio per inadempimento contrattuale all'obbligo di manutenzione ordina- ria e di restituzione dell'azienda in buono stato di conservazione.
2.1 La domanda formulata dalla ricorrente solo in sede di note difensive conclusionali avente ad oggetto la richiesta di applicazione della rivalutazione monetaria sull'importo
23 complessivamente dovutole da parte della non merita di essere accol- CP_1 ta perché tardivamente formulata.
Ed invero, nell'atto introduttivo e nella memoria ex art. 426 c.p.c. l'attrice si era limitata a chiedere l'applicazione degli interessi legali dal dì del dovuto al saldo. Solo nell'ultimo scritto ha avanzato allegazioni circa l'avvenuta (a far data dal 2019) svaluta- zione monetaria del 18,2% con relativa richiesta in sede di conclusioni di “rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo”.
Dovendo la “rivalutazione monetaria” essere richiesta in modo specifico e tempestivo, non essendo la stessa conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbliga- zioni pecuniarie (in tal senso, inter alia, in motivazione, Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n.
21239 del 28/08/2018, Rv. 650352 – 01; Cass. n. 22273 del 2010), l'aver avanzato tale domanda solo nell'ultimo scritto difensivo conduce alla reiezione della domanda in par- te qua.
3. In merito alla richiesta di indennizzo per occupazione abusiva del compendio alber- ghiero tra la data di scadenza contrattuale e la data di sua riconsegna alla titolare società ricorrente così come in merito alla richiesta risarcitoria formulata da Parte_1
a titolo di ritardata consegna si precisa quanto segue.
Entrambe le domande risarcitorie sono infondate.
Parte ricorrente, infatti, sembra obliterare il contenuto cristallino della “scrittura priva- ta portante verbale di riconsegna e parziale accordo transattivo” del 22 febbraio
2019 (cfr. all. 16 di cui alla produzione documentale dell'attrice).
Tale scrittura, se correttamente inquadrata nel contesto di vicende processuali all'epoca pendenti tra le parti, dà conto sin dalle premesse i) dell'esistenza di un contenzioso tra le odierne parti in ordine agli effetti derivanti dalla cessazione del contratto di affitto di azienda del 30 marzo 2007; ii) della proposizione da parte di di un Parte_1 ricorso ex art. 700 c.p.c. dinanzi alla Sezione Distaccata di Portoferraio (R.G. 166/2018) volto ad ottenere la riconsegna dell'azienda alberghiera per cui è causa;
iii) della reie- zione, per inammissibilità, del ricorso de quo e della pendenza del relativo reclamo di- nanzi all'intestato BU (con udienza a suo tempo fissata per il successivo 12 marzo
2019; iv) della proposizione sempre da parte di del più volte ri- Parte_1 chiamato procedimento ex art. 696 bis c.p.c. (R.G. 4666/2018) finalizzato ad accertare e quantificare i danni alla struttura alberghiera ed alle sue componenti.
24 Nella citata scrittura (doc. 16) alla lettera B) provvedeva alla riconse- CP_1 gna alla società ricorrente delle “chiavi” rimettendola nel conseguente “possesso della intera struttura alberghiera e di tutti i beni mobili, arredi, attrezzature, licenze, posti a corredo della stessa ivi presenti, comprese le eventuali certificazioni degli impianti in suo possesso”.
Alla successiva lettera C) l'odierna convenuta acconsentiva al subentro di Pt_1
“nelle forniture/utenze poste a servizio dell' , nonché nei servizi in-
[...] Pt_8 ternet, booking e quanto altro nel web attinente alla pubblicizzazione ed alla prenota- zione dell'attività alberghiera riferita all'Hotel QU”.
Le pattuizioni più rilevanti, ai nostri fini, sono le successive lett. D), E) ed F).
Sub lett. D) le parti davano atto che con l'operata riconsegna veniva a cessare la materia del contendere di cui al proposto reclamo (che sarebbe stato estinto, come poi effettiva- mente avvenuto, per mancata comparizione delle parti ex art. 309 c.p.c.).
Sub lett. E) vi è la pattuizione in virtù della quale le parti, “a titolo transattivo” e “indi- pendentemente da quanto previsto in contratto” si obbligavano reciprocamente a proce- dere “di comune accordo, alla verifica della titolarità dei beni mobili, arredi o attrezza- ture poste a corredo della struttura alberghiera, attraverso un reciproco confronto dei dati contabili in loro possesso, al fine di stabilire la proprietà di tali beni e definire eventuali obblighi restitutori e/o rapporti in dare/avere e tenuto conto anche dello stato
d'uso di tali beni”.
Va da sé che le parti non hanno assolto all'obbligo reciproco de quo: non risulta alcuna loro interazione per pervenire all'accertamento/statuizione circa la proprietà di non me- glio specificati “beni mobili, arredi o attrezzature poste a corredo della struttura alber- ghiera”.
Anche qui, come per la già stigmatizzata assenza di un inventario, le parti hanno perso una proficua occasione per delineare in maniera chiara e incontrovertibile l'asset del compendio alberghiero oggetto di affitto con tutte le conseguenze adottate dall'intestato
BU in punto di ridotto ristoro per le parti ammalorate riconducibili alla titolarità
ascrivibili ad incuria dell'affittuaria nella manutenzione ordinaria Parte_1 nonché, come si esporrà, in ordine alla reiezione della domanda riconvenzionale formu- lata da in ordine alla mancata restituzione da parte della ricorrente di CP_1 beni in ipotesi di titolarità della resistente.
25 Infine, sub lettera F) della scrittura privata “parzialmente transattiva” le parti hanno espressamente perimetrato ciò che non era contemplato in transazione.
Ed invero, nella lettera F) in esame le parti così si sono espresse: “Eccezion fatta per
l'aspetto attinente alla riconsegna dei beni, oggetto del presente atto e per gli ulteriori aspetti attinenti alla verifica della titolarità di taluni beni, come precisato al punto E che precede, ciascuna delle parti resta libera di agire giudizialmente nei confronti dell'altra, per far valere diritti e/o pretese connessi e/o derivanti dal contratto del
30.03.2007 in premessa richiamato, così come parimenti ciascuna delle parti resterà li- bera di tutelare le proprie ragioni nell'ambito del procedimento per ATP in premessa richiamato e nella successiva causa di merito”.
Lo scrivente Giudicante ritiene che avendo le parti dato atto della riconsegna dell'azienda ed avendo le stesse rinunciato a coltivare il procedimento di reclamo avver- so l'ordinanza di reiezione del ricorso ex art. 700 c.p.c. (volto ad ottenere, lo si rammen- ti, la riconsegna dell'immobile), hanno ritenuto conseguentemente coperta dalla parziale transazione di cui al disaminato doc. 16 ogni questione relativa alla fase di riconsegna dell'azienda.
In assenza di impugnazione dell'accordo transattivo de quo, non si ritiene, pertanto, azionabile in questa sede la pretesa attorea volta al riconoscimento di una indennità per occupazione illegittima nel periodo ricompreso tra la scadenza naturale contrattuale
(31.12.2018) e la effettiva riconsegna del compendio alberghiero (22.2.2019).
4. Quanto al danno da ritardata consegna lamentato da parte ricorrente si precisa quanto segue.
Per quanto l'istruttoria orale – ammessa dal precedente Giudicante assegnatario del fa- scicolo – abbia offerto elementi a supporto del sostanziale “abbandono” da parte della resistente nella gestione alberghiera nel provvedere alle prenotazioni dal dicembre 2018
(cfr., sul punto le deposizioni rese dai esti , e Tes_7 CP_5 Tes_1
da tale elemento non sembra possa farsi discendere, quale conseguenza imme- Pt_7 diata e diretta, l'applicazione, per libera scelta imprenditoriale di , al Parte_1 nuovo affittuario di una scontistica (segnatamente, riduzione del canone Pt_4 annuo di affitto, per l'importo complessivo di € 30.000,00, ed in particolare, di €
20.000,00 per il primo anno – 2019- ed € 10.000,00 per il secondo anno -2020- di cui al nuovo contratto di affitto di azienda con quest'ultima intercorso) qualificata dall'attrice quale pregiudizio da ritardata consegna dell'azienda.
26 Peraltro, non sembra superfluo rilevare che , ancor prima della ces- Parte_1 sazione naturale del contratto di affitto per cui è causa (ergo, ancor prima che si venisse a determinare l'effettivo ritardo di 1 mese e 21 giorni nella riconsegna dell'azienda), aveva stipulato un preliminare di affitto di azienda con la e già in tale Pt_4 convenzione era prevista l'applicazione della lamentata riduzione del canone.
In altri termini, l'applicata riduzione del canone di affitto accordata dalla ricorrente alla propria nuova affittuaria successivamente alla operata riconsegna Pt_4 dell'azienda, lungi dal costituire aspetto riferibile alla (estranea ai CP_1 rapporti contrattuali tra la ricorrente e la , risultava già stata espressamen- Pt_4 te prevista, prima dell'avvenuta riconsegna, all'interno del contratto preliminare di affit- to di azienda stipulato da nel mese di novembre 2018 (cfr. all. 13 di Parte_1 cui alla produzione documentale di parte ricorrente).
Se la prevista riduzione del canone era stata adottata in data antecedente alla riconsegna dell'azienda, non si può ritenere la pattuizione de qua correlabile ed imputabile, nei re- lativi effetti, alla . CP_1
Sul punto, si consideri quanto affermato dal teste di parte ricorrente Parte_7
(attuale direttore dell' nonché socia del nuovo gestore CRAM- Parte_9
BEST e moglie del teste legale rappresentante di : Testimone_8 Pt_4
“Dello “sconto”/riduzione di € 30.000 di canone d'affitto se ne era discusso con i pro- prietari ( e ) della società QU in data ante- Controparte_8 CP_5 cedente alla stipula del contratto di affitto di azienda. Non so indicare con precisione quando è stata instaurata questa interlocuzione con la proprietà”.
Alla luce di quanto sinora esposto si rigettano le domande risarcitorie avanzate da parte attrice a titolo di danno da ritardata consegna dell'azienda (danno da mancanza di pre- notazione e perdita di clientela asseritamente causato dal ritardato rilascio dell'azienda) ed a titolo di indennità da occupazione abusiva.
5. In merito, infine, alle domande riconvenzionali formulate dalla resistente, si precisa quanto segue.
5.1 Quanto alla mancata restituzione di beni ed attrezzature di asserita proprietà di
(doc.ti 14, 15,16 e 17 di parte convenuta, segnatamente, centralino e CP_1 accessori vari, impianto di ricezione televisiva e satellitare, minibar da camera, servizi per aggiornamento software e wi-fi, proprietà delle foto di pubblicità della struttura), si evidenzia l'infondatezza della stessa.
27 Ed invero parte resistente, al di là della prova di aver acquistato i beni ivi richiamati
(prova fornita a livello documentale dalle fatture dalla stessa prodotte), non è riuscita a superare l'eccezione della ricorrente secondo cui nel caso di specie non si sarebbe tratta- to di acquisto di dotazioni ed attrezzature non presenti nel compendio aziendale quanto - ed al più – di interventi di ripristino/sostituzione di impianti e/o attrezzature già presenti nel complesso aziendale e divenute vetuste ed obsolete (cfr. pag. 13 memoria ex art. 426
c.p.c. di ). Parte_1
La società resistente non è riuscita, poi, a dimostrare l'effettiva destinazione dei beni ed attrezzature dalla stessa acquistate all'albergo QU sol che si consideri che ne- gli anni in cui la resistente conduceva in affitto l'azienda alberghiera per cui è causa, la stessa gestiva contestualmente anche una altra struttura ricettiva (Hotel IL RO).
Sul punto anche i testi indotti da parte resistente, al di là della conferma dell'avvenuta esecuzione di alcune lavorazioni e/o dell'avvenuto acquisto di alcuni arredi, hanno dato atto della “promiscua” destinazione degli interventi e dei beni in favore delle due realtà alberghiere (Hotel QU ed Hotel IL RO (cfr., deposizione del teste
“ADR: con riguardo alla fattura n. 195 del 2007 preciso che le lavora- Tes_5 zioni sono state svolte sia presso l'Hotel IL RO che presso l'Hotel Acqua Ma- rina”; cfr. deposizione del teste “Su istanza di precisazione Persona_5
Testi dell'avv. Falagiani il teste preciso che spesso venivano in contemporanea effettuati interventi e acquisti sia per Hotel QU che per l'Hotel IL RO tuttavia tali interventi e acquisti venivano distintamente fatturati con riferimento ai distinti alberghi. Su Testi istanza di precisazione dell'avv. Falagiani il teste (con riferimento al doc. n. 16 e 25) non ricordo quanti frigo bar vennero acquistati dalla per l'Hotel QU, CP_9 ma certo vi furono degli acquisti”; cfr., altresì, la deposizione del teste di parte ricorrente il quale, interpellato sulla sostituzione da parte di , Testimone_2 CP_1 prima della riconsegna del complesso aziendale, dell'impianto di cui al doc. 17 di parte convenuta con altro malfunzionante già in dotazione dell'Hotel IL RO ha così riferito: “non conosco la circostanza;
posso solo precisare che io istallai un impianto
All'Hotel Acqua Marina, il quale venne poi spostato a IL RO. ADR: non sono in grado di ricordare, essendo passati troppi anni, in quale momento sono accaduti i due eventi che ho indicato”).
A ciò si aggiunga che, anche a voler ritenere ma solo per ipotesi (stante l'assenza di prova da parte della resistente) – i beni di cui alla spiegata riconvenzionale di omessa
28 restituzione riferibili alla sola struttura alberghiera QU, la pretesa della resi- stente sarebbe comunque infondata tenuto conto del disposto di cui all'art. 7 del contrat- to di affitto di azienda per cui è causa che, come già esposto, prevede che “Le eventuali migliorie od addizioni sul complesso aziendale eseguite dalla società affittuaria rimar- ranno a favore della società locatrice, senza che la società affittuaria possa pretendere compensi o risarcimenti di sorta”.
Alla luce di quanto sinora esposto, la riconvenzionale di parte convenuta volta ad otte- nere la richiesta di restituzione di beni e/o la corresponsione di un indennizzo pari al lo- ro valore merita integrale reiezione.
5.2 Va accolta, per contro, la domanda riconvenzionale formulata da CP_1 relativa alla refusione di quanto dalla stessa sostenuto, dopo la riconsegna del compen- dio alberghiero, a titolo di utenze/imposte.
La resistente ha provato l'avvenuto pagamento, con incontestato riferimento all'albergo
QU (salvo l'unica parziale eccezione dell'imposta per pubblicità delle inse- gne) di fatture enel, dell'imposta per pubblicità delle insegne ed il canone RAI del pri- mo semestre 2019.
Segnatamente, ha: i) sostenuto l'importo complessivo di € 1.411,20 CP_1
(=837,65 + 573,55) per spese di utenza ENEL (cfr. all.ti 21 e 22 di cui alla produzione documentale di parte resistente); ii) sostenuto la spesa di € 541,15 a titolo di imposta per pubblicità insegne (cfr. all. 23); iii) € 523,58 a titolo di canone RAI primo semestre
2019 (all. 24).
La ricorrente, non contestando in alcun modo l'effettuazione di tali esborsi nell'interesse della sua struttura alberghiera, si è trincerata dietro presunti – ed in alcun modo provati - ritardi asseritamente imputabili alla affittuaria nella trasmissione della documentazione necessaria ad AC per provvedere “celermente e tempe- stivamente alla voltura” dell'utenza ENEL, ad una non meglio precisata tardiva disdetta con riferimento alla citata imposta ed alla omessa comunicazione di tempestiva disdetta di abbonamento del canone RAI.
Le difese della ricorrente non meritano di essere accolte se non con riferimento alla ec- cepita parziale riferibilità degli importi di cui all'imposta per pubblicità delle insegne all' Parte_9
La ricorrente ha, infatti, eccepito e dimostrato che della somma di cui viene chiesto il rimborso (€ 541,15) solo una esigua parte è riferibile all'Hotel QU (segnata-
29 mente € 244,39) mentre la restante parte è riferibile alla distinta struttura alberghiera
Hotel IL RO.
In conclusione, la pretesa della resistente di ristoro/refusione delle spese dalla stessa so- stenute per pagamento utenze e servizi di cui ai docc. 21-24 merita di essere accolta li- mitatamente alla minor somma di € 2.231,54 (e non di € 2.475,93).
6. Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, si precisa quanto segue.
L'accoglimento (in misura peraltro estremamente ridotta) di una sola delle domande ri- sarcitorie formulate dalla società ricorrente con reiezione integrale di tutte le restanti domande, l'accoglimento di una delle domande riconvenzionali spiegate dalla resistente con reiezione della restante domanda – ergo l'evidente soccombenza reciproca – e le peculiari vicende sostanziali e processuali di cui alla presente controversia (ove lo si rammenti, è mancata la prova di un inventario attestante la composizione dei beni aziendali e ove i danneggiamenti/ammaloramenti dei beni, arredi, mobili, attrezzature ed impianti presenti al momento della riconsegna dell'azienda sono stati eziologicamen- te ricondotti a più di una ragione giustificatrice e solo in parte direttamente connessi all'omessa ordinaria manutenzione da parte della resistente affittuaria) integrano quelle gravi ed eccezionali ragioni di cui all'art. 92 c.p.c., come integrato dalla sentenza n.
77/2018 della Corte Costituzionale, per disporre la compensazione integrale delle spese di lite del presente giudizio e del precedente procedimento di accertamento tecnico pre- ventivo ex art. 696 bis c.p.c.
Per le medesime ragioni, le spese di CTU vanno poste definitivamente in via solidale a carico delle parti.


P.Q.M.


Il BU, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accertato l'inadempimento contrattuale della resistente al con- Controparte_1 tratto di affitto di azienda del 30 marzo 2007, condanna l risar- Controparte_1 cimento del danno pari ad € 45.162,71 in favore di parte attrice/ricorrente
[...] ltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo a titolo di ripristi- Parte_1 no/sistemazione dei vizi, ammaloramenti e carenze del complesso aziendale addebitabili alla omessa manutenzione ordinaria da parte dell'affittuaria Controparte_1 rigetta tutte le altre domande proposte da contro Parte_10 [...] per le ragioni di cui in parte motiva;
CP_1
30 in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata da CP_1 relativa all'omessa restituzione delle spese dalla stessa sostenute a titolo di uten-
[...] ze e imposte riferibili al periodo successivo alla consegna del compendio alberghiero oggetto di affitto, condanna lla refusione in favore di Parte_10 [...] ell'importo di € 2.231,54, oltre interessi legali dalla domanda sino Parte_11 al soddisfo;
rigetta l'ulteriore domanda riconvenzionale formulata da Parte_12 er le ragioni di cui in parte motiva;

[...] spese di lite del presente procedimento e di quello ex art. 696 bis c.p.c. (R.G.
4666/2018) svoltosi dinanzi al BU di Livorno, Sezione Distaccata di Portoferraio integralmente compensate tra le parti;
pone definitivamente le spese di CTU a carico solidale delle parti.
Sentenza resa ai sensi dell'articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositi- vo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ed allega- ta al verbale dell'odierna udienza.
Così deciso in data 25 settembre 2025 dal BU di Livorno.
Il Giudice dott. Alberto Cecconi
31 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. pag. 21 della memoria ex art. 426 c.p.c. di “... all'epoca (2007), la re- Parte_1 dazione ed allegazione dell'inventario era praticamente superflua. Infatti, la compagine sociale delle due società oggi contendenti, al momento del contratto di affitto di cui si discute, così come del precedente ( 1999 ), era praticamente composta dagli stessi soggetti ( famiglia e famiglia Persona_3 [...]
), di guisa che tutti i soci di entrambe le società erano ben edotti delle dotazioni, beni, attrez- Persona_6 zature e mobilia, componenti il compendio aziendale, consegnato da a Parte_1 CP_1 al momento della stipula del contratto di affitto. Questo fino almeno all'anno 2011, allorquando,
[...] come già detto, si fece luogo alla cessione delle quote sociali (cfr. doc. n. 46) con definitiva differenzia- zione delle due compagini sociali. Sul punto, si rinvia peraltro a quanto già a suo tempo dedotto nel re- clamo ex art. 669 terdecies c.p.c. (cfr. doc. n. 15 allegato all'atto introduttivo)”.