N. R.G. 2319/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
PRIMA SEZIONE CIVILE

in persona della dott.ssa Elisabetta Carta, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2319 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
Partita Iva e C.F. n. in persona dei legali rappresentanti pro Parte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in SA, Viale Umberto 46 presso e nello studio degli Avv.ti
NA IA ZA (C.F. ) e IAno MO (C.F. C.F._1
) che la rappresentano e difendono sia unitamente che disgiuntamente tra loro C.F._2
giusta procura in atti,
ATTORE
Contro
in persona dell'Amministratore pro Controparte_1
tempore, elettivamente domiciliato in SA, via Roma n. 41 presso e nello studio degli Avv.ti
VA CO EZ e PI PA EZ che lo rappresentano giusta procura agli atti,
CONVENUTO
OGGETTO: impugnazione delibera assembleare
Per parte attrice: “in accoglimento dell'invito già formulato da codesto Giudice, come argomentato nelle suddette note di trattazione cui si rimanda, desiste nel presente giudizio dalle domande di cui ai nn. 3) e 4) delle conclusioni dell'atto di citazione. Conferma per il resto le seguenti conclusioni: 1)
Rigettarsi ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione;
Previa sospensione dell'esecutività della delibera del 07.03.2022 per contrarietà a legge e/o regolamento e/o a sentenza con autorità di cosa giudicata nonché per i pregiudizi anche economici che deriverebbero dalla stessa;
2) dichiararsi la nullità e/o annullabilità della delibera del C/D/E del 07/03/2022 Controparte_1 CP_1
pagina 1 di 9 integralmente nei punti 1) 2) 3) 4) in rapporto di dipendenza tra di loro per tutte le ragioni di cui agli atti del presente giudizio e, in particolare per contrarietà a legge e/o regolamento e/o a sentenza con autorità di cosa giudicata;
3) rigettarsi per l'effetto le avverse domande con vittoria di spese del giudizio”.
Per parte convenuta: “a)-reitera l'istanza di sospensione, per quanto già dedotto, della presente causa in attesa della definizione di quella pendente innanzi al Tribunale di SA ed è iscritta al n.
3225/2022 già assegnata al dott. – udienza 3 luglio 2025. b)-si confermano le seguenti Per_1
conclusioni: 1)-Reietta ogni contraria istanza ed eccezione;
2)-Dichiararsi inammissibile e/o in ogni caso rigettarsi per quanto dedotto ed eccepito con la comparsa di costituzione e risposta in causa e con le memorie ex art. 183 c.p.c. e nel corso delle varie udienza l'impugnazione avverso la deliberata adottata dal SA nell'assemblea del Controparte_2 CP_3
7 marzo 2022, impugnata, ed ogni e qualsivoglia domanda proposta dall'attrice Parte_1
assolvendo il convenuto da ogni avversa pretesa e per l'effetto 3)-Condannarsi l'attrice ad CP_1
eseguire, a proprie cure e spese, i lavori di cui alla delibera impugnata immediatamente senza indugio alcuno, ed in difetto, nell'ipotesi di mancata esecuzione entro mesi tre, ovvero quello ritenuto congruo dal Giudice, a rifondere, a semplice esibizione della relativa documentazione contabile (fatture) al
quanto da questi speso per la relativa esecuzione;
4)-Nell'ipotesi in cui si ritenga che CP_1
l"ATTO DI INDIVIDUAZIONE DI PARTI CONDOMINIALI" notaio del 19 aprile 2012, rep. Per_2
57751/31034 (doc. n. 2), sia valido ed efficace condannarsi l'attrice per quanto dedotto ed eccepito con la comparsa di costituzione e risposta in causa e con le memorie ex art. 183 c.p.c. e nel corso delle varie udienza all'esecuzione, a proprie cure e spese, di tutte le opere dirette ad eliminare i vizi e/o difetti sussistenti in detti beni ed a conformarli alla normativa obbligatoria vigente specie quella di
Prevenzione Incendi, immediatamente senza indugio alcuno, ed in difetto, nell'ipotesi di mancata esecuzione entro mesi tre, ovvero quello ritenuto congruo dal Giudice, a rifondere, a semplice esibizione della relativa documentazione contabile (fatture) al quanto da questi speso per CP_1
la relativa esecuzione;
5)-Con vittoria di spese, competenze legali, rimborso forfetario spese generali ed ulteriori accessori”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
In via di premessa si osserva che gli art.132 cpc e 118 disp att.cpc prevedono che la sentenza deve contenere la quale nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi>, così che debba ritenersi conforme al modello normativo richiamato (il quale prevede la sinteticità della motivazione quale corollario del dovere di assicurare la pagina 2 di 9 ragionevole durata del processo) la motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, 26 luglio 2012 n.
13202), nonché l'esame e la trattazione nella motivazione delle sole questioni – di fatto e di diritto -
“rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata, dovendo le restanti questioni eventualmente esposte dalle parti e non trattate dal giudice essere ritenute non come “omesse” (per l'effetto dell' error in procedendo), ma semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante.
Richiamati, in ordine alla ricostruzione dei profili fattuali della presente vicenda controversa, il contenuto assertivo della citazione, quello della comparsa di risposta, nonché dei provvedimenti istruttori assunti dal giudice in corso di causa, si osserva quanto segue in ordine alla decisione.
Con atto di citazione ritualmente notificato la società ha convenuto in giudizio il Parte_1
, di SA impugnando la delibera Controparte_4
assembleare del 07.03.2022 che “contravvenendo alla normativa nonché alla pronuncia della Corte
d'Appello di Cagliari, Sez. distaccata di SA n. 121/2021 del 24.03.2021 resa nel giudizio RG n.
276/2019, conforme alla Ordinanza n. 976/2019 resa dal Tribunale civile di SA nel procedimento
RG n. 2513/2017” pretendeva di porre a suo esclusivo carico le spese per la messa in sicurezza e del sistema antincendio (Scia) delle autorimesse e delle rampe di accesso anziché dei condomini in quanto proprietari e dunque utilizzatori e fruitori delle parti dell'immobile a loro servizio ed uso secondo il criterio di ripartizione di cui alle Tabelle millesimali in vigore.
Ha rappresentato che nel giudizio iscritto al n. 3315/16 R.G. promosso nanti l'intestato Tribunale dai condomini , Parte_2 Parte_3 Parte_4
; , , , Parte_5 CP_5 Parte_6 CP_6 CP_7 Parte_7 CP_8 Pt_8
CP_1
,
[...] Controparte_9 Parte_9 Parte_10 Controparte_11 CP_12
, , e avevano
[...] CP_13 Parte_11 Parte_12 Parte_13 CP_14
citato il convenuto al fine di sentir dichiarare la nullità l'annullamento e/o l'inefficacia CP_1 della delibera adottata dall'Assemblea condominiale in data 9.5.2016, limitatamente al punto 6 dell'ordine del giorno (“ messa a norma dell'autorimessa condominiale: a) scelta impresa per il rifacimento dell'impianto elettrico e lavorazioni varie ai fini antincendio;
b) nomina attuale tecnico incaricato, per la direzione lavoro, parte elettrica”) che aveva stabilito che la ripartizione delle relative spese avvenisse in base alle tabelle millesimali, lamentando che per contro la detta messa a norma attenesse invece ad opere riguardanti parti del complesso immobiliare di proprietà esclusiva della società IM S.r.l. come risultante dall'allegato A) ai contratti di compravendita delle diverse unità immobiliari.
pagina 3 di 9 Avevano dedotto difatti di non riconoscere lo scioglimento di riserva effettuato dalla IM Srl nei successivi atti di vendita e poi con l'atto a rogito Dott. in SA del 19.04.2012, rep. Persona_3
57751/31034 con cui la società aveva sciolto la riserva assunta nel “Capitolato delle condizioni generali” rinunziando alla proprietà esclusiva, a vantaggio della proprietà Condominiale di varie parti del complesso, ivi comprese quelle di cui al punto 6) dell'OdG.
Ha riferito che la società predetta era intervenuta volontariamente nel giudizio chiedendo il rigetto della domanda di nullità formulata dagli attori in via principale in merito alla delibera allegando che correttamente le spese dell'impianto di sicurezza antincendio erano state poste in capo ai condomini in base alle tabelle millesimali e che il giudizio, tuttavia, si era estinto in seguito alla revoca della delibera impugnata da parte del CP_1
Ha poi allegato che era stato promosso il giudizio iscritto al n. 2513/17 dal Controparte_4
, di SA nei confronti della società IM Srl per sentire dichiarare:
[...] Controparte_4
- l'inefficacia dell'atto pubblico dalla stessa stipulato in data 19.4.2012 a rogito del Dott.
[...]
rep. N. 57751 – fasc. n. 31034 con il quale la IM, società costruttrice dei fabbricati Per_3 del Condominio ricorrente “volendo adeguare il regime condominiale dei beni comuni al reale uso che di essi esercitano i titolari delle singole unità immobiliari facenti parte del complesso edilizio e volendo sciogliere in via generale la riserva contenuta in detto capitolato…” aveva rinunziato alla proprietà esclusiva di alcune porzioni immobiliari che si era originariamente riservata;

- in alternativa la non valenza della riserva espressa dalla IM nel Regolamento di Condominio allegato all'atto pubblico di compravendita a Rogito dott. in data Persona_4
24.10.1991 (rep. N. 70.7778) con il quale la costruttrice si era riservata la facoltà suddetta di destinare qualunque porzione del fabbricato già riservatasi in proprietà, a parte condominiale
“per nullità ab origine e/o intervenuta prescrizione e/o decadenza e/o per altra ragione indicata in parte motiva e/o Legge”;
- in via subordinata condannarsi la IM ad effettuare a propria cura e spese “tutti gli interventi necessari alla messa a norma dal punto di vista urbanistico e della sicurezza dei beni individuati nell'atto pubblico stipulato in data 19.4.2012”, procedimento che si era concluso con ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. di rigetto della domanda attorea, così sancendo il Tribunale la piena efficacia e validità della pattuizione sulla riserva e sul suo scioglimento.
pagina 4 di 9 Ha quindi rappresentato che il provvedimento predetto veniva impugnato nanti la Corte d'Appello di
Cagliari – Sezione Distaccata di SA e che con sentenza n. 121/2021 del 24.03.2021 la Corte aveva rigettato l'appello proposto dal condannandolo alle spese di lite. CP_1
Ha quindi dedotto che alla luce di quanto riassunto e ripercorso non poteva non considerarsi la integrale nullità e/o annullabilità della delibera Condominiale del 07.03.2022 oggi impugnata nei punti 1) 2) 3)
4) dell'ordine del giorno in rapporto di dipendenza tra di loro e, in particolare, per contrarietà a legge e/o regolamento e/o a sentenza con autorità di cosa giudicata avendo la stessa illecitamente statuito, in deroga ai suddetti oggetti, di porre ogni spesa relativa alla messa in sicurezza ed all'impianto antincendio delle autorimesse e delle rampe condominiali in capo alla sola Parte_1
Ha concluso chiedendo:
“1) respinta ogni contraria azione deduzione ed eccezione;

2) dichiararsi la nullità e/o annullabilità della delibera del C/D/E Controparte_1
del 07/03/2022 integralmente nei punti 1) 2) 3) 4) in rapporto di dipendenza tra di loro per tutte le ragioni di cui all'espositiva che precede e, in particolare per contrarietà a legge e/o regolamento e/o a sentenza con autorità di cosa giudicata e, per l'effetto;
3) dichiararsi coperta da giudicato la vicenda relativa alla attribuzione delle spese e per l'effetto
l'obbligo del Condominio e per esso dell'Amministratore che lo rappresenta e dei condomini costituenti l'assemblea deliberante di suddividere le spese di tutte le opere di manutenzione e adeguamento alla prescrizioni urbanistiche e della sicurezza (Scia etc.) a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari secondo i criteri di ripartizione delle tabelle millesimali oggi come allora in vigore;

4) accertarsi per le ragioni di cui all'espositiva la responsabilità del Controparte_4
C/D/E ex art. 2043 c.c. , per violazione di legge e di regolamento, per violazione di
[...] giudicato e per abuso di diritto e per l'effetto condannarsi il medesimo in persona CP_1 dell'Amministratore pro tempore al risarcimento del danno da determinarsi in via equitativa;

Con vittoria di spese del giudizio”.
Si è costituito il convenuto deducendo la piena validità e legittimità della delibera CP_1
impugnata dalla società attrice.
Ha allegato che:
- la SIMAT s.r.l. - incorporata poi nell'attuale attrice alla fine degli anni '80 Parte_1
aveva realizzato in SA, un complesso edilizio costituito da quattro Controparte_1
corpi di fabbrica;

pagina 5 di 9 - in sede di vendita delle singole unità immobiliari facenti parte dei corpi di fabbrica detti veniva fatto riferimento al regime condominiale disciplinato con apposito Regolamento, allegato al primo atto di compravendita rogato dal dott. in SA il 24 ottobre 1991, Persona_4
rep. 70.778, registrato in SA il giorno 8 novembre 1991 al n. 4678 contenente, tra l'altro, la previsione secondo cui restavano esclusi dalle parti condominiali, ai sensi e per gli effetti di cui al secondo comma dell'art. 952 C.C.: il suolo su cui sorge il complesso edilizio, i lastrici solari, le aree scoperte e gli spiazzi liberi annessi al complesso edilizio, il piano pilotis, i passi carrai, le rampe di accesso ai piani interrati, i piani seminterrati e interrati ed il piano delle soffitte, dette porzioni di immobile sarebbero rimaste di esclusiva proprietà della parte venditrice la quale si era riservata il diritto di disporne nel modo più opportuno e conveniente, compreso il diritto di destinare qualunque porzione così riservata a parte condominiale rimossa sin d'ora, da parte dell'acquirente, ogni e qualsiasi eccezione o pretesa in merito";
- nel corso di un'assemblea condominiale si era appreso che SIMAT aveva sciolto la riserva detta assunta nel sopra richiamato Regolamento Condominiale disponendo che fossero comuni ulteriori parti - rispetto a quelle previste nei singoli atti di vendita - del complesso edilizio;

- il aveva pertanto convenuto in giudizio la SIMAT innanzi al Tribunale di SA CP_1
chiedendo che venisse dichiarato inefficace nei propri confronti l'atto unilaterale sopra descritto e che la causa, iscritta al n. 2513/2017, era stata decisa con ordinanza del 16 maggio 2019 con la quale venivano rigettate le domande proposte dal , provvedimento confermato in CP_1
appello.
Ha quindi dedotto:
- che tale decisione non poteva avere effetto di giudicato nei confronti dei singoli condomini che non erano stati parti del giudizio;

- che pertanto ciò non consentiva di ritenere che ciascun condomino avesse acquistato, per effetto di tale decisione, la comproprietà dei beni "condominiali" indicati da SIMAT con l'atto unilaterale notarile di scioglimento della riserva;

- che era pacifico quindi che nel corso dell'assemblea del 7 marzo 2022 fosse emerso il contrasto sussistente tra i singoli condomini e in ordine alla titolarità del diritto di proprietà sui Pt_1
beni indicati come condominiali con il citato atto di individuazione notaio e su quelli Per_2
interessati dagli interventi straordinari oggetto di delibera;

- che la soluzione di siffatta controversia non poteva essere devoluta all'assemblea condominiale atteso che il Condominio è un ente di mera gestione, non deputato a deliberare su diritti reali e pagina 6 di 9 quindi a stabilire se un determinato bene sia di proprietà di un determinato condomino ovvero di un altro.
Da ciò derivava pertanto che l'assemblea aveva correttamente deliberato sulla base dell'unico dato certo costituito dal fatto che proprietà dei beni controversi era solo ed esclusivamente di , Pt_1
incorporante di SIMAT.
Ha quindi dato atto che la stragrande maggioranza dei condomini - ben 43 - singolarmente avevano convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di SA al fine appunto di ottenere una Parte_1
statuizione sulla validità ed efficacia del più volte richiamato atto notaio di scioglimento della Per_2
riserva.
Ha aggiunto che in sede giudiziaria era stata esaminata solo ed esclusivamente l'idoneità formale dello scioglimento di riserva operata da SIMAT con il richiamato atto notaio del 19 aprile 2012 e Per_2
che il relativo giudicato, seppur limitato alla sola idoneità formale dell'atto in questione, non era opponibile ai singoli condomini in quanto non parte in causa e che i beni che IM pretendeva di aver reso condominiali con il richiamato "atto di individuazione di beni notaio , oltre CP_15 Per_2
a presentare i vizi e i difetti analiticamente elencati in comparsa di costituzione e risposta, versavano altresì in gravissimo stato di totale degrado proprio a causa e per effetto della mancata esecuzione di qualsiasi intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Ha concluso come in epigrafe.
La causa è stata istruita mediante la sola produzione di referente documentale e, lette le note di trattazione scritta con il cui scambio è stata sostituita l'udienza del 1 aprile 2025 ex art. 127 ter c.p.c., è stata trattenuta in decisione previa concessione alle parti dei termini di cui all'art 190 comma 1° c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
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Deve in primo luogo rilevarsi che parte attrice ha rinunciato alle domande di cui ai nn. 3) e 4) delle conclusioni dell'atto di citazione, insistendo per il resto.
Ciò premesso, la domanda attorea è infondata e deve essere rigettata per i motivi in appresso illustrati dovendosi riconoscere che dal punto di vista prettamente formale la delibera impugnata sia pienamente valida ed efficace.
La questione sottesa alla asserita invalidità della delibera attiene difatti alla dibattuta validità ed efficacia dell'atto di individuazione notaio del 19.04.12 con cui la società IM Srl oggi Per_2
odierna attrice, ha sciolto la riserva assunta nel capitolato delle condizioni generali, Parte_1
richiamato nei singoli atti di compravendita ed accettato espressamente senza riserve dagli acquirenti degli immobili facenti parte del Condominio nei rispettivi atti pubblici di compravendita, disponendo pagina 7 di 9 che fossero comuni ulteriori parti - rispetto a quelle previste nei singoli atti di vendita - del complesso edilizio (“tutti i lastrici solari di copertura dell'ultimo piano dei fabbricati (cosiddetti piani attici) che costituiscono il complesso edilizio, nonché il suolo su cui sorge il complesso, i passi carrai, le rampe di accesso ai piani interrati, le aree scoperte e gli spazi liberi annessi al complesso edilizio distinti con colorazione in rosso nella planimetria” allegata all'atto).
Orbene deve ribadirsi quanto già osservato con l'ordinanza riservata in data 16.02.23 e ritenersi la carenza di legittimazione e interesse del , in persona del suo amministratore in carica, a CP_1
contraddire rispetto a tale atto - da qualificarsi come negozio unilaterale non recettizio - che ha determinato l'effetto accrescitivo proprio della comunione, trattandosi di un atto che, riguardando al più l'estensione dei diritti dei condomini sulle parti comuni, appartiene ad una materia sottratta alle attribuzione del condominio.
Ritiene il Giudice adito che l'esclusione dalle parti condominiali (in deroga alle previsioni di legge) di alcune che altrimenti sarebbero state comuni (i lastrici solari, le aree scoperte e gli spazi liberi annessi al complesso edilizio, il piano pilotis, i passi carrai, ecc.) e che erano state attribuite ab origine alla
SIMAT, parte venditrice, che se n'era riservata l'esclusiva titolarità, così come la clausola e l'atto unilaterale di scioglimento della riserva del 2012, costituiscono oggetto di una pluralità di contratti, conclusi con ciascun acquirente delle singole unità immobiliari.
Da ciò consegue che la prospettata inefficacia della diversa destinazione delle parti suddette deve pertanto essere vagliata con riferimento a ciascuna singola posizione negoziale, con la precisazione che il giudicato costituito sul punto dalla sentenza della Corte d'Appello di Cagliari – Sezione Distaccata di
SA non produce effetti nei confronti dei singoli condomini che non sono stati parti del giudizio in cui è stata pronunciata.
In sostanza la questione della validità ed efficacia dell'atto in questione non può essere oggetto di alcuna statuizione nel presente procedimento, ma dovrà essere vagliata con riferimento a ciascun singolo atto di compravendita e quindi in relazione ai singoli acquirenti oggi condomini.
Anche a voler ritenere quindi che per effetto dell'atto del 19 aprile 2012 sono aumentate le superfici dei beni comuni e dunque proporzionalmente le spese per la loro conservazione, di tale effetto accrescitivo potranno al limite dolersi solo i singoli condomini.
Tali contestazioni, peraltro, saranno oggetto del procedimento pendente iscritto al n. 3225/2022 promosso dalla stragrande maggioranza dei condomini nei confronti di al fine appunto Parte_1 di ottenere una statuizione sulla validità ed efficacia richiamato atto notaio ” e Per_2
“sull'imputabilità di tutte le spese sia per la rimessa in pristino stato dei beni sia di quelle oggetto della delibera impugnata”.
pagina 8 di 9 Deve quindi rigettarsi la domanda attorea, atteso che allo stato, la delibera del non risulta CP_1
inficiata nella sua validità ed efficacia.
Deve inoltre rigettarsi la domanda proposta in via riconvenzionale dal convenuto tesa ad CP_1
ottenere la condanna di IM ad eseguire i lavori di cui alla delibera assembleare, atteso che la delibera assembleare non annullata è immediatamente esecutiva e la relativa esecuzione è demandata all'amministratore di Condominio e solo in caso di inadempienza di quest'ultimo all'autorità giudiziaria.
La soccombenza reciproca giustifica la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di SA, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1. - Rigetta la domanda attorea.
2. - Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto. CP_1
3. - Spese compensate.
SA, 20 ottobre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Elisabetta Carta
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