REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara
OR, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per l'11.6.2025, ha pronunciato in data 6.7.2025, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.

nella causa civile iscritta al n. 54027 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, tra
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Roma alla via Boezio n. 92, presso lo studio dell'avv.
Vincenzo Perri, che la rappresenta e difende giusta procura allegata all'atto di citazione.
- ATTRICE -
e
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via Marianna Dionigi n. 57, presso lo studio dell'avv. NN CQ, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

(C.F. ), nato a [...] il Controparte_2 C.F._2
24.11.1963, elettivamente domiciliato presso le caselle di posta elettronica 1 certificata - Email_1
rappresentato e difeso dall'avv. Gianpiero Email_2
Raddi, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta, nonché in proprio ex art. 86 c.p.c.; in persona del legale rappresentante pro tempore, contumace; CP_3
NN LA, contumace.
- CONVENUTI -

CONCLUSIONI:
- per l'attrice: “- ACCERTATA la natura dei canoni locativi ceduti all'odierna opponente
a titolo di rimborso finanziamento socio, - DICHIARARE opponibile al creditore pignorante e al custode giudiziario la scrittura privata di cessione di contratto di locazione, sottoscritta in epoca precedente il pignoramento tra la la predetta CP_3 Parte_1
con finalità solutorie e satisfattive del credito vantato dall'odierna parte attrice nei
[...] confronti della società in quanto estranea alla menzionata procedura esecutiva, CP_3
e, per l'effetto, - DICHIARARE il diritto della Sig.ra a Parte_1 percepire i canoni di locazione alla stessa ceduti in forza della scrittura privata del
30/04/2023 nonché il diritto alla restituzione dei canoni già indebitamente incassati dalla procedura esecutiva, - ORDINARE al custode della procedura esecutiva immobiliare
NRGE 798/2023 a cui è stata riunita la procedura NRGE 530/2024, la restituzione di tutte le somme incassate a titolo di canone locativo del compendio immobiliare pignorato”.
- per la convenuta CP_1
“rigettare le domande avanzate da parte attrice in quanto infondate sia in fatto che in diritto.
Con vittoria di spese e competenze del giudizio oltre oneri di legge”.
- per il convenuto : Controparte_2
“In via preliminare: dichiarare il difetto di legittimazione passiva dell'Avv. Controparte_2 quale custode giudiziario nelle procedure esecutive immobiliari riunite R.G.N. 798/2023 e
530/2024 e, conseguentemente ordinare l'estromissione dello stesso dal presente giudizio. Nel merito: rigettare le domande tutte proposte dalla parte attrice nei confronti dell'Avv.
[...]
quale custode giudiziario nelle procedure esecutive immobiliari riunite R.G.N. CP_2
798/2023 e 530/2024 perché inammissibili e, comunque, infondate in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”. 2 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
, con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 conveniva in giudizio (creditrice procedente), CP_1 CP_3
(debitrice esecutata), NN CQ (creditrice chirografaria intervenuta) e
(custode giudiziario), così introducendo il giudizio di merito Controparte_2 dell'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., proposta dinanzi al Giudice dell'esecuzione N.R.G.E. 798/2023 (cui era riunita l'esecuzione N.R.G.E.
530/2024).
L'attrice esponeva:
- che, con contratto di locazione ad uso foresteria sottoscritto in data
15.3.2023, la concedeva in locazione alla CP_3 Parte_2
l'immobile di sua proprietà, sito in Roma alla via Lazio n.9;
- che, essendo la società ebitrice della sig.ra di somme CP_3 Parte_1
dovute a titolo di rimborso finanziamento socio (erogate dalla medesima nella sua qualità di socio della società stessa), con scrittura privata intercorsa tra le parti in data 30.4.2023 veniva stipulato contratto di cessione della locazione sopra descritta, con contestuale cessione in favore della
[...]
del credito avente ad oggetto il canone di locazione mensile, Pt_1 prevedendosi l'imputazione dell'incasso dei canoni in conto rimborso finanziamento socio;

- che, con successivi atti di pignoramento immobiliare poi riuniti, la CP_1
aggrediva l'immobile oggetto della locazione;

- che il custode giudiziario nominato, avv. , in data 13.2.2024 Controparte_2
richiedeva alla società conduttrice, a partire dal mese di marzo 2024, il versamento del canone di locazione dovuto sul conto della procedura;

- che veniva perciò dall'odierna parte attrice fatta opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. nella procedura esecutiva di cui sopra, al fine di veder riconosciuto il diritto a vedersi corrisposti i canoni di locazione dell'immobile;
- che, all'esito dell'opposizione, il G.E. assegnava termine di 90 giorni dal
05.11.2024 per l'inizio del giudizio di merito, incardinato con l'atto di citazione introduttivo del presente procedimento.
A sostegno della sua posizione, l'attrice deduceva: 3 1. la propria legittimazione attiva a proporre l'opposizione ex art. 619 c.p.c. in qualità di cessionaria-locataria dell'immobile pignorato;

2. l'anteriorità della cessione della locazione sopra indicata rispetto al pignoramento dell'immobile locato, giusto atto scritto di data certa risalente al 30.4.2023, come deducibile dalla p.e.c. con cui veniva notificata la cessione stessa al conduttore ceduto Parte_2

3. l'attestazione di un debito comprendente il rimborso del finanziamento socio operato, risultante dai bilanci 2020, 2021, 2022 della società esecutata;

4. l'inapplicabilità, nella specie, della regola di cui all'art. 2467 c.c., concernente la postergazione dei finanziamenti dei soci rispetto alla soddisfazione degli altri creditori terzi, per difetto delle condizioni necessarie previste al II comma della norma citata, non versando la nel momento di CP_3 appostamento in bilancio del finanziamento socio richiamato nella cessione, in una situazione di eccessivo squilibrio o in una situazione finanziaria come descritta dalla norma,
e chiedeva, quindi, di accertare l'opponibilità ai creditori e al custode giudiziario convenuti in giudizio della cessione del contratto di locazione, di veder riconosciuto il proprio diritto a percepire i canoni di locazione alla stessa ceduti, nonché il diritto alla restituzione dei canoni già incassati dalla procedura esecutiva.
Si costituiva in giudizio la eccependo: CP_3

1. la mancata specificazione, nell'atto di cessione del 30.4.2023, dell'importo erogato a titolo di finanziamento socio dall'opponente da rimborsare con il pagamento del canone;

2. l'assenza di specifica corrispondenza del finanziamento del socio nei bilanci Parte_ della OR., ben potendo le partite di debito ivi inserite essere riferite ad altri debiti della società, e anzi la presenza, nella nota integrativa al bilancio chiuso il 31.12.2020, dell'attestazione della società circa la mancata ricezione
- fatta eccezione per i contributi Covid 19 – di alcuna somma a titolo di sovvenzioni, sussidi, vantaggi, contributi o aiuti, in denaro o in natura, non aventi carattere generale e privi di natura corrispettiva, retributiva o
4 risarcitoria di qualunque genere, dalle pubbliche amministrazioni e dai soggetti di cui all' art. 1, comma 125, della legge 4 agosto 2017 n. 124;

3. l'obbligo per la in forza dell'art. 2947 c.c., di provvedere al CP_3
pagamento dei debiti contratti con i terzi prima di poter rimborsare il presunto finanziamento, il quale peraltro, in forza di consolidato orientamento giurisprudenziale, sarebbe dovuto confluire in apposita riserva di bilancio in conto capitale (o altre simili denominazioni), non dando luogo a un credito esigibile;

4. che la scrittura privata relativa alla cessione del contratto di locazione non era stata registrata presso l'Agenzia delle Entrate territorialmente competente né trascritta, come necessario in virtù degli artt. 2704, I comma c.c., e 2924 c.c. ai fini della certezza della data e dell'opponibilità, anche alla luce dell'orientamento giurisprudenziale sul punto;

5. la carenza di legittimazione attiva dell'opponente in ordine allo strumento di tutela di cui all'art. 619 c.p.c., non essendo ella titolare un diritto di proprietà
o reale sul bene pignorato;

6. la sussistenza, a fondamento dell'esecuzione intrapresa, di un credito assistito da garanzia reale, giusta ipoteca giudiziale in favore della CP_1 trascritta sull'immobile anteriormente rispetto alla cessione (11.6.2029), con conseguente inoperatività dell'art. 2923, I comma, c.c., applicabile solo alla fattispecie dell'espropriazione chirografaria.
Si costituiva in giudizio anche il custode giudiziario, avv. , il Controparte_2 quale eccepiva il difetto di legittimazione passiva nei suoi riguardi chiedendo l'estromissione dal giudizio, nonché il rigetto delle domande formulate dall'attrice perché inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto.
Con decreto del 3.1.2025, il Giudice, verificata la regolarità del contraddittorio e disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., assegnava termine alle parti per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi, fissando l'udienza di discussione alla data del 30.4.2025.
Nella propria memoria integrativa l'opponente, ribadendo le ragioni già dedotte nell'atto introduttivo, deduceva:
5 1. quanto alla costituzione della CP_1
(i) che, venendo in rilievo nella specie una cessione di locazione (e non già una cessione dei canoni di locazione), e dunque un negozio a forma libera, la data certa, lungi dal doversi trarre da una non richiesta registrazione dello stesso, ben poteva dedursi dallo scambio a mezzo p.e.c. tra cedente e cessionario, come occorso nella specie;

(ii) che, dalla lettura dei bilanci della società esecutata, era agvole comprendere che in essi veniva riportato un debito comprendente il rimborso del finanziamento soci;

(iii) che l'art. 2467 c.c. non trova applicazione nella specie, per difetto delle condizioni previste dal II comma;

(iv) che era inconferente quanto dedotto da controparte in relazione alla nota integrativa al bilancio 2021, posto che la dichiarazione della società in ordine alla mancata recezione di erogazioni da parte di pubbliche amministrazioni non escludeva certo la ricezione di finanziamenti da parte dei soci;

(v) che, nei bilanci del 2021 e del 2022, nella voce “Riserve” si indicava rispettivamente l'appostazione di una somma di € 119.998,00 e di €
119.999,00, somma più che capiente rispetto alla prospettata cessione in funzione solutoria del contratto di locazione per cui è opposizione;

(vi) che non vi era alcuna necessità della trascrizione del contratto di cessione dei canoni, nel caso di specie non trattandosi di cessione dei canoni di locazione, ma di cessione del contratto di locazione, ed essendo la trascrizione della cessione necessaria solo in caso di durata ultratriennale della locazione;

(vii) che era infondato il rilievo dell'inopponibilità della cessione della locazione de qua al creditore pignorante per effetto della garanzia ipotecaria a presidio dell'immobile pignorato, atteso che l'opponente non intendeva opporre la cessione al creditore pignorante, bensì opporre l'anteriorità del diritto a percepire i canoni, rispetto alla cautela della procedura esecutiva;

2. quanto alla costituzione di , di rimettersi alla valutazione Controparte_2
del Giudice la delibazione di estromissione dal giudizio dello stesso.
6 Contr
La nella propria memoria integrativa, si riportava a quanto dedotto nella comparsa di costituzione e risposta, deducendo ulteriormente:

1. relativamente all'asserita assenza delle condizioni di applicabilità dell'art. 2467 c.c., la carenza di indicazione dell'anno in cui il presunto finanziamento era stato erogato dalla sig.ra alla Parte_1 CP_3 non risultando tale dato neanche dai bilanci, il che rendeva quindi impossibile verificare quanto eccepito;

2. relativamente alla trascrizione del contratto di cessione della locazione, la sussistenza dei presupposti per la sua effettuazione, risultando dalla lettura del contratto di locazione originario che la durata della stessa era stata fissata in anni quattro.
All'udienza fissata per la discussione del 30.4.25, il giudice disponeva su accordo delle parti l'estromissione dal giudizio di – che Controparte_2 aveva ribadito la richiesta nella propria memoria integrativa – e fissava udienza per la discussione ai sensi dell'art. 127- ter c.p.c., assegnando termine per il deposito di note conclusive.
*****

1. In via pregiudiziale, non essendosi previamente provveduto, deve essere dichiarata la contumacia di e NN CQ, CP_3 regolarmente citati e non costituiti in giudizio.

2. Ciò premesso, in via preliminare, va affrontata l'ammissibilità dell'utilizzo dello strumento dell'opposizione ex art. 619 c.p.c. da parte di un terzo che non vanti alcun diritto di proprietà o altri diritti reali sui beni pignorati, ma sia titolare di un diritto di credito, come, nella specie, quello alla percezione dei canoni di locazione dell'immobile pignorato, asseritamente derivante, in base alla prospettazione attorea, dalla cessione del contratto di locazione avvenuta con scrittura privata risalente al
30.4.2023.
Giova ricordare che l'art. 619 c.p.c. riconosce al terzo, da intendersi come "colui che subisce un pregiudizio dall'espropriazione pur senza esserne il soggetto passivo e che quindi ricopre una posizione estranea alla procedura che non gli consentirebbe 7 di proporre opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615 c.p.c." (Cass. n. 4005/2022;
n. 6497/1980; n. 2639/1978), la legittimazione ad agire se ed in quanto pretenda di essere titolare della proprietà o di altro diritto reale sul bene pignorato, ovvero di una posizione giuridica inconciliabile con l'attuazione coattiva del titolo azionato dal creditore procedente.
La Suprema Corte ha chiarito che l'indicazione della proprietà o di altro diritto reale, contenuta nella disposizione dell'art. 619 c.c, è meramente esemplificativa, dovendosi riferire a tutti quei diritti prevalenti o maggiori di quelli che sulla cosa in esecuzione abbia il creditore, e che siano suscettibili di soddisfarsi sulla cosa oggetto dell'esecuzione, ovvero che abbiano
“efficacia reale” (così Cass. n. 17876/2011; in termini analoghi, anche Cass.
n. 17029/2010: “Il terzo che si considera legittimato all'opposizione ai sensi dell'art.
619 c.p.c. fa valere una situazione giuridica soggettiva sul bene esecutato o relativa al diritto che l'esecuzione è diretta a realizzare, a suo dire prevalente rispetto al diritto del creditore procedente di soddisfarsi” e Cass. n. 26537/2017 “L'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. può essere proposta: (a) sempre e comunque, da chi vanti un diritto reale sulla cosa pignorata, con una indicazione che ha valore esemplificativo e non tassativo;
(b) da chi vanti un diritto di credito nei confronti del debitore esecutato, che, invece, può proporre opposizione di terzo solo a due condizioni: (b') che il diritto di credito del terzo opponente sia prevalente rispetto a quello del creditore procedente;
(b'') che l'opponente vanti un diritto di credito sulla cosa pignorata: un diritto, cioè, del quale la cosa pignorata formi l'oggetto diretto”.
In relazione a tale ultimo caso, nella specie di interesse, è stato chiarito che la prevalenza del diritto di credito sulla pretesa del creditore procedente non può riconoscersi alla locazione ed al comodato, sicché questi ultimi non sono titoli giuridicamente idonei a legittimare l'opposizione del terzo (cfr. ancora Cass. n. 17876/2011; conforme Cass. n. 3649/1974).
In applicazione delle coordinate ermeneutiche sopra esposte, devesi dunque osservare che, nei casi di crediti da locazione sulla cosa pignorata, non può predicarsi una astratta prevalenza e incompatibilità del diritto di credito rispetto a quello del creditore procedente, poiché con il pignoramento viene in rilievo un vincolo preordinato al trasferimento coatto
8 di un diritto reale;
la tutela del cessionario dei crediti da canone di locazione
è invece meramente obbligatoria. Non è dato, dunque, ravvisare la richiesta prevalenza o inconciliabilità tra le posizioni soggettive in rilievo (quella dell'opponente cessionario del credito da locazione dell'immobile pignorato e quella del creditore pignorante), tale da giustificare una opposizione di terzo.
Priva di pregio è, sul punto, l'argomentazione dell'opponente in ordine alla mancata contestazione della legittimazione da parte del Giudice dell'esecuzione, poiché il vaglio giudiziale in merito alla legittimazione ed alla effettiva titolarità del diritto sul bene pignorato non può che imporsi nella fase di merito, dovendo il G.E. pronunciarsi solo su istanze cautelari (che, nella specie, mancavano, sicché alcuna valutazione si rendeva necessaria, come risulta chiaramente dall'ordinanza in atti).
Per le suesposte ragioni, l'opposizione di terzo spiegata dalla cessionaria della locazione ex art. 619 c.p.c. va dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva in capo all'opponente.

3. Fermo il carattere assorbente e dirimente delle precedenti considerazioni, la domanda proposta è infondata anche nel merito.
Il Tribunale non ritiene superfluo osservare che il contratto di cessione di locazione tra la a sig.ra stipulato in CP_3 Parte_1 data 30.4.2024 (cfr. doc. n.2 allegato all'atto introduttivo), è inopponibile al creditore pignorante, a motivo della sua omessa trascrizione.
A tal riguardo, infatti, deve osservarsi che il summenzionato contratto rientra in quegli atti per i quali il n. 8 dell'art. 2643 c.c. impone la trascrizione ai fini dell'opponibilità, trattandosi di un atto da cui risulta la cessione di fitti non scaduti per un termine maggiore di tre anni (cfr. art. 2 contratto di cessione e art. 1 dell'originario contratto di locazione: allegato doc.n.1 all'atto introduttivo).
Dunque, nonostante l'opponente abbia dato prova della data certa anteriore della cessione rispetto al pignoramento (per essere la data del
30.4.2023 certificata dalla p.e.c. con cui viene notificata la cessione stessa al conduttore ceduto, l'onere trascrizionale previsto dalla citata Parte_2
9 norma codicistica, non assolto nella specie, impedisce l'opponibilità della Contr cessione alla
Conferente è peraltro la giurisprudenza richiamata dalla convenuta, secondo la quale “la cessione dei canoni di locazione da parte del locatore integra un negozio autonomo e distinto dalla locazione che ne costituisce solo il logico presupposto fattuale;
ne consegue che sussiste l'obbligo di trascrizione sempre che si tratti di cessione di canoni futuri per un periodo di tempo superiore al triennio, situazione questa che non suppone necessariamente l'omologo obbligo di trascrizione della locazione, previsto solo se essa abbia durata ultranovennale” (Cass. n. 18194/2007).
Può, infatti, ritenersi che tale principio si applichi mutatis mutandis e a fortiori al caso di specie, nella misura in cui il contratto di cessione di locazione
è un quid pluris rispetto al contratto di cessione dei canoni;
il primo negozio ricomprende al suo interno il secondo (come peraltro anche agevolmente riscontrabile leggendo il corpo del contratto di cessione per cui è causa).
In più, non può non osservarsi che dalla documentazione riversata in atti residua un certo margine di incertezza in ordine all'inclusione del credito azionato nella riferita cessione in quanto, nell'atto di cessione medesimo, non viene esattamente indicato l'importo erogato a titolo di finanziamento soci (che dovrebbe essere rimborsato con il pagamento del canone), il tempo in cui tale finanziamento è stato elargito, ed inoltre, dall'esame dei bilanci della società depositati (cfr. all. 9 all'atto introduttivo), non emerge che le partite di debito ivi inserite non si riferiscano ad altri debiti della società.
Per tutte le superiori considerazioni, pertanto, l'opposizione sperimentata non può trovare accoglimento.
* * * * *
Le ragioni della decisione impongono la condanna dell'opponente alla rifusione delle spese processuali in favore della società convenuta, che si liquidano in dispositivo sulla base dei parametri medi suggeriti dal d.m.
55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 26.001,00 ed € 52.000,00 (con esclusione del compenso previsto per la fase istruttoria, non essendosi assunte prove costituende).
10 Si ritiene invece di dover compensare le spese processuali in relazione al custode giudiziario, convenuto in giudizio nella qualità al solo fine di ottenere l'opponibilità dell'eventuale sentenza favorevole anche nei suoi confronti.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:

1. dichiara la contumacia di e di NN CQ;
CP_3

2. dichiara inammissibile l'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. per difetto di legittimazione attiva;

3. condanna l'opponente a rifondere alla convenuta le spese CP_1 processuali, che si liquidano in € 5.810,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

4. compensa le spese processuali tra l'opponente e il convenuto avv.
. Controparte_2
Così deciso in Roma, 6.7.2025.
Il Giudice
Chiara OR
Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott.ssa Giulia Mauro.
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