REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE
nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Maria Cusenza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento civile R.G.N. 291/2020 promosso da
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ) entrambi Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Caltavuturo (PA), via I. La Lumia n. 22
presso lo studio dell'avv. Antonino Pietro Di Stefano dal quale sono rappresentati e difesi giusta procura in calce all'atto di citazione
OPPONENTI
CONTRO
C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'Amministratore pro-tempore, elettivamente
1 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
domiciliato in Campofelice di Roccella, via Santa Rosalia n. 60
presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Palagonia, dal quale è
rappresentato e difeso giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore
OPPOSTO
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo N. 1114/2019 (R.G.
3185/2019) reso dal Tribunale di Termini Imerese in data 25.11.2019
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte opponente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Termini Imerese, disattesa ogni
contraria istanza, eccezione e difesa, previa sospensione della provvisoria
esecuzione del decreto emesso dal Tribunale Civile di Termini Imerese
n°1114/2019 del 25.11.2019 e notificato il 20.12.2020, dichiarare
l'infondatezza della pretesa monitoria avanzata da parte opposta e, per
l'effetto, revocare il decreto n°1114/2019 del 25.11.2019, notificato il
20.12.2020, emesso dal Tribunale Civile di Termini Imerese.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.”
Parte opposta:
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“1) In via preliminare accertare e dichiarare che i costruttori – venditori
deceduti e e/o Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
i loro eventuali Eredi non sono da qualificarsi condomini e non devono
contribuire alle spese condominiali di cui al decreto ingiuntivo opposto,
comprese quelle relative ai lavori straordinari riguardanti il lastrico solare
o terrazza
2) Nel merito accertare e dichiarare la corretta ripartizione, secondo le
tabelle millesimali, delle spese condominiali di cui al decreto ingiuntivo
opposto, comprese quelle relative ai lavori straordinari riguardanti il
lastrico solare o terrazza
3) Pertanto nel merito rigettare l'opposizione per cui si procede, infondata
in fatto e in diritto, confermando in ogni sua parte il decreto ingiuntivo n.
1114/2019 del 25.11.2019 e per l'effetto condannare i coniugi Parte_1
e a pagare la somma di euro 8.984,79 di cui al
[...] Controparte_5
precetto notificato unitamente al suddetto decreto ingiuntivo
In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente
giudizio.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
3 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
I coniugi e con atto di Parte_1 Controparte_5
citazione regolarmente notificato, hanno proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1114/2019 immediatamente esecutivo, con quale il Tribunale di Termini Imerese aveva loro ingiunto ad istanza del nella Controparte_1
qualità di comproprietari di una unità immobiliare facente parte del predetto Condominio, il pagamento dell'importo di € 7.696,49, oltre interessi e spese legali, a titolo di mancato pagamento di somme a saldo del bilancio consuntivo 2018, a saldo per la gestione ordinaria
2019 ed a saldo della prima rata dei lavori straordinari concernenti il prospetto, il tetto ed i lastrici solari.
A sostegno della spiegata opposizione eccepivano la mancanza di certezza del credito vantato dal per erroneità dei criteri CP_1
di ripartizione delle spese imputate per la nullità delle delibere condominiali, in considerazione della clausola inserita nell'atto di compravendita dell'immobile secondo la quale “la vendita è
proceduta con ogni accessorio, pertinenza e dipendenza, con servitù attive
e quelle passive se legali o nascenti dallo stato dei luoghi, dell'uso e della
destinazione, con la comproprietà relativa ai sensi dell'art. 1117c.c. pro
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quota, ad eccezione delle aree circostanti l'edificio, quelle del piano terra e
piano semicantinato libere da costruzioni e non destinate a servizi comuni,
dell'area libera soprastante l'edificio e della terrazza di copertura
dell'edificio stesso che però sarà destinata a stenditoio condominiale”.
In forza della predetta clausola contrattuale gli opponenti eccepivano l'erronea inclusione delle menzionate aree tra quelle condominiali per le quali avevano ricevuto l'ingiunzione di pagamento, sostenendo che erano di proprietà dei costruttori -
venditori.
Indi, eccepivano la nullità delle delibere adottate per l'approvazione delle relative spese e per la loro ripartizione, in quanto lesive dei diritti individuali sulle cose o servizi comuni e sulla proprietà
esclusiva di ognuno dei condomini.
Costituendosi in giudizio il opposto contestava le CP_1
difese degli opponenti rilevando come le aree indicate dai signori e fossero state nel tempo oggetto di Parte_1 CP_5
alienazione, non sussistendo, pertanto, alcuna riserva di proprietà
in favore dei venditori/costruttori e, con particolare riferimento
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all'eventuale riserva del diritto di edificare, che lo stesso doveva ritenersi prescritto.
La causa di natura documentale veniva posta in decisione all'udienza dell'11.11.2022 celebratasi secondo le modalità previste dall'articolo 83 del D.L. 17/03/2020 n. 18, comma 7, lett. h) sulle conclusioni e note scritte rassegnate dalle parti.
Tanto premesso la spiegata opposizione non è fondata e non merita accoglimento.
Parte opponente sostiene che i loro venditori, si sarebbero riservati la proprietà di alcune aree e parti del condominio come indicate nell'atto di compravendita per le quali, al contrario ed erroneamente, il condominio, ritenendole beni condominiali, le avrebbe considerate nella ripartizione delle spese e oneri, poi oggetto del procedimento monitorio.
Emerge dalle risultanze documentali del giudizio che le aree indicate dai signori e non risultano di loro Parte_1 CP_5
comproprietà.
Quanto alle “aree del piano terra”, l'appartamento ivi presente risulta acquistato, sin dal 1976 dal sig. e l'androne, in CP_6
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considerazione della sua precipua funzione, anche considerando che trattasi dell'unico accesso alle abitazioni, deve considerarsi comune a tutti i condomini in quanto destinato al loro servizio ed uso comune e, pertanto, CP_7
Per quanto riguarda le “aree del piano semicantinato” risultano ivi presenti n. 5 magazzini di proprietà dei condomini come risultante dai titoli di proprietà agli atti, dovendosi, pertanto, escludere che anche su dette aree gli originari costruttori/venditori abbiano mantenuto alcuna pretesa o titolo;
anche con riferimento all'ulteriore magazzino che insiste sulla Via A. De Gasperi ed è
destinato ad un servizio comune, contenendo le cisterne per la distribuzione dell'acqua a tutte le unità immobiliari, compresa quella di proprietà dei coniugi – nessuna Parte_1 CP_5
proprietà è stata mantenuta dai costruttori - venditori.
L'area in cui insiste anche quest'ultimo magazzino, in quanto avente destinazione a servizio comune, risulta espressamente esclusa dalla richiamata clausola contrattuale.
Quanto a “l'area libera soprastante l'edificio e la terrazza di copertura
dell'edificio” in primo luogo deve rilevarsi come il diritto reale su tale
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spazio debba qualificarsi come diritto di superficie ex art. 952 cc e non di proprietà come chiarito da Cass. Civ. 7051/2004 secondo cui
«lo spazio sovrastante il suolo o una costruzione non costituisce un bene
giuridico … ma configura la mera proiezione verso l'alto delle suddette
entità immobiliari e, formalmente, la possibilità di svolgimento delle facoltà
inerenti il diritto dominicale sulle medesime. Pertanto, il diritto reale su
tale spazio, separato dalla proprietà dell'immobile sottostante, non è
qualificabile come proprietà, ma come diritto di superficie ex art. 952 c.c.,
suscettibile di estinzione per effetto del non uso protratto per il tempo
stabilito dalla legge».
Dalla documentazione prodotta risulta che l'unità immobiliare sita all'ultimo piano è di proprietà nel cui atto di compravendita CP_8
del 16.10.1976 nella parte descrittiva dei confini si specifica che l'appartamento stesso ad est è confinante con la terrazza di proprietà condominiale.
Pertanto, lo ius ad aedificandum sarebbe potuto derivare ai costruttori - venditori dall'essersi riservati l'uso esclusivo o la proprietà esclusiva dei lastrici solari ovvero della terrazza che,
tuttavia non risulterebbe accessibile dai predetti venditori in quanto
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non detengono alcuna unità immobiliare, né hanno un accesso proprio ed autonomo sulla medesima, né sono proprietari delle aree riservate a servizi comuni, espressamente escluse dalla clausola contrattuale.
Non è stato contestato che l'unico accesso alla terrazza, comune a tutti i condomini, sia costituito dalle scale condominiali che, in quanto rientranti tra le aree destinate a servizi comuni, sono anch'esse escluse dalla suddetta riserva in favore dei costruttori.
In ogni caso, gli stessi venditori ne avevano precisato la destinazione a stenditoio condominiale.
Alla luce delle superiori considerazioni deve ritenersi che le tabelle millesimali del Condominio siano state elaborate in modo conforme alle disposizioni di legge e la ripartizione delle spese è stata effettuata in maniera corretta, tenendo conto di quelle che sono le parti comuni dell'edificio e del valore delle singole unità in proprietà esclusiva, potendosi escludere che i venditori (o loro eredi) possono essere qualificati condomini.
La mancanza di titolarità in capo ai venditori - costruttori del diritto di proprietà e quindi di comproprietà sulle parti comuni, esclude ab
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origine che i diritti individuali degli stessi possano essere stati lesi dall'adozione delle delibere impugnate, senza che si sia realizzata alcuna ripercussione sul credito azionato dal Condominio,
correttamente determinato e ripartito.
Ne discende il rigetto della spiegata opposizione, cui consegue, per l'effetto, la conferma del decreto ingiuntivo n. 1114/2019 emesso dal
Tribunale di Termini Imerese nel procedimento R.G.N. 3185/2019 il
25.11.2019, che si dichiara definitivamente esecutivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza dei signori Parte_1
e e si liquidano in favore del
[...] Controparte_5
in € 2.540,00 per compensi, oltre Controparte_1
IVA, CPA e rimborso 15% spese generali,

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa:
- rigetta l'opposizione proposta da e Parte_1 CP_5
avverso il decreto ingiuntivo n. 1114/2019 emesso dal
[...]
Tribunale di Termini Imerese nel procedimento R.G.N. 3185/2019 il
25.11.2019 che dichiara definitivamente esecutivo;

10 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
- condanna gli opponenti e Parte_1 Controparte_5
al pagamento in favore del in Controparte_1
persona dell'Amministratore pro-tempore, delle spese di giudizio liquidate in €. 2.540,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso 15%
spese generali.
Così deciso in Termini Imerese in data 8 gennaio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maria Cusenza
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr.ssa Maria Cusenza, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del
D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24,
e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia
del 21/2/2011 n. 44.

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