REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Modena
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 4955/2025 R. G.
promossa da
Parte_1
- Attore -
rappresentato e difeso dagli avv.ti E. PALMIOTTO, A. DI COMITE e V. LA BATTAGLIA CONTRO
CP_1
- Convenuto -
rappresentato e difeso dagli avv.ti P. PERNICE e M. SANDRI
in punto a: locazione.
All'udienza del 17/12/2025 la causa è stata decisa ai sensi degli artt 429 e 447 bis C.p.c. dando lettura del dispositivo e delle contestuali concise motivazioni di fatto e di diritto della decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti come a verbale d'udienza. per parte attrice:
“ l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione Voglia:
1. Accertare e dichiarare, per tutte le motivazioni esposte nel corpo della presente memoria, la grave e reiterata morosità del conduttore sig. per il mancato pagamento dei canoni di CP_1 locazione dovuti in forza del contratto stipulato in data 23 dicembre 2015, registrato presso l'Ufficio Territoriale dell'Agenzia delle Entrate di Modena, e per l'inadempimento agli obblighi contrattuali di cui all'art. 11 del medesimo contratto;

2. Dichiarare, conseguentemente, la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto gli immobili siti nel Comune di Fanano (MO), alla via Pian Margheridone n. 590, identificati al Catasto Fabbricati al foglio 25, particella 709 sub. 11 e sub. 16, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1453 e 1456 c.c.
3. Ordinare al sig. il rilascio immediato degli immobili sopra indicati, liberi da CP_1 persone e cose, in favore dell'odierna ricorrente;

4. Condannare il sig. al pagamento, in favore di della CP_1 Parte_1 somma complessiva di € 38.556,00 oltre iva, a titolo di canoni di locazione scaduti alla data della notifica dell'intimazione (luglio 2025). Il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo. 5. Condannare altresì il sig. al pagamento dei canoni a scadere, con CP_1 decorrenza dal 1° agosto 2025 fino al rilascio, fino all'effettiva riconsegna degli immobili, nella misura di € 11. 016,00 annui oltre iva, rivalutabili secondo gli indici ISTAT.
6. Con vittoria di spese e competenze di causa.”
per parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa dichiarare inammissibile lo sfratto per morosità e comunque infondata ogni pretesa creditoria di parte attrice e di conseguenza respingere le avanzate domande. Vinte le spese di giudizio. In via istruttoria: I) Si chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli preceduti dalla locuzione “vero che”: 1) Le spese di cui ai documenti che si mostrano al teste (docc.da 7 a 13bis) sono state effettivamente pagate dal signor e dalla società Undercarriage Participation Srl. (testimoni Parte_2 [...]
tutti residenti a [...]) Pt_2 Tes_1 Tes_2 Tes_3 2) I canoni di locazione del contratto per cui è causa fino al 31.12.2021 sono stati pagati mediante compensazione con il credito da finanziamento soci del signor (testimoni CP_1 [...]
tutti residenti a [...]) Pt_2 Tes_1 Tes_2 Tes_3 II) Si chiede ammettersi CTU volta alla determinazione delle quote di godimento delle singole unità espresse in millesimi e la conseguente quantificazione dell'ammontare delle spese documentate.”.

SVOGLIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione del 25 luglio 2025 notificato in data 22 agosto 2025, in qualità di assuntrice del concordato fallimentare della società Parte_1 locatrice in forza di contratto di locazione ad uso abitativo Parte_3 sottoscritto in data 23 dicembre 2015 (cfr.doc.1 allegato all'atto di intimazione di sfratto nonché alla memoria integrativa attorea), intimava a CP_1 sfratto per morosità stante il mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti dal 1 gennaio 2022 al 31 luglio 2025 per la complessiva di € 38.556,00 oltre iva.
Con comparsa del 9 ottobre 2025 si costituiva in giudizio l'intimato il quale si opponeva alla convalida dell'intimato sfratto eccependo l'indeterminatezza del preteso credito da morosità e l'erroneità dello stesso;
rilevava al riguardo che dal canone richiesto, comprensivo di utenze, spurghi e manutenzioni di parti comuni, andavano in realtà decurtate le spese non sostenute dal locatore ma da soggetti terzi;
eccepiva, inoltre, l'estinzione del credito del locatore per compensazione con il credito da finanziamento soci in favore della società fallita vantato dallo st
[...]
deduceva, infine, l'esistenza di una clausola di prelazione opponibile a parte Pt_4 intimante in virtù del subentro nel contratto di locazione, nonché di aver già versato
2 una caparra confirmatoria di euro 26.000,00 per l'impegno di acquisto (doc. n. 5 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto per morosità).

2. All'udienza del 10 ottobre 2025 il G.O.P., dott. Giulio Zanfanti, si dichiarava incompetente a conoscere l'opposizione ex art. 665 C.p.c., e rimetteva il procedimento dinnanzi al giudice togato.
Alla successiva udienza del 20 ottobre 2025 innanzi al giudice designato parte intimante insisteva per la convalida dello sfratto stante la persistenza della morosità ammontante a complessivi € 41.310,00 e contestava la sussistenza dei presupposti per la compensazione, sia legale che giudiziale, delle poste indicate da parte convenuta e l'unilateralità della stessa;
rilevava, altresì, la mancanza di prova dei crediti eccepiti in compensazione, e comunque la titolarità degli stessi in capo a soggetti terzi rispetto al rapporto contrattuale dedotto in giudizio.
Parte intimata, invece, eccepiva l'inammissibilità dell'intimato sfratto essendo stato il contratto disdettato dal Curatore del fallimento della locatrice
[...]
a partire dl 31 dicembre 2021; deduceva, altresì, l'avvenuto Parte_3
esperimento con esito negativo del tentativo di mediazione effettuato soltanto sulla quantificazione, riportandosi, infine, quanto al merito, alla comparsa di risposta.
Poiché l'intimato costituendosi si era opposto alla convalida, mentre l'intimante non aveva chiesto, in subordine, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio
(art. 665 C.p.c.) lo sfratto non veniva convalidato, con mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis C.p.c. e fissazione dell'udienza di discussione al 9 dicembre
2025, con i termini per il deposito di memorie integrative e per il deposito della domanda di mediazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sussiste la condizione di procedibilità essendo stato depositato il verbale di mediazione del 5/12/2025 con esito negativo (produzione di parte attrice in data
11/12/2025 senza alcun numero di documento).
3 Lo svolgimento della vicenda prima della fase processuale è il seguente. Con contratto sottoscritto in data 23 dicembre 2015 e registrato presso l'Ufficio
Territoriale delle Entrate – sede di Modena al n. (doc.1 CodiceFiscale_1
allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità) la società Parte_3
concedeva in locazione ad uso abitativo ad i seguenti
[...] CP_1 immobili, di sua proprietà, siti nel Comune di Fanano (Mo), alla via Margheridone n.
590: i) unità immobiliare identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Fanano
(Mo), al fg. 25, p.lla 709 sub.11, cat. A/2, classe 4, vani 10; ii) unità immobiliare identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Fanano (Mo), al fg. 25, p.lla 709 sub.
16, cat. C/6, classe 6, mq. 174.
La locazione in parola veniva convenuta per la durata di anni 6 (sei), con decorrenza dal 1° gennaio 2016 e scadenza al 31 dicembre 2021, al canone annuo complessivo di € 10.200,00 oltre iva, da corrispondersi in un'unica soluzione entro il
31 marzo di ciascun anno e con aggiornamento automatico dello stesso nella misura del 100% della variazione dell'indice ISTAT, in ipotesi di tacito rinnovo del contratto, a decorrere dal settimo anno.
Con sentenza del 8-9 aprile 2020 (doc. 2 allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità nonché alla memoria integrativa attorea), il Tribunale di Modena dichiarava il fallimento n. 32/2020 della società locataria " Parte_3
In data 7 giugno 2021, la dott.ssa , Curatore del Fallimento Finpa Persona_1
Trading S.r.l., sulla base di quanto disposto dall'art. 3 comma 1, lett. g) della Legge n.
431/1998 segnalava la necessità, nell'interesse della procedura concorsuale, di ottenere la disponibilità degli immobili locati, al fine della loro successiva alienazione a terzi, dichiarando conseguentemente la volontà di non procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza naturale del 31 dicembre 2021, e invitando il conduttore a rilasciare gli immobili condotti in locazione entro e non oltre tale data
(doc. 6 allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità nonché alla memoria integrativa attorea).
4 Con nota del 27 dicembre 2021, il difensore dell'intimato, Avv. Paolo
Pernice, comunicava che invalida la suddetta disdetta– avrebbe Parte_5 continuato ad occupare gli immobili in questione, ritenendo che il contratto di locazione si fosse tacitamente rinnovato sino al 31 dicembre 2021 (doc. 7 allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità nonché alla memoria integrativa attorea).
In data 21 febbraio 2022, con ricorso ex art. 124 l. fall., l'odierna intimante depositava presso la cancelleria del Tribunale di Modena ricorso per Parte_1 concordato fallimentare ex art. 124 L. con istanza di sospensione della vendita Pt_6
ex artt. 107, co. IV e 108, co. I, L. Fall. (doc. 3 allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità nonché alla memoria integrativa attorea) e la previsione - con effetto traslativo postergato all'integrale ed esatto adempimento delle obbligazioni concordatarie entro 90 (novanta) giorni dalla sua omologazione in via definitiva- della cessione degli attivi tutti del Fallimento.
La domanda di concordato veniva successivamente omologata con decreto del
Tribunale di Modena, del 14 luglio 2022 (doc. 4 allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità) e con successivo decreto del 17 aprile 2023, il Tribunale di
Modena, preso atto dell'esecuzione di tutti gli obblighi assunti con il concordato fallimentare, disponeva il trasferimento di tutti i beni di proprietà della Parte_3
ivi elencati e costituenti l'attivo fallimentare e con esclusione dei beni già
[...]
aggiudicati/trasferiti anteriormente alla domanda di concordato fallimentare: (cfr.doc.
5 allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità nonché alla memoria integrativa attorea).
Nello specifico e per quanto rileva in questa sede, Parte_1
sostiene che il su citato decreto avrebbe disposto il trasferimento in capo alla stessa degli immobili già di e delle connesse situazioni giuridiche attive e Parte_3
passive, “con conseguente subentro dell'odierna attrice nel rapporto locatizio (cfr. docc. nn. 3, 4 e 5)”; deduce, ancora, parte intimante che “Il subentro dell'assuntore ha natura derivativa e non novativa: subentra nella medesima posizione Parte_1
5 della locatrice originaria, con identità di diritti e obblighi. Ne discende che l'obbligo del conduttore di corrispondere il canone – già inadempiuto dal 1° gennaio 2022 – si
è proiettato senza soluzione di continuità anche nei confronti dell'odierna ricorrente”. (pagine 2 e 3 della memoria integrativa attorea).
Inoltre, “In considerazione del rinnovo del contratto di locazione invocato dallo stesso conduttore e di quanto previsto all'art. 4 del medesimo accordo rispetto alla rivalutazione ISTAT, il canone di locazione annuo – a far data dal 1° gennaio
2022 – è diventato complessivamente pari ad € 11.016,00 oltre iva”.
Conseguentemente “il sig. si è reso moroso per il mancato CP_1
pagamento di tutti i canoni di locazione scaduti dal 1°gennaio 2022” per la somma complessiva di € 38.556,00 oltre iva, “ di cui: i) € 13.770,00 oltre iva maturati nei confronti della Curatela quale corrispettivo per le Parte_7
n. 15 (quindici) mensilità – quantificate applicando il canone aggiornato – decorrenti dall'1.1.2022 al 31.3.2023 (data di validità del decreto di trasferimento degli attivi rispetto al contratto di locazione de quo); ii) € 24.786,00 oltre iva maturati nei confronti della quale corrispettivo per le n. 27 (ventisette) mensilità Parte_1
decorrenti dall'1.4.2023 al 31.7.2025”.
Alla luce delle suesposte considerazioni parte attrice ha, pertanto, intimato lo sfratto per morosità nei confronti di in forza del predetto contratto, CP_1
insistendo, a seguito di mutamento del rito, nella domanda di risoluzione dello stesso per inadempimento del conduttore.

2. Preliminarmente occorre esaminare il tema dell'onere della prova.
Secondo orientamento consolidato e condiviso da questo ufficio, “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore
6 convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento….,” (Cass. III, 20.01.2015, n. 826).
Nel caso di specie, parte intimante agisce, in qualità di assuntrice del concordato fallimentare della società locatrice per ottenere Parte_3
la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 23 dicembre 2015 dalla società fallita in bonis e dall'odierna parte intimata.
Quest'ultima, tuttavia in sede di udienza di convalida di sfratto e nella successiva memoria integrativa, ha eccepito che “il contratto in oggetto è stato disdettato dal fallimento a partire dal 31/12/2021 e, questa disdetta – atto unilaterale recettizio – si è perfezionata” (come da dichiarazione del curatore del fallimento della società locatrice allegata sub .doc. 7 allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità).
Conclude, pertanto, il convenuto, che “Il locatore, dunque, avrebbe dovuto agire con sfratto per finita locazione e non per morosità e, dopo la conversione del rito, non per la declaratoria di risoluzione per inadempimento al contratto, ma per
l'accertamento della occupazione senza titolo. La domanda, come formulata ex adverso, deve pertanto ritenersi inammissibile”.

3. L'eccezione è fondata nei termini e per i motivi che qui di seguito si espongono.
La giurisprudenza di legittimità è costante nel negare, in mancanza di revoca espressa della manifestata disdetta, la possibilità di una rinnovazione tacita del contratto di locazione:
“La rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1597 c.c. postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta, la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a
7 percepire il cannone di locazione senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo, idoneo ad evidenziare una nuova volontà contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cass. VI, 18/01/2021, n. 708);
“Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore” (Corte d'Appello Palermo, II,
20/05/2021, n. 584).
Pertanto, è indispensabile che vi sia un'espressa, esplicita, univoca e chiara manifestazione di volontà del locatore di addivenire ad un nuovo contratto per neutralizzare l'effetto della precedente disdetta, e tanto in applicazione dei consolidati principi sull'irrilevanza delle condotte meramente inerti al fine di qualificare come rinnovato il contratto dopo l'intimazione di una disdetta pur sempre valida (Cass.
22/02/1985, n. 1590; Cass. 29/01/1991, n. 888; Cass. 12/04/1995, n. 4174; Cass.
13/11/1996, n. 9917; Cass. 02/12/1996, n. 10706; Cass. 09/07/1999, n. 7210; Cass.
05/11/1999, n. 12334; Cass. 18/07/2002, n. 10402; Cass. 16/12/2005, n. 27731; Cass.
20/10/2014, n. 22234); l'inerzia dei locatori, quand'anche protratta, non cessa di essere tale e quindi non cessa di non essere significativa e, soprattutto, non lo è di certo la mancanza di un'espressa (esplicita, univoca e chiara) nuova manifestazione di volersi avvalere della precedente disdetta, avendo questa operato ex se –senza bisogno di alcuna altra circostanza o condotta ulteriori– l'effetto di fare cessare il contratto per la prima scadenza utile immediatamente successiva;
sarebbe allora necessaria, per neutralizzare questo effetto, una positiva espressa (esplicita, univoca e chiara, diversa dalla mera e neutra percezione del canone) manifestazione di volontà delle parti nel senso di rinnovare il contratto ormai già scaduto, non bastando la mera
8 inerzia o altra serie di condotte neutre e non significative delle parti a fare ritenere necessaria la reiterazione della manifestazione di volontà originaria.
La necessità di un'espressa, esplicita, univoca e chiara manifestazione di volontà del locatore di addivenire ad un nuovo contratto per neutralizzare l'effetto della precedente disdetta, va intesa in termini ancora più rigorosi nel caso in esame, in conseguenza dell'intervento fallimento della parte locatrice e della intervenuta disdetta esercitata dal Curatore fallimentare: avendo, infatti, il rinnovo contrattuale successivo alla disdetta, natura negoziale lo stesso sarebbe, comunque, subordinato all' autorizzazione del Giudice Delegato, che allo stato degli atti risulta mancante.
Da quanto sopra esposto deriva che il contratto di locazione ad uso abitativo azionato in questa sede da debba considerarsi scaduto al 31 Parte_1
dicembre 2021 (a seguito di disdetta comunicata in data 18 giugno 2021 dal curatore del Fallimento della locatrice) ossia in data antecedente non solo alla omologazione del concordato (14 luglio 2022) - e al successivo decreto di trasferimento (17 aprile
2023) dell'attivo fallimentare comprensivo anche degli immobili oggetto della locazione de qua) - ma anche al deposito della stessa domanda di concordato da parte intimante (21 febbraio 2022), con conseguente mancato subentro di parte attrice quale assuntrice concordataria del fallimento di Parte_3
Conseguentemente, deve considerarsi infondata e/o inammissibile l'intimazione di sfratto per morosità promossa da e continuata a Parte_1
cognizione piena dopo l'ordinanza di mutamento di rito, quale domanda di risoluzione per inadempimento, essendo la stessa fondata su un titolo inesistente e in ogni caso volta a far valere una morosità/inadempimento contrattuale successivo alla fine della locazione de qua a seguito di disdetta.
Non vale a far ritenere il contrario la circostanza, rilevata da parte attrice, che la stessa parte resistente abbia, “per un verso, contestato la validità della disdetta comunicata dalla Curatela;
per altro verso, dichiarato e attuato la prosecuzione del godimento degli immobili.”.
9 La disdetta in atti risulta, infatti, legittimamente comunicata nei termini prescritti e, pertanto, produttiva di effetti;
al riguardo e come rilevato da parte intimata, la disdetta “non si configura come una dichiarazione di recesso in senso stretto, bensì come esercizio di un diritto potestativo che incide sulla sorte del contratto, impedendone la prosecuzione automatica. Essa è disciplinata dagli articoli
1334 e 1335 del codice civile, i quali stabiliscono che gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui giungono a conoscenza del destinatario …”.
Inoltre, la scadenza del contratto di cui è causa, per intervenuta disdetta è stata eccepita in questa sede dallo stesso conduttore, odierno intimato, con conseguente implicita rinuncia alle contestazioni a suo tempo espresse al Curatore fallimentare di
Parte_3
Alla luce delle motivazioni sopra esposte, ed ogni altra questione di rito e di merito assorbita, la domanda principale risulta infondata e come tale va rigettata.

4. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 91 C.p.c.) e -per valore dichiarato e bassa complessità- sono liquidate come da dispositivo.

P. Q. M.

Il Tribunale di Modena, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda anche riconvenzionale e/o eccezione disattesa, nella causa promossa da Parte_1 con atto di citazione per convalida in data del 25 luglio 2025 notificato il 22
[...] agosto 2025,
1. rigetta la domanda di parte attrice;

2. dichiara tenuta e condanna la a rifondere a Parte_1 CP_1
le spese processuali, che liquida in complessivi € 3.34190, di cui €
[...] 435,90 per spese, oltre accessori dovuti come per legge. Così deciso in Modena, il 17/12/2025.

Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)

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