N. R.G. 8279/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
SECONDA UNITA'OPERATIVA
In persona del giudice unico monocratico dott.ssa Maria Stefania Picece ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 8279 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti con note telematiche depositate nel termine del 27 maggio 2025 come assegnato in sostituzione dell'udienza.
TRA
, nato a [...] il [...] (C.F.: ), Parte_1 C.F._1
, nato a [...] il [...] (C.F.: ), Parte_2 C.F._2
in proprio e nella dichiarata qualità di eredi legittimi dei genitori Persona_1
(deceduto in Salerno in data 07/02/2019) e (deceduta in Salerno il Persona_2
pagina 1 di 16 26/02/2020), entrambi rappresentati e difesi dagli avv. Wladimiro Manzione e Gaetano
Manzione ed elettivamente domiciliati presso il loro studio sito alla Via F. Farao, n. 4 in
Salerno, in virtù di procure in calce all'atto di citazione.
ATTORI
E
(già (P. Iva: Controparte_1 CP_2
), con sede legale in Salerno alla Via Terre Delle Risaie n.29, in persona P.IVA_1
del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa - in virtu' di procura a margine dell'istanza di visibilità del 12.10.2022, in atti - dall'avv. Giuseppe Vitolo (C.F.
), presso lo studio del quale elettivamente domicilia in Salerno al C.F._3
Corso Garibaldi n.181 (pec: .salerno.it). Email_1 CP_3
CONVENUTA
AVENTE AD OGGETTO
Inadempimento – risoluzione e risarcimento danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note telematiche per l'udienza cartolare del 27 maggio 2025 da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione notificato in data 28.09.2022, i sig.ri e , Pt_1 Parte_2
anche nella qualità di eredi legittimi di e hanno Persona_1 Persona_2
convenuto in giudizio, innanzi il Tribunale civile di Salerno la Controparte_4
pagina 2 di 16 (già per sentir dichiarare in via principale, la risoluzione del CP_1 CP_2
contratto pubblico di vendita del 07.07.2009 per notar (rep. n.36315, Persona_3
racc. n.15261, registrato il 09.07.2009 al n.6631) e della scrittura privata del 07.07.2009
(registrata il 10.07.2009 al n.6003), per effetto del preteso grave inadempimento della stessa, sia rispetto all'obbligazione di integrale pagamento del corrispettivo di cui all'art.3 dell'atto pubblico di compravendita, che per la mancata realizzazione e successiva cessione degli immobili indicati nei citati atti;
per l'effetto, ottenere la condanna della società alla restituzione e/o ritrasferimento dei beni oggetto di compravendita, ossia dell'appezzamento di terreno denominato “Cannillo”, sito nel
Comune di Cetara, distinto in catasto al foglio 4 mappali nn.29, 40, 332, 333, 334, 397,
398, 404, 405, 406, 410 e 411, della superficie complessiva di are 85,69, nonché
dell'appezzamento di terreno denominato , sito sempre nel Comune di Parte_3
Cetara, distinto in catasto al foglio 2 mappali nn.197 e 302, della superficie di ettari 3,
are 86 e centiare 96; la condanna della società al risarcimento dei danni da questa cagionati in conseguenza del preteso inadempimento contrattuale;
in via subordinata,
nell'ipotesi di impossibilità di procedere al ritrasferimento dei beni, ottenere la condanna della società convenuta al pagamento del residuo prezzo, oltre al valore dei box auto,
mai costruiti, a titolo di risarcimento danni.
Allegavano le parti attrici che con atto pubblico per Notar del Persona_3
07/07/2009 (Rep. n. 36315, Racc. n. 15261, registrato il 09/07/2009 al n. 6631), il de
cuius aveva venduto e trasferito alla odierna società convenuta Persona_1
pagina 3 di 16 (già un appezzamento di terreno (denominato ”) sito nel CP_2 Per_4
Comune di Cetara, della superficie catastale complessiva di are 85,69 riportato nel C.T.
del Comune di Cetara al foglio 4 mappali nn. 29, 40, 332, 333, 334, 397, 398, 404, 405,
406, 410, 411, nonché un appezzamento di terreno (denominato ) Parte_3
sempre nel detto comune, della superficie complessiva di ettari tre, are ottantasei e centiare 96 (Ha. 3.86.96) riportato nel C.T. del Comune di Cetara al foglio 2 mappali nn.
197 e 302; che il prezzo complessivo della compravendita dei due beni era stato convenuto dalle parti in € 250.000,00, dei quali € 20.000,00 si dichiaravano pagati e quietanzati prima dell'atto pubblico di compravendita ed il restante importo veniva suddiviso in un assegno di € 30.000,00 e due assegni dell'importo di € 100.000,00
cadauno; che la aveva provveduto a corrispondere unicamente la somma di CP_1
€ 150.000,00, rimanendo inadempiente in relazione al pagamento della restante somma di € 100.000,00; che, infatti, dei tre assegni bancari indicati nell'atto pubblico di compravendita a titolo di corrispettivo, soltanto il primo, dell'importo di € 30.000,00 era andato a buon fine;
che gli altri due assegni MPS (n. 0760184115-02 e 0760184116-03),
di € 100.000,00 cadauno, versati in data 19/08/2009, erano risultati impagati e sostituiti con assegno MPS n. 0745866074-05, di € 200.000,00; che anche quest'ultimo assegno di € 200.000,00 rimaneva insoluto ed era stato richiamato da in Persona_1
data 23/09/2009 e poi sostituito da assegno MPS del 30/09/2009 n. 0745866076-07 di
€40.000,00, assegno MPS del 15/10/2009 n. 0745866077-08 di € 60.000,00 ed infine da assegno MPS del 31/10/2009 n. 0745866078 – 09 di € 100.000,00; che tale ultimo pagina 4 di 16 assegno era rimasto insoluto e richiamato in data 11/11/2009 da e Persona_1
veniva sostituito con due assegni MPS, il primo dell'importo di € 70.000,00 (ass. MPS
0760185197 – 05) del 15/12/2009 ed il secondo dell'importo di € 30.000,00 (ass. MPS
0741430890 – 05) del 30/09/2012; che i suddetti assegni non venivano onorati alle scadenze ed erano richiamati da così risultando inadempiente la Persona_1
Immobiliare convenuta e debitrice della somma complessiva di € 100.000,00; che in pari data 7.07.2009, con scrittura privata sottoscritta contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di compravendita e registrata all'Agenzia delle Entrate di Salerno in data
10/07/2009 al n. 6003, e l'allora (oggi Persona_1 CP_2
, avevano precisato che la finalità dell'atto Controparte_1
pubblico di compravendita era la realizzazione di box auto, in superficie e/o nel sottosuolo del terreno “Cannillo”, da parte della società e previa autorizzazione del
Comune di Cetara;
che, in data 07.02.2019 era deceduto e, in data Persona_1
26.02.2020 era deceduta anche lasciando, quali unici eredi, gli attori Persona_2
e che, con atto del 01.12.2021 per Notar Parte_1 Parte_2
, iscritto in CCIAA in data 11.01.2022, la società aveva variato la Persona_5
denominazione dall'originale all'attuale CP_2 Controparte_1
trasferendo la propria sede sociale.
[...]
Il giudizio veniva iscritto a ruolo presso la II° Sez. civile del Tribunale di Salerno con il n RG 8279/2022.
pagina 5 di 16 Si costituiva parte convenuta impugnando e contestando l'avversa domanda di cui chiedeva il rigetto perché temeraria e infondata, sfornita di prova a supporto della pretesa e di fondamento e, per l'effetto, condannare gli attori al risarcimento del danno
ex art. 96 c.p.c., stante l'evidente temerarietà della lite, nonché al pagamento delle spese di lite, con distrazione.
Allegava che, come previsto nella indicata scrittura privata il ritrasferimento del bene e la contestuale restituzione del prezzo pagato sarebbero dovuti avvenire, mediante atto pubblico, entro il 31.03.2014 e che “una volta decorso il termine del 31.03.2014,
nell'ipotesi i germani non addivenissero alla stipula dell'atto di cui sopra, la Per_1
società avrà facoltà, a proprio insindacabile giudizio, o di fare ricorso all'autorità
giudiziaria per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre o di trattenere definitivamente in proprietà entrambi i descritti terreni in Cetara, senza che i germani abbiano alcunché a che pretendere o eccepire”; che entro il termine del Per_1
31.03.2014 i germani , sebbene invitati dalla con raccomandata Per_1 CP_2
del 05.02.2014, ad intervenire nell'atto pubblico per la restituzione dei beni, non avevano acconsentito al ritrasferimento del bene;
che non avevano mai vantato, fino alla notifica della citazione, alcuna pretesa in tal senso o altra pretesa economica, essendo stato il prezzo di vendita integralmente pagato al sig. mediante altri Persona_1
titoli di cui si faceva riserva di dimostrazione;
eccepivano infine la prescrizione del credito ai sensi degli artt. 2934, 2946 e 2948 c.c., considerato il tempo trascorso dal giorno in cui il diritto poteva essere fatto valere.
pagina 6 di 16 All'esito delle verifiche di rito il tribunale concedeva i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 cpc VI co: quindi, sciogliendo la riserva, con ordinanza in data 7 marzo 2024, riteneva inammissibili le richieste istruttorie formulate dalla parte convenuta, in quanto volte a fornire la prova di un pagamento, ed aventi ad oggetto circostanze documentali, ovvero per essere negativamente formulate relativamente ad un lasso di tempo talmente considerevole che non garantiva elementi utili per la eventuale conferma delle circostanze a mezzo dei testi;
rigettava la richiesta di consulenza tecnica avanzata dalle parti attrici e rinviava,
per la precisazione delle conclusioni: queste precisate tratteneva la causa a sentenza concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va rigettata la eccepita nullità della citazione per l'asserita assoluta carenza dei requisiti normativamente previsti, avuto particolare riguardo alla previsione di cui all'art. 163, comma 2, n. 3) 4) e 5): la domanda infatti risulta inammissibile in quanto proposta tardivamente e precisamente, con le memorie ex art. 183 cpc laddove,
della lamentata eccezione, non vi è menzione alcuna nella comparsa di risposta che costituisce il termine ultimo per sollevare le questioni non rilevabili d'ufficio.
Va, altresì, rigettata la dedotta ed eccepita prescrizione dell'azione: dalla documentazione depositata da parte attrice si evince quale dies a quo del computo del termine prescrizionale quello del 30.09.2012: tale è il termine indicato nei due titoli pagina 7 di 16 consegnati quale pagamento dell'originario importo e dedotte quale adempimento – il primo dell'importo di € 70.000,00= (ass. MPS 0760185197 – 05) del 15/12/2009 ed il secondo dell'importo di € 30.000,00= (ass. MPS 0741430890 – 05) del 30/09/2012.
La citazione risulta essere notificata in data 27-28.09.2022 prima, seppur di poco, dello scadere dei dieci anni utili per invocare gli effetti della eccepita prescrizione. Di guisa che, anche questa eccezione va rigettata.
In citazione, parte attrice, richiamando gli accordi contenuti nel contratto di vendita dei terreni per Notar del 7.7. 2009 e nella scrittura privata in pari data chiedeva Persona_3
dichiararsi l'inadempimento della convenuta società immobiliare ed al contempo,
dichiarare la risoluzione del contratto di vendita.
A concreto e puntuale supporto probatorio delle affermazioni rese nella disamina fattuale della fattispecie depositava la documentazione attestante le ragioni del credito vantato e gli assegni rimasti insoluti ed impagati: precisava inoltre che la società
convenuta non aveva dato alcun impulso all'attività diretta ad ottenere le necessarie autorizzazioni, presso il Comune di Cetara, per la realizzazione dei box né il detto
Comune costiero aveva mai rilasciato tale autorizzazione così realizzandosi, anche in relazione alla scrittura privata, l'inadempimento della CP_1
Le deduzioni di parte convenuta adducevano una mancata risposta all'invito svolto dalla
(oggi con nota raccomandata del CP_2 Controparte_1
05.02.2014, ad intervenire nell'atto pubblico per la restituzione dei beni e facevano pagina 8 di 16 riferimento, in ordine al contestato inadempimento per mancanza di saldo, a documentazione comprovante l'estinzione della stessa obbligazione da depositarsi.
In ordine al mancato seguito all'invito contenuto nella citata Pec vi è da premettere che gli inadempimenti contestati si erano già verificati tanto per quanto riguarda la principale obbligazione di corresponsione dell'intero prezzo e sia in ordine alla mancata attivazione della per ottenere il rilascio delle necessarie autorizzazioni per il CP_1
completamento dei box.
Va, poi, preliminarmente dichiarata la validità ed efficacia del contratto del 07.07.2009
di compravendita per il trasferimento della piena proprietà dei beni sopra individuati, per il prezzo di euro 250.000,00 in essere tra le parti che risulta riconosciuto e non contestato dalle parti in causa nonché la validità ed efficacia della scrittura privata,
avente stessa data, diretta a specificare la destinazione d'uso dell'immobile oggetto di trasferimento (realizzazione di 40 box) previa autorizzazione del Comune competente e dove veniva altresì pattuito che, nel caso in cui detti box non fossero realizzati entro il
31.12.2013 (termine dal quale eventualmente avrebbe iniziato a decorrere la prescrizione, sicché la formulata eccezione non potrà che essere rigettata), il contratto di compravendita de quo doveva intendersi risolto.
Per la qualificazione della fattispecie sottoposta al vaglio il riferimento normativo va rinvenuto nell'art. 1453 c.c. dove si cristallizza che nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a pagina 9 di 16 sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
Per aversi risoluzione per inadempimento, è necessario che tale inadempimento sia ex art. 1455 c.c. di non scarsa importanza, derivandone che il mancato integrale pagamento del prezzo di acquisto di un immobile possa certamente considerarsi quale elemento fondamentale ai fini dell'equilibrio sinallagmatico del contratto con la conseguenza che andrà certamente dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare,
con conseguente diritto del venditore ad ottenere la restituzione del bene oggetto del contratto.
In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, il rimedio di cui all'art. 1453
c.c. presuppone che l'inadempimento soddisfi il connotato della non scarsa importanza di cui all'art. 1455 c.c.; in particolare, con specifico riferimento al concetto di non scarsa importanza, il giudice deve tener conto di tutte le circostanze oggettive e soggettive dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale. La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito.
L'art. 1218 c.c. regolamenta la responsabilità da inadempimento e delinea, sotto il profilo soggettivo, un modello di responsabilità presunta, la cui disciplina ha significativi riflessi, in particolare, sul piano del riparto dell'onere della prova, giacché
realizza una inversione dell'onus probandi previsto, in generale, dall'art. 2697 c.c. Nello
pagina 10 di 16 specifico, il creditore, che intende far valere tale responsabilità, è gravato unicamente dall'onere di dimostrare in giudizio il titolo, allegare l'inadempimento e provare il danno;
diversamente, anche in applicazione del principio di vicinanza della prova, spetta al debitore costituirsi in giudizio e dimostrare di aver esattamente adempiuto, ovvero di aver posto in essere quello sforzo di diligenza richiesto dalla natura della prestazione e che, per tale ragione, l'inadempimento è dipeso da causa a lui non imputabile (c.d. prova liberatoria).
Osserva la Corte di cassazione, in proposito, che, ai fini dell'accoglimento di una domanda di risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive - ai sensi degli artt.
1453 – 1455 c.c., il giudice deve accertare “se esista il contratto, se esista
l'inadempimento, se l'inadempimento sia grave avuto riguardo all'interesse della
controparte”.
Precisa la Corte, inoltre, che il concetto di “interesse”, di cui all'art. 1455 c.c., “non si
identifica con l'interesse alla risoluzione, ma consiste nell'interesse all'adempimento”,
che deve presumersi leso “tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità,
ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie”.
Secondo la Corte di cassazione, le sole violazioni idonee a poter fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento sono quelle riguardanti le obbligazioni contrattuali di carattere essenziale, laddove invece l'inosservanza delle obbligazioni che abbiano natura accessoria non rileva ai sensi dell'art. 1455 c.c., poiché tali obblighi non fanno parte del nucleo essenziale del sinallagma contrattuale.
pagina 11 di 16 Alla luce di tali criteri, la Corte di cassazione ha, pertanto, stabilito che, ai fini di una risoluzione contrattuale, la gravità dell'inadempimento, che può anche prescindere dall'entità del danno, va principalmente giudicata in funzione della natura e della finalità
del rapporto, nonché del concreto interesse che la parte adempiente aveva all'esatta e tempestiva esecuzione delle obbligazioni di natura essenziale rimaste inosservate.
Con riguardo all'adempimento parziale (che investe di fatto la questione all'esame della
Corte è stato precisato che: “Il principio stabilito dall'art. 1181 c.c. (facoltà del
creditore di rifiutare un adempimento parziale) e la regola dettata dall'art. 1455 c.c.
(importanza dell'inadempimento, ai fini della risoluzione), operano in due sfere
autonome, attenendo il primo al potere del creditore cli rifiutare la prestazione parziale
e cli agire, quindi, per il conseguimento dell'intero, e la seconda al potere del
contraente di ottenere la risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive, nel caso
cli inadempienza cli non lieve entità dell'altra parte. Pertanto, il legittimo rifiuto
dell'adempimento parziale, non può costituire elemento giustificativo della risoluzione
del contratto e non esime dal valutare la importanza dell'inadempimento imputabile alla
controparte” (Cass. 05/08/2019, n.20893).
Gli art. 1181 e 1455 c.c. si riferiscono a due distinte sfere di applicabilità: il primo attiene alla facoltà del creditore di rifiutare la prestazione parziale e di agire, quindi, per il conseguimento dell'intero, donde la legittimità del rifiuto di un adempimento inesatto;

l'art. 1455 riguarda, invece, il potere del contraente di risolvere il contratto a prestazioni corrispettive nel caso d'inadempimento di non lieve entità dell'altra parte. Consegue che,
pagina 12 di 16 dato il diverso ambito di operatività delle due discipline, la condanna del debitore inadempiente al risarcimento del danno può essere pronunziata anche quando, per la scarsa importanza dell'inadempimento, non possa farsi luogo alla risoluzione del contratto.
Nel caso di interesse il parziale inadempimento si è concretizzato nel mancato saldo (€
100.00,00) del pattuito prezzo della vendita rispetto, quantificato in euro 250.000,00, per il pagamento del quale le parti ne avevano concordemente pattuito le modalità: dalla depositata documentazione risulta comprovata la mancata corresponsione della somma di euro 100.000,00 a fronte della consegna del bene compravenduto per gli utilizzi specificati nella scrittura privata avente stessa data.
Tale circostanza, tra l'altro, non risulta smentita da parte convenuta che, in comparsa di risposta, si riserva di depositare e provare l'avvenuto integrale pagamento (così
confermando l'esistenza di una debitoria in essere): tanto vero che, in sede di memorie ex art. 183 cpc VI co. II termine, presentate dalla stessa parte resistente, tra i capitoli di prova di cui si chiede l'ammissione si legge: “A.4 Vero è che le somme di cui ai due
assegni dell'importo di € 70.000,00, (MPS n.0760185197-05 del 15.12.2009) e di euro
30.000,00, (MPS n.0741430890-05 del 30.09.2012) che si assumono non onorati, sono
state interamente pagate al sig. dall'allora rappresentante legale Persona_1
della . CP_2
Il tribunale riteneva inammissibili le richieste istruttorie formulate dalla parte convenuta,
perché tese a fornire la prova di un pagamento, ed aventi ad oggetto circostanze pagina 13 di 16 documentali, rigettando così la richiesta: di guisa che l'onere della prova incombente ai sensi dell'art 2697 cod. civ. sulla parte convenuta -ovvero di provare i fatti impeditivi,
modificativi o estintivi della domanda - non veniva assolto risultando privo di prova il fatto estintivo dell'obbligazione dedotto.
Né, tantomeno, veniva giustificata la mancata realizzazione dei box sul terreno oggetto della vendita, come contrattualizzato tra le parti: agli atti non si rinviene infatti traccia alcuna di una qualsivoglia attività svolta dall'acquirente Immobiliare e rivolta verso il competente Comune di Cetara e tesa ad ottenere le autorizzazioni necessarie per dar vita al progetto per il quale si era pervenuti all'accordo di vendita tra le parti.
Tale mancato impulso rappresenta, all'interno del rapporto sinallagmatico consacrato nella scrittura privata intercorsa tra le parti, un inadempimento: tanto vero che la scrittura de quo definisce, per espressa affermazione dei contraddittori, quale sia lo scopo del contratto di vendita stipulato in pari data e cioè quello di realizzare, sul terreno compravenduto, una serie di box auto che avevano, quale condizione essenziale, il rilascio di tutte le necessarie autorizzazioni, da parte della competente amministrazione,
utili alla realizzazione della volontà cristallizzata dalle parti nei due atti del 7.07.2009.
Alla luce di quanto sopra espresso, dunque, la domanda è provata e fondata e deve essere accolta.
Non risulta, invece, provato il danno richiesto da parte attrice derivante dalla mancata realizzazione dei box né è stato quantificato e provato l'eventuale danno dovuto alla materiale indisponibilità del terreno oggetto di vendita.
pagina 14 di 16 Secondo i dettami dei principi del codice di rito le spese seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
- Accoglie per quanto di ragione la domanda delle parti attrici e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare avente data 7.07.2009 per notar
(rep. n.36315, racc. n.15261, registrato il 09.07.2009 al n.6631), per Persona_3
effetto dell'inadempimento della sia rispetto Controparte_1
all'obbligazione di integrale pagamento del corrispettivo di cui all'art.3 dell'atto pubblico di compravendita, che per la mancata realizzazione e successiva cessione degli immobili indicati nei citati atti.
- Condanna la alla restituzione in favore di Controparte_5
e dei beni goà oggetto di compravendita, ossia Parte_1 Parte_2
dell'appezzamento di terreno denominato ”, sito nel Comune di Cetara, Per_4
distinto in catasto al foglio 4 mappali nn.29, 40, 332, 333, 334, 397, 398, 404, 405, 406,
410 e 411, della superficie complessiva di are 85,69, nonché dell'appezzamento di terreno denominato , sito sempre nel Comune di Cetara, distinto in Parte_3
catasto al foglio 2 mappali nn.197 e 302, della superficie di ettari 3, are 86 e centiare 96.
- Ordina la trascrizione della presente sentenza alla competente Autorità amministrativa,
con esonero da ogni responsabilità.
- Condanna la in persona del legale rapp. te Controparte_1
p.t., al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in pagina 15 di 16 euro 545,00 per esborsi e euro 8900,00 per onorari oltre iva e cnap come per legge, con distrazione in favore degli avv.ti Gaetano e Wladimiro Manzione dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Salerno, lì 25.11 2025.
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
pagina 16 di 16